1、1襄城经济开发区村庄集并发展规划第一章 前言一、项目背景随着新型工业化、新型城镇化进程的不断加快，各项发展建设对土地的需求日益强烈，在保障经济发展的同时，如何有效地保护好和利用好土地资源，是贯彻落实科学发展观，保证可持续发展的必然要求。人多地少的基本国情决定了我国必须实行最严格的土地管理制度，必须有效地控制增量建设用地，盘活存量建设用地，在提高节约集约利用土地上有所突破。为推进土地集约、节约利用，促进城乡统筹发展，从余家湖特有的经济社会和自然情况出发，立足产业新城建设和城乡一体化发展的需要，解决用地指标相对不足的现状，缓解经济建设发展占用耕地指标不足的矛盾，在对辖区土地利用状况进行深入调查的基
2、础上，决定开展村庄集并工作。二、规划目的为加快推进余家湖作为产业新城的发展建设，深入推进区域城乡一体化，策应欧庙新城建设，需要充分发挥城郊区位优势和特色产业优势，牢固 树立“ 产城融合”理念，按照“ 布局集中、用地集约、产业集聚、生态环 保、特色 发 展” 的要求，围绕全市 产业发展规划和“精致襄城、首善之区” 建设，大力推进街道村庄集并工作，推 进土地高效集约2利用，加快农村城市化进程和新型农村社区建设，全面推进经济和社会各项事业的均衡发展。三、规划任务1. 深入分析农村建设用地整理的基础条件、发展潜力、制约因素和影响分析；2. 论证项目拆迁、还建、开发的一体化方案，预测估算项目资金投入与筹
3、措；3. 统筹项目实施进度安排。四、规划依据1. 中华人民共和国土地管理法；2. 国务院关于深化改革严格土地管理的决定；3. 国土资源部关于城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（国土资发2008138 号）；4. 建设部关于加强城中村整治改造工作的指导意见 (建规200815 号 )；5. 关于促进小城镇健康发展的若干意见（中发200011 号）；6. 中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定；7. 中共中央国务院关于 2009 年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见；8. 湖北省人民政府关于进一步支持开发区发展的意见（鄂政发3201267 号）；9. 湖北省农民集体所有建设用地使用权流转管
4、理试行办法（湖北省人民政府令第 294 号）；10.湖北省农业厅关于扩大城中村城郊村园中村集体资产产权制度创新试点的实施意见（鄂办文200847）；11. 襄阳市关于城中（郊）村集体资产产权制度创新试点工作方案；12.襄阳市人民政府关于积极推进规范实施城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见；13.其他相关标准、技术规范、法律规定等。五、规划期限本项目规划拆迁、还建、开发整体推进时间为十年，分试点启动、扩大提升、全面铺开等几个时期，按照边拆迁、边还建、边开发的原则，有序分步推进。4第二章 项目区概况一、基本概况余家湖街道办事处于 2008 年 12 月 29 日成立，与省级开发区襄城经济开发区两块牌
5、子一套班子运作，下辖 11 个村、3 个社区，总人口 4.2 万人，其中农业人口 2.2 万人，国土面积约 52 平方公里。余家湖工业园是市委、市政府规划的重要工业组团，园区控制规划面积 31平方公里（含保康工业园 7 平方公里），已建成面积达到 14 平方公里，经过近几年迅猛发展，已经成为“产业襄阳”的重要经济增长点。目前，街道形成了以发展工业为主、农业和第三产业为辅的产业发展格局。本次项目区区域为余家湖街道曹湾村、赵庄村、王树岗村、贺店村、黄龙观 村、周 营村、枣林村、李刘集村、莫康村、涂沟村和曾垴村等 11 个村。二、历史沿革据襄樊市民政局关于襄城区设立余家湖街道办事处的批复（襄樊民字【
6、2007】17 号文件）精神，襄城区于 2008 年 12 月 29 日成立余家湖街道办事处，襄城经济开发区和余家湖街道办事处实行一套班子，两块牌子。原 归属于庞公办事处的钱营、水洼 2 个村和欧庙镇的枣林等 11 个村划归余家湖办事处管理。于 2013 年 4 月，在原湖北制药厂生活区基础上，由市民政局批复组建成立周家冲社区居委会。5三、社会经济1第一产业2012 年，农业总产值 14492 万元，比上年增长 21；林业总产值83.36 万元，比上年增长 14.2；畜牧业 6082.64 万元，比上年增长20.2。粮食种植面积 1165 公顷，总产量 12098 吨，分别比上年增长2.5、3
