1、蓬莱市南关路项目可行性分析报告济南绿地泉景地产股份有限公司2011 年 9 月1蓬莱市南关路项目可行性分析报告目录1 项目简介 .21.1 地理位置 .22 烟台市宏观环境 .42.1 烟台市概况 .42.1.1 城市概述 .42.1.2 烟台区位 .42.1.3 行政区域和人口概况 .52.1.4 交通网络 .62.2 烟台市经济运行情况 .82.2.1 经济总量 GDP.82.2.2 人均 GDP.92.2.3 产业结构 .92.2.4 固定资产投资 .102.2.5 城镇居民收入 .102.2.6 社会消费品零售总额 .112.3 蓬莱市概况 .122.3.1 地理位置 .122.3.2
2、 城市规模 .122.3.3 交通状况 .122.2.4 蓬莱-长岛-大连跨海大桥以列入国家十二五计划 .132.3.5 经济状况 .143 发展规划 .143.1 烟台市城市发展规划 .143.1.1 城市定位 .143.1.2 人口规划 .153.1.3 市域空间结构规划 .153.2 蓬莱市总体规划 .163.3 蓬莱市旅游规划 .164 房地产市场概况 .174.1 烟台市房地产市场概况 .174.2 蓬莱市房地产市场概况 .184.2.1 蓬莱市房地产市场发展历程 .184.2.2 蓬莱市房地产现状分析 .194.2.3 蓬莱市地产板块划分 .214.2.4 蓬莱住宅市场价格分析及预
3、测 .225 市场定位 .235.1 目标客群特征 .235.2 产品类型 .245.3 价格策略 .246 项目静态测算 .252蓬莱市南关路项目可行性分析报告1 项目简介1.1 地理位置项目位于素有“人间仙境”美誉的山东省蓬莱市东部新城核心地段，未来的商业中心。总用地 700 余亩，项目 A 地块 104 亩，西至海源路，南至南关路，东至、北至规划路；B 地块东至南河路，西至海市路，南至富民路，北至南关路，约 500 亩，其中净地 60 余亩，其余为厂房以及社区居委会占地。项目地块属蓬莱市开发热点板块，离海不到 1.5 公里；C 地块位于 A 地块西侧，70 余亩，住宅用地；D 地块位于
4、A 地块东侧，36 亩，商服用地。A市 政 府蓬 莱 阁 三 仙 山 BCDABCD我们现正在对 700 余亩地块做整体建筑规划，分期实施。A 宗地 104 亩预计 10 月份左右就可以招拍挂。3蓬莱市南关路项目可行性分析报告1.2 宗地现状及规划指标A 地块西南角有 10 多户拆迁户，已经签订拆迁协议，其他部分为净地。宗地为住宅用地，容积率 2.2，起拍价约 180 万/亩，楼面地价为 1227 元/平方米。A 地块实景图西南角待拆迁房屋加油站4蓬莱市南关路项目可行性分析报告2 烟台市宏观环境2.1 烟台市概况2.1.1 城市概述烟台是中国古代早期文明发祥地之一，具有悠久的历史和文化。烟台是
5、一个海滨城市，下设的 12 个县市区就有 11 个临海，海洋渔业自然丰富。烟台现有三大港区：蓬莱港区、西港区、芝罘港区。多年来烟台极力打造一流的城市品牌和投资环境，烟台濒临黄渤二海，是中国唯一的双海之城，中国首批 14 个沿海开放城市之一，中国环渤海经济圈的重点城市。机械制造，电子信息，食品加工，黄金加工已发展成为烟台四大支柱产业。除此之外烟台还有其他的名牌企业，如张裕酒业，还有三环锁具、北极星钟表、烟台啤酒等。 烟台是著名的水果之乡，是中国北方重要的水果生产基地。 烟台也有著名海滨旅游度假胜地的特质，全市共有旅游区（点）60 多处。2.1.2 烟台区位烟台市地处山东半岛中部，东连威海市，西接
6、潍坊市，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。5蓬莱市南关路项目可行性分析报告烟台市区位图2.1.3 行政区域和人口概况烟台市总面积为 13746.5 平方公里，其中市区面积 2722.3 平方公里。烟台市现辖芝罘、福山区、牟平、莱山 4 个区，一个国家级的经济技术开发区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳 7 个县级市。街道办事处 48 个，镇 94个，乡 6 个，居委会 467个，村委会 6315 个，自然村 6880 个。 2010 年末全市公安户籍总人口为 696.82 万人，在全省位居第六位。2.1.4 交
