1、1交房前要注意些什么？1 检查所有插座。没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。 2 检查 所 有 窗 户 。 检 查 玻 璃 :玻 璃 不 能 有 疤 痕 ， 我 们 所 买 的 每 一 件 都 是 商 品 ， 要 仔 细 检 查 ， 否 则 吃 亏 的 是 自己 。 不 要 以 为 那 么 大 的 一 块 玻 璃 上 有 个 小 小 的 疤 痕 无 所 谓 ， 想 想 如 果 你 是 在 买 一 面 镜 子 ， 有 疤 痕 的 镜 子 你 肯 定 不要 。 检 查 窗 纱 好 多 纱 窗 上 的 窗 纱 都 是 破 的 ，
2、或 者 上 面 有 很 大 的 划 痕 。 检 查 窗 户 开 启 时 是 否 碰 墙 墙 面 很 容 易毁 坏 。3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！ 4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固 5 检查每一个灯和开关 6 检查每一个水龙头 7. 收房要查验竣工备案验收表的原件和房屋面积实测表 ，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利 8. 收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊 第一篇 房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更
3、为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。 交房一般程序 1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。 2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。 3.验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商
4、提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。 4.购房者 接 收 房 屋 。 房 屋 验 收 合 格 后 ， 开 发 商 将 钥 匙 交 给 购 房 者 。 一 般 而 言 ， 钥 匙 的 交 付 是 房 屋 交 接 的 主 要标 志 。 除 了 所 有 权 (所 有 权 转 移 时 间 以 管 理 机 关 办 理 过 户 手 续 的 时 间 为 准 )外 ， 关 于 房 屋 的 一 切 权 利 都 从 钥 匙 交 付 时由 购 房 者 来 行 使 了 。 当 然 ， 风 险 也 从 此 时 由 购 房 者 来 承 担 了 (比 如 房 屋 交 付 后 出 现 火 灾 、 地 震 等 造 成
5、房 屋 灭 失 的 风险 )。 如何收房 对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题。 1.审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年 12月 1 日实施的北京市城市房屋转让管理办法的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。 此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。 2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致
6、，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。 3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。 房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。 物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。 公共维修基金。公
7、共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的 2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。 第二篇 1 招：看“备案”留“两书” 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书 。 2 招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24 小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。 2检查卫生间地面是 否 存 水
8、， 也 是 先 在 卫 生 间 蓄 一 些 水 ， 然 后 放 水 ， 看 地 面 是 否 有 积 水 现 象 。 合 格 的 地 面 不 应有 积 水 存 在 ， 因 为 安 装 地 漏 处 是 卫 生 间 最 低 处 。 但 是 ， 毛 坯 房 除 外 ， 因 为 地 漏 周 围 留 出 了 一 定 的 后 期 铺 装 地 面 的高 度 。 4 招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 5 招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层，
9、一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验” ，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 6 招：阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。 7 招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴) ，这个墙面的保温层肯定有问题。 8 招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一
10、点，一来看看水压，二来试试排水速度。 9 招：暖气支管有坡度 暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差 1%。 10 招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子) ，地面的套管应高出地面 2-3 厘米，地面为初装修的，应高出地面 5 厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。11 招：拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别
11、检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12 招：保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面 30 厘米高的插座都必须带保险装置。 13 招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座 洗手盆的上方不应有插座。 14 招：厨卫紧邻通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。 15 招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 第三篇 2、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙
12、。 3、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ 5、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈 45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 6、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点” ，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 7、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？ 8、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？ 10、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居
13、室内。 11 试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了住宅设计规范 ，规定每套住宅回路数不宜少于 5 个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 12、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 13、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用 50 年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。 14 试煤气热水器开关是否妥当？ 15、
14、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会3造成视觉上的障碍，影响整体感。 16、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。 17、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。 18、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？ 19、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。 收楼日应带装备 1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。 2、纸笔，即时记下发现的问题。 3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见