7、.52 。今年以来落实各项农业补贴 230.33 万元。发展专业养殖户 4 户。 人工造林面积为 60.12 公顷，油茶籽产量为 191 吨。水产品养殖面积达 2.33 公顷、产量 557 吨.产值 445 万，增长 5.3%。2第二产业2012 年，工业总产值 899914 万元，同比增长 23%，其中，规模以上工业总产值 720566 万元，同比增长 17%；全社会固定 资产投资总额412513 万元，同比增长 43.3%；新增年主营业务 收入 2000 万元及以上工业企业有恩菲、凌晟、华新建材、 净天环保、长城星科、楚天源、裕昌、金粒粮油、华壁和姿华拉链等 10 家；社会消费品零售总额
8、14.4亿元，同比增长 33.2%。园区工业企业发展到 70 家，同比增加 10 家，其中，规模以上工业企业 21 家，同比增加 10 家。全年固定资产投资3000 万元以上企业项目 21 个，亿元以上施工项目 11 个。全年生物医药类产业产值比 2011 年翻番，占园区工业总产值达到 20%，园区化学药产业实力稳步提升，生物药、中药产业正加紧布局。今年 1-12 月开发区税收总额 5.1 亿元，剔除火电厂下行因素影响，经济增长达到70%以上，园区产业转型升级取得了实质性 进展。3第三产业6今年来，随着工业园区的建设兴起，余家湖第三产业得到迅猛发展。2012 年，余家湖 实现 第三产业增加值
9、5.8 亿元，占 GDP 比重达到 12%；社会消费品零售总额 13 亿元，同比增 长 30%；新增限额以上批发和零售、住宿和餐饮单位 1 家。四、未来展望按照“四个襄阳 ”总体部署和 “精致襄城、首善之区” 建设的总体要求，开发区 积极推进园区产业结构调整，确立了“ 围绕一个主业（生物医药）、强化两个支撑（科技、生态）、 坚持三个引领（规划、文化、民生）、推进四化同步，努力把襄城经济开发区建成产城融合、生态秀美、宜居宜业的城市新区”的 发展思路，通过综合研判开发区面临的发展形势，制定了今后产业发展目标，即按照市委、市政府生物医药产业总体布局，着力提升“ 襄阳医药产业园”的产业能级，力争到十二
10、五末生物医药产业产值突破 150 亿元，十三五末突破 500 亿元，到 2025 年建成千亿生物医药产业园。努力把襄阳医药产业园打造成为全球最大的 VB 生产 基地、国内知名的中医药保健品基地和医药物流中心、国内一流的生物医药产业园。第三章 项目可行性分析一、项目区土地利用现状分析1土地利用结构襄城余家湖街道村庄集并项目区区域总面积52425亩。土地利用7现状结构表（表3-1）按照二级地类划分，耕地 23636亩，林地5745亩，园地12亩；农村居住用地面积为5257亩，工矿用地5291亩，交通运输用地2365亩，水域及水利设施用地7974亩，其他土地2139亩。表 3-1 2012 年余家湖
11、办事处土地利用 现状表土地分类一级类 二级类 面积（亩）占总面积比例（% ）耕地 23636 45%园地 12 0%林地 5745 11%草地 0 0%农用地合计 29394 56%农村居住用地 5257 10%工矿仓储用地 5291 10.1%交通运输用地 2365 4.6%水域及水利设施用地 7974 15.2%建设用地合计 20887 39.9%其他土地 2139 4.1%其他土地合计 2139 4.1%总面积 52425 100.0%2、建设用地利用特点分析（1）余家湖街道规划用地主要为工业用地，园区现有企业建设工业用地主要由农用地转化。（2）街道村庄分布零散、土地利用效率偏低，农村居
12、住用地开发潜力较大。（3）余家湖街道紧邻市区、区位优势明显，建设用地价值升值潜力大，但楼宇经济发展滞后。随着都市襄阳的发展建设和欧庙新城、产业新城的加速推进，街道的土地资源升值潜力不断趋好，目前项目规划实施应注意发展用地空间和土地规划的前瞻性。8二、项目的必要性分析余家湖作为襄宜一体化战略节点和襄城区工业主战场，城乡一体化工作已正式提上区委区政府议事日程。余家湖工业园经过近几年持续快速发展，建设规模不断扩大，基础设施建设需求不断提升，随着余家湖产业新城的深入推进，村庄集并将成为园区转型发展和推进民生幸福的必由之路。1、产业新城发展建设的需要余家湖工业园近几年建设用地总量增长迅速，随着产业新城的
