1、4、评估技术思路与方法根据评估目的、市场资料和委估对象的现时状况等情况，对委估对象宜采用如下评估方法：因具有较多的市场成交案例，宜采用市场比较法进行评估。所谓市场比较法，即指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同（相近）的若干房地产交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与委估对象房地产进行对照比较，并对交易实例房地产价格加以修正后确定委估对象房地产价格的方法。该方法的基本公式如下：委估房地产价格=交易实例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数个别因素修正系数区域因素修正系数5、评估过程以城桥镇崇明大道 8000 号会议中心大楼为例：估价测算过程:委估对象为办公用房地
2、产，估价人员通过市场调查，从估价对象所在崇明城桥地区成交案例中选用三例作为比较案例，比较案例的具体情况详见下表：可比案例 A B C 委估对象地 址翠竹路 1588弄 1 号翠竹路 1588弄 2 号育麟桥路58 弄 7 号崇明大道 8000号成交价格元/平方米 18100 13500 11800 待估交易情况 成交价 成交价 成交价 成交价建筑物结构 钢混 钢混 钢混 钢混建筑物类型 三层 七层 十六层 四层建筑物性质 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼建筑物权属 产权 产权 产权 产权周边环境 好 好 好 好个别因素所临道路 翠竹路 翠竹路 育麟桥路 崇明大道土地地段等级 九级 九级 九级 九
3、级区域因素 市政基础配套 齐全 齐全 齐全 齐全商业集聚程度 好 好 好 好环境质量状况 好 好 好 好交通便捷程度 便捷 便捷 便捷 便捷比较修正说明:(1)期日修正说明：因三个案例均为 2013 年 10 月房地产二级市场成交价，与估价时点 2013 年 10 月 5 日一致，故不作修正，期日修正系数均为：100。(2)交易情况修正说明：可比案例均为二级市场成交价，故交易情况修正系数均为：100。(3)区域因素修正可 比 案 例翠竹路 1588 弄1 号翠竹路 1588弄 2 号育麟桥路 58 弄7 号崇明大道8000 号市政基础配套 20 20 20 20商业集聚程度 30 30 30
4、20环境质量状况 20 20 20 20地 理 位 置 20 20 20 20交通便捷程度 20 20 20 20修 正 值 110 110 110 100(4) 个别因素修正可 比 案例翠竹路 1588弄 1 号翠竹路 1588弄 2 号育麟桥路 58弄 7 号崇明大道 8000号临街状况 25 25 25 20道路通畅度 20 20 20 20面积 m2 25 25 25 20成 新 率 20 20 20 20装璜状况 20 20 20 20修 正 值 110 110 110 100(5) 总体修正可 比 案 例翠竹路 1588 弄 1号翠竹路 1588 弄 2号育麟桥路 58 弄 7号单
5、价(元/ m 2) 14480 13500 11800交易日期修正 100/100 100/100 100/100交易情况修正 100/100 100/100 100/100区域因素修正 100/110 100/110 100/110个别因素修正 100/110 100/ 110 100/110修正价(元/ m 2) 11967 11157 9752(6) 求取比准价格比准价取修正价的算术平均值：(11967111579752)/3=10959 元/平方米委估房地产价值10959 元/平方米24052.78 平方米=263,594,416.02 元。6、其他房地产亦按上述方法评估。7、房地产评估结果：金额单位：人民币元账面值 评估值项目名称原值 净值 原值 净值增减值 增减率%固定资产房屋建筑物314,450,113.48 290,298,629.95 330,553,019.80 330,553,019.80 40,254,389.85 13.86合计 314,450,113.48 290,298,629.95 330,553,019.80330，553，019.80 40,254,389.8513.86
