富通项目营销策划方案.doc

1、安 徽 天 地 行 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司Page 1 of . 11 .【富 通 项 目 】营 销 策 划 方 案一 、 项 目 现 状 分 析由 于 项 目 前 期 入 市 时 间 比 较 早 ， 销 售 工 作 搁 置 时 间 比 较 长 ， 为 后 期 销 售工 作 启 动 带 来 了 一 定 的 难 度 。 市 场 层 面 上 同 类 产 品 已 在 抢 市 ， 是 本 项 目 后 期销 售 最 直 接 的 竞 争 对 手 。 产 品 层 面 上 商 场 运 营 等 工 作 有 待 完 善 ， 商 场 运 营 状况 的 好 坏 成 为 决 定 销 售 工 作 成

2、败 的 关 键 ， 如 何 打 开 销 售 局 面 必 须 认 清 如 下 问 题 ：市 场 现 状市 场 唯 一 性 概 念 被 打 破 新 的 妇 幼 产 品 出 现项 目 入 市 初 期 是 合 肥 唯 一 以 妇 幼 产 品 为 主 题 的 商 城 ， 一 定 程 度 上 弥 补 了 市 场空 白 ， 并 且 这 一 主 题 的 定 位 在 销 售 初 期 极 大 的 促 进 了 产 品 销 售 。 但 是 本 项 目停 滞 销 售 的 这 段 时 间 里 ， 城 隍 庙 大 世 界 立 足 原 来 城 隍 庙 市 场 也 定 位 为 女 性 、儿 童 产 品 专 业 化 市 场 ，

3、使 原 来 的 差 异 化 不 在 差 异 ， 直 接 抢 占 了 本 项 目 原先 定 位 的 市 场 高 度 ， 使 我 项 目 后 期 推 广 陷 入 尴 尬 局 面 。竞 争 面 举 证 【 新 银 河 通 讯 商 城 】 产 品 定 位 ： 手 机 通 讯 商 城价 格 定 位 ： 一 楼 40000 元 /平 方 ， 二 楼 万 元 /平 方营 销 策 略 ： 返 租 年 ， 一 楼 前 三 年 一 次 性 返 ， 二 楼 前 四 年 一 次 性 返 ， 前 十年 年 收 益 率 为 ， 后 两 年 收 益 率 为 【 城 隍 庙 大 世 界 】产 品 定 位 ： 安 徽 首 席

4、女 性 儿 童 生 活 馆价 格 定 位 ： 一 楼 40000 元 /平 方 ， 二 楼 元 /平 方 ， 三 楼 元 /平 方 ， 四 楼 元 /平 方 ， 负 一 层 元 /平 方营 销 策 略 ： 一 次 性 返 租 三 年 ， 年 收 益 率 产 品 经 营 现 状安 徽 天 地 行 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司Page 2 of . 11 .不 温 不 火 ， 市 场 经 营 状 况 不 容 乐 观 。亲 子 家 园 接 手 项 目 经 营 以 来 ， 商 场 的 运 营 状 况 有 所 好 转 。 但 是 由 于 前 期 经营 客 户 遗 留 问 题 、 不 良 口

5、 碑 宣 传 问 题 、 市 场 运 营 前 期 相 关 单 位 协 调 配 合 问 题 、 市 场本 身 问 题 等 众 多 因 素 的 影 响 ， 给 项 目 后 期 再 次 运 营 带 来 了 相 当 的 难 度 ， 从 而 使 市 场运 营 没 有 达 到 预 期 效 果 。价 格 现 状价 格 ， 市 场 最 敏 感 的 因 素价 格 后 期 销 售 无 法 回 避 的 问 题 ， 如 果 销 售 价 格 按 照 一 楼 38000 /平 方 、二 楼 万 /平 方 ， 市 场 抗 性 不 言 而 喻 。 在 同 类 别 投 资 产 品 中 无 优 势 可 言 ， 如 何 弱 化销