13、发展，对用地指 标和用地性质提出了新的要求。一是省政府对开发区发展建设提出了“ 布局集中、用地集 约、产业集聚、生态环保、特色发展”的总体要求。二是国家对土地的宏观调控力度将进一步加强，开发区土地利用将向高效集约方向发展，通过村庄集并，可以较好满足拓展产业新城发展空间的需要。三是随着余家湖物流园的开发建设，街道现代物流经济将迅猛发展，楼宇经济将成为新的经济增长点，村庄集并可以成为化解现有商住用地偏少和工业用地指标不足有效途径。四是可以较好满足园区基础设施建设用地的需要。2、区域城乡一体化发展的需要城镇化是历史发展的必然阶段，积极稳妥的新型城镇化是解决资源环境瓶颈的必由之路，扩内需的最大潜力，也
14、是稳增长的最大动力。襄城作为“两个中心、四个襄阳”建设的核心区，大力实施精致城市工程，高品质 推进全域城市化，需要优化城市空间布局、提升城市建设品质、 统筹推 进城乡发展。余家湖街道作为都市襄阳发展的后备基地，9必然是未来襄城城区不可或缺的一部分，统筹推进余家湖城乡一体化符合未来襄城城市发展的客观规律。3、改善农村生产生活条件的需要从经济学的角度来看, 基础设施的建设具有规模效应。通过村庄集并, 按照统一规划，集中建 设新型农村社区，一方面可以减少农村闲散建房对土地的浪费；另一方面，可以有效降低基础设施的投资费用，均衡基本公共服务配套。通过村庄集并来拓展产业新城发展空间，壮大工业经济和农村集体
15、经济实力，可以有效带动就业，促进农民增收，有效提升民生福利。4、提高土地利用效率的需要据统计,目前我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的约4.6倍,农村居民点用地高达16.4万平方公里，人均用地185 平方米，远远超过国家标准。余家湖街道2012年农村人均建设用地面积达到190平方米，亟需提高土地利用效率。三、项目的可行性分析余家湖街道推进村庄集并，符合相关法规和区域规划，符合产业新城和城乡一体化发展建设的需要，村民大力支持，是一项打基础、管长远的民生幸福工程。1、符合相关法规，能与本地城乡统筹规划相衔接本项目实施后整理农村建设用地 5257 亩，整理出的建设用地指标主要用于办事处城镇建设。
16、本项目符合中共中央国务院关于推进10社会主义新农村建设的若干意见、关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见（国土资发2005207 号）、关于在全国部分发展改革试点小城镇开展规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的通知（发改办规划200660 号）、国土资源部关于城乡建设用地增减挂钩试点管理办法的通知国土资发2008138 号等文件的精神，也完全符合襄阳市关于开展新型农村社区建设试点工作的意见的要求。2、项目区土地整理条件成熟项目区所在区域农村居民点占地面积大且分散，通过前期摸底调查， 项目区拆迁居民点面积为5257亩，农户5329户，总人口20050人，户
17、均占用建设用地面积接近660平方米，人均建设用地面积达到190平方米。如果拆旧后全部按照住宅小区模式安置，容积率按2.03.0，按现襄阳拆迁安置办法人均建筑面积33平方米计算，可以大大节约建设用地指标。且安置区将选择在交通便利，公共基础设施齐全的地区，将极大提高群众的生产生活条件和居住环境质量。3、项目区农村建设用地整治潜力大项目区农村居民点建设十分分散，村庄出行道路大多沿农田展开建设， 农村居民点表现为“ 满天星”式的格局。拆旧区所在村庄宅基地容积率低，人均用地面积超标，见缝插针式的建筑物非常普遍。此外，由于近年来出去务工人员增多，赚钱后的很多农民到市区买房的越来越多，村庄的老旧房屋基本已无
18、人居住，村庄内宅基地的建设大多弃旧建新，居民区内大部分土地被闲置浪费。114、项目区农民有融入城市生活的能力和需求农民已具有从事非农产业的经验和适应城镇生活的能力，城镇化的主体已经成长壮大起来，部分农民对融入城镇化具有迫切需求。大多数农民群众在这种地域转移和职业转换过程中，积累了从事非农产业生产的技能，拥有了城市生活的亲身经历，具有对新的更高的生产生活方式的需要。作为农村城镇化的主体的农民群众已经成长壮大起来，为加快中国农村城镇化提供了直接的动力。四、项目影响分析1. 改善农民生活环境。通过对项目区农村建设用地的整理，将农村建设用地整理纳入土地利用总体规划、村镇规划的编制体系中，进一步优化村庄
