1、房地产基础知识培训目录 一、房地产的分类和概念二、房地产的特征三、房地产与建筑业的关系四、我国现行土地制度五、相关专业术语（建筑、价格、基本）六、建筑结构一 、 房地产的概念和分类房地产业专门从事房地产开发和经营的产业。主要包括土地的开发、房屋的建造以及出租、销售、评估、管理等业务。房地产开发指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照使用性质和要求进行基础设施和房屋建筑的活动。房地产也称不动产，是房产和地产的总称。是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房地产的分类按土地用途分类
2、根据城市用地分类与规划建设用地标准的规定 ，城市用地可以分为九类：1、居住用地； 2、公用设施用地（含商业用地等） ； 3、工业用地； 4、仓储用地； 5、对外交通用地； 6、道路广场用地； 7、市政公用设施用地；8、绿化用地； 9、特殊用地。二、 房地产与建筑业的关系 房地产与建筑业之间既有区别又有密切联系建筑业属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建设商和承包商。在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。三、房地产的
3、特征位置固定性土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。地域差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不同。高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般几十年甚至长达几百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。保值增值性房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。四、我国现行土地制度国有土地全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使 。城市市区的土地属于国家所有 集体土地劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 全部
4、土地都为 社会主义公有制全民所有制（国有土地集体所有制（集体土地）国有土地使用权出让国有土地使用权出让方式 1. 招标方式 2. 拍卖方式3. 协议方式4. 挂牌国有土地使用权出让年限1. 居住用地：70 年2. 工业用地：50 年3. 教育、科技、文化卫生、体育用地：50 年4. 综合或其它用地：50 年5. 商业、旅游、娱乐用地：40 年五、相关专业术语总建筑面积：总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。例如，在 1 万平方米的土地上，有 20000 平
5、方米的建筑总面积，其容积率为2.0。 容积率=总建筑面积总用地面积绿化率 ：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，既绿化率植被垂直投影面积/居住区总面积 100%。对购房者而言，绿化率高为好。地比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。的建筑覆盖率 ：又称“建筑密度 ”， 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用低层建筑：高度小于或等于 10 米的建筑。低层居住建筑为一层至三层多层建筑：高度大于 10 米，小于或等于 24 米的建筑。多层住宅为四层 至六层。 高层建筑：高度大于 24 米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。 超高层建筑
6、：高度超过 100 米的建筑。房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0 以上计算；采光窗在：是指平面布置相同的住宅楼层建筑间距：也称楼间距，是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。以冬至日照时间室外地坪以上的半地下室，其室内层高在 2.20m 以上（不含 2.20m）的，计算自然层数。突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 标准层不低于 1 小时（房子最底层窗户）为标准，可按楼高:楼间距=1:1.2 比值计算。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定层高：指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间平
7、台：指供居住者进行室外活动的屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面过道：指住宅套内使用的水平交通空间玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地 ”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需运用装饰手段加以分割。就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所地下室：指房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的 12 者。半地下室：指房间地面低于室外地面的高度超过该房
8、间净高的 13，且不超过12 者建筑术语复式：一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等跃式：是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。错层：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20 米以上（含2.20 米）的永久性建筑。套（单元）建筑面积套内
9、建筑面积分摊公用建筑面积套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积分摊公用建筑面积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数公用建筑面积之和 /套内建筑面积之和得房率套内建筑面积/建筑面积哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内走廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 哪些公用面积不能分摊 ?不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街
