1、B-1 市场比较法测算潍城区和平路 48 号 4 号商业用房价值根据市场比较法的替代原理，选择 2010 年 5 月期间与估价对象功能相同、标准相近的同类物业的正常成交价格作为比较案例，进行交易情况、交易日期、房地产状况修正，因可比实例一、二、三均属正常交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为 100/100；各可比实 例交易时间与估价时点很接近，交易日期调整也不予考虑，其调整系数均取 100/100，我们主要对房地产状况进行调整。选取潍坊市同一供求范围内近期三个市场交易实例一、二、三作为比较对象。估价对象位于潍城区和平路 48 号，我们调查选取了三处房地产的价格作为可比实例。可比实例状况如
2、下：实例一：中亚商贸城，1 层沿街营业房。位于健康街与和平路交叉口西南角。面积 66m2，外墙涂料，水泥地面，水、电、暖齐全，环境良好。销售价格为30000 元/m 2,2009 年建成，销售日期为 2010 年 5 月。 实例二：新天地购物城，2 层沿街营业房。位于东风街与新华路交叉口西南角。面积 145 m2，外 墙涂料，水泥地面，水、电、暖齐全，环境良好。销售价格为 18000 元/m 2, 2009 年建成， 销售日期为 2010 年 5 月。 实例三：中金国际，1-3 层沿街营业房。位于青年路与健康街交叉口西南角。面积 138 m2，外墙 涂料，水泥地面，水、 电、暖齐全，环境良好。
3、销售价格为 17000 元/m 2, 2011 年建成，销售日期为 2010 年 4 月。 具体计算如下：因素条件说明表可比实例一 可比实例二 可比实例三 估价对象名称 中亚商贸城 新天地购物城 中金国际 潍城区和平路 48号 4 号楼交易情况 正常 正常 正常 正常交易日期 2011.5 2011.5 2011.4 2011.5商业等级 一级 一级 一级 一级交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷公共配套 齐备 齐备 齐备 齐备繁华程度人流量大，商业聚集度好人流量大，商业聚集度好人流量较大，商业聚集度较好人流量大，商业 聚集度好区位因素区域位置 好 好 好 好结构临路状况 健康街、和 平路 胜
4、利街、和平路 健康街、和 平路 人民街、和平路楼层 1 层 2 层 1-3 层 1-2 层装修状况 毛坯 毛坯 毛坯 一般装修设计格局 好 好 好 较好朝向配套 水、电、暖 水、电、暖 水、电、暖 水、电建成年代 2009 年 2009 年 2011 年 1994 年市场承接能力 好 好 好 好实物因素用途土地使用性质 出让 出让 出让 出让权益状况 他项权利状况 无 无 无 无销售价格（元/M 2） 30000 18000 17000价格影响因素修正系数表可比实例一 可比实例二 可比实例三销售价格（元 /M2） 30000 18000 17000交易情况 100/100 100/100 10
5、0/100交易日期 100/100 100/100 100/100商业等级 100/100 100/100 100/100交通便捷度 100/100 100/100 100/100公共配套 100/100 100/100 100/100繁华程度 100/100 100/100 100/100区位因素区域位置 100/100 100/100 100/100结构 100/100 100/100 100/100临路状况 100/100 100/100 100/100楼层 100/100 100/100 100/100实物因素装修状况 100/100 100/100 100/100设计格局 100/1
6、00 100/100 100/100朝向 100/100 100/100 100/100配套 100/100 100/100 100/100建成年代 100/100 100/100 100/100市场承接能力 100/100 100/100 100/100用途 100/100 100/100 100/100土地使用性质 100/100 100/100 100/100权益状况 他项权利状况 100/100 100/100 100/100比准价格（元/平方米） 24071 16723 16806用加权算术平均法取三个比较实例的比准价格为：240710.2+167230.4+168060.4=18226 元/（取整）评估价值=18226 元/ 0000=00000 元