6、售 价 格 ， 如 何 在 此 价 格 的 基 础 上 完 成 目 标 销 售 任 务 ， 给 予 本 公 司 最 大 的 考验 。二 、 项 目 营 销 策 略 思 考思 考 一 ： 针 对 市 场 竞 争 面 的 思 考竞 争 对 手 分 析 ：城 隍 庙 大 世 界 立 足 于 原 城 隍 庙 市 场 ， 城 隍 庙 在 合 肥 市 民 的 印 象 中 是 一 个 中 低端 市 场 ， 其 经 营 的 产 品 也 是 中 低 端 的 。 然 而 在 目 前 经 济 条 件 下 随 着 生 活 水 平 的 提 高 ，更 加 注 重 产 品 的 品 质 感 和 对 品 牌 的 信 任 ， 对

7、 妇 幼 产 品 更 加 注 重 。 因 此 ， 我 们的 项 目 是 妇 幼 产 品 的 精 品 、 品 牌 性 市 场 ， 一 个 妇 幼 产 品 的 高 端 市 场 ， 而 城 隍庙 大 世 界 是 一 个 低 端 市 场 。 所 以 不 在 一 个 市 场 层 面 ， 从 而 确 定 项 目 的 市 场 高度 妇 幼 产 品 精 品 广 场 。新 银 河 通 讯 商 城 由 于 原 先 市 场 比 较 成 熟 ， 在 合 肥 市 场 当 中 已 经 形 成 了 一 定的 知 名 度 ， 市 场 认 可 度 比 较 高 。 同 时 ， 开 发 商 通 过 返 租 形 式 刺 激 了 市

8、场 ， 分 流 了 部分 投 资 型 客 户 ， 使 得 市 场 销 售 相 对 较 好 。营 销 策 略 分 析 这 两 个 项 目 都 以 返 租 形 式 对 外 销 售 ， 一 定 程 度 上 刺激 了 销 售 。新 银 河 通 讯 商 城 利 用 年 返 租 形 式 在 市 场 上 引 起 了 投 资 热 潮 ， 但 是 由 于开 发 商 在 返 租 问 题 上 采 取 转 嫁 风 险 的 方 式 （ 将 后 期 收 益 转 嫁 给 运 营 公 司 ） ，使 得 客 户 后 期 风 险 增 加 ， 客 户 一 但 意 识 到 此 问 题 必 然 造 成 市 场 恐 慌 ， 滞 销 、安

9、 徽 天 地 行 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司Page 3 of . 11 .退 铺 的 现 象 随 至 而 来 。城 隍 庙 大 世 界 优 势 在 于 依 托 城 隍 庙 市 场 ， 但 是 同 时 其 低 中 端 市 场 形 象 可 能影 响 产 品 定 位 和 后 期 经 营 ， 另 外 ， 其 定 价 过 高 ， 销 售 抗 性 比 较 大 ， 三 年 返 租政 策 难 以 弱 化 其 销 售 抗 性 ， 市 场 操 作 难 度 比 较 大 。总 结 ： 返 租 形 式 不 在 是 商 业 地 产 销 售 的 最 佳 方 式 ， 增 加 了 后 期 的 经 营 风险 ，

10、 同 时 容 易 引 起 纠 纷 。 所 以 本 项 目 在 营 销 策 略 上 需 要 注 意 规 避 以 上 问 题 我 们 需要 思 考 思 考 二 ： 如 何 弱 化 产 品 总 价变 相 返 租 ， 你 付 首 付 ， 我 还 余 额 ！产 品 单 价 高 造 成 总 价 过 高 ， 为 了 降 低 价 格 因 素 产 生 的 市 场 抗 性 ， 拟 定 以 返 组的 形 式 予 以 化 解 但 是 目 前 市 场 状 况 是 ： 投 资 客 户 对 返 租 这 种 概 念 并 不 敏 感 ， 我 们要 思 考 的 是 如 果 本 项 目 也 以 返 租 形 式 推 向 市 场 能

