1、1,房地产经济学,2,第一章 概述,【教学目的与要求】了解房地产金融学科的性质、范围，并在了解房地产和房地产金融的概念、特征和类别以及各国房地产金融概况的基础上，使学生掌握房地产金融市场、房地产金融模式等基本原理。 【教学重点与难点】房地产金融市场 【教学方法】课堂讲授分析与互动,3,第一章 概述,第一节 房地产与金融 第二节 房地产金融市场 第三节 房地产金融政策,4,第一节 房地产与金融,一、房地产的基本概念房地产金融是金融业的一个重要分支，研究和解决房地产金融问题，必须充分了解房地产业的运行规律和特点。,5,一、房地产的基本概念,（一）房地产的概念房地产，也称“物业”、“不动产”，是指土
2、地、建筑物及其附着物，和土地、建筑物附带的各种权益。是一个复合概念。,6,一、房地产的基本概念,（一）房地产的概念房地产的概念包括两个层次：1.有形物质实体部分:土地、建筑物及其附着物2.无形资产部分土地、建筑物附带的各种权益。自益权：所有权（使用权、处分权、收益权）他益权：抵押权、地役权、典权、租赁权等。但是，单独的土地、或建筑物、或它们附带的每一种权益都是房地产的独立存在形式，或者说是房地产的一种形式。,7,一、房地产的基本概念,（二）房地产的类别 1、土地类别 （1）按用途分：工业用地（50年）、商业用地（40年）、住宅用地（70年）、行政事业用地、公共设施用地、军事用地（以上三种为划拨
3、方式，没有使用年限限制）、农业用地、其他用地；（2）按地域分：城市土地、农村土地；（3）按产权分：全民所有制土地（也称国有土地）、集体所有制土地（也称集体土地）；,8,1、土地类别,（4）按开发程度分：生地：不具备任何城市设施（未开发的农地、荒地）；毛地：三通一平通道路、通电、通自来水，土地平整（城市中需拆迁而未拆迁的土地）；熟地：七通一平通道路、通电、通自来水、排污水通、排雨水通、燃气和热力通、电讯通（电话、网络、有线电视），土地平整（可立即开发建设的土地）； （5）按从属分：土地地表、地上空间和附着物（也称固着物）、地下空间、资源和埋藏物； （6）按地理形态分：平原、丘陵、山地、林地、草原
4、、河湖水泊、沙漠、海洋、滩涂等。,9,（二）房地产的类别,2、建筑物类别（1）按功能分：建筑物（房屋）：人们能够在其中生活、生产和从事其他活动的建筑物空间；构筑物：除了房屋以外的建筑物，人们一般不能直接在其中从事生产、生活和社会活动。如台、码头、道路、水塔等。（2）按从属分：房屋主体、附属物（主体之外添加的东西）、道路、配套设施（市政、幼儿园、小商店等等）等。,10,2、建筑物类别,（3）按用途分：住宅类建筑、商业类建筑、工业类建筑、交通运输仓储类、行政事业类建筑、公共事业类建筑、文物旅游类建筑、军事类建筑、农业用建筑、其他建筑等。（4）按结构分：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、木
5、结构和其他结构。（5）按开发程度分：在建工程：也叫期房、楼花；现房：建筑完工达到使用标准并经过竣工验收的房屋。（6）按地域分：城市房屋、农村房屋；,11,2、建筑物类别,（7）按建筑高度分：低层建筑（3层以下）、多层建筑（46层）、小高层建筑（79层）、高层建筑（1030层）、超高层建筑（30层以上）；（8）按新旧分：新建房屋（也叫增量房）、旧有房屋（也称存量房、二手房）；（9）按建造标准分：普通建筑、中档建筑、高档豪华建筑；,12,2、建筑物类别,（10）按产权分：城市标准（完全）产权房屋（俗称“市证房”）：具备房屋所有权证和国有土地使用权证的房屋；非标准产权房屋：只具备房屋所有权证，而无国
6、有土地使用权证或限制上市出售的房屋，如经济适用住房、单位集资建房等；无产权房屋：无城市规划许可或无建设手续的房屋（俗称违章建筑）和在集体土地上建造的房屋（俗称村证房、小产权房）；,13,2、建筑物类别,（11）按房屋所有关系分：公有产权房屋：政府和全民所有制单位或城镇集体单位拥有产权的房屋；私有产权房屋：私人个人所有或多人共有产权的；混合所有的房屋：股份制企业、联营企业等混合经济成分所有的房屋；公有私租房屋：政府或公有制单位拥有并按国家规定租金标准租赁给私人使用的住宅房屋，包括未购买产权但按福利分房制度租赁给个人使用的住房和城市廉租住房。涉外房产：外国政府、企业和其他组织及外国公民的拥有的房屋
7、。,14,一、房地产的基本概念,（三）房地产的特征：1.自然属性特征：位置固定性；寿命耐久性；体积巨大性；个体异质性(不可替代性)；数量有限性。2.社会属性特征：价值巨大性；效用多重性；权益性；难以变现性；稀缺性；外部性。,15,房地产业,一、房地产业的涵义 房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系,房地产业,16,房地产业,房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中 在生产过程中，主要是房地产投资开发 在流通过程中，主要是主要是房地产市场的交易 在分配过
