1、http:/ XX 建材家居广场营销方案呈报方：长春大酉房地产营销策划有限公司呈报日期：2010 年 8 月 16 日营销策划背景：xx 家居建材广场位于九台市东环城路以西，工农大街延长段以南，土地面积为 135845 平方米，规划总建筑面积 143200 平方米 。根据项目情况，本地块位于九台市经济开发区，且本地块是九台市建筑材料市场资源相对较好的一块地，因此在开发、销售上需对于整个区域市场的现状及未来发展走势有一个比较深入的了解。由此我们在项目启动前期对整个的市场作出一个比较深入的调查分析，为项目的开发作好前期的准备工作。项目直接关联关键问题：1、项目的价格支撑点？2、未来邻近城市将出现较
2、大的供应量， 项目如何形成差异化竞争？ 3、 项目客源从何而来？4、 项目产品的核心卖点？http:/ XX 建材家居广 场营销方案http:/ 开发商的计划及意愿一、总体目标二、项目特征及功能三、运营计划及方向四、具体计划第二部分 市场调查分析一、九台市经济情况二、市内三道街中段老建材家装市场以及周边建材市场现状调查分析三、消费者需求分析四、九台市门市价格五、置业群体特征六、国家调控下的市场观察第三部分 项目分析一、项目自身分析二、项目机会点与威胁点分析三、结论第四部分 策划方案（即战略制定）一、问题解决方式二、项目定位三、整合策略http:/ XX 建材家居广 场营销方案http:/ 销售
3、执行方案一、销售计划编制及说明二、不同阶段的销售目标与销售实质内容三、本项目销售的完全保障策略第六部分 销售团队组建一、组织架构二、具体架构三、岗位职任第七部分 项目建议一、项目配套建议二、项目运作建议第一部分 开发商的计划及意愿一、总体目标九台市 xx 建材家居广场项目位于九台市东环城路以西，工农大街延长段以南，其中一期规划约 54628.32，由九台市建筑公司自主规划，分步连续开发，政府扶持、市场化经营。立足高起点、高标准、高速度，以新建、改造、提升为建设主线，以统一规划、统一建设、统一招商、统一经营、统一管理为营运主线，打造九台市最大的家居建材http:/ XX 建材家居广 场营销方案h
4、ttp:/ ， “两大分区”来进行规划定位。所谓一个理念，即九台市最大、最具规模及影响力的高端 xx 建材家居广场，两大分区，即建筑材料、家居装饰材料两大部分进行全方位整合。4、项目功能将依据地块的特点，实行分区布局（1）在九台市建设成区域内最大的、档次最高的家居建材装饰交易贸易中心。（2）核心区部分，对建筑材料、室内用材等进行档次提升，使之成为规模化、专业化的一站式销售市场。以此提升核心区商业价值，引领行业新高度。三、运营计划及方向http:/ XX 建材家居广 场营销方案http:/ 元，其中首期投资约 元，建筑总规模约 5 万平方米，力争以快制胜，项目落实后，将集中优势资源快速入驻，实施
5、项目的滚动开发。在建设周期上，计划 2010 年 建设全面启动，到 2012 年，力争项目全部建成。四、具体计划1、具体计划（1）销售方式A 以单纯销售为主。B 以租带售，产权销售为主，出租使用为辅。 以 租 带 售所 谓 的 以 租 带 售 方 式 就 是 将 商 品 房 进 行 出 租 ， 并 与 租 房 者 签 订 一 个 合 同 ， 建议 合 同 期 限 为 三 年 以 内 ， 在 合 同 期 内 购 买 所 租 赁 的 门 市 房 ， 开 发 商 即 以 租 房 时 的价 格 卖 给 租 房 者 ， 而 租 房 者 在 租 房 期 内 所 交 的 房 租 ， 可 以 抵 冲 部 分
6、购 房 款 ， 待 租 房者 付 清 所 有 房 款 后 ， 便 获 得 该 房 的 全 部 房 产 权 ； 如 果 租 房 者 在 合 同 期 限 内 不 购 房 ，则 作 退 租 处 理 ， 先 期 交 纳 的 租 金 可 以 作 为 房 产 开 发 商 收 取 的 房 租 。这 种 方 式 有 三 个 优 点 ： http:/ XX 建材家居广 场营销方案http:/ 是 ： 打 破 了 租 与 售 相 脱 节 的 陈 旧 模 式 ， 对 买 卖 双 方 都 有 好 处 。 现 在 许 多 人害 怕 一 旦 交 了 款 ， 房 子 出 现 了 问 题 ， 怕 开 发 商 翻 脸 不 认
7、账 ， 出 现 的 房 屋 质 量 问 题无 法 解 决 。 而 现 在 的 先 租 后 买 就 有 了 先 观 察 房 屋 质 量 的 时 间 ， 消 费 者 心 里 有 数 ，房 屋 质 量 好 ， 就 买 ； 反 之 就 不 买 ， 只 是 租 一 下 ， 不 会 有 太 大 的 经 济 损 失 。 二 是 ： 如 果 租 房 者 想 买 下 所 租 的 房 子 时 ， 先 期 所 付 的 租 金 可 以 转 为 购 房 款 ， 相当 于 分 期 付 款 ， 但 又 比 分 期 付 款 或 银 行 按 揭 方 式 少 了 不 少 的 利 息 ， 因 此 比 较 实 惠 。 三 是 ： 即