11、产 生 多 大 的 作 用 。能 否 通 过 提 高 首 付 弱 化 总 价 ， 具 体 操 作 如 下 ：通 常 商 业 用 房 贷 款 为 “五 成 十 年 ”， 我 们 将 首 付 提 高 到 六 成 ， 另 外 四 成 通 过 出 让其 五 年 的 经 营 权 由 开 发 商 支 付 ， 避 免 返 租 后 前 几 年 客 户 无 法 用 租 金 收 益 还 银 行 按揭 的 情 形 ， 同 时 项 目 在 销 售 单 价 上 体 现 了 一 定 的 优 势 ， 有 利 于 市 场 操 作 ， 同 时 也保 证 了 开 发 商 的 利 益 ， 减 轻 了 返 租 期 过 长 而 产 生

12、 的 后 期 资 金 压 力 。思 考 三 ： 目 前 急 需 解 决 的 问 题 ！一 个 方 案 ， 一 个 案 场 ， 一 种 态 度一 个 方 案 ： 由 于 项 目 性 质 比 较 特 殊 ， 涉 及 到 开 发 商 、 运 营 商 、 代 理 公 司 ， 所 以 各方 通 过 有 效 沟 通 ， 尽 快 达 成 一 致 性 、 可 执 行 的 方 案 ， 有 利 于 后 期 销 售 工 作 的 顺利 进 行 。一 个 案 场 ： 销 售 案 场 的 作 用 不 能 忽 视 ， 是 开 发 商 实 力 的 象 征 ， 也 是 于 形 象 推 广衔 接 的 重 要 因 素 。 房 地

13、产 营 销 工 作 更 加 注 重 细 节 ， 细 节 对 客 户 心 理 影 响 很 大 ， 不 可以 让 案 场 成 为 影 响 销 售 工 作 开 展 的 原 因 。一 种 态 度 ： 三 方 要 以 真 诚 合 作 的 态 度 ， 相 互 配 合 、 相 互 理 解 ， 做 好 项 目 的商 场 运 营 和 完 成 相 应 销 售 任 务 ， 从 而 达 到 三 赢 的 结 果 。安 徽 天 地 行 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司Page 4 of . 11 .思 考 四 ： 最 终 目 的 和 目 标 ！我 们 的 目 的 ： 顺 利 完 成 产 品 销 售 ， 使 物

14、业 充 分 变 现 。我 们 的 目 标 ： 保 证 开 发 商 的 利 润 最 大 化 。思 考 五 ： “营 ”“销 ”如 何 互 动 发 展 ！“营 ”指 市 场 运 营 ， “销 ”指 后 期 销 售 。成 功 的 市 场 运 营 管 理 将 直 接 推 动 销 售 ， 我 们 最 终 的 目 标 是 完 成 销 售 ， 可 以 说运 营 工 作 是 销 售 的 前 锋 ， 我 们 的 思 路 是 ：增 强 投 资 信 心 ， 促 进 物 业 升 值 ， 激 活 消 费 市 场 ， 提 高 项 目 品 牌思 考 六 ： 如 何 通 过 推 广 促 进 销 售造 市 、 造 势 、 造

15、梦造 市 ： 通 过 加 强 运 营 推 广 ， 短 时 间 内 积 聚 消 费 人 气 ， 迅 速 活 跃 市 场 ，从 而 造 成 市 场 经 营 旺 盛 的 局 面 ， 给 予 投 资 信 心 。造 势 ： 通 过 加 强 销 售 推 广 ， 形 成 市 场 热 点 ， 重 新 强 势 树 立 市 场形 象 ， 从 而 分 流 竞 争 对 手 客 户 ， 完 成 销 售 时 的 客 户 积 累 促 进 销 售 。造 梦 ： 通 过 “变 相 返 租 ”， 为 目 标 客 户 制 订 一 个 可 行 、 完 美 的投 资 收 益 计 划 ， 同 时 弱 化 价 格 存 在 的 销 售 抗

16、性 。综 述 以 上 思 考 提 出 以 下 营 销 策 略 思 路 ：“一 个 立 足 ， 一 种 合 作 ， 两 个 面 向 ”一 个 立 足 ： 立 足 于 安 徽 妇 幼 保 健 院 ， 以 此 作 为 项 目 后 期 销 售 的 最 大 卖 点 ， 同 时也 是 商 场 运 营 工 作 的 立 足 点 ， 充 分 利 用 这 一 资 源 。一 种 合 作 ： 加 强 与 亲 子 家 园 的 合 作 ， 整 合 双 方 资 源 ， 保 证 项 目 运 营 、 销 售 工 作的 顺 利 开 展 。安 徽 天 地 行 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司Page 5 of . 11

