1、1盘锦富达荣华度假村建设项目可行性研究报告2项目概况项目名称：盘锦富达荣华度假村建设项目建设单位：盘锦盘锦富达荣华度假村有限公司建设地址：大洼县新开镇西五村建设投资：3000 万元。占地面积：15.2 公顷（功能、服务区）建筑面积：20 万 容 积 率：1.81建筑密度：56%销售收入：12,150 万元投资回收期：3.5 年（税后）财务净现值：20922 万元内部收益率：95.5%投资利润率：83%投资利税率：87%绿化面积：2.5 公顷绿化率：20%第一章 总论1.1 概论盘锦市委、市政府确立未来旅游产业的发展目标：即紧紧围绕建设现代化生态城市的总体目标，树立盘锦市休闲度假旅3游目的地形象
2、，力争 10 年时间，将盘锦市打造成为享誉世界的国际精品旅游区，最终建成“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城”。针对盘锦市由观光型向休闲度假型旅游过渡的发展现实，盘锦市委、市政府把“实施生态立市”作为五大发展战略的首要战略，把“精心打造百公里生态湿地旅游带”作为全市两大产业带之一，将红海滩风景区、鼎翔生态旅游度假区整合为国家重点支持的盘锦生态旅游基础设施建设项目，将其提升为 5A 级旅游区，被列为国家重点支持辽宁旅游基础设施第一名。鸭舌岛、辽河左岸湿地公园、辽滨水城、温泉养身休闲、湿地水上乐园等重点项目建设和设施配套正在实现新突破，以旅游大项目建设拉动相关经济的蓬勃发展，标志着 XX 市旅游产
3、业正在转型升级。随着辽宁沿海经济带开发开放上升为国家战略，XX 依托弥足珍贵的滨海湿地资源，已华丽转身，面向大海，全面开启了扬帆远航的新征程。辽宁沿海经济带发展规划中指出，“XX 要依托石油、湿地等资源优势，推进资源型城市转型，加快发展特色优势产业，建成具有北方水乡特色的石化城和环境宜居的滨海新城”。市委、市政府已明确表态：“我们一定要将 XX 沿海地带变成一条闻名世界的生态景观带、产业带。这是我们经济发展的重要支撑点，也是我们要创造的一个旅游高地。我们要充分挖掘湿地等旅游资源，科学规划，合理布局，打造4个性鲜明的红海滩 5A 级景区、鼎翔生态风情小镇等一批特色景区，创建水上乘船游、湿地休闲体
4、验游等精品旅游路线，提升旅游服务的国际化水平，使旅游产业跃上一个新的层次，向世界展现一个美丽的湿地休闲之都。2010 年 1 月下旬，市长 XX 就水利工程及旅游项目建设情况进行工作调研时指出：“要科学选址、合理规划，将水利工程建设同旅游景观开发紧密结合，充分盘活周边资源，带动周边地区经济社会发展” 。 XX 在调研中强调，要将辽河沿河经济发展同旅游项目建设紧密结合，加快资源型城市转型步伐，统筹实施辽河沿线开发和生态治理，发展沿河经济。要通过建设一大批推动经济社会发展、改善民生的水利工程和旅游项目，为推进全市经济更好更快发展提供强劲动力。1.2 项目区域概况XX 位于 XX 县西北部，北邻锦州
5、市沟帮子经济开发区和赵屯镇，西南部与羊圈子苇场毗连，东隔西沙河与胡家镇相邻。位 于 东 经 13127 123229 ， 北 纬 6045 6027 。东西长为十五公里，南北宽为十五公里，总面积 198 平方公里，占 XX 市总面积的 2.45%，耕地面积近五万亩。辖十一个村(分场)，十九个自然屯。全乡共有居民 8,304 户，共 14,5385人，其中有三个朝鲜族村，人口为 1,644 人；满、回、锡伯族不足 50 人。1.2.1 旅游资源XX 境内的 XX 水库是 XX 第三大平原水库，面积为 8,065亩，环周为 10 公里，库容 1,200 万 m3。大约公元 1610 年以前（乾隆年