8、 使 租 房 人 不 买 房 ， 开 发 商 的 房 子 也 没 有 闲 置 ， 昔 日 的 包 袱 变 成 了 财 富 。因 此 说 ， 以 租 带 售 这 种 新 的 营 销 方 式 给 购 房 者 以 较 大 的 选 择 余 地 ， 又 为 开 发 商 自 己开 拓 出 了 一 种 崭 新 的 销 售 市 场 。（2）目标买家A、经营者B、投资者（3）开发计划A、分二期开发B、首期项目预计为 5 万，全部销售。2、工程计划本项目为分两期开发的工程项目（1）一期预计封顶时间：20 年 月封顶。（2）一期预计竣工时间：20 年 月。（3）一期预计运作周期：20 年 月至 20 年 月。3、开
9、发商意愿及大酉公司所承担的使命http:/ XX 建材家居广 场营销方案http:/ 元/第二部分 市场调查分析【调查目的】房地产项目市场调查的目的是：通过对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量调查，进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。本项目市场调查的目的：了解九台地区建筑材料市场的销售模式、销售价格、市场反映情况；了解商业
10、业态分布、业态发展情况；从而分析项目的优劣势，发掘项目的发展差异化战略、确定项目的价格水平；【调查目标】老建筑材料市场【调查形式】http:/ XX 建材家居广 场营销方案http:/ 3375 平方公里，全市共有 13 个建制镇、两个民族乡、3 个街道办事处，总人口 83.5 万人。九台区位优势得天独厚，交通方便快捷。西距长春市 43 公里，东距吉林市 76 公里，正处于长吉两大中心城市之间的交通走廊地带。在全省县（市）综合排名中，九台市已连续三年实现升级晋位，两年后更要跃居前两位。2010 年起，九台经济开发区每年要以 2 平方公里的速度向前推进；要重点引进农机整机装配和零部件加工企业，打
11、造东北乃至全国最大的农业机械装备制造产业基地；要启动卡伦滨湖生态新城建设，力争用 5 年时间将它建成长吉图开发开放先导区沿线的重要新兴城镇；要全力以赴推进蓝莓产业发展，力争明年实现 10 万亩种植规模，未来 5 年达到 50 万亩种植规模，把九台市打造成全国最大的蓝莓产业基地。国民经济快速增长，综合实力进一步提升，预计到 2009 年末，全市地区生产总值突破 200 亿元，比上年增长 25 %；一般预算全口径财政收入达到 9.1 亿元，比上年增长 33.2%，其中，本级财政收入达到 6.6 亿元，比上年增长 38.6%；全社会固定资产投资完成 123.2 亿元，比上年增长 43.2%；城市居民
12、可支配收入达到 8395 元，比上年增长 15%；农民人均纯收入达到 6835 元，比上年增长 14%。在当前金融危机不利形势的http:/ XX 建材家居广 场营销方案http:/ 年共开发商品住宅楼 276 栋 124.26 万平方米，门市房 698 户 15.74 万平方米。其中，处于南部新城区的嘉鹏水岸、碧水尚城和丽景花园小区更是销售火爆。丽景花园小区预定 2010 年 6月开工，尚无一砖一石，通过部门团购的形式，现已 7 成售謦；碧水尚城小区预计2010 年 8 月份交工，现已开盘 3 期 16 栋，均被抢购一空；门市房更是炙手可热，总计开发了 698 户，可预订的多达 1200 户
13、，预购房者纷纷抢交预付款、托人拉关系走后门，仍是一房难求。与此相应的是近年来九台市的楼价一直居高不下，普通住宅楼均价在 2300 元/平方米，高层电梯观景住宅达到 2700 元/平方米，门市房在 5500 元/平方米左右，二 道街 中 段 门 市 房 在 15000-20000 元 /平 方 米 ， 是长春地区外县市中楼价最高的。据业内人士称，造成九台市楼价居高不下，一房难求的原因有：一是市民对南部新城发展的期望值很高。九台市在老城改造、新区建设上下大力气，政府部门陆续南迁拉动了南部新城的开发，都想在南部新城区购房、置业。二是房贷政策的拉动。九台市近年来经济发展速度持续加快，地区生产总值有望在明、后年突破 10 个亿，人民对自己未来的收入也有了新期望，人们纷纷抢交首付款，抢购新楼预支未来。二、市内三道街中段老建材家装市场现状调查分析http:/ XX 建材家居广 场营销方案http:/ 4060%租户占 4060%2、客源