17、.两 个 面 向 ： 面 向 投 资 者 ， 面 向 消 费 者 ， 做 好 市 场 运 营 工 作 树 立 投 资 信 心 。最 终 实 现以 运 营 推 动 销 售 ， 以 推 广 促 进 销 售 ！ ！ ！三 、 产 品 入 市 思 路全 新 包 装 ，高 调 入 市 ，完 成 销 售面 临 市 场 同 类 别 投 资 产 品 ， 我 们 是 在 打 一 场 攻 坚 战 目 前 合 肥 市 场 上 以 带 租 约 销 售 的 项 目 比 较 多 如 新 银 河 商 城 、 城 隍 庙 大 世 界等 。 特 别 是 城 隍 庙 大 世 界 直 接 以 妇 幼 产 品 定 位 ， 与 我 案

18、 直 接 形 成 竞 争 形 式 ， 并 且 项目 已 经 面 市 ， 形 象 宣 传 上 抢 得 了 先 机 。 另 外 ， 由 于 我 项 目 为 后 期 物 业 重 新 入 市 所 以目 前 处 于 不 利 地 位 。 因 此 ， 需 要 通 过 概 念 包 装 、 产 品 包 装 、 经 营 包装 、 销 售 包 装 、 形 象 包 装 对 产 品 进 行 拔 高 ， 重 新 夺 取 市 场 标 高 安 徽 国 际 妇 幼 保 健 精 品 广 场四 、 营 销 工 作 执 行 策 略1. 营 销 战 略 及 销 售 对 策总 的 营 销 战 略 ： 深 层 次 、 多 渠 道 、 异

19、地 联 动 销 售 、 扩 大 营 销 面通 过 对 目 标 客 户 的 分 析 ， 选 择 多 种 销 售 渠 道 和 销 售 方 式 ， 增 加 直 销 方 式 ， 充分 利 用 我 司 销 售 渠 道 和 客 户 资 源 ， 实 现 众 多 案 场 联 动 营 销 。 适 当 的 走 出 合 肥面 向 省 内 有 较 强 消 费 能 力 的 城 市 进 行 销 售 如 淮 南 、 蚌 埠 、 马 鞍 山 ， 扩 大 销 售空 间 范 围 ， 直 接 锁 定 客 户 终 端 ， 增 加 销 售 可 能 。销 售 对 策 ：针 锋 相 对 、 业 务 精 英 、 强 势 销 售 、 回 访

20、客 户在 战 略 上 重 视 对 手 ， 战 术 上 也 要 重 视 对 手 针 锋 相 对 目 前 市 场 层 面 上 存 在 众 多 竞 争 对 手 ， 面 对 新 银 河 商 城 目 前 的 旺安 徽 天 地 行 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司Page 6 of . 11 .销 局 面 ， 面 临 城 隍 庙 大 世 界 白 热 化 、 同 质 化 的 竞 争 ， 我 们 只 有 充 分 分 析 其 销 售 策 略和 操 盘 手 法 ， 有 针 对 性 打 击 和 规 避 。业 务 精 英 从 公 司 各 大 案 场 选 调 业 务 精 英 ， 结 合 项 目 自 身 强 化

21、 培 训 ， 充分 利 用 销 售 经 验 和 销 售 技 巧 促 进 销 售 。强 势 销 售 产 品 一 旦 面 市 ， 就 要 对 自 己 的 产 品 保 有 充 分 的 信 心 ， 我 们 是 一 个 朝 阳 的 产 业 ， 一 个 稀 缺 性 的 市 场 ， 一 种 少 数 人 把 握 和 认 可 的 财 富 ！因 此 ， 我 们 在 销 售 时 要 有 底 气 ， 做 到 有 理 有 节 。回 访 客 户 整 理 前 期 积 累 的 客 户 ， 利 用 现 有 政 策 对 老 客 户 回 访 ， 进 行 深 层次 的 沟 通 ， 为 其 讲 解 政 策 ， 促 进 销 售 。2.

