1、武 汉 项 目 市 场 调 研 报 告2目 录第 一 部 分 住 宅 调 研 6一 样 本 8二 产 品 特 征 总 结 10三 畅 销 和 滞 销 产 品四 行 销 策 略第 二 部 分 酒 店 调 研第 三 部 分 商 务 公 寓 调 研3第 一 节 北 京 市 场 调 研一 样 本二 产 品 分 析三 服 务四 营 销第 二 节 香 港 市 场 调 研第 三 节 武 汉 市 场 调 研第 四 部 分 商 业 物 业 调 研第 五 部 分 调 研 结 论第 六 部 分 物 业 发 展 建 议4第 七 部 分 附 件一 市 场 调 研 综 述二 市 场 调 研 原 始 数 据5说 明武 汉
2、市 房 地 产 有 限 公 司 ：承 蒙 贵 司 信 任 ， 委 托 我 司 对 武 汉 俊 园 项 目 进 行 策 划 顾 问 工 作 。 在 双 方 充 分 沟 通 和 贵 公 司 大 力 协 助 下 ， 本 项 目 小 组 顺利 完 成 调 研 工 作 。本 报 告 侧 重 在 市 场 调 研 ， 通 过 对 调 研 数 据 的 分 析 ， 得 到 调 研 结 论 ， 并 提 出 关 于 物 业 发 展 的 简 单 建 议 ， 以 供 贵 公 司 决 策 参 考 ；关 于 客 户 群 、 物 业 发 展 建 议 等 部 分 的 详 细 内 容 将 在 下 一 份 报 告 市 场 定 位
3、报 告 中 论 述 。这 次 调 研 得 到 贵 司 相 关 部 门 的 大 力 协 助 和 直 接 参 与 ， 谨 此 表 示 感 谢 ！专 此 奉 达 ， 即 颂 商 祺 ！世 联 地 产 俊 园 项 目 组6第 一 部 分 住 宅 调 研结 论 ：71) 武 汉 现 有 高 档 住 宅 多 在 区 位 上 拥 有 独 特 的 资 源 ， 如 江 景 、 湖 景 等 ；2) 武 汉 现 有 高 档 住 宅 普 遍 停 留 在 追 求 面 积 大 的 简 单 层 面 ， 虽 然 个 案 在 规 划 、 设 计 方 面 有 突 破 ， 但 整 体 依 然 处 在 学 习 阶段 ；3) 武 汉
4、现 有 高 档 住 宅 在 自 身 配 套 方 面 或 者 不 太 完 善 ， 或 者 与 物 业 档 次 不 太 匹 配 ； 4) 新 材 料 、 新 技 术 在 武 汉 现 有 高 档 住 宅 中 应 用 不 多 ；5) 武 汉 住 宅 物 业 管 理 整 体 水 平 依 然 较 低 ， 而 高 档 住 宅 物 业 管 理 更 不 能 满 足 住 户 需 要 ；一 ， 样 本81， 样 本 选 取 标 准1) 均 价 在 3000 元 / 以 上 ；2) 户 型 主 力 面 积 在 120 以 上 ；3) 在 武 汉 有 一 定 的 市 场 影 响 力 ；2， 样 本 清 单根 据 以 上
5、 原 则 ， 我 们 选 取 了 以 下 项 目 作 为 住 宅 样 本 ：1) 重 点 竞 争 项 目 ： 统 建 千 禧 苑 ； 中 环 大 厦 ； 名 都 花 园 ；9 金 色 港 湾 ； 世 纪 华 庭 ； 永 清 庭 院 ；2) 一 般 竞 争 项 目 ： 三 江 航 天 花 园 ； 江 城 华 庭 ； 丽 岛 花 园 ； 江 景 大 厦 ； 武 昌 秀 水 公 寓 ； 香 格 里 嘉 园二 ， 供 应 量10项 目 占 地 面 积 ( ) 建 筑 面 积 ( ) 套 数世 纪 华 庭 3400 42300 189中 环 大 厦 5336 64581 330统 建 千 禧 苑 366
