1、【炒房小新】地产代理商又在房价收入比大【炒房小新】- 地产代理商又在房价收入比大造文章2011年02月05 日上善若水卢建君 如何投资让你自动变成有钱人，不忧钱财、不忧买房、生活自在 【炒房小新】-地产代理商又在房价收入比大造文章 保险/房地产2011-02-05 14:21:07阅读0评论0 字号：大中小 订阅 【炒房小新】-地产代理商又在房价收入比大造文章 问：甚么是房价收入比呢？ 答：从公式而得知就是将房价除以家庭收入比较。 市面上较多人用的房价收入及负担比率这两种估值房地产指标，但本人却绝少用供款负担比率与房价收入比。 问：为何你不用这些指标，原因何在？ 答：主要原因是家庭收入水平、物
2、业面积及地区、首付按揭成数、按揭年期、按揭息率等可变量(variable)，均无法达成共识，比如究竟当400呎单位，还是700呎单位？当大学生收入，还是所有人的平均数或中位数。后者其实一样，只不过把可变数减剩房价及收入两项。偏偏就有些人利用这些指标大造文章，而且要加以利用支持一己观点，甚至说要花半生甚至两代人买楼！明眼人都知现实不是如此，但本人也乐于给大家拆解，究竟这个买房痛苦指数 （要花多少年不吃不喝才能买到楼）的漏洞与真象。 第一个可变量是房价，明明二手楼才是市场的主流，为甚么有些人要以一手楼(新房)来计算？就以刚刚过去的2010年11月为例：新房成交量747宗，总值139.74亿港币，即
3、是139.74亿港币 / 747= 1870.68万港币(平均价) ；二手房成交是12,442宗，总值448.57亿港元，平均价360.53万港币；整体成交量是13,189宗，总值588.31亿港币，平均价446万港币。为甚么有些人要拿过千万港币的房子来计算？ 第二个可变量是收入，各大传媒经常使用住户收入中位数来计算出楼价是如何显得房子很贵，但这个用法大有问题。所谓住户月入中位数，就是刚好有一半住户收入比它高，又有一半住户收入比它低。现时各类房屋住户的比重是：临时房屋1.1%、公屋30.1%、居屋夹屋(等于中国内地经济房)16.4%、私房52.4%，如果大家同意前三者的月入比私楼低的话，则那个
4、所谓中位数家庭，应该是居住在私楼之中的最低价值楼宇。强迫要私楼之中住最低价值楼宇住户（比如板间房，或单幢旧楼）会去买一千、二千万港币的新房（往往是所谓豪宅，甚至是独立屋），又有何实用价值呢？ 私房收入中位数一向都远比整体数字为高，使用私房的住户的数值要比整体数字合理，而另一项值得留意的是，公屋住户的收入停滞不前，经济房的住户收入升幅亦不及私房，这正正是香港型社会的趋势很明显，再用香港以前一套全民买房去分析问题已经不合时宜了！ 如果买房业为痛苦的事，大可长期租房，租金的波幅一向比楼价为低，把“房价收入比”称作为痛苦 指数 大可不必。本人计算了自2000年至今的 指数 ，发现根本就没有测市房价的
5、作用 ：2001年上半年数值最低，理论上最易买楼，实际收入也可以随楼价下降，以当时楼价买入，最少要守三至四年才见到家乡。呵呵！ 不好意思，本人还是话入正题了。那2010年11月的香港市民收入中位数是多少呀？本人根据香港统计处的综合住户统计调查，2010年第三季私人楼家庭月入中位数：24,886港币，即每年有 298,400港币。 问：是不是有了房价，有了家庭每年总收入就可以计算房价收入比？ 答：将房价 /每年家庭总收入，就得出倍数。 4,460,611港币 14.95倍 298,400港币 是14.95倍吗？请等等，你买房一般都只会首付三成借七成房贷，储首付需要4点48年；买房是需要一次付款才
6、能进去住吗？只要交首付、其它涉及费用就即刻可以去住。因此，房收入比价的一次付款的思考，实在与现实买卖有点脱节。 问：为何又不用计算供房负担比率？住房支付能力 指数答：这个比率，更容易给地产商及地产代理商自说自话，日日利好房价 本人计算后比较之下，发觉这个指标并无划一的计算准则。香港财经事务科经济分析组是以中位家庭收入、七成房贷、40平方米（约430平方呎）计算，但是没有表明供款年期，以及按揭利率相对于最优惠利率的水平。而地产代理商中原地产提供P按与H按两个数据：私楼住户 指数 以600平方呎、六成按揭、二十年还款期计算。另一地产代理美联物业则是以一个500呎单位计算，7成房贷、以最优惠利率的按