15、，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。 4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等） ，插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 6、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。 7、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。 第四篇 收楼要验哪些内容？ -面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积 从房屋 交 接 的 实 践 来 看 ， 由 于 对 商 品 房 销 售 面 积 的 计 算 方 法 不 甚 了 解 ， 多 数 购 房 者 只 注 重 对 房 屋 结 构 、 装 修质量 的 验 收 ， 而 忽 视 对 房 屋 面 积 的
16、 核 实 。 实 际 上 ， 房 屋 面 积 的 大 小 不 仅 影 响 到 最 终 产 权 ， 而 且 涉 及 房 价 ， 对 购 房者 的 经济 利 益 产 生 直 接 影 响 。 所 以 核 查 所 购 房 屋 的 销 售 面 积 也 是 房 屋 验 收 工 作 中 的 一 个 重 要 环 节 ， 应 当 引 起 购 房者 的 高 度重 视 。 应 该 依 据 建 设 部 最 新 颁 布 实 施 的 商 品 房 销 售 面 积 计 算 及 公 用 建 筑 面 积 分 摊 规 则 （ 试 行 ） ， 对 购 房 面 积 进 行计 算 。 电气 1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导
17、管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地； 2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置； 3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确； 4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠； 5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠； 6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线； 7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶
18、、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠； 8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。 另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。 屋面 1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏； 2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔； 3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。 地面 1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角； 2、卫生间、
19、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。 验楼经验谈 一、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺） ；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。 二、给排水工程的验收 1、 给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、 所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好； 3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速； 4、 在厨、厕做
20、泡水试验 24 小时，无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围） ；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜） ； 三、照明用电工程的验收 1、 检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准） ； 2、 检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、 三线插座是否已安装接好地线； 4、 灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验） ；
21、5、 门铃、报警系统工作正常；4四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、 木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞） ； 2、 墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、 无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、 铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非一次便能看出，因此，验多几次亦无妨。 2 购房人在接到入住通知后，应做些什么？ 2.1 可按 通 知 上 约 定 的 日 期 前 往 收 房 ， 收 房 时 ， 首
22、先 检 查 房 地 产 商 提 供 的 文 件 是 否 符 合 上 述 要 求 ， 竣 工 备 案 表 上 有 没 有 建 委 同 意 备 案 的 章 （ 竣 工 备 案 已 改 由 建 委 工 程 质 量 管 理 处 负 责 ）， 然 后 对 要 接 收 的 房 屋 进 行 实 地 验 收 。 2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题： 2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换； 2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张； 2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，
23、应在入住前向房地产商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期； 2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定” ，并由双方在注明处签字或盖章。 3 不符合交房条件下，购房人应做些什么？ 3.1 对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，
24、天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约 定 进 行 赔 偿 或 解 除 合 同 ， 但 现 实 完 全 不 是 那 么 回 事 ， 权 利 是 要 靠 自 己 主 张 的 ， 如 果 购 房 人 不 提 出 、 不主 张 ， 甚 至 以 为 先 住 进 房 子 再 说 ， 却 不 知 道 自 己 的 这 种 做 法 已 放 弃 了 自 己 的 权 利 ， 等 于 默 认 了 房 地 产 商 的 违 约 行为 。 3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的； 3.3.7 面积误差比绝对值超过 3的； 4 收房时要注意房屋的保修期 4.1 建设部的商品房销售管理办法第三十三条：“房地
25、产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 ” 4.2 关于保修期的长短，依据商品房销售管理办法第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。 ”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的规定 ，是商品房销售管理办法第三十二条注明的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书
26、制度的规定 ，而该规定第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。 ” 4.3 那么依据国务院的建筑工程质量管理条例第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。 ） 4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年； 4.3.3 供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期； 4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年； 4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与
27、承包方约定； 4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算； 4.4 因此，笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。 5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析 5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金 5.1.1 基本对策-购房人有权拒绝。 5.1.2 根据我国合同法和消费者权益保护法的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定
28、的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。 5.1.3 中华人民共和国税收征收管理法第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。 ”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地478 号文） ，而代征人不能委托其它单位代征（参见京地税征389 号文） ，如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法5律。 5.1.