8、程中，主要是通过房地产市场交换 在消费过程中，主要是指房屋使用过程中的物业管理 由于房地产生产经营活动的特殊性，必然广泛存在与此紧密相关的各类中介服务 房地产咨询 房地产经纪 房地产评估,17,房地产业,二、房地产业的行业属性 房地产业是属于第三产业的一个重要产业部门 第三产业主要是流通行业和各类服务行业，其产业特征并不直接生产产品，而是通过物资的流通和劳动服务活动，为人们的生产和生活提供服务，来改善和提高生产效率和人们的生活水平,18,房地产业,房地产业具有第三产业的产业特征 房地产的投资开发活动，主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身 房地产销售经营活动，直接
9、从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业 房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业，更是第三产业的直接组成部分,19,房地产业,三、房地产业的行业特性 1、先导性和基础性 从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业 由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业,20,房地产业,2、综合性和关联性 从房地产业与其它产业的关系来看，它是一个具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征 房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门 房地产业的关联性，体现
10、在它是与众多产业部门密切相关的产业部门,21,房地产业,3、资金密集型和高风险性 从房地产业的投资过程来看，它是一个高投资和高风险并存的行业。 房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程 由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大 自然风险、市场风险、利率风险、经营风险、财务风险、政策法律风险,22,房地产业,4、级差收益型和区域性 从经济活动的范围来看，房地产业又是一个区域差异巨大、级差收益明显，地区性特别强的行业 由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展
11、水平 即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异 房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性强,23,房地产业,5、权利主导型和制约性 从社会经济政治关系看，房地产是一种权利主导型的商品，房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密相关的行业 这种制约性主要体现在以下几方面 权利关系的复杂性所引起 外部性特点的制约 运作规范性的制约,24,第一节 房地产与金融,二、房地产与金融的关系房地产业与金融业有着密切的关系。（一）房地产业天然需要金融业房地产业属资金密集型产业，开发、消费的每个环节都需要。房地产业投资期长、资金量大的特征决定了其对金融业的依赖。从我国的调控措施也能看
12、到。（二）房地产业的繁荣可以促进金融业的发展1.房地产贷款业务有助于银行改善资产结构；2.多样化的房地产资金需求催生金融创新；,25,第一节 房地产与金融,三、房地产金融的研究对象房地产金融是金融学的一个分支，它以房地产实体及其权益的交易过程中所涉及的各种金融服务的供需机制，以及相关金融活动对房地产市场的影响为研究对象。具体说研究房地产的投资、开发、消费、租赁等各环节涉及的金融问题。既包括金融机构角度的房地产金融业务、风险管理等，也包括开发商、消费者的资金筹集活动；既包括银行、信托的间接融资活动也包括证券的直接融资活动，还涉及保险、评估等中介部门。,26,第一节 房地产与金融,四、房地产金融的
13、特点 （一）房地产金融以抵押权为基础抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。房地产金融时间长、金额大、风险高的现实决定了抵押担保的重要性。房地产金融以设立抵押权为开始，以取消或执行抵押权为结束。 （二）房地产金融是证券化最活跃的领域房地产投资门槛高、流动性差，为了提高资产流动性，银行积极开展了资产证券化业务。,27,四、房地产金融的特点,（三）房地产金融具有极强的政策性一方面房地产业要受到城市规划、土地政策、产业政策的约束，金融机构也面临很大的政策风险；另一方面，住房问题关系社会稳定，政府经常要利用房地产金融政策来调控房地产市场。 （四）房地产金融市场的泡沫性、波动性大土地的稀缺性决定了
