1、0都江堰市柏条河水岸项目可行性研究报告1目 录第一章 总 论 .31 项目概况 .32 可行性研究结论 .63 主要技术经济指标 .174 项目存问题及建议 .17第二章 项目建设的理由及必要性 .191 项目提出背景 .192 项目发展概况 .223 项目投资的必要性 .22第三章 市场研究 .241 区域国民经济、社会发展和城市建设概况 .242 房地产市场现状分析 .283 房地产调控政策 .314房地产调控对房地产市场影响小结 .38第四章 项目选址与建设条件 .411项目选址 .412项目建设条件 .41第五章 建设规模与内容 .451建设规模 .452建设内容 .45第六章 主要工
2、程技术方案 .461工程技术方案 .46第七章 环保、节能与安全 .531环境保护 .532节能 .563劳动安全 .584消防安全 .60第八章 投 资 估 算 与资金筹措 .621投资估算 .6222资金筹措 .643资金使用计划 .64第九章 开发进度 .651建 设 工 期 及 计 划 安 排 .65第十章 财务分析 .681财务评价依据说明 .682成本估算 .683销售收入估算 .704利润概算 .715投资利润率概算 .716项目盈亏平衡分析 .717敏感性分析 .728财务评价结论与建议 .72第十一章 风险评价 .741投资风险分析 .742风险评估 .743风险防范对策 .
3、76第十二章 社会评价 .771项目对社会的影响分析 .772项目与社会的互适性分析 .783评价结论 .78第十三章 问题和建议 .801问题 .802建议 .803第一章 总 论1 项目概况1.1 项目名称： 柏条河水岸1.2 建设单位： 都江堰市水利水电工程有限公司1.3 项目地点： 都江堰市胥家镇桂花村一组。1.4 项目单位基本情况：都江堰市水利水电工程公司成立于 2002 年 11 月 6 日，是一家民营企业，主要从事水利水电工程、房屋建筑工程、市政公用工程等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、 财务部、售楼部等部门。现有员工 60人，其中：工程师 12 人，助理工程师 28 人。
4、经营办公地址：都江堰市幸福大道天然气公司六楼。公司注册资本：贰仟万元人民币。根据公司 2011 年会计年报情况来看，公司资产总额 20266.7 万元，其中：固定资产 224.8 万元、流动资产 16588.6 万元，全年实现经营收入 14984.90 万元，利润 39.8 万元。资产负责率 80.5，流动比率 101.7，销 售利润率 2.27，具备较强的偿债和盈利能力。1.5 项目概况：本项目为都江堰市水利水电工程有限公司开发项目，项目选址都江堰市二环路外柏条河南岸，用地总面积 7119.2，用地呈梯形，北边长约 109 米，南边长约 118 米，南北尽深约 63 米，用地红线距柏条河50
5、 米，距滨 河路约 26 米，拟建项目由北侧五层商业楼和南侧连排 2-34层住宅组成，建筑面积约 18023.1，建筑均为多层建筑，建筑耐火等级级，地下室一级，主体结构使用年限 50 年，地震设防烈度 8 度，地下室防水等级级（电设备用房一级），屋面防水等级级。1.5.1 建设内容与建设规模小区规划占地区 7119.2 平方米，建筑占地 3238.81 平方米，总建筑面积 18023.1 平方米，绿化占地面积 2198.12 平方米。一次性规划，一次性建设。1.5.2 进度计划本项目预计开发周期为 18 个月，即 2012 年 12 月动工，至 2014年 6 月竣工。1.5.3 投资规模与资
6、金筹措项目估算总投资 8000 万元。1.5.4 资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目水利水电工程有限公司通过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。1.5.5 主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见下表。主要经济技术指标序号 项 目 指 标 指标值 备 注1 总用地面积 7119.22 建筑占地面积 3238.813 总建筑面积 18023.13.1 住宅 3306.573.2 商业 10089.754 容积率 1.88 2.0 总建筑面积/总用地面积5 住宅户数 12户建筑密度 45% 45%绿地率 30.8%估算总投资 8000万元预计销售收入 14125万元利
7、润总额 4564万元所得税 1211万元净利润 3423万元投资利润率 35.8%投资利税率 48%投资回收期 2年建设工期 18月1.5.6 编制依据1）房地产开发项目经济评价方法（2000）；2）汶川地震灾后恢复重建条例（国务院令第 526 号）3）汶川地震灾后恢复重建总体规划（国发【2008】31 号）4）汶川地震灾后恢复重建公共服务设施建设专项规划5）投资项目可行性研究指南（2002）；6）四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见（2008 年 7 月 10）；7）城市居住区规划设计规范；8）城市居住区公共服务设施设置规定；9）住宅设计规范；610）住宅建筑设计标准；1
