1、房地产融资在两种金融体系下的不同特点以美国、德国、中国房地产融资为例货币银行学论文中国人民大学公共管理学院班级:08 级本科 土地资源管理 姓名: 刘 婧 学号: 2008200503 房地产融资在两种金融体系下的不同特点以美国、德国、中国房地产融资为例【摘要】从世界范围内来看,不同国家的金融体系大致可分为两类:银行导向型金融体系和市场导向型金融体系。我国目前并在未来很长一段时间内将是以间接融资为主的银行导向型金融体系。而房地产业作为资金密集型行业,房地产融资市场的发展很大程度上决定了房地产业的发展状况,房地产融资在两种金融体系下也将表现出不同的特点。本文主要论述了美国、德国、中国三个分处于两
2、种不同金融体系下的国家房地产融资不同特点的对比,并在最后借鉴发达国家经验对我国房地产融资中的问题给出了相关政策建议。【关键词】金融体系 直接融资 间接融资 房地产融资 从世界范围内来看,不同国家的金融体系大致可分为两类:银行导向型金融体系和市场导向型金融体系。前一类以德国、法国和日本为代表。后一类则以美国和英国为代表。银行导向型的金融体系内的企业外部融资主要依赖于银行的贷款因此商业银行在此类国家中极为发达;而市场导向型的金融体系内的企业外部融资主要依赖于资本市场(股票市场和债券市场) 。我国目前是以间接融资为主的银行导向型金融体系,并且在未来的相当长时间内将继续以间接融资为主。而作为典型的高投
3、入、高风险、高回报的资金密集型产业,房地产业对金融市场具有天然的高度依赖,房地产融资市场的发展很大程度上决定了房地产业的发展状况,房地产融资在两种金融体系下也将表现出不同的特点。一、金融体系概述1.1 金融体系概念在现实中,世界各国具有不同的金融体系,很难应用一个相对统一的模式进行概括。从直观上看,发达国家金融制度之间一个较为显著的区别体现在不同的国家中金融市场与金融中介的重要性上。这里有两个极端,一个是德国,几家大银行起支配作用,金融市场很不重要;另一个极端是美国,金融市场作用很大,而银行的集中程度很小。在这两个极端之间是其他一些国家,例如日本、法国传统上是银行为主的体制,但是近年来金融市场
4、发展很快,而且作用越来越大;加拿大与英国的金融市场比德国发达,但是银行部门的集中程度高于美国。从一般性意义上看,金融体系是一个经济体中资金流动的基本框架,它是资金流动的工具(金融资产) 、市场参与者(中介机构)和交易方式(市场)等各金融要素构成的的综合体,同时,由于金融活动具有很强的外部性,在一定程度上可以是为准公共产品,因此,政府的管制框架也是金融体系中一个密不可分的组成部分。一个金融体系包括几个相互关联的组成部分:金融调控体系、金融企业体系(组织体系) 、金融监管体系、金融市场体系、金融环境体系五个方面。 现代金融体系主要有两种类型:一是以英美为代表的市场主导型金融体系,二是以法德日为代表
5、的银行主导型金融体系。 比如,在美国,银行资产对 GDP 的比重为 53,只有德国的三分之一;相反,美国的股票市值对 GDP 的比重为 82,大约比德国高三倍。因此,美国英国的金融体制常常被称为“市场主导型” ,而德国、法国、日本则被称为是“银行主导型” 。 1.2 不同国家金融体系1.2.1 美国金融体系美国金融体系主要由三部分组成:联邦储备银行系统,商业银行系统和非银行金融机构。 美国联邦储备银行系统起中央银行作用。具有发行货币、代理国库及对私人银行进行管理监督职能,更为重要的是为美国政府制订和执行金融货币政策。联邦储备系统可以通过它所制订的政策直接影响货币的供应和信贷的增长,从而影响宏观
6、经济的各个方面。美国商业银行在美国金融体系中占有重要位置,1980 年,美国共有商业银行 15082 家,总资产为 21147 亿美元,占金融界资产总额的 30%左右。商业银行以存款和贷款为主,70 年代以来各主要商业银行为扩大业务经营范围,增强生存能力,积极开展存贷款以外的业务。由于 1933 年制定的格拉斯斯蒂格尔法禁止商业银行从事投资业务,也不能经营证券发行和买卖,故许多商业银行都设立信托部,参与证券经营活动。美国金融体系中的非银行金融机构主要包括保险公司、投资银行、基金公司等。1818 年,美国产生了信托投资机构。到 1980 年底,美国信托财产总计达5712 亿美元。第二次世界大战后
7、,非银行金融机构逐步形成独立的体系。例如证券业,美国有 7000 多家证券公司,18 家全国性的证券交易所。1.2 德国金融体系德国的金融体系由银行、保险、证券交易所及金融服务公司组成。德国有2500 家银行,5 万家银行分支机构,1000 家金融服务机构,属全功能银行体系。银行密度为每 1000 个居民拥有一个银行机构,金融业较为发达。德国的银行体系是由中央银行、全功能银行和专业银行组成的。其中,中央银行主要包括:欧盟中央银行、联邦银行(德国的中央银行) ;全能银行经营传统意义上的存贷款银行业务外,还可经营证券、保险等非银行金融业务,具体又分为信贷银行、储蓄银行和合作银行;专业银行则是办理特
8、殊业务的银行,只能从事其营业许可证上规定的特定业务,主要包括:建设信贷银行、抵押银行、投资银行、投资公司、担保银行、不动产信贷银行、经济振兴信贷银行等。至于德国的非银行金融机构则主要包括保险公司、证券交易所以及金融服务公司。1.3 中国金融体系我国金融体系主要包括:1、中央银行。中国人民银行是我国的中央银行。在国务院领导下,制定和执行货币政策,防范和化解金融风险,维护金融稳定,提供金融服务,加强外汇管理,支持地方经济发展。2、金融监管机构。我国金融监管机构主要有:中国银行业监督管理委员会,主要承担由中国人民银行划转出来的银行业的监管职能等,统一监督管理银行业金融机构及信托投资公司等其他金融机构