19、规模与结构，完善村庄基础设施建设，进行垃圾集中处理，改变农 村“ 脏、乱、差 ”的旧面貌，改变原来的分散的居住状况，实现小区化生活模式，切断许多疾病的传播途径，为农民提供一个舒适的生活环境。2. 助力产业新城建设。产业新城作为宜业宜居城市功能新区，通过村庄集并项目，可以腾出满足城市功能新区发展的建设用地，推进产业新城的发展完善，丰富产业发展形态，构筑新的经济增长点。3. 精简农村管理机构。将原有的较小的自然村集中成中心村,有利于精简原有的管理机构,改变目前由于自然村数目多、规模小而造成的管理机构的庞大臃肿, 以提高管理的效率,减少财政开支。4. 推动城市化进程。依靠项目实施，大力建设新型农村社
20、区，强12化社会保障体系建设，促进基本公共服务均等化；促进农村剩余劳动力向二、三产业流动，提高居民收入，提升居民幸福感受。五、项目的公众参与性分析1、前期调研周密，总体部署合理余家湖街道办事处已对辖区所有村进行走访调研，已基本查清了全镇所有的农村建设用地情况。项目实施后，成立指挥部，做好拆迁办法的政策宣传和拆迁户的思想工作，并组织项目区的村委会召开村民大会，宣传村庄集并在产业新城建设、城乡一体化建设和改善民生福利的重要意义，到拆迁户家中进行逐户征求意见，答疑解惑。2、充分尊重农民意愿充分尊重农民群众在村庄集并中的主体地位，发挥项目主体的决策作用。在项目实施前充分听取群众的意见建议，杜绝搞强拆强
21、搬；在建新房屋规划设计及布局方面，充分听取广大拆迁农户的意见，人民群众成为项目实施的最广大受益者。3、注重工作协调在进行村庄集并工作的调研过程中，要充分征求发改、国土、规划、建设、农业、财政、民政、环保等相关政府部门的意见。充分利用各级政府相关政策文件精神，切实解决困难农户和资金屏障等问题，同时，广泛容纳社会资金。4、增强公众参与的主动性项目区选点布局实行政府、村集体、农民代表及规划相关专家听13证、论证工作，充分吸收当地农民和社会各界意见；项目区实施过程中，涉及农用地和建设用地调整、互换，以及集体土地征收，涉及农民补偿安置的，进行公告公示，提高公众参与的极大灵活性、透明度。制定一系列的奖励政
22、策，充分调动项目区农民和实施单位的积极性、主动性。六、总结综上所述，本次规划是切实可行的。一是，通过对余家湖街道办事处辖区 11 个村的村庄集并，可腾出可供开发的建设用地 5257 亩，具有良好社会经济效益。二是结合项目实施，可以改变农村建设用地广而散，数量大，户均、人均用地面 积大，土地集约利用度低等现象。三是可以改善村民居住条件，改变农村位置偏僻，交通不便，配套基础设施条件差的面貌。四是可以改善农民生产生活环境、优化农村生态环境，符合 农民对新生活憧憬的需求。14第四章 项目区规划方案一、项目区规划目标和原则1.项目区规划目标为加快推进余家湖作为产业新城的发展建设，深入推进区域城乡一体化，
23、策应欧庙新城建设，按照“布局集中、用地集 约、产业集聚、生态环保、特色发展” 的要求，大力推进街道村庄集并工作，推 进土地高效集约利用，加快农村城市化进程和新型农村社区建设，促进经济和社会各项事业的均衡发展。根据街道土地利用总体规划要求，分批逐步对辖区各村进行农村建设用地整理，项目成熟一个，推进一个。 对农 村居民点用地的改造和村庄集并，项目区建新地块面积用于拆迁居民的安置和作为新增城镇基础设施和工业项目用地。计划按“一年启 动试点、三年 扩大提升、五年全面铺开、十年建成收官”的进度，征迁、还建、开发三路并进，扎实推进。2.项目区规划原则（1）严格执行土地管理法和相关法律法规的原则； （2）村
24、民自愿，尊重群众意愿，维护群众利益的原则；（3）因地制宜，统筹安排，突出重点，分步 实施的原则；（4）滚动开发，助力产业新城建设，壮大集体经济实力原则；（5）优化城乡用地布局，节约集约利用土地的原则。15二、项目区总体规模余家湖村庄集并项目区土地总面积 52425 亩，其中拆迁面积5257 亩，建 设面积 6319 亩。拆迁区域为辖区 11 个村，涉及 5329 户村民、20050 人，拆迁居民安置占地为 1012 亩。表 4-1 拆旧区区域面积统计 表房屋类型编号 行政村名 面积（亩）附属面积（平方米） 楼房面积（平方米）户数 人口1 曾垴 613 661 27152 曹湾 811 822
25、30083 枣林 390 420 12704 莫康 199 234 8345 赵庄 379 385 13066 贺店 491 578 26767 李刘集 586 750 26358 周营 421 480 16109 王树岗 474 340 148010 黄龙观 392 374 120611 涂沟 501 285 1310合计 5257 5329 20050三、拆旧区分布和规模本次村庄集并项目拆迁区域规划为是辖区 11 个村，拆迁区面积为 5257 亩，搬迁 5329 户，涉及搬迁村民 20050 人，拆除的现状用地主要为宅基地，拆旧区详细分布见表 4-2。16表 4-2 拆旧区分布规模详细 情