22、营 销 准 备 工 作一 个 成 熟 的 “返 租 ”方 案 是 本 项 目 销 售 的 前 提 条 件 ， 开 发 商 和 代 理 公 司 做 好 充 分 的 沟 通 确 定 返 租方 案 ， 制 订 返 租 协 议 ， 并 有 针 对 性 的 做 销 售 说 辞 。一 个 售 楼 部 结 合 项 目 选 择 一 个 位 置 较 佳 的 售 楼 部 ， 对 其 进 行 装 修 充 分 展 现 新 项 目 面 市的 氛 围 ， 售 楼 部 的 选 择 非 常 重 要 。一 个 销 售 团 队 迅 速 组 建 销 售 团 队 ， 完 成 销 售 培 训 ， 早 日 上 岗一 些 销 售 道 具

23、根 据 项 目 需 要 制 作 必 要 的 销 售 单 页 、 展 板 、 报 广 ， 制 作 价 格 表 、 销 控 表 以 及相 关 销 售 表 格 。3. 价 格 策 略定 价 原 则 在 制 定 价 格 时 ， 我 们 考 虑 到 项 目 为 内 铺 ， 主 要 价 值 决 定 因 素 为 人 流 流 向 ,以及 消 费 习 惯 ， 性 价 比 的 关 系 ， 结 合 各 个 铺 位 的 优 劣 势 ， 制 定 各 个 铺 位 的 价 格 。 53号 在 商 场 内 所 处 的 位 置 为 中 心 位 置 ， 决 定 以 53 号 铺 位 为 价 格 制 定 基 准 单 位 .对 靠

24、近 桐 城 路 位 置 铺 位 进 行 价 格 销 控 , 入 口 处 加 20003000,占 有 两 条 通 道安 徽 天 地 行 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司Page 7 of . 11 .加 500,两 边 开 门 加 500.转 角 加 200,面 积 较 大 减 500 元 /平 米 .门 面 宽 度 超 过2.4 米 加 100 元 ,少 于 2.4 米 减 100 元 /平 方 ,每 向 内 推 进 一 个 铺 位 减 100300 元 /平 方 ,端 头 减 200500 元 /平 方 . 建 议 将 45 号 铺 位 分 割 到 44 号 铺 位中 .项 目

25、为 内 铺 ,价 格 差 距 控 制 在 4000 元 /平 方 左 右 .价 格 定 位 根 据 以 上 定 价 原 则 ， 项 目 入 市 前 一 楼 均 价 定 为 37848 元 /平 方 ， 二 楼 均价 定 为 20000 元 /平 方 。价 格 策 略 由 于 本 项 目 属 于 二 次 包 装 面 市 ， 价 格 过 高 ， 存 在 一 定 的 市 场 抗 性 ， 因 此 通 过变 相 返 租 的 形 式 来 弥 补 价 格 劣 势 ， 减 少 市 场 抗 性 ， 刺 激 成 交 。付 款 方 式 及 折 扣 控 制 销 售 初 期 为 了 消 化 部 分 对 价 格 非 常

26、敏 感 的 客 户 ， 便 于 销 售 工 作 的 顺 利 开 展 ， 建议 初 期 定 房 客 户 给 予 一 定 优 惠 。 （ 优 惠 幅 度 在 1 3 之 间 ）价 格 控 制 在 销 售 完 成 50%时 取 消 折 扣 策 略 ， 在 销 售 完 成 70%时 提 价 3-5%。回 款 预 估 （未 计 算 二 楼 销 售 面 积 ）872.11*37848 . 19804571 元五 年 经 营 权 收 益 约 130*5=450 万最 终 收 益 约 24304571 元价 格 表 见 附 件五 、 营 销 推 广 执 行 策 略产 品 的 市 场 特 殊 性 决 定 了 其