9、;中国证券监督管理委员会,依法对证券、期货业实施监督管理;中国保险监督管理委员会,负责全国商业保险市场的监督管理。按照我国现有法律和有关制度规定,中国人民银行保留部分金融监管职能。3、国家外汇管理局。国家外汇管理局为中国人民银行管理的国家局,是依法进行外汇管理的行政机构。4、国有重点金融机构监事会。监事会由国务院派出,对国务院负责,代表国家对国有重点金融机构的资产质量及国有资产的保值增值状况实施监督。5、政策性金融机构。政策性金融机构由政府发起并出资成立,为贯彻和配合政府特定的经济政策和意图而进行融资和信用活动的机构。我国的政策性金融机构包括三家政策性银行:国家开发银行、中国进出口银行和中国农
10、业发展银行。6、商业性金融机构。我国的商业性金融机构包括银行业金融机构、证券机构和保险机构三大类。银行业金融机构包括商业银行、信用合作机构和非银行金融机构;证券机构是指为证券市场参与者(如融资者、投资者)提供中介服务的机构,包括证券公司、证券交易所、证券登记结算公司、证券投资咨询公司、基金管理公司等;保险机构是指专门经营保险业务的机构,包括国有保险公司、股份制保险公司和在华从事保险业务的外资保险分公司及中外合资保险公司。 二、房地产融资特点分析2.1 房地产融资概述从广义概念上讲,房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的
11、总称,包括资金的筹集,运用和清算。从狭义概念上讲,房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样,但是,简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。找钱、找到有钱的企业、机构、个人,已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作,许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门,也会招聘一些“具有成功融资经验” “成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在于“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主” ,一个极富
12、戏谑性的称谓,一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角,一个为融资中介(掮客)山用的工具和谋取钱物酒食的借口。房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析,融资方为何会钟情于项目?及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一点,如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证?即对融资资金的进入和退出的交易结构设计,要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。2.2 市场主导型金融体系下房地产融资特点2.2.1 美国房地产融资模式(证券化融资为主的美国模式)的主要特征美国作为当今世界市场经济发展成熟度最高的国家之一,其法制健全、市场规模庞大、竞争程度高,通过市场搜寻信息的成本较低
13、,房地产融资更多依赖资本市场,是基于效率的理性选择。美国房地产融资体系依存的金融环境是以证券市场为主导的融资体系。证券市场主导的融资体系也称距离型融资体系,在这种体系当中,企业所需的外部资金主要从发达的证券市场筹得,银行业也提供大量的资金,但比例相对较低;资金供求双方的关系比较松散,资金供给者对企业的控制力较弱;企业融资结构的选择遵循“优序融资理论(packing order theory) ,即企业偏好内部融资,如需外部融资则偏好债务融资、商业银行、投资银行、评级公司等机构以自己提供的金融产品提供相应的监督。由此,总结出美国房地产证券化融资渠道的构成如下:1、房地产抵押贷款的证券化融资。住房
14、抵押贷款证券化是房地产抵押贷款证券化的主要形式,最早发展于 20 世纪 70 年代的美国。美国发达的房地产一级抵押市场为抵押贷款证券化提供了基础,发达的房地产抵押贷款二级市场是实现抵押贷款证券化的关键。2、房地产投资权益的证券化融资。根据收入来源的不同,美国的房地产投资信托基金分为权益型 REITs、抵押型 REITs 和混合型 REITs 三种基本类型,并衍生出伞形 REITs(Umbrella Partnership REITs)和子 REITs(Down-REITs) 。在这种背景下,作为证券市场主导的融资体系典型代表的美国房地产业融资模式呈现以下特征:1、美国房地产市场的成熟,形成了公
15、平、开放的住房信贷市场。美国实行的是消费者导向型市场经济模式,在资本市场上体现为金融机构参与的广泛性和美国私人金融机构占主导地位的美国房地产信贷市场这一特点。各种金融机构相互竞争,促进了信贷资金的良性循环和信贷业务的稳定发展。2、完善的市场体系,灵活的融资方式,以房地产市场为依托的房地产金融市场融资体系完善。发达的证券市场为房地产融资提供了形式多样的金融工具,也为房地产抵押贷款的二级市场的形成和发展提供了有力的支持。美国房地产抵押贷款市场统一的贷款评估程序和标准以及各种担保机构,大大提高了房地产融资证券的信用,为二级抵押市场的发展创造了条件,房地产抵押贷款二级市场十分活跃。住房储蓄、发放抵押债