8、1）建筑工程交通设计及停车场设置标准；12）城市道路绿化规划及设计规范；13）民用建筑设计防火规范；14）其他相关文件。1.5.7 项目提出的背景及理由本项目地块系都江堰市水利水电工程公司从都江堰市国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系商、住用地。根据都江堰市规划局规划和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是：合理利用土地资源，改善城区环境；完善小区及配套建设，实现预期目标；解决该项目周边商业配套稀缺的问题。2 可行性研究结论2.1 经济及市场分析21.1 5.12 地震给都江堰造成巨大创伤，基础设施破坏严重，经济出现大幅下滑。但通过地方政府的努力和社会各界的援助，灾后重建工作进展顺利，都
9、江堰的各项经济指标已基本恢复甚至超过震前水平。特别是近期建成通车的成灌快铁更是为都江堰未来的发展注入了新的动力。都江堰的旅游资源得天独厚，包括旅游业在内的第三产业在今后将有更广阔的发展空间。从宏观政策出台的节奏、密集度、力度，显示了中央政府调控部分一线城市高房价问题的决心。但这些政策主要针对的是房价过高的一线城市及购买多套房的投机性需求，对三线城市7及自住性需求影响较小。而都江堰由于 512 地震以后当地许多房屋倒塌，存在很强的刚性需求；同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更多政策上的支持与倾斜2.1.2、城市规划以世界文化遗产都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托青城山世界自然与文
10、化遗产、北部山地自然保护区、国家森林公园、山丘特色种植区，“ 顺水依山”，构成以成灌铁路为骨干，五纵七射骨架路网为纽带，中心城区为重点，青城山度假旅游片区、蒲阳高技术产业片区为示范，若干风情旅游小镇为特色，新型旅游村落为基础的“ 一体两翼、北山南田、四级布局、网络生长” 的可持 续和谐发展的城乡城镇空间体系。按照都江堰市主城区控制性详细规划大纲，都江堰市主城区被分为都江堰市大区（一环路以内片区）、都江堰市大区（天府大道片区）、都江堰市大区（蒲阳路片区）、都江堰市大区（都江堰大道片区）四大部分。2.2 项目地块分析本项目地块位于临近壹街区居民集中居住地段，紧临城市主干道2 环路与 2.5 环之间
11、，建设用地呈梯形，北接柏条河滨河路，南面为“ 中冶堰景”高层 住宅小区， 东、西为多层砖混商住楼，用地平坦， 场内无河流沟渠，无名木古迹，适宜建筑。道路四通八达，交通便捷。项目自身设计有一万平方米的商业中心，解决周围只有居住无商业的缺陷，带动附近商业氛围， 项目地北边为城市沿河风光带，是城市主要的休闲地带，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等8方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。建设规划用地面积 7119.2 平方米，建设占地面积 3238.81 平方米。规划主要经济技术指标：建筑总面积：18023.1 m 2其中：商业用房面积 10089.70m
12、2住宅面积 3306.57m2机动车位 119 辆配套设施建筑面积 154.66m2。2.3 项目规划方案2.3.1 规划依据：城市居住区规划设计规范GB50180-93规 划 基 地 地 形 图 及 界 点 坐 标都江堰市规划局提供的规划设计条件国家及四川省、都江堰市的其他有关规范规定。2.3.2 选 址 概 况 及 规 划 定 性 ：选 址 概 况 ：本项目用地位于都江堰市 2.5 环以内柏条河北路下段临河项目（都江堰市胥家镇桂花村一组），项目建设符合都江堰市整体规划和灾后重建规划，项 目建设条件良好，与政府规划现已完善的大型高尚居住小区中冶堰景仅一墙相隔，在本项目附近现有部分小区已建成并
13、入住，如：高桥新居 B1 、都江逸家、山水天成、桂花苑等楼盘已成成熟社区。9规 划 定 性 ：本项目是以商业与和高端别墅组成的高品质楼盘，该项目由都江堰市水利水电工程有限公司开发，本项目占地面积约 10 亩,总建筑面积 18000 多平方米，共 12 栋庭院养生别墅（含地下室每栋有 300左右）和五层临河商铺（带地下停车场）。本小区是封闭式管理全地下停车位采用人车分流出行方式，居住最大的特点是以独门独院的现代中式简约风格为主体，拥有自己独立的前后花园，使建筑本身与园林完美融合。2.3.3 规划设计宗旨及目标：立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态， 为城市 创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。突显健康、美好生活理念，增设健康、休 闲、 娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。通过生活和交通一体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。同时，也可以随时感受到炎陵的历史文化。2.3.4 规划构思及特点：(1)规划概述功能：项目主要功能是活跃该处商业氛围，该区临河主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购
