1、第一部分 房地产基础知识培训一、房地产的概念房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承
2、包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段） ，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b
3、) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。二、房地产的特征房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。房地产的经济特征a) 生产周期性b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：a) 低层住宅为 1-3 层 b) 多层住宅为 4-6 层c) 小高层住宅为
4、 7-11 层 d) 高层住宅为 12-30 层e) 超高层住宅 30 层以上四、建筑知识房屋建筑结构分类标准（1） 、按建筑结构的材料分类1、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。2、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。3、钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框
5、架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。4、钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。（2） 、按建筑结构承重方式分类1、承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。2、框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为钢筋（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框
6、架） 。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。3、排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接） ，而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。4、其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。建筑名词：露 台 ： 一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。 阳 台 ： 泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进
7、行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。 封闭阳台： 原设计及竣工后均为封闭的。 非封闭阳台 ： 原设计或竣工后不封闭的阳台。 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。外飘窗 ： 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，
8、从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。中空玻璃 ： 中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃“ ，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。建筑间距：两幢建筑物外墙之间的水平距离。满足日照要求来确定（冬至 1 小时）楼间距：二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。目前张家口楼间距的要求为 1：1.2 倍住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮
9、到另一面墙皮之间的实际距离。住宅开间一般为 33.9 米，砖混结构住宅开间一般不超过 3.3 米。规定较小的开间可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。住宅的进深：在建筑学上是指一间独立的房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。跃层和复式的区别：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（2.7 米）高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。建筑物的构造组成就常见的民用建筑而
10、言，大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可根据建筑物的功能要求设置。 （建筑结构：是由坚向建筑构建如：基础、墙柱。水平建筑构建：地面、梁、屋顶。两种建筑构建即用解决上下层交通联系用楼梯组成。基础：是建筑物地面以下的承重构件，承受上部传来的所有荷载，并把这些荷载传给下面的土层（即地基） 。基础是房屋的主要受力构件，其构造要求是坚固、稳定、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀，保持足够的使用年限。地基：不是建筑物的组成部分，是承爱由基础传下来的符合的土层或岩层。 （地基应该满足下列要求：1、有足够的承载力 2、有均匀的压
11、缩量以保证有均匀的下沉 3、有防止产生滑坡、倾斜的能力。墙或柱：是房屋的竖向承重构件，它承受着由屋盖和各楼层传来的各种荷载，并把这些荷载可靠的传给地基。对于这些构件的设计必须满足强度和刚度要求。作为墙体，外墙还有维护的功能，抵御风霜雪雨及寒暑对室内的影响。内墙还有分隔房的作用，所以对墙体还常提出保温、隔热、隔音等要求。梁：是建筑物的横向构件，承担其上的楼板传来的负重，再传到支撑它的柱子上。墙体类型：墙体按建筑物中方向分为重墙和横墙。沿建筑物长轴方向布置的墙称为重墙。沿短轴方向布置的墙称为横墙 。其中外横墙称为山墙。墙体按受力方向分为承重墙和非承重墙。柱是建筑物中直立的起支撑作用的构件，它承担传
12、递梁和板两种构件传来的核载。承重墙：是指支撑上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构。非承重墙：指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.楼板：基本构造是面层、结构层、顶鹏。地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 12 者。半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 13，且不超过12 者勒脚：墙体接近室外地面的部分，高度一般为室内地坪与室外地面的高差部分，也有将勒脚高度提高到底层窗台，勒脚起着保护墙身和增加建筑物立面美观的作用。散水：为保护墙基不受雨水的侵蚀，
