1、第五章 住宅市场的结构分析,供给市场：新增房供给结构、存量结构需求市场：按收入线划分的消费主体的结构类型平衡关系：供求平衡，存量与增量平衡空置问题,第一节 结构分析的目的与基本概念,一、住宅与住宅市场 1.住宅具有：商品和社会保障品的双重属性、消费品和资产的双重性 2.住宅问题具有：个人问题和社会问题的双重意义二、住宅市场的主要特征 1.是地区性市场 2.是有关住宅权益交易的市场 3.住宅供给变化滞后于价格的变化 4.易出现不均衡和垄断是不 完全市场 5.需要必要的政府干预 6.需要预先生产,三、住宅市场的分类 按进入市场的时间顺序划分： 住宅一级市场、住宅二级市场 按住宅类型划分： 公共住宅
2、市场（廉租房、经济适用房、公租房）、商品住宅市场（限价商品房、普通商品住宅市场、别墅、公寓） 依交易形式划分： 销售市场、租赁和抵押市场,四、住宅市场结构分析 分析目的： 1.准确把握各子市场的基本特征，分析其相互关系。 2.在不同的需求和供给层次之间建立解决问题，化解矛盾的桥梁 。 3.为政府制定住宅市场发展的 政策和目标提供参考。 分析内容：供给结构分析、需求结构分析、平衡关系、空置问题,第二节 增量住宅供给结构分析,一、市场价商品住宅概念界定： 1.由开发商投资建设，完全按市场规律运作的商品住宅。包括：普通商品房、高档公寓、别墅。 2.建造标准：中高收入家庭和支付能力。 3.建造数量和价
3、格：市场 4.销售对象：无限制 5.住房二级市场不受限制地位和作用： 1.提高居住质量的先导作用 。 2.新设计、技术、产品示范作用 。 3.提高住宅自有率导向。基本运行模式： 1.完全由开发商组织实施。 2.接受政府的管理。 3.开发商自主决策、自但风险。,二、限价商品房概念：是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。 1.坚持政府主导，并遵循以下原则：全市统筹、以区县为主；自愿申请，逐级审核；公开透明、公平公正；限制交易，动态监管。 2.建造标准：限价商品住房
4、套型建筑面积以90平方米以下为主。其中，1居室控制在60平方米以下；2居室控制在75平方米以下。 3. 价格：采取政府最高限价。 4. 销售对象严格限制，防止社会资源的滥用 。 5.有条件进入住房二级市场，受政府政策限制。,北京：申请购买限价商品房的家庭，必须年满18岁，并且取得本市城镇户籍时间满3年，单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。对申请家庭上一年度家庭收入、家庭资产的标准按家庭人口不同而不同。家庭收入分别为：3人及以下户家庭、4人及以上户家庭，对应的家庭年收入应分别低于8.8万元及以下、11.6万元及以下；申请家庭总资产： 3人及以下户家庭、4人及以上户家庭，对应的家庭年收入应分
5、别低于57万元及以下、76万元及以下；家庭住房人均使用面积要低于15平方米。,三、经济适用房概念： 是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。 1.经济适用住房建设和管理工作坚持政府主导 . 2.建造标准：户型设计控制为中小户型，具体标准由市规划委制定。 “适用”又要满足政府或社会资源公平合理利用的原则 。 3.房源：经济适用住房采取集中建设和商品住房项目配建方式筹集，也可采取单位集资合作建设房屋。 4.价格：采取政府最高限价。 5.销售对象严格限制，防止社会资源的滥用 。 6.有条件进入住房二级市场，受政府政策限制。地位与作用
6、： 1.体现现阶段住宅市场主要市场特征。 2.是住宅市场供给最重要的组成部分 。 3.实现了住宅市场的自然衔接。,基本运行模式： 1.由政府或半政府机构协调，政府在土地供应、税费征收、建设融资等方面给予支持 。 2.由非盈利组织或委托住宅开发企业建设，控制开发成本和利润。 3.由政府或相关机构制定家庭收入标准，审批购买者资格，审定销售价格，提供住房担保，负责使用期间管理。,北京：申请购买经济适用房的家庭，必须年满18岁，并且取得本市城镇户籍时间满3年，单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。对申请家庭上一年度家庭收入、家庭资产的标准按家庭人口不同而不同。家庭收入分别为：1人户家庭、2人户家庭
7、、3人户家庭、4人户家庭、5人及以上家庭，对应的年收入则应分别低于22700元、36300元、 45300 元、52900 元、60000 元；申请家庭总资产为1人户家庭低于24万元，2人户家庭低于27万元，3人户低于36万元，4人户低于45万元，5人户及以上家庭低于48万元。同时规定，家庭住房人均使用面积要低于10平方米，且申请人和家庭成员5年内没有出售或者转让过房产。,四、公租房,公共租赁住房：是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。对象：公共租赁住房的供应对象是本市中低收入住房困难家庭，具体包括已通过廉租房、经适房、限价房资格