7、通网络1、铁路交通目前，烟台境内有蓝烟与青烟威荣城际、龙烟三条铁路。蓝烟铁路的终点在烟台，目前有到青岛、日照、枣庄、济南、北京、西安、石家庄、金华、徐6蓬莱市南关路项目可行性分析报告州、广州、佳木斯等方向的旅客列车。蓝烟铁路电气化改造工程于 2009 年顺利推进，主体工程基本完工；青烟威荣城际铁路已通过国务院批准，预计 2012 年完工，客车可直达北京、上海、广州、南京、济南、青岛、石家庄、徐州、佳木斯、西安等城市，并可中转全国各大城市；龙烟铁路是山东省烟台市境内的一段重要铁路，为一级地方铁路，连接龙口市与烟台市，全长 123.4 公里，总投资 12 亿元。山东省铁路规划图2、航空客运烟台市现
8、有莱山机场和规划中的山东烟台潮水国际新机场。烟台莱山机场位于烟台市南 15 公里，为军民两用机场。现属于二类 4D 级机场，一类航空口岸。烟台潮水国际新机场工程一期规划目标年为 2020 年，可满足旅客吞吐量650 万人次、货邮吞吐量 9 万吨的要求。新机场建在蓬莱潮水将与烟大铁路轮渡、龙烟铁路、烟台八角港和威乌高速、206 国道相互依托，进一步完善烟台立体货运通道和物流中心。 3、公路交通同三高速福山立交桥和荣乌高速莱山立交桥已建成通车。烟台港西港区疏港高速公路、莱州港区疏港高速公路工程进展顺 利；龙口港区疏港高速公路7蓬莱市南关路项目可行性分析报告压矿路段调整方案已经确定。烟台海阳高速公路
9、项目工程许可报告和初步设计已通过专家评审；龙口青岛高速公路已完成工程许可报告的编制。同 三 高 速威 乌 高 速 公 路绕 城 高 速公 路同 三 高 速威 乌 高 速 公 路绕 城 高 速公 路山东省高速公路网4、水路交通烟台市沿海有 9 个港口，年吞吐量达 2300 万吨。其中，烟台港和龙口港、蓬莱港、莱州港是国家批准的对外开放一类口岸。烟台港年吞吐量 1250 万吨，是全国十大商贸港口之一，同 100 多个国家和地区直接通航，成为中国北方的枢纽港。龙口港是中国最大的地方港口，年吞吐量达 850 万吨。烟 台 港烟 台 八 角 港蓬 莱 港莱 州 港 龙 口 港 烟 台 港烟 台 八 角
10、港蓬 莱 港莱 州 港 龙 口 港烟台市部分港口区位图8蓬莱市南关路项目可行性分析报告2.2 烟台市经济运行情况2.2.1 经济总量 GDP2010 年烟台市生产总值完成 4358.46 亿元(济南 2010 年 GDP 为 3910 亿元)，同比增长 14.1%（济南同比增长 12.7%）。050010001500200025003000350040004500500002468101214161820GDP总 值 （ 亿 元 ） 2012.5 2402.1 2879 3434.2 3728.7 4358.5增 速 （ %） 17.6 17 16.6 13.6 13.5 14.12005 2
11、006 2007 2008 2009 2010烟台市 2005-2010 经济总量增长趋势图2.2.2 人均 GDP2010 年，烟台市人均 GDP 达 62264 元（济南市人均 GDP 为 58533 元），同比增长 14.1%。9蓬莱市南关路项目可行性分析报告010000200003000040000500006000070000024681012141618人 均 GDP（ 元 ） 30899 36849 44242 49012 53066 6226417.4 16.8 16.6 13.1 13.2 14.5 14.12005 2006 2007 2008 2009 2010烟台市 2
12、005-2010 人均 GDP 增长趋势图2.2.3 产业结构2010 年，烟台市第一产业实现增加值 334.49 亿元，增长 17%；第二产业增加值 2566.49 亿元，增长 13.8%；第三产业实现增加值 1457.48 亿元，增长22.7%。第 一 产 业 增 加 值 （ 亿元 ）193.48 216.01 239.03 275.55 285.9 334.49第 二 产 业 增 加 值 （ 亿元 ）1228.431462.231755.792090.972255.222566.49第 三 产 业 增 加 值 （ 亿元 ）590.55 723.86 884.15 1067.671187.561457.482005 2006 2007 2008 2009 2010烟台市 2005-2010 三产产值趋势图