6、间） ，由清朝翰林院院士张纯良建造一座海云寺，四面环水与渤海相连，北与医巫闾山同为一脉、灵气冲天，被民间传为风水宝地。历史记载是闾山青岩寺的下院，庙中供奉海龙王（亦称龙王庙） ，寺院中的大佛像高 10m，每年香火鼎盛，香客络绎不绝。海云寺的传说甚多，“龙泉水不落” 、 “海眼通龙宫” 、 “庙随水涨”的奇观广为传颂。水库建于 1958 年，当地政府为了保护历史文物，在水库偏中西北处留有 1.3 万 m2 的孤岛（现域名为明珠岛） ，寺庙几经修缮至今保护完整，寺庙中住一 70 多岁高龄的僧人释觉凡主持日常佛教事务。水库内是繁殖鱼蟹天然场地。水面广袤，深度适中，可垂钓休闲、游艇逐浪，水面烟波浩淼，
7、风景怡人。地下蕴藏着丰富的优质地热温泉资源，距地表约 1,800 米，水质优良，含氯化钠、氧化钙及氯化氟等多种有益矿物质及微量元素，常年水温 42，出水量大约（4,000 立方米/小时） 。温泉中富含多种有益健康的微量元素，对人体的多种疾病有良好6疗养功效。近年来研究还发现，温泉浴能够促进机体的免疫功能，调整植物神经系统，所以还有一定的保健和延年益寿作用。XX 境内有三个朝鲜族村，至今保留着该民族的风俗习惯，尤其在饮食方面代表了典型的朝鲜族风味，有许多市内及周边地区的游客不远百里慕名而来。龙湖的水域资源、湿地植被景观资源、历史文物资源、民族风情资源、公路铁路交通资源、映衬闾山山脉、一条条巨龙越
8、野穿过、地处北站经济带可谓中国北方甲天下！人文景观及旅游资源极具商业开发价值。1.2.2 矿产资源XX 南部和西南部有丰富的地下海水资源，经探明储量达15.9 亿 m3， Mgcl2、Nacl、Br 矿化度工业指标极具开采价值，可连续开采数百年。305 国道北部地下水资源丰富，各项微量元素指标接近饮用矿泉水标准。1.2.3 水资源境内有西沙河、张家沟、鸭子河、月牙河等中小河流，自北向南流经全乡，归辽河入渤海；拥有 8,065 亩的 XX 水库，水面辽阔，平均水深 2 米，生态保持良好。地面有三万多亩坑塘，水质肥沃，饵料充足，是繁殖鱼、虾、贝类、蟹的天然淡水养殖场。71.2.4 土地资源XX 共
9、有土地面积 98 平方公里。其中耕地为 71,440 亩，盐田 4,382 亩，苇田 18,107 亩，草地 264 亩，滩涂 2,230 亩。1.2.5 交通资源龙地处 XX、锦州两市交界，素有 XX 的北大门之称，是连接辽西五市，通往关内的交通要道；沈山、沟海线铁路；秦沈、沟营大高速铁路绕境通过；国道、京沈高速公路穿越境内。1.3 项目提出的背景改革开放以来，我国的农业得以快速发展，取得举世瞩目的成绩，特别是种植业，我们用世界上 7的耕地养活 24的人口。但种植业发展面临耕地有限，单产难以快速大幅度提高的现实，对农村经济发展贡献的比重在逐年递减。党的十七大报告提出：“加快转变经济发展方式，
10、推动产业结构优化升级；促进经济增长由主要依靠第二产业带动向依靠第一，第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消耗向依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。 ” 1.3.1 整合资源开发生态旅游产业时序更迭、光阴荏苒。广袤辽阔的三角洲在自然界中无声的记录着 XX 日新月异的变化，好风凭借力，送我上青云。近年来生态旅游度假村，这一商业模式取得了长足的发展。这个古老而又时尚、充满现代气息的休闲模式，给人们带来了8全新的生活品味。厚天载物，适者生存。随着一条条巨龙穿境而过，随着春华秋实的变幻，一片片稻田、一弯弯苇浪、一座座坑塘、一条条河流环抱的“一潭春水” ，湖中观鱼跃、草底现牛羊的盎然