8、审核尚在轮候的家庭，以及其他住房困难家庭。租金标准：将按保本微利的原则，结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金，一定比例下浮确定公共租赁住房的租金。房屋来源：将采取新建和收购两种方式。一方面新建一些公租房，另一方面，政府也会在已开发的商品房中收购一些，作为公租房。,五、廉租房概念界定： 1.政府提供面向城市最低收入家庭的社会保障住宅 ； 2.城市低收入家庭廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租为辅； 3.建设标准以满足家庭基本居住需求为原则； 4.供给数量要适当少于需求数量，使申请入住廉租房的家庭有一个合理的轮候期； 5.租金标准低于市场租金 ； 6.不允许进入住房二级市场。
9、地位与作用： 1.体现全社会对最低收入家庭的关怀 ； 2.为居民提供过渡居所； 3.有利于住宅市场的协调发展。,基本运行模式： 1.政府机构负责建设、调剂，制定入住标准，审批入住资格，制定与调整租金； 2.收入情况得到改善的家庭应及时迁出，以供轮候其他最低收入家庭； 3.避免出现贫民窟。审核与分配 ：对申请廉租住房的家庭实行三级审核、两级公示制度。 （一）申请：户口所在地街道办事处；（二）初审：街道办事处进行初审和公示等，提出初审意见。（三）复审：区县住房保障管理部门对申请家庭进行复审和进行公示；（四）备案：报市建委。,申请廉租房标准（北京市）: 1、申请人户籍登记地在本区，取得本市户籍满五年
10、（家庭为单人的申请人，应当符合晚婚年龄；离异的，应当满三年）；2、申请家庭上年人均月收入连续一年低于580元，一人户家庭年收入低于6960元，两人户家庭年收入低于13920元，申请家庭每增加一人，按增加6960元计算）；3、申请家庭资产总额为一人户家庭低于十五万元，两人户家庭低于二十三万元，三人户家庭低于三十万元，四人户家庭低于三十八万元，五人户以上家庭低于四十万元；4、家庭住房人均使用面积低于7.5平方米，且申请人和家庭成员五年内未出售或转让过房产；5、具备下列情形之一：被拆迁，有特殊病、重残人员，有六十岁（含）以上人员，居住市政府确定的解危排险范围内房屋；6、申请楼房配租的家庭人口应当在二
11、人以上。,第三节 住宅供给结构内部的相互关系（一）各类型新增住宅供给的相互关系对国民经济增长的影响： 1.廉租房：稳定的社会环境、对经济的带动作用有限； 2.经济适用房：数量上对国民经济增长的贡献巨大、对经济增长的带动是有代价的； 3.市场商品住宅：给政府带来财政收入、调节收入分配的作用、按市场规律运作对国民经济的带动在一定条件下是良性的，可持续发展、对经济带动作用：数量+质量,增量供给内部的主要结构关系： 1.数量关系：影响因素：政府政策、住宅市场化水平、居民住宅现状、住宅价格与家庭收入比、国家或地区宏观社会经济发展水平（发达国家、新兴发展国家和我国情况）。 2.价格关系：廉租房：租金为家庭
12、收入的1015%，同档次住宅市场租金的1/41/3 经济适用房：兼顾低收入家庭的支付能力（以30%收入用于支付房贷为宜）公租房：考虑市场同类房租金，采取一定比例的下浮限价商品房：兼顾中低收入家庭的支付能力商品房：为市场租金。 3.市场关系：互为补充、互为竟争、相互转化、政府引导。,（二）住宅市场中增量与存量的关系住宅市场存量增量平衡模型存量市场平衡：,增量市场平衡：,存量市场与增量市场的区别与联系： 区别： 1.价格弹性 2.功能和质量 3.均衡价格高低 联系： 1.增量与存量的转变 2.均衡价格差有限 3.存量住宅流动性高低对增量住宅需求有重要影响,四、住宅市场中的空置问题我国城市商品住宅问
13、题的现状与分析、合理空置率（514%或10%）各类型住宅合理空置率的界定： 1.商品房： 存量市场 6% 增量市场 3年供应量的812 % 2廉租房： 同类房11.5 % 3.经济适用房：存量0% 增量部分46%,案例：万泉新新家园小区概况开发商：北京万泉花园物业开发有限公司地理位置：海淀区人大西门外300米；小区定位：高档商品房；面向消费群体：高级白领。项目的运作1.投资目标的选择。自有资金约2亿元，准备投资房地产，选择海淀区西北三四环间的一块地，建造高档住宅。2.市场调查和分析。北京住宅开发市场规模2000万平米/年，其中普通住宅约80%，中高档商品房约占20%；北京市场分两大块南片、北片
14、。北片：东区为国贸、燕莎圈，消费群体为高薪白领（月薪1-2万），主要为高层公寓；亚运村圈，消费群体较杂；西北中关村圈，,消费群体主要特点，受教育层度高，居住环境较好。市场调查委托零点调查公司完成，经过市场调查，主要需求140-160平米/户，实际设计水平160-340平米/户。土地为第四手地，原为国务院渔场，地价水平通过广告牌价格来测算，土地价约1.8亿元。资金来源，自有资金约2亿元，银行贷款共2-3亿元。考虑到场地情况和资金情况，工程分两期开发，每期约10万平米，小区主要为4-6层多层建筑，均配置电梯，一梯两户或一户，均有地下室作为车库使用，车位40平米/户，装修位高级装修，红榉实木门，楼宇控制系统，景观由澳大利亚设计师设计。一期工程1997年4月进行规划设计，98年8月开工，98年10月推入市场，平均价格8500元/平米，称为品牌项目“CEO楼” 。二期工程2000年推入市场，平均价格9000元/平米。项目利润率约25%。,
