1、1房地产销售培训房地产销售培训师房地产销售培训讲师:胡一夫胡一夫老师培训业知名的“光头导师”主讲领域：国学文化、企业管理与营销策划讲师简介前沿讲座特邀讲师本土实战营销策划人中国总裁培训网特邀讲师交广企业管理咨询公司独家签约讲师多家财经、管理、品牌杂志与网站特邀撰稿人北大、清华、复旦等 6 所著名高校特邀讲授专家讲师介绍:河南大学毕业；曾任多个地区政府、旅游局顾问与景区营销总监，并在国内十家2大中型企业担任 CEO、企业顾问与独立董事，现为交广企业管理咨询公司独家签约讲师。这是一位多家知名企业高管、企业家联合推荐的实战企管专家在这些企业中胡老师的管理智慧与营销策划得到了高度认同与应用。近十多年来
2、，足迹遍布欧亚及中国大陆地区，在先后为国内外各类企事业单位提供了大量的策划、咨询服务，举行了上千场主题演讲与管理培训，为数万人进行各类商务决策与各类管理课题的授课。胡老师多年从事企业的管理模式与营销策划体系建设的研究，多次参与 MBA、EMBA、企业家论坛，并精心开发 30 多门系列性的管理内训课程，欢迎机构合作。招牌课程：营销策划课程： 品牌策划之道 营销技巧与营销管理 孙子兵法与营销策划 领导智慧课程： 决胜谈判桌 创新思维训练 商业模式与赢利决策 危机公关与危机管理 企业家素质与领导艺术 国学研究领域：弟子规、儒家、兵家 孙子兵法系列课程 3 孝经与员工忠诚度管理 弟子规企业培训系列课程
3、 培训风格：吹糠见米，直指人心；语言诙谐，穿透力强；行于其所当行，止于其所当止!写意处如高山流水，激情处如火山迸发！媒体采访：新浪网访谈直播(2006 年)：公司政治CCTV-2 访谈直播(2008 年)：弟子规与国民教育河南教育电台访谈直播(2008 年)：赢在职场千龙新闻网访谈直播(2009 年)：企管界的“国学风”中金在线访谈节目（2010 年）：投资担保企业如何突围？商都网访谈节目（2010 年）：国美“黄陈之争”话题培训案例：联想集团、中国移动、中国联通、中国电信、横店集团、蓬达集团、安利（中国） 、东风雪铁龙、广州恒大集团、广州合生创展、郑州中信银行、中国民生银行、中信银行洛阳分行
4、、上海浦发银行、湖北十堰邮政储蓄、秦皇岛商业银行、深圳发展银行、西安交行、浦发银行郑州分行、杭州农行、杭州西南证券、天津农行、青岛建行、齐鲁证券、建设银行河南省分行、深圳中海石油、广州南方石化、上海联想电脑、北大方正、国美电器、上海英格索兰、格兰素史克、诺和诺得、凯德置地、亚信科技、宇通客车、九阳豆浆机、沧龙钢构、新华书店、泸州老窖、新郑卷烟、中孚实业、首阳山4电厂、武当山、太极湖、襄樊政府与旅游局、洛阳政府与旅游局、沙坡头景区等等。5目 录房地产基础科知识 .1一与土地有关的概念 .1二与住宅有关的概念 .1三与规划有关的概念 .2四与产权有关的概念 .3五与面积有关的概念 .3六与贷款有关
5、的概念 .4七其他 .8一关于房地产综合开发 .161房地产综合开发的概念 .162房地产综合开发的方式 .16二房地产综合开发和程序 .171决策阶段 .172前期阶段 .183工程管理，即项目建设施工阶段 .18三房地产开发审批手续 .191项目建议书及可行性报告(由计委审批) .192建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(由规划局审批 ).193建设用地批准证书（房屋土地管理局） .194房屋拆迁许可证（房屋土地管理局） .195建设工程开工证（城乡建设委员会） .196土地证书（北京市、区县人民政府） .207商品房销售证书（房屋土地管理局） .20四房地产项目投资构成及投资分析 .
6、201房地产项目投资构成 .202房地产项目投资分析 .20商务区教材 .22一商务中心区 CBD.22二北京金融街 .23三中关村科技园区 .23建筑常识 .26一规划 .261居住用地包括 .262日照间距 .263住宅朝向 .26二建筑 .261办公楼 .262公寓 .2963别墅 .31三工程识图 .321概述 .322建筑总平面图 .333建筑平面图 .344建筑立面图 .35物业管理知识 .36一物业管理的定义 .361物业管理企业的确定 .362物业管理公司管理权利的来源： .363关于管理公约的问题： .36二物业管理的目的 .36三物业管理服务的内容 .36四物业管理费的构成
7、 .371高档物业-市场定价（分 10 项） .372普通住宅-政府定价 .38五物业管理的其它费用 .38六项目销售与物业管理的配合 .381管理和销售是相互依赖、相互促进的关系： .382销售人员针对物业管理问题应注意的事项 .38七销售中常见的物业管理问题 .391明确客户需要交纳的物业管理费用 .392一层为什么也要收电梯费？ .393入住条件 .394停车位、停车费 .395防盗网、防盗门的安装： .396拆改内墙 .397暖气的移位、改造 .398管理公约能不能改 .399写字楼办公间门前公司招牌 .39八客户入住程序 .40九客户装修程序 .41计算机网络及应用 .42一宽带网
8、.421网络的发展历史 .422什么是宽带网（简要说明） .423宽带网的种类 .434宽带网的优点 .444小区安装宽带网的基本状况 .485宽带网的发展前景 .481房 地 产 基 础 科 知 识第一节 基本概念一与土地有关的概念三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。 “三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场， “一平”是把施工现场的土地进行平整。七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。 “七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。 “一平”是土地平整。国有土地使用权证： 指经土地使用者申请，由城市各级人
9、民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围二与住宅有关的概念公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购
10、物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。商住住房： 商住住房是 soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用， （其中包括免去
11、土地出让金，削减了市政配套等费用的 50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率（3%） ，故又称经济实用房。安居房： 指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类） 。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对 4 平米以下2的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。集资房： 集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按
12、出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。多层住宅： 指四至六层楼房住宅称为多层住宅小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅高层住宅： 指十层以上的楼房住宅称为高层住宅会所： 以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。跃层： 跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住
13、面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。复式： 复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 3.3 米，而一般跃层为 5.6 米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。错层： 户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。 （适合大面积住宅，小户型会显得局促。三与规划有关的概念进 深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大
14、。 （开间一般限定在 5 米左右）开 间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在3.0-3.9 米之间。层 高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。户 型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。户 室 比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”户室比 = 某种户型套数/（1 幢、住宅群）住宅总套数 * 100%建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。3合理
15、的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。四与产权有关的概念房屋产权： 泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记” （包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记
16、）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。共有产权： 指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。房屋抵押： 产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而