6、70 76500 约 500永 清 庭 院 14000 70000 369名 都 花 园 667000 680000 4000(一 期 568 个 单 位 )金 色 港 湾 500000 600000江 城 华 庭 13207江 景 大 厦 3000 约 70000 310丽 岛 花 园 160000 约 200000 700 余 个香 格 里 13433.5 75000 184秀 水 公 寓 2200 22600 12011小 计 1418247 1630981 3270据 统 计 ， 上 述 样 本 项 目 总 占 地 面 积 达 142 万 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 超 过 1
7、63 万 平 方 米 。三 、 产 品 特 征 分 析1， 片 区 分 析从 片 区 来 看 ， 可 将 上 述 样 本 的 所 在 区 域 大 致 划 分 为 ： 水 果 湖 ； 南 湖 ； 西 北 湖 ； 解 放 公 园 ； 其 它 等 几 个 片 区 。 从 位 置 、 交 通 、配 套 等 几 个 方 面 ， 试 图 对 这 几 个 片 区 作 一 比 较 ：片 区 项 目 位 置 交 通 配 套水 果湖秀 水 公 寓 临 水 果 湖 (东 湖 )， 对 环 境 构 成 强 劲 支 撑 ； 省 委 、省 府 所 在 地 ， 传 统 上 的 比 较 “贵 气 ”的 地 方 ；人 行 、
8、车 行 均 较 方 便 ；有 规 划 轻 轨 线 经 过 ；名 校 、 医 院 集 中 ， 商 业 气 氛 较淡 ， 但 购 物 距 商 场 较 近 ；12居 住 氛 围 较 浓 ， 人 文 气 氛 尤 佳 ；南 湖 丽 岛 花 园 、名 都 花 园临 南 湖 ， 对 环 境 构 成 支 撑 ； 高 校 群 和 东 湖 高 新 开发 区 所 在 地 ； 属 于 新 开 发 居 住 区 ；车 行 较 为 方 便 ， 公 共交 通 不 发 达 ；本 区 域 配 套 暂 不 成 熟 ， 需 借 用雄 楚 大 道 以 北 配 套 。西 北湖世 纪 华 庭 、中 环 大 厦临 西 湖 、 北 湖 ， 对
9、 环 境 构 成 强 劲 支 撑 ； 新 世 界 百货 、 金 融 街 所 在 地 ， 汉 口 新 商 务 区 ； 居 住 氛 围 一般 ；人 行 、 车 行 较 为 方 便 ；公 交 状 况 一 般 ；新 世 界 百 货 提 升 片 区 档 次 ， 商业 气 氛 一 般 。 需 要 借 用 新 华 路沿 线 配 套 。解 放公 园永 清 庭 院 临 解 放 公 园 ， 对 环 境 构 成 支 撑 ； 市 委 所 在 地 ， 帮助 提 升 档 次 ； 居 住 氛 围 一 般 ；人 行 、 车 行 较 为 方 便 ；公 交 状 况 一 般 ；教 育 配 套 较 好 ， 包 括 六 中 、 通信
10、指 挥 学 院 及 稍 远 的 育 才 等 ；但 商 业 气 氛 较 淡 ； 小 结 ：武 汉 现 有 豪 宅 在 区 位 上 有 以 下 特 点 ：a， 拥 有 较 为 独 特 的 资 源 ； 比 如 水 景 ；13b， 车 行 交 通 方 便 ， 但 公 共 交 通 不 一 定 方 便 ；c， 距 离 繁 华 商 业 地 段 有 一 定 距 离 ；d， 周 边 主 要 行 业 或 机 构 为 项 目 提 供 客 户 来 源 ， 比 如 东 湖 高 新 区 的 高 新 技 术 人 才 成 为 丽 岛 花 园 的 客 户 ；e， 配 套 不 一 定 非 常 成 熟 。2， 平 面 设 计1)