27、 目 标 客 户 群 的 特 殊 性 ， 此 产 品 客 户 多 为 投 资 型 客户 ， 且 由 于 产 品 价 值 比 较 高 造 成 了 客 户 面 比 较 狭 窄 。 因 此 ， 我 们 基 于 扩 大 客 户 面 ，有 效 的 寻 找 目 标 客 户 的 思 维 制 定 以 下 策 略 安 徽 天 地 行 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司Page 8 of . 11 .总 体 策 略 思 路“运 营 推 广 、营 销 推 广 ”双 剑 合 壁 ！ ！运 营 推 广 推 动 销 售 ， 营 销 推 广 促 进 销 售 通 过 营 销 推 广 支 持 运 营 推 广 ， 满 足

28、 运 营 公 司 的 利 益 ， 从 而 将 运 营 公 司 纳 入项 目 的 利 益 体 系 ， 使 之 更 好 的 配 合 销 售 工 作 。 同 时 ， 通 过 运 营 工 作 的 有 效 开 展 使 市场 充 满 生 机 ， 达 到 造 市 的 目 的 促 进 销 售 。1.营 销 推 广 部 分“财 富 论 坛 、 报 纸 广 告 、 直 邮 单 页 、 新 闻 策 划 ”财 富 论 坛 一 ： 股 票 投 资 论 坛利 用 近 期 股 票 市 场 的 大 好 局 面 ， 与 国 泰 证 券 公 司 合 作 举 办 股 票 投 资 论 坛 。由 我 公 司 出 资 赞 助 ， 国 泰

29、 证 券 利 用 其 客 户 信 息 而 举 办 的 一 次 会 议 。 股 票 投 资 论 坛 不是 目 的 ， 宣 传 项 目 才 是 主 题 ， 从 而 达 到 借 势 的 目 的 ， 充 分 挖 掘 股 票 市 场 的 投 资 客 。财 富 论 坛 二 ： 朝 阳 产 业 ， 阳 光 投 资举 办 论 坛 对 妇 幼 保 健 产 业 进 行 阐 述 ， 分 析 其 发 展 前 景 ， 利 用 妇 幼 保 健 产 品 和 服务 产 生 的 价 值 数 据 进 行 透 析 。 激 发 客 户 的 投 资 热 情 和 投 资 信 心 ， 进 一 步 瓦 解 客 户产 生 的 疑 虑 ， 从

30、而 促 进 销 售 。财 富 论 坛 三 ： 如 何 挖 掘 妇 幼 保 健 院 商 机充 分 利 用 项 目 紧 邻 妇 幼 保 健 医 院 这 一 资 源 优 势 ， 稳 固 客 户 的 同 时 ， 给 予 竞 争 对 手进 行 直 接 打 击 ， 阐 述 妇 幼 保 健 商 城 和 妇 幼 保 健 医 院 的 关 系 ， 灌 输 只 有 距 离 这 样 医院 市 场 ， 才 能 产 生 相 应 的 产 品 市 场 。报 纸 广 告通 过 软 文 和 硬 广 形 式 展 现 ， 起 到 软 硬 兼 施 的 效 果 。利 用 软 文 配 合 财 富 论 坛 ， 使 其 效 果 发 挥 最 大

31、 ， 增 加 论 坛 效 应 的 持 续 性 。 同 时 ，软 文 可 以 更 加 详 细 的 解 释 项 目 ， 对 竞 争 对 手 进 行 打 击 ， 扩 大 营 销 战 果 。硬 广 主 要 以 销 售 广 告 的 形 式 对 外 发 布 ， 将 销 售 卖 点 逐 一 展 现 。 对 广 告 主题 和 文 案 进 行 严 密 的 提 炼 ， 使 广 告 主 题 表 现 上 具 有 排 他 性 、 冲 击 力 ， 力 争做 具 有 销 售 力 的 广 告 。安 徽 天 地 行 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司Page 9 of . 11 .形 象 定 位 ： 安 徽 国 际 妇