13、在外墙四周将地面做成向外倾斜的坡面，以便将屋面雨水排至远处，坡度约 5，宽度 6001000MM。踢脚：室内装饰用于保护墙体较低部分的损坏。外墙外保温技术的优越性：1） 、墙体和空气之间不存在温度差可提高室内环境质量。2） 、墙面或墙内不会出现冷凝现象。3） 、外墙温度的变化可忽略所以外墙不会产生裂缝。4） 、结构墙的总质量增加了整个建筑物的热容，可使建筑物内的温度更加稳定。5） 、外墙外保温可使墙体内的增强钢筋不会出现生锈现象。6） 、外墙保温有利于墙体结构的保护可防止大气风雨对墙体的破坏。7） 、可以彻底消除由于外墙采用内保温产生的局部冷桥、降低外墙导热系统御寒保温。8） 、由于外墙内保温
14、要占用部分使用面积，而外墙外保温可给用户增加使用面积，虽外保温造价稍高于外墙内保温，但如果将节省下来的使用面积进行折算，其经济效益和社会效益都优于外墙内保温。9） 、对于已建成的建筑物进行改造，外墙外保温更能突出，其优越性，不影响用户的使用面积便于维修。五、房地产专业名词1、常用名词（阴影部分应重点掌握）五证：a.建设用地规划许可证；b 建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；建设工程开工证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付使用权
15、出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。商品房销售（预售）许可证：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。两书：a住宅质量保证书 、b住宅使用说明书 ；住宅质量保证书：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。住宅使用说明书：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。房地产市场：主要包括地产买卖、租
16、赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；土地使用权：是指土地使用
17、权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图：又叫（宗地图） ，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积
18、（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （如：在 10 万平方米的土地上，有 20 万平方米的建筑总面积，其容积率为 2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高 2.2m以上（含 2.2m）的永久建筑。 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在 10 万平方米的土地上，建筑用地净面积为 8 万平方米，其建筑覆盖率
19、为 0.8建筑密度为 80% ）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在 10 万平方米的土地上有 3 万平方米的绿化面积，其绿化率为 30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱
20、子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。 。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高：层高是指住宅高度以“层”为单
21、位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50。得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑队面积。道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组
22、团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房是指没有装修的房。业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业
23、主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。入伙
24、是指业主领取钥匙，接房入住。契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。 （1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。目前契税规定为：（1） 、建筑面积在 140 平米以上的，契税为总房价的 4%，总房价包含：总房款（包含地下室）+煤气入户费（多层 2983，高层 3400）（2） 、建筑面积在 140 平米以下的，契税为总房价的 1.5%，总房价包含总房款（包含地下室）+煤气
25、入户费（多层 2983，高层 3400）（3） 、建筑面积在 90 平米以下并且在 2008 年 11 月 1 日以后购买的一套住房，契税为总房价的 1%，总房价包含：总房款（包含地下室） +煤气入户费（多层 2983，高层3400）商品房维修基金：商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金（简称公共维修基金） ，专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。目前公共维修基金规定：不带电梯的住宅为总房款的 2%，电梯楼为总房款的 3%。底商无电梯 2%，有电梯 3%与产权有关的概念土地所有权指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用
26、、收益和处分的权能。我国目前的土地所有权全部属于国家或集体所有，禁止在市场上进行交易。国有土地使用权（地产）指国家依法取得的对国有土地或集体土地的占用、使用、收益及受限制的处分权。目前，这是我国唯一可作为流通物的土地权利，因此所谓“地产”即是指国有土地使用权。土地使用权一般都有一定的期限。凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付出让金的行为叫出让。土地使用权
27、出让方式有哪些？1、协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。2、招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。3、拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，有出价最高者获得土地使用权的行为。房屋产权：即房屋所有权，泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋占有权：是对房屋的实际控制的权力，通常