11、生机；明珠岛、海云寺几百年沧桑的传奇故事为发展生态度假旅游提供了得天独厚的条件。该项目为 XX 北站经济带注入了新的生机和活力，那些几乎被遗忘的北部三角洲从而成为新的财富增长点。XX 正在由相对独立产业向综合开发产业链迈进，产业化链条明显延伸，市场网络进一步完善和规范，整体科技水平和综合开发能力显著增强。1.3.2 发展目标XX 市生态型旅游产业发展战略，是以确立本市“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城”为最终目标的长远谋划。其目标包括定性和定量两个指标。1、定性战略目标：把 XX 市建成北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城。旅游收入占 GDP10%以上，旅游业成为市域国民经济的支柱产业。2、定
12、量战略目标表 1-1XX 市旅游发展定量战略目标分阶段定量战略目标 占 GDP 产业地位2008 年 9-10 先导产业92010 年 10-11 支拄产业2015 年 12-14 支拄产业2020 年 15以上 支拄产业定量战略目标实现的特征包括：旅游发展速度高于市域国民经济 8%的平均发展速度；2008-2010 年间旅游收入平均增长速度达到 25%；20102015 年间旅游收入平均增长速度达到20%；20152020 年预计保持 15%的稳定增长态势；从而成为XX 市产业结构战略框架的重要支柱产业之一。3、各规划期旅游接待人数和收入指标根据对 XX 市旅游业 “十五”、“十一五 ”期间
13、旅游接待与收入历史统计数据的分析，应用时间序列预测法计算，并依据本市旅游资源与市场匹配程度作适当调整，预计 XX 市旅游业各规划期旅游接待人数和旅游收入指标见下表表 1-2 各规划期旅游接待人数和旅游收入 单位：万人次； ￥亿元旅游接待（万人次） 旅游总收入年 份国内 海外 总数GDP 平均增长国内 海外（万美元） 总收入平均增长2008 年 980 8.21 988.2 76 3828 78.7 基期2009 年 1451 11.2 1462.2 48.7 113.5 5401 117 48.7%2010 年 1710 12.0 1722 50 116 5229 119.7 50%2015
14、年 3420 24.0 3444 100 232 10458 127 100%2020 年 5985 42 6027 75 406 18301 407.8 751.3.3 区域旅游发展背景龙湖生态旅游度假村具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系辽河入海口，冲积三角洲末端滨海沉积平原。特殊的地质构造、茂密的树林、广袤10的芦苇、河流、岛屿、滩涂、沼泽和水库，构成了别具特色的北国滨海河川湿地自然景观。项目区拥有良好的湿地景观资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近 XX 北站的区位优势。XX 市以湿地生态为骨干的旅游
15、资源丰富、特色鲜明，但由于旅游产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。根据 XX 市委、市政府XX 市旅游“十一五”发展规划，进一步发挥旅游产业拉动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快等特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、全力推进旅游业的发展，促进对外开放，将 XX 打造为“世界湿地休闲之都”。项目地处京沈高速公路、铁路与 305 国道、沟海铁路交汇处。境内的西沙河、张家沟、鸭子河、月牙河自北向南流归辽河入渤海，龙湖地处四条河流下游。1.8 万亩苇田同羊圈子苇场毗连，岸边坑塘星罗棋布，8,065 亩湖面平均水深 2m，是生态衍生鱼虾蟹的天然场所。260 亩草地是发展生态畜禽的天然放牧场。浑、太、辽河给与龙湖的生态补水为岸边的生态农业提供了用之不尽的生态水源。芳草、芦苇、农田、碧水、蓝天融为一体故有北三角洲小江南之美誉。龙湖、明珠岛、海云寺、龙王庙同生态观光融为一体，协调自然，是北三角洲水乡风情