26、况编号 项目村名 现状地类 面积（亩） 户数 人口1 曾垴 居民点 613 661 27152 曹湾 居民点 811 822 30083 枣林 居民点 390 420 12704 莫康 居民点 199 234 8345 赵庄 居民点 379 385 13066 贺店 居民点 491 578 26767 李刘集 居民点 586 750 26358 周营 居民点 421 480 16109 王树岗 居民点 474 340 148010 黄龙观 居民点 392 374 120611 涂沟 居民点 501 285 1310合计 5257 5329 20050四、项目区进度安排余家湖街道村庄集并项目项目
27、区建设从 2013 年开始实施，2023年 12 月结束， 计划历时 10 年。根据由易到难、资金筹措到位力度、逐步推进的原则，推进征迁、还建、开 发一体化运作。具体安排如下：、1、一期工程：时间为 2013 年-2014 年 12 月，完成对黄龙观村207 国道以东区域及王树岗七组村集体建设用地区域拆迁、整理和土地一级开发。争取先将涉及征迁的农民在枣林已建好还建房进行安置，同时利用土地整理收益提前启动一期、二期工程还建小区建设，计划完成安置房面积 28 万平米，并配置相应的商服用地进行平衡，用以17逐步安排一期、二期工程村民，还建点初步定在涂沟村。（2）二期工程：时间为 2015 年 1 月
28、-2017 年 12 月，启 动黄龙观村剩余区域、曹湾村、周营村征迁工作和搬迁整理工作；同时，黄龙观村 207 国道以东区域及王树岗七组村区域现有规划为商住用地和仓储用地，大力推进该区域的深度开发；加快园区发展，对工业用地进行出让。同 时超前启动三期工程还建安置小区建设，计划完成安置房面积 30 万平米，用以安置三期工程村民，为策应欧庙新城发展，安置点初步选在欧庙新城。（3）三期工程：时间为 2018 年 1 月-2020 年 12 月，启 动涂沟村、李刘集村、莫康村、曾垴村等村农村拆迁和居民点搬迁整理，可腾地1899 亩，并 进行土地平整工作，加快完善工业园区相应配套服务等基础设施，加快区域
29、商服用地开发；同时启动四期工程还建安置小区建设， 计划完成安置房 30 万平米，计划安置四期工程村民，为策应欧庙新城发展，在欧庙新城总体规划下安置点初步选欧庙新城。（4）四期工程：时间为 2021 年 1 月-2022 年 12 月，完成 赵庄、贺店、枣林、王树岗剩余等四村项目区农村居民点搬迁整理，预腾地 1524 亩，继续进行新区工业地块土地平整工作，对工业用地进行挂牌出让；同时，在欧庙新城的总体规划下，加快推进三期、四期工程还建安置小区建设。、5、五期工程：时间为 2023 年 1 月-2023 年 12 月，全面整理 项目区拆迁还建各项工作，保质保量完成项目建设。实施进度详见表 4-3。
30、18表 4-3 拆旧区年度实施 计划情况实施进度 项目村名 现状地类 面积（亩） 户数 人口黄龙观国道以东 居民点 270 243 870第一期王树岗七组 居民点 21048098 460黄龙观剩余 居民点 122 93 273曹湾 居民点 811 822 3008第二期周营 居民点 4211354480 1610涂沟 居民点 501 285 1310李刘集 居民点 586 750 2365莫康 居民点 199 234 834第三期曾垴 居民点 6131899661 2715王树岗剩余 居民点 264 242 1020贺店 居民点 491 578 2676枣林 居民点 390 420 1270
31、第四期赵庄 居民点 3791524385 1306第五期 全面完成合计 5257 5257 5329 20050第五章 投资估算与筹资途径一、投资估算依据1.新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法2.新增建设用地土地有偿使用费收缴使用财务管理规定 3.土地开发整理项目资金管理办法 4.土地开发整理项目规划设计规范 5. 财政部、国土 资源部土地开发整理项目预算编制暂行规定（2005）196. 财政部、国土 资源部土地开发整理项目预算定额（试行稿）（2005）7. 襄阳市关于开展新型农村社区建设试点工作的意见8. 其他有关规定和标准二、还建规模估算（一）相关数据说明本次计算需要明确的数据：本