28、由所有权人来行使，但有时也由别人来行使。这就是使用权与所有权分离的情况。例如房屋出租，就是将房屋一定时期内的占有权、使用权让渡给承租人来行使。房屋使用权：是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可以获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。房屋产权证（1）产权证：指房屋所有权证和国有土地使用权证。房屋所有权证是购房者对所购房屋具有所有权的凭证；国有土地使用权证是购房者对房屋占用范围的国有土地享有使用权的凭证。房屋产权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。（2）大小产权证大、小产权证是相对而言的，为整栋楼办理的产权我们通常称为大产权
29、证，为购房者购买的某套房屋所办理的产权证通常称为小产权证，实际上两个证书权能一样。（3）乡产权房指在集体土地上所盖的房屋，根据我国的现行法律，在集体土地上不能进行商品房开发，因而乡产权房不是真正意义上的商品房，其销售本身是不合法的，有关乡产权房的买卖合同无效，不受法律保护，双方随时可以解除合同。房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋他项
30、权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。全部产权：指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权，经济适用房也属于全部产权。部分产权：指职工按标准价购买的公有住宅，只拥有部分产权，可继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买的权利。售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例
31、进行分配。 （目前已经取消标准价售房方式即福利分房，原案标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权）共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体即共有人。领取房屋所有权证的房屋，可以受到国家法律的哪些保护？房屋所有权证时国家依法保护房屋所有权的合法凭证。取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分析、继承，遇到建设搬迁时可以得到补偿。凡妨害所有权人对其所有房屋合法占有、使用、收益和处分时，都是对所有权的侵犯，房屋所有权人有权向法院提起诉讼，请求法律保护和房屋不受侵犯。作为不动产的房屋如属婚前购买而又未作
32、婚前财产公证的，则在婚姻关系存续 5 年以上的，房屋成为夫妻共同财产。商品房最长使用期限住宅的建设用地使用期限最长为 70 年，由于土地是国有财产，因此使用土地需向国家缴纳地价款和土地使用费。土地使用期满(即 70 年后) ，购房者需按规定提前一年提出续期申请，如果国家不在此地规划修建公路、机场、体育馆等公共设施，应当予以批准，并重新签订土地使用合同，同时购房者还应该向国家缴纳地价款和土地使用费。2、房子的种类经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住
33、房。例如廉租房。商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是 80 年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出
34、售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。五、房地产面积的测算房屋预测面积 预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。 房屋实测面积 实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的
35、面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。1、计算全部建筑面积有哪些？1） 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2） 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在 2.20 米以上部位计算建筑面积。3） 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20 米以上的，按其水平投影面积计算。4） 楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5） 房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20 米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在 2.20 米以
36、上的部位，按外围水平投影面积计算。6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8） 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9） 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12） 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或
37、组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150 毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用 150 毫米的数据。13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14） 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20 米以上部分的外围水平面积计算 15） 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半的建筑面积有哪些？1） 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2） 独立柱在雨篷，单排
38、柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。3、不计算建筑面积的有那些?1） 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2） 检修、消防等室外爬梯。3） 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台） 、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平