32、 幼 保 健 精 品 广 场 非 第 一 家 ， 不 能 称 为 首 座 ！拒 绝 复 制 “富 通 模 式 ”， 开 创 安 徽 首 座 妇 幼 精 品 广 场通 过 排 他 性 广 告 主 题 思 路 ， 对 竞 争 对 手 进 行 精 确 打 击 ， 从 而 在 市 场层 面 上 夺 取 先 机 ， 确 定 地 位 。广 告 主 题 ：系 列 广 告 一 ：我 们 距 妇 幼 保 健 院 不 远 ， 离 财 富 最 近 ！ ！一 个 妇 幼 保 健 院 ， 一 坐 妇 幼 保 健 商 城 ， 朝 阳 财 富 ， 惊 喜 绽 现 ！系 列 广 告 二 ： 财 富 观 现 实 是 美 好 的

33、 ， 理 想 是 残 酷 的 。放 着 旺 铺 不 买 ， 为 何 追 求 那 虚 无 缥 缈 8%的 承 诺 呢 ！ ！60%的 投 入 ， 360%的 收 益 ， 看 的 见 的 收 益 ， 何 乐 而 不 为 呢 ！DM 单 页利 用 单 页 配 合 财 富 论 坛 ， 将 产 品 的 优 势 和 前 景 全 面 的 传 达 给 客 户 。并 且 对 前 期 已 经 积 累 的 客 户 通 过 直 邮 的 方 式 进 行 有 效 沟 通 配 合 电 话 回 访 ，从 而 提 高 成 交 的 几 率 。2.运 营 推 广 部 分主 要 由 运 营 公 司 负 责 ， 代 理 公 司 参 与

34、 ， 并 由 开 发 商 审 核 。 所 拟 方 案和 所 需 费 用 需 接 受 代 理 公 司 和 开 发 商 的 监 督 ， 制 定 的 运 营 计 划 和 代 理公 司 的 销 售 推 广 计 划 相 互 配 合 。六 、 营 销 推 广 计 划 及 费 用 预 算营 销 推 广 计 划“三 轮 攻 击 波 ， 直 击 目 标 ”第 一 轮 攻 击 波 报 纸 广 告 +财 富 论 坛 +软 文 新 闻 策 划广 告 目 标 ： 打 击 城 隍 庙 大 世 界 ， 重 新 确 立 市 场 标 高内 容 ： 非 第 一 家 ， 不 能 称 为 首 座 ！安 徽 天 地 行 房 地 产 投

35、 资 顾 问 有 限 公 司Page 10 of . 11 .安 徽 第 一 家 妇 幼 保 健 精 品 广 场新 闻 策 划 ： 合 肥 妇 幼 市 场 在 哪 里 ！第 二 轮 攻 击 波 报 纸 广 告 +财 富 论 坛 +软 文 +DM 单 页 新 闻 策 划广 告 目 标 ： 继 续 打 击 竞 争 对 手 ， 同 时 传 达 项 目 良 好 的 市 场 前 景 ，为 销 售 积 累 客 户 ， 促 进 销 售 。内 容 ： 我 们 距 妇 幼 保 健 院 不 远 ， 离 财 富 最 近 ！ ！新 闻 策 划 ： 妇 幼 保 健 院 带 来 新 的 商 机第 三 轮 攻 击 波 报

36、纸 广 告 +财 富 论 坛 +软 文 +DM 单 页 +促 销 活 动目 标 ： 对 已 积 累 的 客 户 进 行 消 化 ， 消 除 客 户 心 存 的 疑 虑 ， 进 一步 促 进 产 品 的 销 售 ， 从 而 最 终 完 成 目 标 销 售 任 务 。总 结 ： 在 宣 传 和 销 售 的 过 程 中 ， 进 一 步 分 析 客 户 心 理 和 销 售中 可 能 存 在 的 问 题 ， 做 到 有 针 对 性 的 方 案 调 整 ， 从 而使 整 个 营 销 推 广 过 程 更 加 灵 活 有 效 ， 真 正 的 能 帮 助 销 售 、促 进 销 售 。费用安排及预算：推 广 费 用 按 照 总 销 售 额 的 3%计 提 约 50 万 。 具 体 如 下 ：报 纸 广 告 ： 350000 元财 富 论 坛 ： 50000 元促 销 活 动 ： 30000 元销 售 道 具 （ 售 楼 部 装 修 、 销 售 单 页 、 礼 品 等 ） ： 40000 元不 可 预 测 费 用 ： 30000 元年 前 广 告 分 配 计 划 ：