1、佳兆业集团成都公司 投资发展部1成都市华阳街道东寺社区中奥华地块项目可行性研究报告（初步）编制单位：成都公司投资发展部编制日期：二零一零年三月佳兆业集团成都公司 投资发展部2目 录第一章 项目概况 .3一、项目名称 .3二、项目背景 .3三、宗地位置 .3四、用地权属及规划控制要点 .4五、地块现状 .5六、交通及配套 .6第二章 项目操作方式及条件 .7一、项目权属 .7二、法定手续 .8三、土地价格 .8五、地价支付情况 .8六、操作方式 .8第三章 区域市场分析 .8一、区域经济分析 .8二、区域土地市场分析 .9三、区域房地产市场情况 .11四、可比性楼盘分析 .121、新鸿基悦城 .
2、122、河畔新世界 .133、南湖国际社区 .144、双华麓港 .16五、项目优劣势分析 .171、优势 .172、劣势 .183、机会 .184、威胁 .18六项目及产品定位 .181、项目定位 .182、功能定位 .183、产品定位 .184、客户定位 .19第四章 概念设计分析 .19一、总体规划平面图 .19二、主要技术经济指标 .20第五章 项目开发及销售计划 .21一、项目开发计划 .21二、项目销售计划 .222、项目销售计划 .22第六章 投资收益分析 .22一、建安成本估算 .22二、经济效益分析 .23第七章 结论及建议 .24佳兆业集团成都公司 投资发展部3第一章 项目概
3、况一、项目名称成都市双流华阳东寺社区“中奥华天府大道项目” 。二、项目背景项目地块为双流国土局于 2008 年 1 月 20 日至 2008 年 2 月 1 日挂牌土地，挂牌价 160万元/亩（楼面价 480 元/） ，成都中奥华实业在地块挂牌期内以起始价 160 万元/亩（楼面价 480 元/）竞得该地块。目前中奥华已与双流国土签订土地出让合同，但地价款并未全额付清，目前中奥华对该项目报价为 345 万元/亩，外加 3000 万元的土地出让金返还成本（908 元/） 。该地块基本用地指标如下：规划设计条件宗地位置净用地面积（亩）代征地面积（亩）用地性质土地使用年限 容积率 建筑密度 建筑高度
4、(米) 绿地率华阳街办东寺社区（南邻大连海昌极地海洋世界）275.71 亩道路：68绿地：32.48商业兼容住宅（商业：住宅35：65）商业 40年、住宅 70年商业2.0居住5.0商业50%居住25%建筑物制高点应满足机场航空限高要求。商业无要求；居住25%三、宗地位置项目地块位于华阳街办东寺社区，临天府大道，大连海昌极地海洋世界项目北侧，距市中心约 15 公里，距双流国际机场约 12 公里，距地铁一号线（2010 年 10 月试运行）科技园站约 1.5 公里，未来的地铁一号线延长线（规划中）位于该地块对面。佳兆业集团成都公司 投资发展部4四、用地权属及规划控制要点项目为成都中奥华实业有限公
5、司于 2008 年 2 月 1 日通过土地摘牌方式取得，取得单价160 万元/亩，总价 44113.60 万元。地块总占地面积 275.71 亩，土地用途为商住用地，详细规划指标见下表(按照商业：住宅=35：65)：项目地块佳兆业集团成都公司 投资发展部5五、地块现状目前该地块仍未完全拆迁完毕及场平。项目地块西临天府大道，北靠规划的市政体育馆，南临大连海昌极地海洋世界项目。西地块东地块地块内部项目规划指标序号 内容 单位 规划指标1 总用地面积 1838082 容积率 商业2.0，住宅5.03 总建筑面积 1,080,505.414 建筑覆盖率 商业50，住宅255 绿地率 住宅25%，商业无
6、要求6 建筑高度或层数 m 主体建筑高度不小于 100m9 车位数 个 664110 退红线要求 按照成都市规划管理技术规定佳兆业集团成都公司 投资发展部6六、交通及配套（一）交通状况1、主干道：西临天府大道、东接红星路南延线2、轨道交通：地铁一号线延长线终点站（预计 2010 年底建成通车）3、主要公交线路：501 路、804 路（二）生活配套1、商业：欧尚超市、宜家家居、伊藤洋华堂、苏宁广场、凯丹购物广场、远大购物中心、新国际会展中心、美美百货佳兆业集团成都公司 投资发展部72、休闲：新益州公园、成都海洋乐园、成都歌剧院、极地海洋世界、湿地公园、华纳梦幻岛乐园、成都港、南天府广场、市政体育