11、户 型 ： 样 本 项 目 主 力 户 型 以 3 房 、 4 房 为 主 ， 配 以 少 量 2 房 或 5 房 、 复 式 等 户 型 ；项 目 主 力 户 型 ( )中 环 大 厦 三 房 (131 157)、 四 房 (189)统 建 千 禧 苑 平 层 、 错 层 (130)、 复 式 (200)永 清 庭 院 四 房 (162 197)、 五 房 (187 285)世 纪 华 庭 四 房 (172 206 )14名 都 花 园 三 房 (134 168)、 四 房 (152-261)金 色 港 湾 三 房 (124 128)、 四 房 (146)； 别 墅 (212 446)2)
12、单 元 面 积 ： 样 本 项 目 的 单 元 面 积 均 较 普 通 住 宅 面 积 大 ：三 房 面 积 平 均 为 145 ； 最 小 为 124 (金 色 港 湾 )， 最 大 为 168 (名 都 花 园 )；四 房 面 积 平 均 为 195 ； 最 小 为 146 (金 色 港 湾 )， 最 大 为 261 (名 都 花 园 )；据 世 联 “基 础 数 据 库 ”提 供 的 数 据 ， 深 圳 2001 年 度 发 售 的 物 业 ， 三 房 平 均 面 积 为 104 ； 四 房 为 146 。 说 明 ， 武汉 高 档 住 宅 消 费 在 单 套 面 积 上 已 超 出 深
13、 圳 的 平 均 水 平 。3) 厅 及 主 卧 空 间从 地 域 、 目 标 客 户 群 与 本 项 目 相 似 度 的 角 度 考 虑 ， 我 们 选 取 了 世 纪 华 庭 、 中 环 大 厦 、 永 清 庭 院 等 三 个 项 目 来 分 析 厅 和 主 人房 的 开 间 。 (单 位 ： 米 或 平 方 米 ； 表 中 面 积 系 根 据 楼 书 中 所 标 示 数 据 或 根 据 标 示 尺 寸 计 算 )15户 型 客 厅 开 间 客 厅 面 积 客 厅 餐 厅 主 卧 室 面 积 (不 含 卫 生 间 )世 纪 华 庭 四 房 194.34 5.5 42.2 5.7273.8
14、21.76四 房 189.04 4.5 28.35 51.03 4.53.3 14.85中 环 大 厦三 房 131.61 4.2 22(约 ) 31(约 ) 4.53.3 14.85F 五 房 187.81 5.25 36.23 5.13.6 18.36D 五 房 196.15 5.4 43.74 4.13.85 15.785M 三 房 150.64 4.8 27.4 4.05.1 20永 清 庭 院A 二 房 107.23 5.25 33.6 3.853.6 13.86根 据 上 表 数 据 ，a， 170 以 上 的 四 房 户 型 ：客 厅 开 间 ： 最 小 为 4.5 米 ， 一
15、般 在 5.25 5.5 米 之 间 ；16客 厅 餐 厅 ： 面 积 超 过 40 ；主 人 房 面 积 ： 在 14.85 21.76 之 间 ；b， 100 130 的 三 房 户 型 ：客 厅 开 间 ： 在 4.2 5.25 米 之 间 ；客 厅 餐 厅 ： 面 积 超 过 30 ；主 人 房 面 积 ： 13.86 14.85 之 间 ；4) 设 计 ： 个 别 样 本 项 目 在 户 型 设 计 上 表 现 较 好 ， 见 ：a， 户 型 设 计 较 好 的 案 例 ；但 多 数 项 目 均 存 在 一 定 问 题 ， 甚 至 有 较 为 明 显 的 缺 陷 。 主 要 表 现