14、房地产供给缺乏弹性，房地产极易成为投机的对象，引起房价的大涨大落。而金融机构与房价涨跌有正反馈机制：房价上涨，银行抵押品价值上涨，贷款风险下降，贷款积极性扩大，房价进一步上涨。反之，房价下跌，银行受损巨大。,28,第二节 房地产金融市场,房地产金融市场是房地产金融产品交易的统称，是专门进行房地产投融资的平台，是金融市场的组成部分。一、房地产金融市场结构 1、按照交易层次，划分为一级市场和二级市场一级市场（primary market）：是房地产金融资产创造和发行的市场，包括房地产贷款发放、股票、债券发行、房地产投资信托设立等金融交易。二级市场（secondary market）：是房地产金融资
15、产再交易市场，除了股票、债券的二级市场外，抵押贷款的证券化也是。,29,一、房地产金融市场结构,2、按照承担的政策目标分为政策性房地产金融市场和商业性房地产金融市场住房既是投资品又是必需品，因此保障基本住房需求成为政府维护社会公平目标的重要内容。决定了住房市场不能完全市场化。政府通过贴息、提供担保等方式向中低收入家庭提供住房补贴，即为政策性金融。商业性金融不承担政策性目标，只为追求资产的盈利性、流动性和安全性。,30,第二节 房地产金融市场,二、房地产金融市场主体 （一）非金融机构 1、居民（家庭）：借款人 2、个人投资者：投资证券 3、房地产开发企业：借款人 4、房地产建筑企业：借款人 5、
16、非房地产企业机构：投资证券,31,二、房地产金融市场主体,（二）金融机构 1、银行类金融机构（depositary institutions） （1）商业银行 （2）住房储蓄银行 （3）信用合作社 （4）储蓄与贷款协会 （5）抵押银行,32,房地产金融机构,2、非银行类金融机构 （1）信托投资公司 （2）投资基金 （3）人寿保险公司 （4）证券公司,33,第二节 房地产金融市场,三、房地产金融（产品）工具 （一）债务性金融工具 1.住房抵押贷款 2.房地产开发贷款 3.流动资金贷款 4.房地产债券 5.融资租赁（融资租赁方式购房、售后回租、售后包租） 6.预收购房款 （二）权益性金融工具 1.
17、房地产股票 2.房地产投资信托,34,第二节 房地产金融市场,35,第三节 房地产金融政策,一、房地产金融政策的功能房地产金融政策是能够对房地产金融活动的条件产生影响的各项政策。相较其他行业，房地产业受政策影响更大，房地产金融政策的功能可以体现在三个方面：1、房地产金融政策对于房地产业的健康发展具有重要意义房地产与金融的密切关系决定了只有正确的房地产金融政策才有对房地产业的适度金融支持，才有房地产业的健康发展。,36,一、房地产金融政策概述,2、房地产金融政策对整体经济的稳定运行也具有重要意义房地产业与宏观经济运行有密切关系：房价变动的财富效应：房价上升将增加人们的金融财富，诱发增加消费；房价
18、下降则会减少人们的消费。效应强度取决于房地产在私人经济部门中的份额。这一份额西方一般在20%。房地产价格变化会影响企业和家庭的资产净值，资产净值的变化会影响借款能力，借款能力又会影响支出活动。这个过程还有放大作用。被称为金融加速因子。,37,一、房地产金融政策概述,3、房地产金融政策对住房保障体系有重大意义住房问题不能完全靠市场，低收入人群的住房问题必须依赖政府构筑的住房保障体系。不管各国采用何种保障体系都需要相应的金融政策的支持，或由政府出资建设，或为低收入者提供担保，或提供利息补贴、价格优惠，或租金优惠等。,38,第三节 房地产金融政策,二、房地产金融政策与其它房地产政策的配合1.房地产政
19、策体系房地产金融政策：土地政策：房地产业离不开土地，对土地供给的管理也就是对房地产供给的管理。房地产税收政策：调解房地产需求，涉及房地产交易方面的税收有很多。房地产结构政策：比如“70、90”政策；普通住宅非普通住宅的税率差别等。（普通住宅契税率1.5%，非普通住宅4%） 。石家庄规定一环内价格6600以上、一二环间6000以上，二环外4700以上，容积率1以下，面积140以上，为非普通住宅。,39,二、房地产金融政策与其它房地产政策的配合,2.配合出台时机上的匹配。作用方向上的匹配。如中央银行提高了房地产抵押贷款的首付比率，而此时，新出台的房地产税收政策却降低了相关房地产税收项目的税率，这就是不匹配。,40,思考题,1.房地产的概念； 2.房地产的特征； 3.房地产与金融的关系； 4.房地产金融的特点； 5.房地产金融市场的构成； 6.房地产金融政策的意义。,