32、次计算取容积率 2.0，用地平衡控制指标取为住宅用地 65%。依据襄城区拆迁数据 测算，集体土地还建房简装成本可控制在 1200 元/平米左右；依据辖 区华中药业截污干管工程和 207 国道改线工程等拆迁测算，人均拆迁成本约为 3 万元，对房屋面积需求人均约为 40 平米。考虑到超过 3 人的需要分户，参照安置就大不就小以及独生子女优惠政策原则，故户均 4 人、还房面积取160 平米，户 均 5 人取 190 平米。容积率：现襄阳还建房容积率一般均在 2.0-3.0 之间，本次 计算取容积率 2.0。建筑密度：根据襄阳市襄城经济开发区控制性详细规划，居住用地建筑密度为 28%。还建房层数：若还
33、建区内各栋建筑的层数相同，且单栋建筑的各层建筑面积相等的前提下，可知还建房层数=容积率/建筑密度=2.0/0.287。居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项20用地的总称。根据城市居住区规划设计规范（GB 5018093(2002 年版)），居住区内各项用地所占比例的平衡控制指标，应符合以下图表中的规定。表 5-1 居住区用地平衡控制指 标居住区用地平衡控制指标 (%)用地构成 居住区 小区 组团本居住小区用地平衡控制指标1.住宅用地 4560 5565 6075 652.公建用地 2032 1827 618 203.道路用地 815 713 512 104.公共绿地 7.5
34、15 512 38 5居住区用地 100 100 100 100注：城市居住区：一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口 规模（30000-50000 人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服 务设施的居住生活聚居地。居住小区：一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围 合，并与居住人口 规模（7080-15000 人）相对应，配建有一套能 满足该区居民基本的物质 与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相 对应配建的、 为居民服务和使用的各类设施
35、的用地，应包括建筑基底占地及其所属 场院、 绿 地和配建停车场等。道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿 地及其它块状带状绿地等。根据城市居住区规划设计规范（GB 5018093(2002 年版)），可得居住小区公共服务设施控制指标。表 5-2 公共服 务设施控制指标（平方米/ 千人）居住规模 居住区 小 区类别 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积总指标 16052700(21653620) 20654680(26555450) 11762102(
36、15462682) 12823334(16824084)教育 6001200 10002400 6001200 10002400医疗卫生 (含医院)6080(160280)100190(260360) 2080 40190文体 100200 200600 2030 4060其 中商业服 700910 600940 450570 10060021务金融邮电 (含银行、邮电局)2030(6080) 2550 1622 2234市政公用 (含自行车存车处)40130(460800)70300(500900)30120(400700)5080(450700)行政管理 85150 70200 4080
37、30100其它 注：居住区公共服务设施(也称配套公建 )，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八 类设施。公共服务设施建筑面积：按规范居住小区公建建筑面积指标取1200 平米/千人。（二）拆迁区总体情况余家湖 11 个村总面积 52425 亩，集体建设用地面积 5257 亩，户数 5329 户，人口 20050 人，户均人口 4 人，按襄阳还建安置面积标准 33 平米 4=132 平米，参照安置就大不就小以及独生子女优惠政策原则，考虑 到分户问题，户均还建面积取 160 平米。总还建面积：总还建面积=总户数 户均面积=5329*160 平米=