16、在 ：b， 面 积 浪 费 较 多 ， 实 用 率 不 够 ；c， 柱 、 管 线 布 置 不 合 理 ， 占 用 住 户 使 用 空 间 ；d， 空 间 布 置 不 合 理 ， 导 致 黑 房 、 暗 房 ；17e， 住 户 基 本 的 功 能 被 忽 视 ， 导 致 住 户 居 住 使 用 不 便 ；f， 面 积 大 而 无 当 ， 户 型 功 能 不 齐 全 。4) 关 于 各 功 能 间 的 配 置a， 卫 生 间调 查 显 示 ， 多 数 样 本 项 目 的 卫 生 间 数 量 在 2 个 。 仅 世 纪 华 庭 、 名 都 花 园 达 到 3 个 (含 工 人 房 的 卫 生 间
17、在 内 )， 见 下 表 ：三 房 四 房 五 房世 纪 华 庭 3 3 3名 都 花 园 3 3金 色 港 湾 2 2 318中 环 大 厦 2 2永 清 庭 院 2 2 2 3江 城 华 庭 2 2丽 岛 花 园 2 2三 江 航 天 2 2 2b， 工 人 房 、 储 藏 间 、 (主 人 房 )衣 帽 间工 人 房 储 藏 间 衣 帽 间世 纪 华 庭 1 无 无名 都 花 园 1(4 房 或 以 上 ) 无 部 分 (如 101 栋 A 户 型 )中 环 大 厦 无 无 无永 清 庭 院 无 部 分 (如 E2 户 型 ) 部 分 (如 I 户 型 )19秀 水 公 寓 部 分 (如
18、 B2 型 四 房 ) 无 无虽 然 现 有 资 料 有 限 ， 但 事 实 上 ， 由 于 高 端 产 品 总 是 处 于 金 字 塔 尖 ， 他 们 的 面 是 非 常 窄 的 。 因 此 ， 我 们 仍 然 试 图 从 上 表 得 出这 样 的 结 论 ：根 据 居 住 者 的 生 活 习 惯 和 使 用 功 能 ， 科 学 地 设 计 和 布 置 室 内 空 间 ， 在 武 汉 高 端 市 场 还 远 未 引 起 开 发 者 的 足 够 重 视 。 现 有 所谓 “豪 宅 ”基 本 停 留 在 追 求 大 面 积 的 简 单 层 面 。 反 过 来 说 ， 这 也 将 成 为 武 汉
19、俊 园 项 目 引 领 市 场 潮 流 的 重 要 空 间 之 一 。对 比 世 纪 华 庭 D1 型 与 波 托 菲 诺 天 鹅 堡 A 户 型 ， 两 者 均 为 220 ：20两 者 对 比 可 以 看 出 ， 天 鹅 堡 的 储 藏 间 、 工 人 房 (带 洗 手 间 )， 主 人 房 衣 帽 间 、 书 房 、 甚 至 主 人 房 带 阳 台 ， 一 应 俱 全 ， 使 用功 能 划 分 非 常 清 晰 。3， 环 境 设 计环 境 是 住 宅 物 业 的 重 要 组 成 部 分 ， 环 境 质 量 更 是 直 接 关 系 到 物 业 档 次 的 重 要 指 标 之 一 。 因 俊
20、 园 项 目 属 于 市 区 高 层 物 业 ， 我们 从 样 本 库 中 选 出 中 环 大 厦 、 世 纪 华 庭 、 统 建 千 禧 苑 等 3 个 项 目 作 为 参 照 。统 建 千 禧 苑 中 环 大 厦 世 纪 华 庭世 纪 华 庭 D1 型 220 天 鹅 堡 A 型 22021专 业 环 境 设 计 公 司 - - -绿 化 率 (或 绿 化 面 积 ) - - 53%环 境 特 色 楼 栋 间 有 少 量简 单 绿 化 。湖 景 ； 小 区 内 无特 别 环 境 设 计 。湖 景 ； 小 区 内 庭 院 按 照 夏 威 夷 风 格 设 计 有 溪 水 池 、 假 日 广 场
