1、甘肃镛利万盛广场商业项目营销建议报告 西安神驰机构1甘肃镛利万盛广场【 项目商业营销建议报告 】甘肃镛利房地产开发有限公司暨 马总 叶总 刘总 台鉴：本项目的营销核心问题是商业地产开发生存与发展问题，是开发物业租售比例与后期持续经营增值问题。在解决了产品定位、商业业态定位、经营规划定位的基础上结合开发企业资金流需求与持续发展愿望，才能确定本项目如何吸引目标投资者投资购买？卖多大面积的店铺？价格如何？租售比例？卖多少面积？卖整体物业什么位置？如何卖？如何化解后期已售部分与整体物业的经营发展协调性问题？因此，本报告旨在以贵司资金流需求、物业持续经营增值的基础上，结合区域市场目标投资者投资需求来确立
2、本项目的销售执行策略。为此，我们从以下几个方面重点突出的理清我们要达到目的的实施策略，以规避营销错误导致的系列问题出现！营销目标营销准备营销策略价格策略营销执行甘肃镛利万盛广场商业项目营销建议报告 西安神驰机构2目 录第一部分：营销目标 .3第二部分：营销准备 .421 工作范畴 .522 主题提炼 .1423 形象塑造 .1524 品牌策略 .1625 资源整合 .1826 卖点梳理 .18第三部分：营销策略 .2231 核心策略 .2332 营销时机 .2933 营销创新 .32第四部分：价格策略 .46甘肃镛利万盛广场商业项目营销建议报告 西安神驰机构3第一部分：营销目标本项目营销目标指
3、：敦煌市金万盛广场商业物业，需要在一定时限内实现销售总额 5-6 亿元目标。依据这一目标，需要确定可售物业位置、铺位面积划分、销售物业面积测量、价格制定、营销准备等等一些列工作。但首先我们需要明确的是：可售物业铺位划分图可售物业面积测量表可售物业价格体系表上述三个资料，需要不同环节和不同协作公司来共同完成。其中可售物业铺位划分图将在我司【项目商业规划建议书】中确定，并在经贵我双方确定后作为本报告的附件 1。可售物业面积测量表需敦煌市房地产交易部门指定的测量机构依据附件 1 规划铺位图进行规划图纸测量，并将其中可售铺位测量面积表确定后作为本报告附件2。可售物业价格体系表将在本报告第五部分中来具体
4、制定，最终经贵司与销售代理公司最终确定后实施，将作为本报告的附件 3。甘肃镛利万盛广场商业项目营销建议报告 西安神驰机构4第二部分：营销准备前 言房地产项目在进行了详细市场调研和确定了项目定位策略后，紧接着就进入了实战阶段即房地产项目招商/销售阶段。对于房地产中的综合商业物业项目，在正式销售阶段之前还必须明确是什么样的经营商家入驻？在明确了商家与业种组合后，物业的销售就是方案和价值实现的最终环节。通过销售开发商才能实现资金回收和利润实现，同时前期所有工作也需要通过销售环节来检验。在房地产项目进入销售阶段时，我们要明确销售实施前有哪些准备工作要做，销售进入各个阶段后要准确把握其规律，针对性的制定
5、方案及实施，并在销售过程中不断地总结和调整营销方案，才能获得项目销售成功。房地产销售阶段一般分为销售准备阶段和销售实施阶段，如下图：项目销售阶段销售准备阶段 销售实施阶段本部分主要确定如下几个方面工作：工作范畴主题提炼形象塑造品牌策略资源整合甘肃镛利万盛广场商业项目营销建议报告 西安神驰机构521 工作范畴 2.1.1 工作的两个层次1、一般性工作，即规定动作营销工作再复杂，也有章可循，只要分清头绪，一步步实施，就能到达预期销售目标。房地产开发不可照搬成功经验，我司只能根据每一个具体的项目结合长期的实战的经验，才能对本项目进行具体的分析研究，总结出相关必备的工作内容，并进行有计划的执行。在开展
6、每个工作环节时，希望对各个环节都有章可寻。我司认为，如果较好地完成规定动作，就能基本实现本项目的预期目标。2、个性化工作，即自选动作目前房地产已进入买家市场阶段，竞争日渐激烈，要求在开发商的统一要求下施出浑身解术，吸引消费者，以超越竞争致胜商场，否则，就会被市场弃之。因此，我们必须针对竞争对手，超越一般性工作，对方式方法进行创新，投入大一点，工作要求高一点，但附加值也要高一些，值得。2.1.2 我们面临的工作内容1、营销综合进度监控表工作项目序号工作内容方案设计申报时间批准时间执行单位 配合单位实施开始时间完成时间1 总体规划设计 华思 镛利 已完成2 建筑设计 华思 镛利 已完成3 商铺划分
7、 神驰 镛利4 月 28日 4 商铺面积确定 神驰 镛利4 月 28日规划设计5 各商铺面积测量 测量单位 镛利4 月 28日甘肃镛利万盛广场商业项目营销建议报告 西安神驰机构66 Logo 及标准字体确定7 标准颜色的确认8 VI 基础延展确认9 商标注册10 VI 基础系统11 VI 办公应用系统VI12 VI 中销售系统神驰神驰/镛利已完成13 销售中心选址14 销售中心风格设计15销售中心至工地沿线景观美化16 售楼部室外空间设计17 销售中心布置18 售楼部影视器材选定19 台/椅选购销售中心20 台/椅布置神驰/镛利镛利已完成21 交通位置图 镛利 镛利22 项目环境图 镛利 镛利