16、券等各种金融信用活动,增加了融资渠道,提高了市场效率。3、以住宅抵押贷款为主体的房地产金融市场,房地产抵押贷款证券化。美国的住宅抵押市场是世界上最发达的住宅金融市场,是支撑美国建筑业和解决住房问题的主要金融市场。同时,多种金融机构参与经营住宅抵押贷款业务,提供多种形式的融资工具。并且,美国有着十分完善的住宅抵押贷款保障体系。4、政府对房地产金融市场进行深人而有效的间接调控。美国政府对房地产金融市场的干预,主要是通过法律、法规手段调节,同时建立相应的金融机构以确保住房信贷市场的健康发展。2.3 银行主导型金融体系下房地产融资特点2.3.1 德国房地产融资模式(储蓄融资为主的德国模式)的主要特征房
17、地产投资的储蓄融资模式主要发生在实行社会导向型经济模式的发达国家,这种经济模式推崇政府对市场经济进行宏观调控。德国是实行这种经济模式的典范,这种以社会导向为主的市场经济模式,体现在房地产金融市场上,表现为国家支持的住房金融机构占主导的融资模式。与英美相比,德国政府更强调房地产市场的社会福利性质。德国居民构建住房的资金主要来源于三方面:一是住房储蓄和贷款,约占总额的 50%;二是住房抵押贷款,约占 40%;三是其他贷款和借款,约占 10%。具体而言,德国房地产业的主要融资方式是:第一抵押贷款(固定利率贷款) ,第二抵押贷款(又称储蓄合同贷款) ,浮动利率的短期抵押或无抵押贷款,低息、无息贷款。总
18、体来看,德国房地产市场具有如下特点:第一,德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制,为稳定房价提供了制度保障。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右,另外 30%的住房贷款来自于商业贷款,其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,抵押贷款固定利率期限平均为 11 年半。这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定器作用。 第二,严密规划保障市场供给严密而科学的房地产规划,是德国政府调控房地产市场的首要手段。为全国提供相应数量的住房便是政府规划的首要目标。考虑到居民的收入差距,德国政府房地产规划中对
19、高、中、低档房屋的结构作了明确规定。特别是对低收入者,各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中福利房的比例。第三,大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。德国政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜,大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。 第四,为了促进住房租赁市场的发展,德国政府特别重视租赁市场的法规建设和管理,这些法规重在保障租户的合法权益。法规中对租房合同和租金都进行了详尽规定,对租金核算也有严格标准。此外,为防止住房租赁领域的非法投资,法规明确禁止“二房东”现象,维护了全国住房租赁市场的良好秩序。第五,限制房地产投机。近年来境外资金已超过本土资金成为房地产市场的主力。许
20、多地方政府为此出台法规限制最高房价和房租,极大打击了外资炒作德国房地产的热情,许多海外炒房团开始逐步淡出德国市场。除严格的房地产法规外,税收也是德国政府调控房地产市场的重要手段。在这样的房地产市场宏观条件下,德国储蓄融资方式主要形成了如下特点:1、以专门经营房地产融资业务的金融机构占主导的房地产融资市场。在德国,专门从事房地产信贷业务的金融机构主要是建房互助储金信贷社、储蓄银行和抵押银行。2、住房储蓄融资体系采取专款专用、以存定贷和利率固定的经营方式。住房储蓄银行是专款专用这个体系的专门经营机构,资金的用途只能是为参加住房储蓄的居民提供构建住房贷款。以存定贷是指居民要得到住房储蓄银行的贷款,必
21、须在该银行有相应的存款。利率固定是指住房融资体系的存款、贷款利率都是固定不变的。3、政府对住房储蓄实施奖励措施。德国政府鼓励民众进行住房储蓄,这种鼓励主要表现在奖励政策上,主要有住房储蓄奖金、雇员储蓄奖金和雇员资金积蓄款。2.3.2 中国房地产融资模式的主要特征经过多年的改革,监管部门不断出台的金融紧缩政策削弱了企业对银行信贷的依赖,在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展,而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合影响下,当前房地产融资市场呈现出以下主要特征:一是以银行信贷为主导的单一融资格局,开发资金仍以银行贷款为主;二是其他融资渠道虽然总量不大
22、,但是却代表了房地产融资市场的发展方向;三是房地产融资市场体系不健全。1、以银行信贷为主导的单一融资格局 我国房地产开发的融资方式包括银行信贷、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预售款,这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998 年2007年房地产开发各项资金来源中, “定金及预售款”的比例一直在 30以上,另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款” 。以 2004 年为例,我国房地产开发资金总额为 17168.77 亿元,同比增长29.9%,相应地,