21、 、高 尔 夫 练 习 场 、 绿 化 带 等而 在 另 外 9 个 样 本 中 ， 也 只 有 丽 岛 花 园 和 名 都 花 园 分 别 聘 请 了 香 港 怡 景 师 设 计 公 司 、 新 加 坡 中 央 园 艺 有 限 公 司 做 专 业 景 观设 计 ， 并 做 出 了 自 己 的 特 色 。小 结 ：尽 管 少 数 样 本 项 目 在 产 品 方 面 有 比 较 明 显 的 弱 点 (比 如 世 纪 华 庭 和 中 环 大 厦 的 朝 向 )， 但 仍 能 为 客 户 接 受 。 从 丽 岛 花 园 、名 都 花 园 、 世 纪 华 庭 、 中 环 大 厦 的 旺 销 可 以 看
22、 出 ， 武 汉 高 端 客 户 对 于 美 丽 环 境 的 渴 求 。 但 是 ， 上 述 项 目 只 是 停 留 在 简 单 的借 景 上 ， 并 未 结 合 项 目 本 身 ， 充 分 挖 掘 景 观 优 势 ， 从 而 成 为 住 户 可 观 、 可 用 的 资 源 。地 块 狭 小 、 周 边 环 境 较 差 是 俊 园 项 目 不 可 回 避 的 弱 势 。 因 此 ， 如 何 充 分 挖 掘 地 块 特 点 ， 精 心 打 造 宜 人 的 内 环 境 ， 并 在 售 卖时 展 示 ， 是 俊 园 项 目 可 发 挥 的 重 要 内 容 。224， 会 所面 积 ( ) 功 能世
23、纪 华 庭 夏 威 夷 风 情 生 态 会 所 ， 含 Mini 高 尔 夫 、 假 日 广 场 、 咖 啡 厅 、 阅 览 室 、 健 身 房 等中 环 大 厦 健 身 房 、 空 中 花 园 、 儿 童 乐 园 、 老 人 休 闲 中 心 、 阅 览 室 、 餐 厅 、 咖 啡 厅 等永 清 庭 院 阅 览 室 、 棋 牌 室 、 健 身 房 等名 都 花 园 4000 台 球 室 、 乒 乓 球 室 、 游 泳 池 、 酒 巴 、 茶 室 、 卡 拉 OK 等丽 岛 花 园 5000 高 尔 夫 练 习 场 、 网 球 场 、 篮 球 场 、 游 泳 池 、 形 体 馆 、 桑 拿 房
24、、 台 球 室 、 晨 跑 径 、 健 康 步 道 ； 咖 啡廊 、 中 西 餐 厅 、 棋 牌 室 、 书 碟 吧 、 亲 子 乐 园 、 戏 水 池 、 老 人 活 动 中 心 等*其 它 样 本 项 目 未 提 及 会 所 情 况 。试 以 深 圳 城 市 绿 洲 花 园 的 会 所 作 一 比 较 ：23该 项 目 是 香 港 汉 国 置 业 投 资 开 发 的 高 档 住 宅 项 目 ， 位 于 深 圳 中 心 公 园 。 虽 然 距 离 繁 华 的 上 海 宾 馆 (各 种 休 闲 娱 乐 设 施可 谓 应 有 尽 有 )仅 300 米 ， 但 该 项 目 仍 然 配 备 了 三