29、4 关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局去年曾 发 文 （ 京 国 土 房 管 物 字 2001 1170 号 ） 明 确 加 以 制 止 。 房 地 产 商 为 自 己 代 收 公 共 维 修 基 金 行 为 辩 护而 引 用 的 北 京 市 城 镇 居 民 购 买 商 品 住 宅 楼 房 管 理 办 法 ， 北 京 市 人 民 政 府 已 与 2001 年 11 月 26 日 发 文 （ 88 号 ）废 止 。 5.1.5 如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费，可由双方自行商定，目前
30、政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质，办理房产证并不难，也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理，房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任，如果房地产商不与购房人一起办理房产证，造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保，只有办理了房产过户手续，他才能取消担保，因此房地产商为了自身的利益，通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。 5.1.6 近年契税的下调和房价的下跌，也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题，即使契税上调，房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴，因此，对购房者来讲
31、，在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。 5.2 在商品房交付使用时，有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳，例如网上经常有人问：“交房时，房地产商要我缴纳 5000 多元的天然气初装费，这合理吗？” “房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？” 5.2.1 基本对策- 不合理，拒交 5.2.2 在 1986 年 10 月 1 日生效的经国务院批准的北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一四源设施的单位（以下简称房地产商） ，应当依照本规定，缴纳城市基础设施
32、四源建设费。前款所称城市基础设施四源建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称四源建设费） 。四源建设费包括在建设项目总投资内。 ”第六条规定：“房地产商缴纳四源建设费后，北京市有关市政部门应当在项目竣工 时 根 据 交 费 范 围 和 协 议 提 供 相 应 的 四 源 设 施 ， 但 从 城 市 市 政 干 管 接 到 建 筑 工 程 的 支 管 仍由 房 地 产 商 投 资 建 设 。 ”这 些 规 定 明 确 说 明 不 论 是 “四 源 ”的 基 础 设 施 ， 还 是 到 具 体 项 目 的 “支 管 ”， 费 用 都 应 由房 地 产 商 承 担 。 5.2.3
33、 那么各楼 入 口 到 各 户 的 管 线 费 用 由 谁 承 担 呢 ？ 根 据 北 京 市 人 民 政 府 73 号 令 北 京 市 商 品 住 宅 销 售 价 格 构成 管 理 办 法 第 六 条 规 定 ： “本 市 商 品 住 宅 的 销 售 实 行 明 码 标 价 制 度 。 开 发 经 营 者 不 得 超 过 标 价 出 售 商 品 住 宅 ， 不得收 取 任 何 未 予 标 明 的 费 用 。 ”第 七 条 规 定 ： 商 品 住 宅 销 售 价 格 包 括 以 下 部 分 ： “住 宅 开 发 成 本 费 用 ， 包 括 土 地 使 用 权出 让 金 、 征 地 费 、 房
34、屋 拆 迁 补 偿 补 助 费 、 勘 察 设 计 及 前 期 工 程 费 、 建 筑 安 装 工 程 费 、 附 属 工 程 费 和 间 接 费 用 。”对 于新 建 住 宅 ， 所 有 基 础 配 套 设 施 的 成 本 费 用 和 安 装 费 用 都 应 包 涵 在 房 价 之 内 ， 除 了 在 合 同 中 明 示 在 交 房 时 另 行 收取 的 ，都 属 于 “未 予 标 明 的 费 用 ”。 因 此 ， 新 建 商 品 房 收 取 电 力 增 容 费 ， 煤 气 、 天 然 气 、 电 话 等 初 装 费 、 开 通 费 都 是 错 误 的 。5.2.4 同样，购房合同中如果明示
35、了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。 5.2.4.1 如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。 5.2.4.2 如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提
36、供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人。先验房后办手续一看房子质量二查“两书一表” 三签房屋验收单办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未
37、明”等字样。对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。6索要“两书一表” 向开发商索要住宅质量保证书和住宅使用说明书 ，以便日后出现质量问题时按约维修。住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、
38、范围作出的承诺。而住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在住宅质量保证书和住宅使用说明书上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是竣工验收备案表 。按照有关规定， 竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张备案表 ，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。 竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。签收房屋验收单在您查看了房产后并准备签收房