23、房地产融资总规模也在逐年攀升。受宏观调控政策的影响,银行信贷增长幅度一路下滑,2004 年银行信贷只占开发资金总量的 18.4%,自筹资金与定金及预售款增幅较快,分别占资金总量的 30.3%和 42%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款,因此总体上看至少有 60%以上的资金是来自银行系统,融资渠道过分依赖商业银行。2007 年,前三大资金来源总计 29361.45 亿元,占当年房地产开发资金来源总额的 78.8%。虽然,近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降,到 2007 年已不足 20%,但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款,加上
24、这部分资金,房地产开发中使用的银行贷款的比重在 55%以上,房地产开发企业对银行信贷资金依赖性仍然较强。由于融资渠道单一,所以在银行信贷被收紧之后,没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补,因而造成房地产企业的严重贫血。这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏,而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。2、多元化的融资渠道日趋活跃 其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到 10%,但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小觑。尽管目前仍存在法律障碍,但是业内对于房地产产业基金的重要地位和作用还是有着难得的高度共识,而市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索中国式房地产产业基金道路。可以预见,
25、伴随产业基金合法地位的确立,产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具,虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占 1%,但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。此外,上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高,而且上市后要接受较严格的监管,但是从规范经营管理、实现企业长远发展战略规划的角度看,上市是一个必然的选择。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期,国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多,因而纷纷寻求海外上市融资。3、房地产融资市场体系不健全尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势,但是这
26、些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如,单个资金信托计划不得超过 200 份信托合同的限制,并且需要提供齐全的项目手续文件。房地产项目的银行信贷审核就更为严格、贷款条件也更为苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡,从而直接导致了房地产融资成本的提高,相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目,有的企业铤而走险,借助地下金融或者进行资金“寻租” 。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管部门在强调防范房地产金融风险的同时,却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的健全的房地产金融市场体系。三、中国房地产未来融资途径发展趋
27、势及政策建议3.1 房地产融资市场的发展趋势就整体而言,房地产业的发展是合乎逻辑的,是符合市场经济规律的。短期来看,政府对房地产市场调控的成效并不理想,有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策;但从中长期来看,政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展,房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业,而房地产融资市场的发展前景也将是乐观的。预计房地产融资市场将呈现以下发展趋势:(一)融资市场格局多元化以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松,除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开,融资市场将出现产业