7、揭息率2.2厘，还款期20年计算。 本人列出足以影响供楼负担比率的变量（Variable）： 第一：家庭每年总收入水平：全港有约三成人住公屋、两成人住居屋，即私人住宅的有效需求只占总人口的大约四成，假定这四成人是属于收入较高阶层，是否使用这类家庭收入数据较合适？ 等二：物业面积及地区：以前很多住宅单位只有四百多呎，二千年后新建住宅越来越大，六百多呎两房单位已经被视为中小单位，那么该用甚么面积来计算？不同地区的物业呎价亦有很大差别，应该用哪个呎价及面积来计算呢？ 第三：首期 /房贷成数：香港金管局规定标准的房贷成数为七成，但很多人使用房贷保险，可以借95%的房贷，那么应用甚么房贷成数来计算才是标
8、准？另外，房贷的年期：以前银行最多只借十五至二十年，现在可以借至三十年，但实际上应以哪个年期为准则？ 第四：房贷息率，1997年之前按揭息率是P+X%，目前是P-X%，甚至连P也不统一，如何厘定用甚么息率？(P：最优惠利率) 本人以上的疑问，显示难以建立一个客观而实用的供楼负担比率，造成了两个问题：其一是各个机构发表的数据，均有很大的出入，而且不足以反映现实的情况，最主要的证据是为甚么会出现超过100%的供款比率？第二是用相同标准的供款负担比率无法反映社会环境变迁，而令到横向比较（Longitudinal Comparison）变得毫无意义，例如社会上对居住质素的要求越来越高，单位越住越大，又
9、例如银行放款政策改变亦会改变购买力。 因此，这个指标是怎样计算都无法有客观共识的答案，根本就无用的。中国内地好像叫住房支付能力 指数 ，也是同类型。本人则喜欢用房价租金比(注一)，(注一：净年租金收入年租金收入(维持费用税)，但未扣除贷款利息费用。) 大家千万别相信地产代理商、地产商、贷款机构等等名号的发表的成交纪录、租金纪录，不要轻信任何概括性的数字，它们都存存直接或间接的利益既得者。要懂得如何拆解他们的羊皮，就发觉还是一只披着羊的饿狼！ 上面把着手教大家怎样去思考，观察了，现在我们去来看看媒体的众生相： 港买楼负担 远较纽伦沉重 楼价等于家庭年收入11倍 【明报专讯 2011年1月25日】
10、 美国顾问公司 Demographia，发表针对英语世界的供楼负担调查，发现香港楼价相对家庭每年收入中位数，足足高达11.4倍，明显超过纽约及伦敦，并是82个主 要研究城市中最高。调查又界定，凡超出5.1倍已被视为严重不能负担，换言之，香港目前楼价比较严重不能负担，还要严重得更多。 达严重不能负担水平 Demographia主要针对英语地区作研究，对象包括英国、美国、澳 洲、加拿大、爱尔兰、新西兰及首次加入的香港。但这调查没有直接指出，香港是全球最贵楼价，而彭博在引述这调查时，则以香港全球楼价最贵作标题。 事实上，这调查没有幅盖中国、亚洲各国等楼价和负担比率，同样急升的国家和地区。 调查显示，
11、去年香港楼价中位数为258万元，家庭年收入中位数为 22.54万元，楼价差距达11.4倍，远超纽约的6.1倍及伦敦政府区的7.2倍，排名首位。该公司指出，过去7年研究，只有2006年及2007年的 洛杉矶，即在次按危机 爆破 前，曾升至11.5及11.4倍的相若水平。 英语国家 悉尼楼价最贵 顾问公司指出，调查对象中全共有24个地区的楼价达到严重不能负担程 度，除首位的香港达11.4倍外，英语国家中，以悉尼楼价最贵，达到9.6倍的严重程度，其次为温哥华，亦录得9.5倍。据了解，有关调查是根据 2010年第3季数据，按平均楼价中位数除以全年家庭平均收入进行评分。其中3倍或以下为可负担水平（Aff
12、ordable），3.1倍至4.0倍为 轻微不可负担（Moderately Unaffordable），4.1倍至5.0倍为过度不可负担（Seriously Unaffordable），超出5.1倍为严重不能负担。 事实上，报告除香港以外，未有反映其它中国城市的情?。该公司解释，楼价 中位数资料是参考国家行业报告、房屋存量等数据作出计算。而由于该公司未能获得相关资料及中国主要城市的人均收入数据，令是次调查仅得香港。仲量联行大珠 江三角洲研究部主管陈锦平却认为，评估一个地区楼价应以历年楼价走势作为准则，而非单纯从一个绝对数值来看。 市场一般对量度楼价是否合理，多以供楼负担比率（Affordabi
13、lity Index）（以每月楼宇按揭供款金额占家庭收入中位数）计算。他指目前香港整体供楼负担比率仅约40%，不如过去1996年至1997年期间高达 90%。而相对内地人均收入来说，其楼价不能负担程度可能比香港更甚。 数日后，另外有的说是22.72倍： 三成家庭未来廿载难买楼 理大研究 港夹心阶层首当其冲 【明报专讯2011年2月1日】 英国皇家测量师学会(RICS)委托理工大学进行研究，评估香港楼价负担及中长期住屋需求，发现本港楼价除了是亚洲地区中最贵，严重超出可负担水平外，更有高达三成香港家庭属于买不起私楼的夹心阶层家庭，若然未来供应无大变化、息口持续偏低，楼价将继续上升，预计未来20年都