38、852640 平米。公共服务设施建筑面积=20050 人*1200 平米/千人=24060 平米。还建总面积= 总还建面积+ 公共服务设施建筑面积=852640 平米+24060 平米 =876700 平米。还建建筑用地面积：住宅用地=总还建面积/容积率=876700 平米/2.0=438350 平米=657.5 亩。22还建区用地= 住宅用地/0.65=657.5 亩/0.65=1012 亩。1、一期工程拆迁选择黄龙观村 207 国道以东区域和王树岗村七组定为一期工程，作为先行区，在年内启动迁村并点工作，主要基于以下几点考虑：第一，该区域地 处工业园中心区，搬迁符合开发区发展需要，村民搬迁积
39、极性较高；第二，该区域总体建筑及人口规模相对较小，便于对村民进行较好规划安置；第三，已有部分拆迁村民集中安置在枣林村还建房小区，且小区仍可继续安置大部分村民，村民集中安置也利于集约化管理；第四，该区域位区位优势明显，交通便利，207 国道由贯穿其中，紧邻 王树岗货运站，土地开发潜力巨大。(1)黄龙观 村 207 国道以东（简称 H207 区）基本情况。H207 区四至为，207 国道以东，1 号路以南，王树岗七组以北， 2 号路以西。该区域为黄龙观人口集中区之一，村民 243户、 870 人，现有建设用地面积 270 亩，耕地 250 亩，不含远大科技征地 200 亩。计算分析。H207 区现
40、户均人口 4 人，按襄阳 还建安置面积标准33 平米4=132 平米，户均还建面积取 160 平米。H207 区区域还建面积=户数户均面积=243 户*160 平米=38880平米。腾地面积：270 亩。(2)王树岗 七 组区域（简称 W7 区）基本情况。W7 区四至为，207 国道以东， 7 号路以南，电厂铁路23线以北，北 2 号路以西。该区域建设用地面积 210 亩、耕地面积 130亩，村民 98 户、 460 人。 计算分析。W7 区现户均人口 5 人，按襄阳还 建安置面积标准 33平米5=165 平米，可以分两 户，户均还建面 积取 190 平米。W7 区区域 还建面积=户数户均面积
41、=98 户 *190 平米=18620 平米。腾地面积：210 亩。(3)一期工程两片区域合计黄龙观 207 国道以东和王树岗七组区域腾地面积为 480 亩，还建区选在涂沟村，该区域腾出的建设用地可全部用于开发。总还房面积：H207 区区域还建面积+W7 区区域还建面积=38880+18620=57500 平米。住宅用地面积= 总建筑面积容积率=57500 平米/2.0=28750 平米=43.1 亩。居住区用地面积= 住宅用地/0.65=43.1 亩/0.65=66.3 亩。腾地面积 480 亩。2、二期工程拆迁(1)黄龙观 村剩余基本情况黄龙观村有 4 个村民小组，374 户共 1206
42、人，村建设用地面积392 亩，H207 区征迁后，黄龙观村剩余 93 户 、273 人，户均人口 3 人，剩余建设用地面积 122 亩。24H207 区区域为村民 243 户、870 人，现有建 设用地面积 270 亩。黄龙观 1 号路、7 号路及 207 国道已征迁户数 38 户、127 人。计算分析。户均人口 3 人，户均还房面积取 120 平米。剩余区域还房面积= 户数 户均面积=93 户*120 平米=11160 平米。腾地面积：122 亩。(2)曹湾村基本情况。曹湾村现有 5 个村民小组，822 户共 3008 人，村建设用地面积 811 亩。入驻企业占地面积 1500 亩，主要为耕
43、地。计算分析。曹湾村户均人口 4 人，户均还建面积取 160 平米。还房面积=户 数 户均面 积=822 户*160 平米=131520 平米。腾地面积：811 亩。(3)周营 村基本情况。周营村现有 480 户共 1610 人，村建设用地面积 421亩。计算分析。周营村户均人口 4 人，户均还建面积取 160 平米。还房面积=户 数 户均面 积=480 户*160 平米=76800 平米。腾地面积：421 亩。(4)二期工程区域合计总还房面积=11160 平米+131520 平米+76800 平米=219480 平米。住宅用地面积= 总还房面积容积率=219480 平米/2.0=109740