28、投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。(二)房地产融资体系逐步健全 房地产融资体系的健全包含两个方面:一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系,二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言,除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外,还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司等金融机构。就构建市场体系而言,关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段,房地产金融资产顺利地实现流通和交易,把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。(三)资产证券化积极推进 资产证券化是构建房
29、地产金融资产流通市场的前提条件,巨额的房地产资产经过证券化之后就可以实现分割交易,极大地改善了资产流动性。房地产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者、政府担保机构、债券发行人、投资者以及中介机构共同参与完成。(四)金融产品创新层出不穷 未来房地产融资市场中的金融创新主要体现在两个方面:一是如何满足企业日益多样化的融资需求;二是如何帮助企业规避融资风险,通常融资主体都会面临利率风险、期限配比风险,有时还会面临一定程度的汇率风险。金融产品创新在客观上降低了房地产企业的融资成本,提高了融资市场的效率,有助于融资市场体系的进一步完善。3.2 我国房地产融资问题解决的政策建议(借鉴发达国家经验)针对目前我
30、国房地产市场发展现状和趋势以及房地产融资特点和问题,提出如下建议:(一)建立多层次的资本市场体系,提高直接融资比重长期以来,中国房地产直接融资渠道狭窄,在股票市场上进行融资更加困难。目前,企业要想在沪深股票市场上发行股票,必须在资产规模、盈利记录、公司治理以及产业政策等方面符合要求。绝大多数房地产企业由于资产规模、盈利记录及运行状况等方面都无法达到规定的要求而无法通过上市途径进行融资。因此,只有建立多层次的资本市场体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖,才能真正提高直接融资比重,才能真正分散金融风险,才能真正促进房地产行业的健康发展。(二)加快房地产抵押贷款证券化
31、,完善中国房地产金融市场房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化,其核心是房地产抵押债权证券化。目前中国正在开展房地产抵押贷款证券化的实践。实现房地产证券化,可以使中国逐步建立起完备的房地产金融市场。二级市场以“购买抵押”的方式为一级市场长期贷款的发放者提供一个资金回笼的场所,加速其资金周转,能够继续发放更多的抵押贷款,为更多的购房者提供充足的住房贷款资金。(三)发展房地产投资信托基金,开辟新的融资渠道房地产信托投资属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公开发行或向特定人私募发行房地
32、产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托资金投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。中国发展房地产信托投资,将有利于完善中国房地产金融市场,有助于疏通房地产资金循环的梗阻,有助于拓宽投资者的投资渠道,促进投资的多元化。(四)大力推行融资租赁,以快捷的方式解决房地产企业的资金问题在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家,融资租赁业是仅次于银行信贷的第二大融资方式。中国发展房地产融资租赁,可以拓宽房地产融资渠道,降低房屋使用门槛。作为典型的高投入、高风险、高回报的资金密集型产业,房地产业对金融市场具有天然的高度依赖,房地产融资市场的发展很大程度上决定了房地
33、产业的发展状况,房地产融资在两种金融体系下表现出了不同的特点。我国目前房地产融资还存在许多问题,需要在借鉴国外发达国家成功经验的基础上实现进一步发展。【参考文献】1胡敏娟,施兴翔,周轶群.我国房地产融资渠道的分析和方法研究N.经理日报,2007(B2)2邹靓.房地产开发谋求多元化渠道N.上海证券报,2007.43牛凤瑞.中国房地产发展报告M.北京:社会科学文献出版社,20054央行研究局课题组.中国房地产业发展和金融的支持.金融时报,2004.35王学东.商业房地产投融资与运营管理.清华大学出版社,20046吕萍.房地产经营.中国人民大学出版社,19977中国社会经济系统分析研究会.2005 年房地产金融业机会与风险分析报告.20068 于旭辉, 蒋健蓉.华尔街模式行将终结从金融危机看两种金融体系的比较.市场研究9卢立宇.中美房地产融资比较研究D.重庆大学,200610蒋欢.我国房地产金融宏观调控研究D.湖南大学,200611李冬梅.我国房地产金融体系建设研究D.首都经济贸易大学,200512王海燕.中美房地产融资模式比较分析.西安金融,2006.913 发达国家房地产融资模式借鉴. http:/ 德国如何稳定房地产市场http:/