39、屋验收单之前，您一定先签订物业管理公约 ，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具市房屋管理局或区局直属测绘队出具的竣工实测表 ，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收房屋验收单了商品房交付中的注意事项及法律问题一、购房者收房步骤购房 者 收 到 交 房 通 知 单 后 的 收 房 步 骤 ： 1 在 规 定 的 时 间 去 物 业 部 门 查 看 资 料 ， 资 料
40、包 括 ： A、 房 屋 的 住 宅 质量 保 证 书 ； B、 住 宅 使 用 说 明 书 ； C、 竣 工 验 收 备 案 表 ； D、 面 积 实 测 表 ； E、 管 线 分 布 竣 工 图 （ 水 、 强 电 、 弱电 、 结 构 ） ； 2购房者会同物业验房，验房标准根据商品房买卖合同的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等； 3购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字； 4开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单； 5购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署住宅钥匙收
41、到书和入住交接单，商品房交付完成。 二、商品房交付中的注意事项1、购房者 在 查 看 房 屋 资 料 时 ， 房 屋 的 住 宅 质 量 保 证 书 和 住 宅 使 用 说 明 书 原 件 是 可 带 走 的 ， 管 线 分 布 竣工 图 有 时 也 是 附 在 住 宅 使 用 说 明 书 中 。 购 房 者 查 看 竣 工 验 收 备 案 表 原 件 需 仔 细 ， 竣 工 验 收 备 案 表 是 目 前收 楼 环 节 中 最 应 该 注 意 的 文 件 ， 按 照 有 关 规 定 ， 表 上 的 每 一 项 都 必 须 报 有 关 主 管 部 门 备 案 ， 缺 少 任 何 一 项 该 楼
42、盘 都 不能 入 住 。 2 购 房 者 在 没 有 验 收 房 屋 之 前 ， 不 能 签 署 住 宅 钥 匙 收 到 书 ， 领 取 住 宅 钥 匙 ， 办 理 入 住 手 续 。 因 为 根 据 关 于 审 理 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 案 件 适 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 （ 下 称 商 品 房 买 卖 司 法 解 释 ） 的 规 定 ， “交 钥 匙 ”就算 房 屋 交 付 使 用 。 因 此 领 取 住 宅 钥 匙 以 后 验 房 发 现 问 题 ， 开 发 商 只 承 担 房 屋 质 量 包 修 责 任 ， 而 没 有 逾 期 交 房 的压 力 。 3购房
43、者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 4商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是商品房买卖合同和房屋建筑方面的法律及规范，因此商品房买卖合同中的约定就极为关键。 三、商品房交付中的法律问题商 品 房 交 付 中 的 法 律 问 题 主 要 涉 及 到 怎 样 才 算 商 品 房 “交 付 ”、
44、 商 品 房 逾 期 交 付 及 商 品 房 交 付 不 当 的 责 任 等 问 题 。1商品房“交付使用” 。怎样才算商品房“交付使用” ，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙” 。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在商品房买卖合同中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。 2商品房逾期交付的责
45、任。开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗 力 及 合 同 约 定 的 其 他 免 责 事 由 。 所 谓 不 可 抗 力 ， 是 指 不 能 预 见 、 不 能 避 免 并 不 能 克 服 的 客 观 情 况 。 是 否构成 不 可 抗 力 ， 需 具 体 情 况 具 体 分 析 ， 不 能 一 概 而 论 。 如 果 开 发 商 逾 期 交 房 是 因 为 发 生 了 不 可 抗 力 或 存 在 合 同 约定 的 其他 免 责 事 由 ， 并 及 时 履 行 了 告 知 义 务 ， 则 开 发 商 可 以 不 承 担 逾 期 交 房 的 责 任 。 但
46、 如 果 开 发 商 没 有 在 商 品 房 买 卖 合 同 约 定 的 期 限 内 将 发 生 了 不 可 抗 力 或 合 同 约 定 的 其 他 免 责 事 由 告 知 购 房 者 ， 开 发 商 仍 然 要 承 担 逾 期 违 约 责任 。 如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在商品房买卖合同合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，
47、可以请求法院变更，但需请7求方举证。另外，有时在商品房买卖合同中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。 如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 如果商品房买卖合同中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。 3商品房交付不当的责任。商品房交付不当通
48、常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；或者接受交付，但要求开发商在合理的时间予以补正，并可要求开发商赔偿损失。另一种情况是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。此时购房者可作如下选择：或解除购房合同，并要求开发商承担违约责任；或接受交付，但要求开发商赔偿瑕疵部分所致损失。比如商品房面积超出约定的较多，小区环境改变较大，甚至房屋主体结构不合格等等情况。 购房者解除合同后，可以要求开发商赔偿损失，损失的计算一般很难确定，因此需要购房者与开发商在商品房买卖合同中约定计算方法，比如赔偿损失为房价款的 510，这样有利于保护购房者，否则在目前房价上涨比较快的时候，开发商并不担心购房者解除购房合同，购房者的利益也不能得到切实的保障。