44、 平25米=164.6 亩 。则居住区用地面积= 住宅用地/0.65=164.6 亩/0.65=253.2 亩。腾地面积=122 亩+811 亩+421 亩=1354 亩。三、投资估算余家湖村庄集并项目的资金投入主要是拆旧区的拆迁补偿、还建小区占地费用及还建房建设费用。以下分项估算：本次规划参考襄阳市房屋征收补偿安置方案，结合拆迁中的实际情况和拆迁户房屋造价，项目拆旧区一般农民宅基地建筑物平均补偿标准为 650 元/平方米。结合最新的华中药业 截污干管拆迁和 207国道拆迁成本，人均还房面积在约为 35 平米，人均补偿金额约为 1.5万元；动迁安置补偿取 1.5 万元，所以人均拆迁成本约为 3
45、 万元。还建小区用地选用集体土地，按照余家湖涂沟村和欧庙新城实际，征地补偿等费用 9.6 万元，加上不可预见费用，用地成本取为 12 万元/亩。拆迁还建总成本= 还建房建设成本+ 拆迁成本+还建小区用地成本。取还建房集体土地建房成本 1200 元/平米，拆迁成本约为人均 3万元。还建房建设成本=还建面积*1200 元/平米；拆迁成本=拆迁人口*3 万元/人。 还建小区用地成本 12 万元/亩。表 5-3 拆迁规模统计 表范围 户数 人口 还房面积 还建区用地 腾地规模 实际腾地总体 11 个村 5329 户 20050 人 876700 平米 1012 亩 5257 亩 5257 亩拆迁一期工
46、程 341 户 1330 人 57500 平米 66.3 亩 480 亩 480 亩26拆迁二期工程 1395 户 4891 人 219480 平米 253.2 亩 1354 亩 1354 亩注：还建区在拆迁区外另选，初步预定在涂沟村和欧庙新城。所以，拆迁腾出的面积就是实际腾地面积。1、项目总体征迁还建成本范围为街道 11 个村。还建区用地与腾地区无关，另外选在涂沟村其他区域和欧庙新城，争取区政府划拨或按集体土地征迁。还建房建设成本= 还房面积*1200 元/平米=876700*1200 元=10.5亿元。还建小区用地成本= 用地面积*=1012 亩*12 万元/亩=1.2 亿元。拆迁成本=拆
47、迁人口 *3 万元/人=20050*3 万元=6 亿元。拆迁还建总成本= 还建房建设成本+ 拆迁成本+还建小区用地成本=10.5 亿元 +6 亿元+1.2 亿元=17.7 亿元。每亩地腾地综合成本=总成本/实际腾地面积=17.7 亿元/5257 亩=33.7 万元。2、一期工程征迁还建成本范围为黄龙观村 207 国道以东和王树岗村七组区域，还建用地66.3 亩。还建房建设成本= 还房面积*1200 元/平米=57500*1200 元=7000万元。拆迁成本=拆迁人口 *3 万元/人=1330*3 万元=4000 万元。还建小区用地成本= 还建用地面积*12 万元/亩=66.3 亩*12 万元/
48、亩=800 万元。拆迁还建总成本= 还建房建设成本+ 拆迁成本+还建小区用地成27本=7000 万元 +4000 万元 +800 万元=1.18 亿 元。每亩地腾地成本= 总成本/实际腾地面积=1.18 亿元/480 亩=24.6万元。3、二期工程征迁还建成本范围为黄龙观剩余区域、曹湾村、周营村。 还建用地面积 253.2亩。还建房建设成本= 还房面积*1200 元/平米=219480*1200 元=3 亿元。还建小区用地成本= 还建用地面积*12 万元/亩=253.2 亩*12 万元/亩=0.3 亿元。拆迁成本=拆迁人口 *3 万元/人=4891*3 万元=1.6 亿元元。拆迁还建总成本=
49、还建房建设成本+ 拆迁成本+还建小区用地成本=3 亿元元 +1.6 亿元 +0.3 亿元=4.9 亿元。每亩地腾地成本= 总成本/实际腾地面积=4.9 亿元/1354 亩=36.6万元。范围户数（户）人口（人）还房面积（平米）还建用地（亩）腾地规模（亩）实际腾地（亩）还建成本（亿元）拆迁成本（亿元）还建用地成本（亿元）每亩地腾地成本（万元）总体 11个村 5329 20050 876700 1012 5257 5257 10.5 6 1.2 33.728表 5-4 拆迁还建统计 表四、资金筹措（一）资金来源村 庄 集 并 项 目 资 金 来 源 主 要 包 括 ：区 财 政 拨 付 的 启 动 资 金 ；建新 区 新 增 建 设 用 地 土 地 有 偿 使 用 费 和 出 让 金 ；土 地 抵 押 融 资 ；农 村集 体 经 济 组 织 及 农 民 自 筹 资 金 ；企 业 平 衡 开 发 自 筹 资 金 等 。 （二）主要投资、收益及其布局按照余家