8、23 展板 镛利 镛利已完成24 鸟瞰图/透视图绘制 华思镛利/华思25 铺型图的绘制 华思 镛利26 建筑模型选择/制作 模型公司 镛利27 室内外灯点选择/制作 镛利 镛利28 喷绘图选择制作 镛利 镛利29各功能标牌（接待处/签约处/收款处等）制作公司/镛利镛利现场布置宣传准备30 礼品（手袋等）制作公司/镛利镛利已完成甘肃镛利万盛广场商业项目营销建议报告 西安神驰机构731 各类挂旗/彩旗/汽球制作公司/镛利镛利32销售中心销售道具布置与安排神驰/镛利镛利33 标牌/铭旗的制作 制作公司 伟映镛利34 销售资料印刷 制作公司 镛利35 DM/直邮资料 制作公司 镛利已完成36 价格表
9、神驰 镛利5 月 10日37 认购书 神驰 镛利5 月 10日38 销售 /租赁 /返租合同书 神驰 镛利5 月 10日39 各种销售单张/表格 神驰 镛利5 月 10日40 小礼品的定制 镛利 镛利5 月 20日销售资料准备41 VCD 制作 制作公司 镛利 暂无42 新闻报道/撰写43 软性文章撰写44 报纸/杂志广告企划45 设计文案完稿46 电视影片的企划撰写/设计47 电视影片的拍摄48 广播广告企划/撰稿广告制作49 广播广告制作/发布神驰/镛利镛利在取到预售许可证前做好所有设计和文案工作50 报刊（媒介）的选定51 版面、篇幅的选定广告媒体52 发布形式/时间确定神驰/镛利镛利在
10、取到预售许可证前做好所甘肃镛利万盛广场商业项目营销建议报告 西安神驰机构853 不同媒体的发布组合安排54发布数量/节奏的安排和控制55 媒介计划执行表制定56 广告效果监控表有设计和文案工作57 电脑销售系统的建立58 销售系统建立/调试59电脑联机销售系统使用培训销售电脑系统60电脑财务管理系统建立/调试神驰/镛利镛利5 月 10日61 总体均价的确定62 基价和差价系数确定63 价目表的拟订64 付款方式的确定65 优惠折扣条件和方式66销售经理及各级人员让价范围售价制定67 商铺的售价、租价神驰 镛利/神驰5 月 25日开盘 68 开盘时间 开盘时间确定在 6 月 10 日69 销售人
11、员招聘70 销售衔接人员71双方公司各部环节协调模式72 销售主管培训73 销售人员培训74 销售人员考核75 销售人员演练时间人力资源76 物管人员演练时间神驰 镛利5 月 10日甘肃镛利万盛广场商业项目营销建议报告 西安神驰机构977 各部门人员演练78 复印机79 传真机80 饮水机81 文件档案柜82 售楼热线配备83 服装尺寸/确认/制作办公用品84 储物柜已完成85 各种收款结算方式 神驰 镛利86 签约交首期手续 神驰 镛利87 银行按揭手续 银行 镛利88 公证（代办） 镛利 镛利89 商业公司签返租合同 神驰 镛利付款手续90 律师 律师 镛利5 月 20日91 开盘及促销活
12、动92 开盘的活动组织93 开盘的活动实施94 开盘有关设计制作开盘策划95 销售流程神驰/活动公司镛利/神驰5 月 25日96 国有土地使用证97 建设用地许可证98 建设规划工程许可证99 施工许可证100 预售许可证镛利5 月 25日101 定金收据（发票）102 房地产买卖合同103 返租/补充协议104 投资分析资讯开发手续及销售文书105 有关销售文件的准备神驰 镛利5 月 25日甘肃镛利万盛广场商业项目营销建议报告 西安神驰机构10106 签定相关文书的注意事项107 各级政府/收费文件108 附录/收费标准109 销售面积的计算方式110 销售管理监控制度111 物管流程112
13、 物管/商管公司筹建、成立113 物管收费审批114 物管资格申请115 交铺文件116 交铺流程117 装修申报流程物管 镛利5 月 28日118 房产证的办理流程 镛利 镛利119 交铺标准 工程 镛利开业前 3月物管与商业管理120 交铺的两证二书 镛利 镛利 交铺前121政府相关部门优惠政策的确定122 工商所/办理相关执照123 税务局（缴各种税费）124 财政局（相关工作）125 消防局（消防验收等）126房屋交易所（鉴证/交易手续）127国土房管局（项目开发的相关工作）128 测绘所/面积测绘确权相关协调部门129建设局（各项建设施工的申报）镛利 其中工作有一定的难度，需各部门的紧密配合完成，相关工作的时间请根据实际情况争取提前完成
