1、第三节 物权变动一、物权的取得（一）原始取得与继受取得区分：是否依他人既存的权利而取得原始取得：依据法律的规定取得物权，取得后标的物上原有的负担归于消灭，原物权人不得就标的物主张权利。包括：（1） 国有化和没收（2） 生产。对自然界的直接占有，如采矿、捕鱼；对自然或自有材料的加工。（3） 添附：附合（如用他人建筑材料建造房屋） 、混合（不同所有人的财产混合不能区分） 、加工新 的 财 产 所 有 权 的 归 属 ， 应 由 当 事 人 协 商 处 理 ， 或 归 一 方 所 有 ， 或 归 当 事 人 共 有 。 如 果不 能 达 成 协 议 ， 应 归 给 新 财 产 添 附 价 值 量 的
2、 一 方 所 有 ， 但 他 要 向 原 所 有 人 给 付 适 当 的 经济 补 偿 。 如 果 取 得 新 财 产 所 有 权 的 一 方 的 添 附 行 为 出 于 恶 意 ， 即 明 知 是 他 人 的 财 产 而 进行 加 工 ， 或 有 其 他 故 意 或 过 失 行 为 ， 则 原 所 有 人 除 有 权 向 他 请 求 经 济 补 偿 外 ， 还 有 权 要求 他 赔 偿 因 添 附 所 造 成 的 损 失 。（4） 收益。包括天然孳息和法定孳息（5） 无主财产（这里是指所有人不明或没有所有人的财产） 。包括：抛弃物；遗失物、漂流物、走失动物；埋藏物、隐藏物；无人继承财产。（6
3、） 特别提醒：国家对提存物取得、善意取得继受取得：通过当事人的意思表示从原所有人那里取得对某项财产的所有权，取得后标的物上的原有负担继续存在，由取得人继承。如买卖、互易、赠与、遗赠、继承（对法定继承的解释，推定被继承人有让其继承人继承其财产的意思随彭生）例：08 单选，下列属于所有权继受取得的：10A甲通过遗嘱继承其兄房屋一间 B乙的 3 万元存款得利息 1000 元 C丙购来木材后制成椅子一把 D丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台例：下列属于所有权原始取得的：A 甲误将乙的砖石加工成钻戒，甲补偿乙料钱后取得戒指的所有权B 国家取得无人继承的遗产所有权C 王某将邻居李某委托看管的一匹马卖给张某，
4、张某因善意取得该马的所有权D 农民收割自家地里的庄稼，由此取得收获物的所有权（二）物权变动的原因1、法律行为：2、事实行为和事件，如时效、善意取得、先占、拾得、发现、添附等3、公法上的原因，如征收、没收等二、基于法律行为的物权变动（必须公示）公式：合同公示物权变动不动产：有效合同+登记动产：有效合同+交付两种不同的物权变动模式1登记（物权变动）生效要件不动产买卖和不动产抵押的登记【第 15 条】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2007 年 6 题：乙买甲一套房屋，已经支付 1/3 价
5、款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？（ C ）A合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任B合同无效，甲应返还所受领的价款C合同有效，甲应继续履行合同D合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失2登记对抗要件（1）动产抵押权（2）土地承包经营权（3）宅基地使用权（4）地役权（5）机动交通工具案例：甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙 4 000 元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高
6、楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断哪一个是正确的？（2003 年试卷三 8 题，2006 年试卷三 56 题）A 甲对乙的土地不享有地役权B 甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其 4 000 元C 丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失D 甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效二、非基于法律行为的物权变动（无须公示，包括不动产和动产）（一）类型：四种1判决、裁决例：债务人张某因欠债权人王某20万未偿还，王某诉至法院，法院判决张某的一辆汽车抵债，该判决生效后，交付该车和办理过户手续之前，该车在王某家院子里被盗，保险费不足以弥补损失，因此发生纠纷，下列说法正确的：A 判决生效后，该车所有权归王某B
7、 判决生效后，该车所有权归张某C 损失由张某承担D 损失由王某承担2征收【第 28 条】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。3继承【第 29 条】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。4建造【第 30 条】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。例：中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？（08单选）A中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权
8、 B中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权 C中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权 D中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权例：下列属于物权取得不经登记即可生效的：A 法院执行生效判决，将甲公司的车辆拍卖，王某拍得一辆夏利车B 张某在自己的土地上为李某设定了抵押权C 赵某在宅基地上盖了一栋房屋D 孙某设立了一份遗嘱，孙某死后，孙某的弟弟孙晓取得孙某的房屋（二）后果：事实完成则物权变动，未登记前不得处分【第 31 条】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。理解：1、此处的登记不具有创设物权的效力，而是将已经
9、发生的不动产物权对外宣示（宣示登记）2、如果权利人取得物权后不进一步处分物权，法律并不要求强制登记3、如果权利人要进一步处分物权，则必须登记，否则不发生物权变动的效力。例：2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。请回答94-96题。（07年不定项）94如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋
10、，下列选项正确的是：A王某无权请求丁某返还房屋 B王某有权请求丁某返还房屋C小王无权请求丁某返还房屋 D小王有权请求丁某返还房屋95如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列选项正确的是：A杜某无权请求丁某返还房屋 B杜某有权请求丁某返还房屋C杜某无权请求叶某返还房屋 D杜某有权请求叶某返还房屋96关于小王和杜某间的房屋买卖，下列选项正确的是：A交付标的物是房屋买卖合同的有效要件B小王须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某C房屋所有权转移自记载于不动产登记薄时发生效力D该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料例：甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权
11、登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请回答94-96（08年不定项）94在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是： A甲已经取得了该房屋的所有权 B甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人 C甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力 D甲可以出租该房屋95关于甲、乙、丙三方的关系，下列选项正确的是： A甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效 B乙对房屋的占有是合法占有 C乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效 D丙已取得该房屋的所有权96关于戊的权利状态，下列选项正确的是： A戊享有该房
12、屋的所有权 B戊不享有该房屋的所有权 C戊原始取得该房屋的所有权 D戊继受取得该房屋的所有权三、物权变动的公示原则（一）不动产的公示：登记1登记机关【第 10 条】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；2、不动产登记簿与权属证书的关系不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。3、登记更正与异议登记权
13、利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。例：关于更正登记，说法正确的：A 权利人申请更正登记，只需提供书面更正书即可B 权利人申请更正登记，必须证明登记簿记载确有错误C 利害关系人申请更正登记，只需提供书面更正书即可D 利害关系人申请更正登记，必须证明登记簿记载确有错误4登记机
14、关的责任【第 21 条】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。例：甲向乙购买了一套住房，后来甲在转售房屋的时候发现，因登记机关工作人员疏忽，致使甲持有的房屋产权证书与房管部门的登记簿上的权属记载不一致，该登记簿上记载该套房屋仍为乙所有，为此引起纠纷，下列说法正确的：A 丙可判断该套房屋的所有权为甲所有，因为甲持有该房屋的产权证书B 丙可判断该套房屋的所有权为乙所有，因为登记簿上记载的是乙所有C 甲主张对该套房屋的所有权，应证明登记簿记载有错误D 乙主张对该套房屋的所有权
15、，应证明甲的产权证书有错误E 因为登记机关过错给甲造成损失，甲有权要求赔偿6预告登记【第 20 条】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。案例：某房地产开发商取得销售许可证后预售在建商品房，甲购买了其中的一套商品房，为防止开发商一房两卖，甲到房产部门办理了预告登记，后来开发商见房价上涨，于是又将该套房屋转售给丙，问：1、开发商与丙的合同效力如何？2、甲如何保障自己取得房屋的所有权
16、？3、如果08年10月10日可以办理产权登记，甲因出国09年1月19日回国办理，发现该房屋产权登记簿上已记载丙为所有权人，是否有权要求登记部门变更登记？是否有权要求丙返还房屋？是否有权要求开发商承担违约责任？（二）动产的公示：交付1、现实交付2、观念交付，包括：（1）简易交付：受让人已经占有动产，约定生效转移物权（2）占有改定：物权自约定生效发生转移（3）指示交付：针对第三人的返还请求权3、拟制交付例：甲工厂借用乙公司的一套电子设备，在使用的过程中，不慎将某部件弄坏，于是甲工厂向乙公司提出买下乙公司的这套设备，乙公司同意以 2 万元的价格卖给甲工厂。双方还口头约定在甲工厂支付价款前，乙公司保留
17、这套设备的所有权。在甲工厂支付价款前，甲工厂厂房失火，这套设备被烧毁。那么，下列表述哪一项是错误的？（ D ）A经过简易交付，出卖人乙公司已经履行了交付义务B在这套设备被烧毁时，其所有权仍属于乙公司C这套设备灭失的风险应由甲工厂承担，甲工厂仍应支付 2 万元价款D甲工厂和乙公司应以书面形式约定所有权保留例：甲出卖给乙电脑，约定三个月由甲使用，事后甲又出卖给丙并交付，对乙承担何种责任？四、物权公示的公信原则善意取得公信原则：交易中的第三人善意无过失地信赖公示，即使公示权利状态与真实权利状态不符，第三人仍能取得物权。公信力的体现善意取得1善意取得的要件（1）动产和不动产注意：动产必须是占有委托物自
18、愿（基于合同、共有关系而丧失占有）占有脱离物遗失物、盗窃物遗失物：权利人有回复权，但应补偿通过拍卖和公开市场购买的受让人盗窃物：原则上不适用善意取得（2）占有人、名义登记人实施无权处分行为（3）第三人为善意（4）第三人支付合理对价（5）第三人取得动产占有或者变更不动产登记考点：善意取得不仅限于所有权，其他物权也可善意取得：抵押权、质权、留置权、用益物权均可适用2007 年 10 题：下列哪种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权？DA保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人B电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权C动产质权人擅自将
19、质物转质于不知情的第三人D受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人2善意取得的后果（1）所有权人处分人违约、侵权（二者不必然竞合）、不当得利竞合（2）所有权人取得人物权排他性（3）取得 人处分人支付价金，交付登记，取得所有权考点：善意取得与无权处分的关系例：王某在吃饭时丢失瑞士名表一块，餐厅人员拾得后交给公安部门。王某未在规定期限内前去认领，公安部门按照有关规定交寄售商店售出。孙某从该商店买的该手表，将手表送给女友林某做生日礼物。手表在林某第二天乘坐公交车时被偷去，小偷下车即以100元的价格卖给郑某，该手表的所有权属于？2004 年 7 题：甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。下列选项哪一个是正确的？A 奇石属遗失物，丙应返还给甲B 奇石属无主物，乙取得其所有权C 乙因加工行为取得奇石的所有权D 丙可以取得奇石的所有权总结归纳：民法中的善意第三人保护规则1善意取得（物权法第 106 条）2表见代理（合同法第 49 条）3表见代表（合同法第 50 条）