10、的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为了栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。 期房:期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房 。习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。 从 2013 年 1 月 1 日起，预售商品房项目的工程形象进度标准调整为：多层结构的须建到地面四层以上(四层以下的须主体封顶)；小高层、高层结构的须完成主体结构地面二分之一以上现房:现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并
11、取得产权证。 只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。三通一平：三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整 。五证：建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 国有土地使用证建筑工程施工许可证 商品房销售（预售）许可证两书：住宅质量保证书 住宅使用说明书 价格术语均价：将各单位的销售总价相加之后的和数除以总建筑面积，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以 2800 元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。多层住宅，不带
12、花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常见“ 元平方米起售 “，以较低的起价来引起消费者的注意。定金：指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。违约金：违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 六、 建筑结构地基：不是建筑物的组成部分
13、，是承载由基础传下来的荷载的土层或岩层。基础：是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。基础必须稳定而可靠。柱：是建筑物中直立的起支持作用的构件，它承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。墙体：墙体的作用：承重、围护、分隔、装饰作用对墙体的要求A 满足热工方面的性能（如保温、隔热,B 一定的隔声性能 C 一定防火性能 D 足够的强度和稳定性地面：指建筑物底层的地坪，一般由面层、垫层和基层构成。主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地传给地基。楼板：是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，其基本构造是面层、结构层和顶棚。其
14、中顶棚具有隔声、保温、隔热功能。 是跨过空间的横向构件，主要起结构承重作用，承担其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱上。根据所采用的材料，可分为钢梁、钢筋混凝土梁和木梁；根据传递力的方向，梁可分为主梁和次梁；根据梁与支撑的搭接状况，梁可分为简支梁、连续梁和悬臂量；圈梁是为了提高建筑物整体结构的稳定性，而环绕整个建筑物墙体所设置的梁。门：门的作用主要是交通出入分隔和联系建筑空间。一般由门框、门扇、五金等组成。按所处的位置：可分为单元门、分户门、内门等；按开启方式：分为平开门、推拉门、弹簧门、转门、折叠门、窗帘门等。窗：窗的主要作用是采光、通风及观望。 一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成。 按使用
15、材料分：木、钢、铝合金、塑钢窗。 按开启的方式分：平开窗、推拉窗、旋转窗（上、中、下旋窗） 、固定窗门窗的设计、施工都应该造型美观大方、构造坚固耐久、开启灵活、关闭紧严、隔声、隔热。楼梯：是建筑物的竖向构件，是楼层间上下的主要交通设施，供人和物上下楼层和疏散人流之用。包括楼梯、电梯、自动扶梯、台阶和坡道。在建筑物中，布置楼梯的房间称为楼梯间。楼梯分为钢筋混凝土楼梯、木楼梯、钢楼梯。屋顶：是建筑物顶棚起覆盖作用的维护构件。由屋面、承重结构层层、保温隔热层和顶棚组成。主要作用是抵御自然界的风、雨、雪以及太阳辐射、气温变化和其他外界的不利因素，以使屋顶覆盖下的空间达到冬暖夏凉。应满足防水、保温、隔热
16、和隔声、防火的要求，必须稳固。屋顶有平屋顶、坡屋顶（坡度大于 5%）之分，还有各种曲面形屋顶；屋顶一般分为防水层、保温隔热层、屋面板三层，屋顶的底面叫顶棚。剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结中的梁和柱，以钢筋混凝土墙板承受来自竖向和水平力的结构。特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般的 10 几层住宅都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构即节约成本又方便住户。框架结构： 指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱优点：可自由分割、组成灵活的使用空间缺点:抗震性能差，不宜家具布置和装修钢结构：指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢筋
17、混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的砖木结构： 是指承重的主要构件是用砖、木材建造的物管维修基金物管维修基金是房屋共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人，均须交纳商品住宅共用部位共用设施设备维修基金。商品住宅购房者应按多层 35 元/平方米，电梯房 45 元/平方米向市房地产管理局交纳维修基金。商品住宅购房者应在办理转移登记手续时将维修基金足额交清，商品住宅维修基金代管期间内按活期存款利率计息。住宅物业管理委员会成后，应及时将代管的商品住宅维修基金移交给管委会管理或经管委会同意交由物业管理企业代管。物业管理委员会又称业主委员会，是代表本物业区域内全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。组建物业管理委员会是居住小区实施物业管理的一项十分重要的基础工作。
