1、http:/ 言孙子兵法一开篇就讲到， “夫未战而庙算胜者，得算多也。 ”什么是庙算？对房地产开发来说，就是项目的前期策划，尤其是战略和策略层面的把握与设计，即项目市场定位，在很大程度上决定了项目的成败。本策划方案是以专业的市场尺度对项目进行市场调研分析、策略把握，根据土地资源的最高使用价值，以最符合市场需求及客观有效可行的利益目标来决定如何设计产品，如何确定其功能需要，即在技术可行，规划许可且财务允许的前提下达到资源的最有效整合，并在保证效益最大前提下达到缩短销售时间、减少投资风险、为开发商在房地产界树立卓越形象的目的。http:/ （一） 总体宏观环境（1）国家政局稳定，政体改革对社会发展
2、无不利影响，在中长期内有利于国家经济的发展。（2）整体国民经济的发展呈现经济理论中描述的最佳状态，加入WTO 给国民经济带来更多的是机遇，经济增长将成为中长期的市场特征。 “高投入、高增长”的宏观经济政策在短、中期内对经济发展的影响是有利的，但是，该政策的中长期是利、是弊，有待观察和进一步评估，以及后续相关政策的内容而定。（3）非公有制经济，特别是私营经济的发展无论是质还是量，都将有一个较大的发展，将成为未来市场中最活跃的部份。2、区域经济及微观环境（1）本市经济发展势头良好，持续五年保持 10%以上的增长速度，给城市发展奠定了良好的经济基础。（2）经济结构，产业结构的进一步优化，使占经济总量
3、 80%的国有企业中的亏损面在减少，经济效益向好的方向发展，但效益的增长是有限的。（3）经济效益在各行业之间的转变明显。一方面，一、二类产业和传统行业的人的收入增加有限，另一方面，新经济的优势明显，相关从业人员的收入水平提高很快。虽然这部分总量逐年增加，但还未成为社会主流。与沿海及最发达城市相比，质与量上还有很大差http:/ “一小时都市圈”的构架建立，使南京市做为一个国际化中心城市的吸引力更大、市场前景更加广阔。3、行业背景（1）房地产业具有的和其它行业与人民生活高关联度与高紧密度的行业特性，使其成为目前经济发展中增长最快最具活力的行业之一。（2）其对经济增长的贡献率日益明显，日趋重要，因
4、此，国家在宏观与微观上出台了一系列的相关政策，扶持、推动、规范房地产业向健康方向发展。（3）行业处于上升期，发展环境好，发展前景广阔，但是，相对稳定与明显的效益水平，加之相对低的进入门槛，使行业的竞争者日益增多，竞争程度日趋激烈。（4）行业发展水平不断提高，相关政策的不断出台，促使整个行业的发展更加有序，规范并推动行业的竞争水平、竞争层次向更高的http:/ 31 度 14 分，东经 118 度22 分，东距长江入海口约 300 公里，西靠皖南丘陵，北接江淮平原，南望太湖水网地区。属亚热带季风气候区，四季分明，南京气候特点：冬季雪少；夏季多雨，有雨涝，长江出现了大洪水；中秋阴雨连绵，暮秋以后干
5、旱少雨，年平均雨天 146 天，年平均气温 15.9 度，年均降雨量 1214.5 毫米。南京现辖十一区（玄武区、白下区、秦淮区、雨花区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、大厂区、栖霞区、江宁区）四县（六合县、江浦县、溧水县、高淳县） ，全市总面积 6507 平方公里，其中市区2591.78 平方公里，总人口 623.8 万人，其中城镇人口 443.46 万，农村人口 180.34 万人。南京土地规划自市中心向外共分为七个级别，市中心为一级，城郊结合部为七级地；依社会经济文化发展程度的不同，鼓楼、玄武、白下区为一类区域；秦淮、建邺、下关、雨花为二类区域；栖霞、浦口、http:/ 98 年国内生产
6、总值为 825.13 亿元，99 年为 895.3 亿元，同比增长 8.5%，其中第一产业增长 6%，第二产业增长 9.3%，第三产业增长 12.7%。（4）99 年第三产业保持强劲发展势头，对经济增长的贡献率达到64.2%。（5）工业运行质量明显改善，国有大企业的支撑作用继续增强。3、南京市人口及居住情况南京市现总人口为 623.8 万人，10 年间共增加 107 万人，增长20.7%，平均每年增长 1.84%,主要原因是外来人口大量增加。 516.8 万人1990.7.1 2000.11.1623.8 万人http:/ 龄组人口的特点（如图二）（2）镇人口和农村人口的比例（如图三）（图三）
7、城镇人口：443.46 万人，农村人口：180.34 万人014岁15.45%1564岁76.13%65岁 以 上8.42%城 镇 人 口71.09%农 村 人 口28.91%http:/ 31 所，占全省普通高等学校的 43%。其中部委属高校 16所，省属高校 11 所，市属高校 3 所，民办高校 1 所，另有筹建民办高校 2 所。南京市总人口中平均每十万人拥有大学（包括各种研究生、大学本科、专科）文化程度的人口 12351 人，高中（包括中专）文化程度人口 20143 人，初中文化程度的人口 30828 人，小学文化程度的人口 24258 人，文盲半文盲占 15 岁以上的人口的 5.86%
8、，为36.5 万人。（4）家庭人口比率：每 10万 人 中 受 教 育 3082人 程 度 人 数 变 化 2795人 268人 2458人 20143人1548人 12351人 597人190 20 190 20 190 20 190 20 大 学 文 化 高 中 文 化 初 中 文 化 小 学 文 化http:/ 2.92 人，较 1990 年人口普查的 3.44人减少了 0.52 人，这个数据意味着家庭结构越来越小，另外，晚育、少生及单亲家庭比例都在不断上升。（5）就业问题：南京失业率为 3.4%，在业人口中第一产业占 32.1%，第二产业占 37.2%，第三产业占 30.7%。（6）城
9、镇居委会家庭按人均住房建筑面积的住房比重 单位%合计 8m2 9-12m2 13-16m2 17-19m2 20-29m2 30-34m2 40m2以上全市 100 10.8 17.4 22.3 13.7 22.3 7.3 6.2市区 100 11.6 18.2 23.5 14.2 20.9 6.5 5.1城区 100 13.5 18.0 24.1 13.0 20.5 6.0 4.9郊区 100 5.5 18.5 21.6 17.8 22.2 8.4 6.0县 100 6.1 13.5 16.0 11.1 29.8 11.5 12.0（二）南京市房地产市场背景分析1、98-2000 年全市商品
10、房供求回顾2000 年，全市共批准上市销售商品房、经济实用房的面积达 319.75万 m2，与 1999 的 319.74 基本持平。新开工项目 414.1 万平方米，其中住宅类项目新开工 322.5 万 m2，全年销售商品房 254.2 万 m2，与上年 221.2 万平方米相比，增长 33 万 m2，其中住宅销售量 223.3 万平方米。详细数据对比下列图表：http:/ 1-2 1998-2000 年住宅类商品房销售量环比增长比例注：（单位：万平方米）1999 较上年降低 11.14%,2000 年较上年增长 20.7%图 1-1995-2000 年商品房销售量环比增长比例注：1996 年比上年增长 52.14%,1997 年比上年增长 20.79%,1998 年比上年增长 17.67%,1999 年比上年下降 12.57%,2000 年比上年增长14.9%。208.2 185 223.30501001502002501998年 1999年 2000年117178 215253221.2 254.20501001502002503001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