7、馆、麓山高尔夫球场、世纪生态公园3、医院：成都市第一医院、中德巴伐利亚国际医院、双流第二人民医院、中奥国际医院、宋庆龄华西妇女儿童医院4、学校：成都市试验外国语学校西区、光亚国际学校、美视国际学校第二章 项目操作方式及条件一、项目权属本项目地块由成都中奥华实业于 2008 年 2 月 1 日通过土地挂牌出让取得。佳兆业集团成都公司 投资发展部8二、法定手续成都中奥华实业在地块挂牌出让成交后已与双流国土签订土地出让合同 ，目前没有查核到对方的国有土地使用权证及用地规划许可证等证照。三、土地价格 成都中奥华实业通过挂牌出让竞得价格为 160 万元/亩（480 元/） ；目前报价为 345 万元/亩
8、外加 3000 万元土地出让金返还成本（980 元/） 。五、地价支付情况本项目地块挂牌出让总价为 44113.6 万元，竞买保证金为 1.4 亿元，成交后已自动转为地价款。地块是在 2008 年 2 月通过挂牌出让，按照当时土地挂牌交易的一般流程，出让方即双流国土局要求土地竞得方在签订正式出让合同时支付总地价的 30（保证金自动转为地价款） ，3 个月内支付总地价的 30，剩余地价须于 6 个月内付清，付清地价款时间最迟不超过签订正式出让合同之日起一年。六、操作方式收购持有本项目地块之项目公司（中奥华打算重新注册一个新的项目公司来持有该地块）。第三章 区域市场分析一、区域经济分析佳兆业集团成
9、都公司 投资发展部9二、区域土地市场分析 土地成交情况（商住用地）最近一年华该区域无新地块通过招拍挂方式成交，2010 年 1 月份蓝光地产通过股权并购方式取得该地块，取得价格为 500 万元/亩。地块具体用地指标见下表：成都 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008年平均复合增长率 01-08*人口数量（万人） 1,020 1,029 1,044 1,059 1,082 1,103 1,112 1,125 1.4%人口增长 0.6% 0.8% 1.5% 1.4% 2.2% 2.0% 0.8% 1.1% -GDP（亿元） 1,322.11,488.81,7
10、05.32,031.12,370.8 2,750 3,324.4 3,901.0 16.7%GDP 年增长率 14.3% 12.6% 14.5% 19.1% 16.7% 16.0% 20.9% 12.1% -人均 GDP（元） 13,004 14,536 16,454 19,307 22,139 24,923 26,527 30,855 13.1%第一产业（亿元） 119 125 137 168 182 195 236 270 12.4%第二产业（亿元） 490 559 652 806 1,007 1,213 1,504 1,817 20.6%第三产业（亿元） 713 805 916 1,05
11、7 1,182 1,344 1,585 1,814 14.3%固定资产投资额（亿元） 582 702 863 1,057 1,458 1,900 2,395 3012.9 26.5%固定资产投资增长率 22.3% 20.6% 22.9% 22.5% 37.9% 30.3% 26.1% 25.8% -实际利用外资（亿美元） 2.6 3.7 4.3 3.8 5.5 7.6 11.4 22.5 36.1社会消费品零售总额 （亿元） 628 710 776 881 1,005 1,155 1,357 1,622 14.5%人均可支配收入（元） 8,128 8,971 9,641 10,391 11,358 12,789 14,849 16,943 11.1人均消费支出（元） 6,801 6,874 7,057 8,997 9,642 10,294 11,703 N/A 9.5旅游总收入（亿元） 152 175 183 228 287 340 414 376 13.8%国内旅游人数（万人） 2,580 2,890 2,844 3,215 3,620 4,004 4,254 4,105 6.9%入境旅游人数（万人） 34.6 40.1 22.7 40.9 50 58 78.6 50 5.4%佳兆业集团成都公司 投资发展部10