14、改变不了此现象！ 香港理工大学建筑及房地产学系教授及首席研究员许智文指出，本港未来5至10年私人住宅市场每年平均需求2.2万伙，至2031年(未来20年)需求约1.95万伙。但以目前来看，未来两年每年的实际供应仅约1.12万伙，远差政府每年2万个目标。 楼价负担亚洲之首 许氏认为，供应严峻，今年楼价在低息环境下，料最少有10%升幅。事实上，本港住宅愈来愈难以负担，据研究引述Numbeo物业数据显示，本港基本住房的楼价负担是亚洲区之首，本港楼价与收入比率达到22.72(比率愈高愈难负担)，即一般中价住宅与家庭年收入中位数比率最高，比上海之20.68、新加坡 14.35及东京11.64有明显差距。
15、 本港楼价过热，有达30夹心阶层家庭(收入不足以购买私楼但高于公屋入息水平上限)负担不起昂贵私楼。如政府无制定长远而稳定的房屋及土地供应政策，市场缺乏廉价私楼，该批夹心阶层会依旧负担不起私楼，情或持续未来20年。 除楼价高企，住宅单位亦出现供应不均，甚至错配现象。据差饷物业估价署数据，整体住宅空置量4.3%，其中大单位10.8%，中小型单位仅3.8%。RICS国际理事会理事及香港分会房屋政策工作小组主席谢建华认为，大小单位供应不均，主要源于2003年停建居屋，采取勾地表制度及铁路沿线物业招标所致。 地皮多建大户细单位渴市 豪宅地皮及发展商勾地后主要兴建大单位，令小型单位供求不衡。他促请政府正视
16、有关问题，如恢复定期拍卖官地、限制地皮大小单位的供应量、考虑复建居屋、加快土地用途转换成住宅的程序、参考内地公租房(流转公屋)、新加坡及马来西亚的先租后买等。 虽然2010年至11年施政报告中公布了置安心资助计划，每年提供1000个住宅单位予夹心阶层，但根本不足以应付市场所需。民主党议员李永达认为，政府必须立即增加供应，不计公营房屋，每年至少有2万至3万伙私楼供应，另外每年增加5000个居屋单位，才能真正纾缓供应严重不足问题。 地产代理商方面又说8.3倍： 住宅价格相等于家庭收入8.3倍较97年12.6倍为低 【美联地产29/01/11】 近年楼价持续向上，自金融海啸后辗转回升逾5成，在冲量楼
17、价的负担水平方面，较为常用包括供楼负担比率及价薪率。前者计及家庭收入、楼价及息率变化；而后者则重于家庭收入与楼价的比较。但无论用何种方法去计算负担水平，最重要的是沿用相同的前设作为计算基础。住宅价薪率是以楼价与每年家庭收入总薪酬作比较，从而计算购买一个单位所需要的年期。而目前住宅价薪率约8.3倍，仅稍高于过去18年平均的6.9倍，与97年12.6倍相比仍有一段距离(见图一)。 据美联楼价走势图显示，去年12月尾楼价平均每呎约5,084元，假设购买一个面积500呎的单位，即需要约254万元。根据政府统计处数据显示，以最新去年第三季居于私人物业的家庭入息中位数25,500元计算，年薪即30.6万元
18、，因此一个约254万元的物业相等于家庭年薪收入的 8.3倍(见图一)。 由93年至去年的18年间，以居于私人物业的家庭入息中位数及楼价作分析，价薪率变化幅度颇大，以97年中为例，楼价平均每呎6,208元，即一个500 呎单位需要约310.4万元，而当年第二季入息中位数仅约20,600元，导致价薪率高达12.6倍；至于03年楼价已大幅回落，当年首季呎价约 1,934元，而当时入息中位数为22,700元，较97年第二季更高，导致当时价薪率一度回落至3.5倍的低位。而若以过去18年的平均数计算，平均价薪率约6.9倍，可见现时8.3倍略高于该平均数(见图一)。 供楼负担比率为另一项参考指标 无疑住宅价
19、薪率为一参考数值，但计及利息因素的供楼负担比率亦为另一个重要参考数值。事实上，现时息率低企，以最优惠利率(P)为基础计算的按揭利率约2.2厘计算，一个500呎单位、平均呎价约5,084元、承造7成按揭以及还款期20年，每月供款约9,172元。以最新居于私人物业的家庭入息中位数25,500元计算，即每月供楼支出占家庭收入约36%。回顾97年按揭利率高逾8厘水平，加上楼价高企，以同样500呎单位、7成按揭以及还款期20 年计算，供楼负担比率则高达93.2%。事实上，其现时亦低于过去18年平均数(见图二)。再者，若以现时较多新业主采用的拆息按揭息率仅约1厘计算，供楼负担比率将会更低。最后，以上仅为分析楼市的其中两项指标，而供求因素、经济前景、市民对楼市的信心等亦是重要的参考因素之一。 特别声明： 1：资料来源于互联网，版权归属原作者 2：资料内容属于网络意见，与本账号立场无关 3：如有侵权，请告知，立即删除。