25、层 的 独 立 会 所 ， 面 积 为 1670 平 方 米 ， 设 施 有 室 内 恒 温 泳 池 、 水 力 按摩 池 、 儿 童 戏 水 池 、 健 身 室 、 桑 拿 浴 室 、 儿 童 游 戏 室 、 乒 乓 球 室 、 多 功 能 集 体 活 动 室 、 阅 读 中 心 等 。综 合 深 圳 的 情 况 来 看 ， 虽 然 各 项 目 的 会 所 经 营 状 况 普 遍 不 佳 ， 但 会 所 已 成 为 物 业 销 售 时 的 必 备 因 子 ， 包 括 中 小 户 型 的 物 业 。而 且 ， 高 档 住 宅 物 业 根 据 住 客 情 况 区 别 ， 分 别 对 应 设 置
26、一 些 投 其 所 好 的 设 施 ， 以 满 足 儿 童 、 老 人 、 成 人 (男 人 /女 人 )，或 者 居 家 住 客 与 商 务 住 客 的 不 同 需 要 。 下 表 是 深 圳 商 务 性 质 会 所 的 特 点 小 结 ：功 能 说 明健 身 中 心 提 供 不 需 要 专 业 装 备 或 大 运 动 量 的 项 目 ， 如 乒 乓 球 、 台 球 、 棋 牌 等会 议 中 心 配 置 音 响 系 统 ， 可 灵 活 分 割 成 为 2 3 间 小 会 议 室多 功 能 影 视 中 心 根 据 视 听 效 果 需 要 专 门 装 修 ， 并 配 备 专 业 AV 设 备商
27、务 中 心 提 供 打 字 、 影 印 、 票 务 、 物 品 暂 存 服 务 等美 容 厅 配 备 进 口 设 备24医 务 室 小 型 体 检 或 常 规 疾 病 预 处 理 ， 提 供 健 康 建 议事 实 上 ， 根 据 客 户 访 谈 的 信 息 ， 武 汉 高 端 客 户 对 于 会 所 的 还 是 十 分 需 要 ； 多 数 顾 客 甚 至 直 接 提 出 对 于 会 所 功 能 设 置 的 建 议 。可 见 ， 现 有 高 端 项 目 在 会 所 方 面 仍 有 可 深 入 挖 掘 的 空 间 。 俊 园 项 目 如 果 能 在 配 套 和 服 务 方 面 做 足 功 夫 ，
28、将 有 效 避 免 环 境 差的 弱 势 ， 提 升 项 目 竞 争 力 。5， 设 备 、 材 料 、 新 技 术从 所 调 研 的 项 目 来 看 ， 仅 世 纪 华 庭 采 用 了 双 层 中 空 玻 璃 、 直 饮 水 、 遮 阳 铝 板 、 分 户 式 中 央 空 调 等 较 新 的 材 料 或 设 备 ， 其 它项 目 在 此 方 面 无 特 色 。6， 车 位项 目 车 位 数 (面 积 ) 车 位 户 数 比25世 纪 华 庭统 建 千 禧 苑 60 0.12中 环 大 厦 108 0.32江 景 大 厦 50 0.16名 都 花 园 2100 0.525丽 岛 花 园 1.0
29、8由 上 表 可 看 出 ， 汉 口 市 区 物 业 与 武 昌 近 郊 小 区 物 业 在 车 位 配 置 上 的 明 显 差 异 ：近 郊 物 业 因 “地 大 物 博 ”， 车 位 配 置 较 充 足 ， 丽 岛 花 园 甚 至 超 过 1；汉 口 的 高 层 物 业 因 “寸 土 寸 金 ”， 车 位 配 置 教 少 。 比 较 明 显 是 统 建 千 禧 苑 ， 500 户 竟 然 只 配 置 60 个 车 位 ， 车 位 严 重不 足 ， 但 物 业 也 全 部 销 售 完 毕 。俊 园 项 目 通 过 一 层 地 下 室 ， 配 置 机 械 式 立 体 车 库 的 方 式 ， 最