39、台。4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。六采暖系统采暖问题包含两个方面：一是供热方式；二是散热方式。一个采暖系统是由以上两个
40、方面组合而成的。（一）供热方式从大的方面来说，供热方式分为两种：1 集中锅炉供热集中锅炉供热可以分为市政锅炉供热和社区锅炉供热（具体费用根据当地市政市场规定）集中锅炉供热的优点在于热源稳定，采暖效果好，费用稳定，设备使用时间长。集中锅炉供热的缺点在于时间固定（张家口为 11 月 1 日至 3 月 31 日） ，供热线路较长，首末端温差大，热效率低，不节能。2 分户供热分户供热形式多样，常见的有以下几种：（1）分户燃气炉供热分户燃气炉供热的优点是可以通过燃气壁挂炉提供采暖用热水和生活用热水（不在采暖季时还可以当作热水器使用） ；室内温度和使用时间可以调节，费用灵活。分户燃气炉供热的缺点是对于房屋
41、的保温性能要求高；在目前的建筑条件下，通常分户燃气炉在使用过程中的费用比较高，该方式的设备理论使用年限通常为 15 年。（2）分户电供热分户电供热的优点在于环保无污染，室内温度和使用时间可以调节，费用灵活，该能源形式也是未来能源发展的一个方向。分户电供热的缺点在于对房屋的保温性能要求高；设备理论使用年限通常为 20 年，且设备更新比较麻烦；在目前的建筑条件下，通常分户电供热在使用过程中的费用比较高。（3）分户式中央空调供热分户式中央空调供热是采用了空调制冷原理的逆运行供热，但这种方式受室外空气温度的限制比较大，当室外气温低于-8C 时，该方式无法供热，必须通过其他供热方式辅助供热。3地热供热地
42、热供热的方式较少见，主要因为建设成本、日常维护工作和运行费用较高，但因为可以同时可以提供地热温泉水和 24 小时热水，所以部分高档项目中有采用。（二）散热方式散热方式最常见的有三种方式：1 散热片散热散热片是最常见的一种散热方式，通过散热片的辐射散热和自然对流散热达到散热效果，可以与集中供热、分户燃气炉供热、分户电供热、地热供热方式连接，形成采暖系统。散热片供热的优点在于成本较低，维修方便。散热片散热的缺点在于占用室内空间，影响室内美观。2地板散热地板散热是目前比较流行的一种散热方式，该散热方式的优点在于节省室内空间，形成的室内温度对人体最为有利。地板散热的缺点是占用层高；对地板装修形式有要求
43、（不可以采用实木地板龙骨形式等） ；对地面家具有一定影响（温差造成的热胀冷缩） ；维修更换十分困难且费用高（需要破坏装修） 。3强制对流散热这种方式主要是分户式重要空调的散热方式，空调通过风机将热风强制排向室内，形成强制的对流，快速提高室内空气温度。该形式的优点在于升温快，如辅助以新风系统，则对人体健康也十分有利。但分户式中央空调相对于其他方式来说，成本和费用较高，且风管需要占用较大层高，通常只在高档住宅中使用。目前多采用小区集中供暖或者市政集中供暖，市政集中供暖收费为：5.91*房屋建筑面积*75%*5七智能化系统通常房地产项目中的智能化系统，包含以下几个系统：（一）宽带网络系统（二）周界防
44、翻越报警系统，其中含：1 周界红外线对射探头2 周界闭路监控3 控制中心电子显示屏及监视屏4 报警装置及纪录装置（三）电子巡更系统（四）背景音乐系统（五）楼宇对讲系统按照系统形式可分为：联网式对讲系统和非联网式对讲系统。按照设备形式可分为：可视对讲系统和非可视对讲系统。（六）室内安防系统室内安防系统是一个联网的安防系统，设备构成如下：小区中控室A 住户报警主机 B 住户报警主机 门磁、窗磁 紧急求助按钮 红外或双鉴探头 玻璃破碎报警 燃气泄露报警 电子窗帘 断路器设备控制 八、物业管理的基础知识（一）物业管理的含义：广义：房地产项目的立项房地产项目的建立房地产项目的销售后期的物业管理狭义：对房
45、地产项目公共部分的管理和服务。（二）物业管理的目的：1）提供一个安全舒适的居住、工作环境。2）充分发挥投放设备的正常工作能力。3）通过物业管理使小区具有保值增值的能力。4）培养一批高素质的人才，使其对公司有一种归属感和自豪感。5）有一定的经济效益（三）物业管理费用的构成1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。九、按揭贷款
46、的规定（一） 、商业贷款：商业贷款贷款年限：男性 65 岁，女性 60 岁，即 65 或者 60 减去现在的年龄，既是贷款年限，例如：某男现在 40 岁，最长贷款年限 65-40=25，最长贷款年限为 25 年。商业贷款贷款金额：商业贷款对于 90 平米以下户型，首付款规定为总房款的20%， 90 平米以上户型首付款为 30%，对于二次购房及二次以上购房者，首付款不论户型面积，首付款均为 40%。贷款金额以千为单位。例如：购买 85 平米住宅一套，总房款 265443 元，首付款至少为 53443 元，贷款金额 212000 元。目前贷款有两种还款方式：等额本金和等额本息，等额本息每月还款金额
47、相同，等额本金还款金额每月递减，目前大部分客户都采用等额本息，相对于等额本金等额本息提前还款叫为合适。1、中行所需材料：单身：本人身份证，户口本首页及本人页，社区居委会或者派出所出具的单身证明，加盖单位公章的收入证明，照片一张。已婚：本人及配偶身份证、本人户口本首页及本人页，配偶户口本首页及本人页，结婚证，夫妻双方加盖单位公章的收入证明，本人照片一张。注明：如果收入数额较大，需要提供近三个月的银行流水。2、建行所需材料：单身：本人身份证，户口本首页及本人页，固定格式单身证明，加盖单位公章的收入证明，近三个月银行流水，且与收入证明金额相符。已婚：本人及配偶身份证、本人户口本首页及本人页，配偶户口
48、本首页及本人页，结婚证，夫妻双方加盖单位公章的收入证明，夫妻双方近三个月银行流水，且与收入证明金额相符。3、商贷注意事项：（1）如果已婚，但是未提供结婚证而是以单身名义贷款，将资料送交银行后，如果银行查出为已婚，本人应积极提供其他相关资料。（2） 二次购房的客户首付款比例为 40%，出具一次购房合同，且没有不良还款记录的可享受利率 7 折优惠。（3） 一次购房的客户银行审核通过后可享受利率 7 折优惠。业务员需注意为题：1、在填写银行固定格式表格的时候，贷款成数写清楚到底是 69%还是 70%还是 68%。2、贷款年限一定要写清楚。3、收入证明上的联系电话要填固定电话。如果不是真实收入证明，一
49、定要和客户交代清楚银行打电话应该如何回答。（二） 、公积金贷款公积金贷款贷款年限：男性 60 岁，女性 55 岁公积金贷款金额：公积金贷款不论户型面积，首付款至少 30%，如果为二次购房首付款 40%公积金贷款审批手续比较严格，放款时间较长。如果为一次购房建议选择商业贷款，商业贷款对于一次购房者目前有较多优惠，利率下浮 30%，90 平米以下首付款 20%。下浮后的商业贷款利率于公积金贷款利率相差不多。二次购房时再使用公积金贷款，因为公积金贷款不论是一次购房或者二次购房，都享受公积金利率，如果一次购房选择公积金贷款，无法享受一次购房 90 平米以下首付 20%的政策，首付必须在 30%以上，二次购房时使用商业贷款，商业贷款将无法享受利率下浮 30%优惠。1、公积金贷款所需材料单身：本人身份证、公积金单身证明（单位盖章）或离