30、 多 能 提 供 178 个 车 位 ， 车 位 户 数 比 达 到 0.67， 在 武 汉 现26有 高 档 住 宅 中 是 比 较 充 足 的 配 置 。但 仍 需 留 意 ， 地 面 停 车 位 仅 3 个 ， 将 造 成 访 客 或 裙 楼 商 场 顾 客 停 车 的 严 重 不 便 。 需 要 对 一 层 平 面 的 规 划 进 一 步 改 善 ， 以解 决 目 前 地 上 停 车 位 不 足 的 问 题 。 具 体 建 议 在 “物 业 发 展 建 议 ”中 说 明 。7， 物 业 管 理 及 服 务项 目 物 管 公 司 管 理 费 承 诺 的 物 业 服 务 内 容世 纪 华
31、庭 中 海 顾 问 ， 新世 纪 管 理 ，待 定 家 政 、 医 疗 保 健 、 照 顾 老 人 、 小 孩 、 特 约 服 务 等 ；统 建 千 禧 苑 城 开 物 业 /中 环 大 厦 中 环 物 业 1.5 组 建 业 主 委 员 会 、 专 业 送 餐 服 务 、 专 业 维 修 、 家 庭 医 生 、 心 理 咨 询 、 投 资 理财 顾 问永 清 庭 院 城 开 物 业 1.4 日 常 及 家 政 、 智 能 化 物 业27名 都 花 园 戴 德 梁 行 顾 问 ，城 投 物 管1.0 日 常 项 目 ， 其 它 待 定 (将 建 立 家 政 服 务 、 医 疗 保 健 、 文
32、化 娱 乐 、 健 身 美 体 等 )江 城 华 庭 江 城 物 管 1.0 /丽 岛 花 园 金 地 顾 问 ， 丽岛 物 管多 层0.6， 高 层1.2， 别 墅2.0a， 标 准 服 务 (清 洁 维 护 、 门 禁 保 全 、 园 林 绿 化 、 设 备 维 护 、 公 共 设 施 、 公共 空 间 管 理 )；b， 特 色 服 务 (幼 儿 代 管 、 家 电 维 修 保 养 、 家 居 清 洁 、 送 气 送 奶 、 洗 衣 、 送花 、 物 业 租 售 代 理 、 电 话 唤 醒 、 代 订 报 刊 杂 志 、 票 务 等 )c， 社 区 文 化 ： 运 动 会 、 书 画 展
33、览 、 艺 术 鉴 赏 、 音 乐 会 等 ；香 格 里 嘉 园 政 和 物 业 1.5 保 洁 、 保 安 、 维 修 、 养 护 、 绿 化 等表 中 可 以 看 出 ：汉 口 市 区 高 层 物 业 管 理 费 在 每 月 1.0 1.5 元 / 之 间 ； 1.5 元 / 是 现 有 项 目 的 管 理 费 上 限 ；为 住 户 提 供 优 质 的 物 业 管 理 服 务 ， 还 远 未 引 起 发 展 商 的 重 视 。 表 现 在 ：28a， 样 本 项 目 在 销 售 时 能 做 出 物 业 管 理 方 面 承 诺 的 不 多 ；b， 武 汉 物 业 管 理 整 体 水 平 较
34、低 ， 具 品 牌 的 专 业 资 质 公 司 匮 乏 ；c， 多 数 项 目 仍 由 发 展 商 自 行 管 理 ， 并 未 聘 请 专 业 或 高 资 质 的 物 业 管 理 公 司 ；d， 购 房 者 对 物 管 费 高 低 的 关 注 度 超 过 对 物 业 管 理 公 司 及 其 服 务 的 关 注 ；e， 除 丽 岛 花 园 外 ， 多 数 项 目 在 服 务 内 容 方 面 显 然 未 仔 细 斟 酌 。 比 如 世 纪 华 庭 ， 发 售 时 居 然 不 能 明 确 物 业 管 理 费 ； 名 都花 园 虽 然 外 请 了 顾 问 公 司 ， 但 具 体 提 供 哪 些 服 务
35、 ， 仍 属 未 知 数 。无 庸 讳 言 ， 武 汉 的 物 业 管 理 公 司 与 同 业 先 进 地 区 相 比 ， 仍 有 不 少 差 距 。 因 此 ， 名 都 花 园 、 丽 岛 花 园 等 项 目 均 聘 请 深 圳 物 业管 理 公 司 做 顾 问 ， 希 望 籍 此 促 进 销 售 并 提 升 物 业 管 理 水 平 。 但 是 ， 如 果 仅 仅 把 他 们 当 做 生 招 牌 ， 做 表 面 文 章 ， 而 不 是 认 真研 究 住 客 需 要 ， 从 而 为 其 提 供 度 身 定 做 的 服 务 ， 则 品 牌 物 管 公 司 将 只 是 一 个 销 售 噱 头 ，
36、或 收 取 高 的 管 理 费 的 借 口 而 已 。万 科 作 为 全 国 知 名 的 优 秀 物 管 管 理 公 司 ， 一 方 面 可 以 对 消 费 者 做 出 引 导 ， 强 调 物 业 管 理 服 务 对 于 住 客 的 生 活 品 质 乃 至 物 业保 值 升 值 ， 绝 不 亚 于 产 品 本 身 ； 另 外 ， 也 可 以 通 过 俊 园 等 项 目 的 优 质 物 管 服 务 ， 为 武 汉 的 物 业 管 理 做 出 表 率 ， 推 动 当 地 行业 水 平 的 整 体 提 升 。29通 过 此 次 调 研 发 现 ， 位 于 球 场 街 的 新 鸿 基 大 厦 ， 仅
37、仅 是 24 小 时 保 安 ， 已 很 令 人 称 羡 ， 并 为 其 物 业 的 出 租 经 营 提 供 了 强劲 的 保 障 (详 见 公 寓 部 分 调 查 )。 顾 客 访 谈 的 经 过 也 表 明 ， 客 户 对 于 优 质 的 物 业 管 理 服 务 是 非 常 渴 求 的 。 如 果 俊 园 在 物 业管 理 服 务 方 面 能 竖 起 一 杆 大 旗 ， 将 对 物 业 的 销 售 起 到 良 好 的 促 进 作 用 。四 、 畅 销 产 品 及 滞 销 产 品 分 析从 ： 同 属 于 汉 口 高 层 住 宅 物 业 ； 距 离 本 项 目 距 离 较 近 ； 同 样 属
38、 于 市 区 高 层 ， 基 本 无 小 区 ； 主 力 户 型 与 俊 园 相 近 ； 正 在 发 售 ；等 几 个 特 点 ， 我 们 选 取 了 中 环 大 厦 、 世 纪 华 庭 两 个 与 俊 园 相 似 度 较 高 的 项 目 ， 来 进 行 畅 销 和 滞 销 产 品 分 析 。从 上 述 资 料 可 以 看 出 ， 世 纪 华 庭 、 中 环 大 厦 两 者 都 有 湖 景 资 源 ， 在 规 模 、 主 力 户 型 、 工 程 进 度 等 方 面 非 常 相 似 ， 同 样 有 西30朝 向 的 弱 点 ， 但 两 者 的 销 售 结 果 截 然 不 同 ：世 纪 华 庭 中
39、 环 大 厦开 盘 日 期 2001 年 7 月 15 日 2001 年 2 月均 价 (元 / ) 4100 3800实 现 销 售 率 (至 2002 年 1 月 ) 约 60% 约 50%虽 然 中 环 大 厦 比 世 纪 华 庭 早 开 盘 近 半 年 ， 但 世 纪 华 庭 的 总 体 销 售 率 、 消 化 速 度 高 于 中 环 大 厦 ， 且 实 现 均 价 也 高 于 中 环 大 厦 。因 此 ， 我 们 将 世 纪 华 庭 、 中 环 大 厦 分 别 当 做 畅 销 产 品 和 滞 销 产 品 的 典 型 案 例 ， 来 进 行 分 析 ：1， 基 本 信 息世 纪 华 庭 中 环 大 厦位 置 西 北 湖 路 与 新 华 路 交 叉 口 建 设 大 道 云 林 街
