1、1地产估价习题1、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了 A、B、C、D、E 共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E成交价格（元/平方米） 5100 5800 5200 5300 5000成交日期 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31交易情况 +2% +21% 0 0 -3%区位状况 0 -3% +3% +1% 0权益状况 -2% 0 +2% -1% -1%房地产状况交易实物 -4% -5% -2% +2% +1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值
2、都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从 2001 年 7 月 1 日至 2002 年1 月 1 日该类住宅楼市场价格每月递增 1.5%，然后至 2002 年 11 月 1 日则每月递减 0.5%，而从 2002 年 11 月 1 日至 2003 年 4 月 30 日的市场价格基本不变，以后每月递增 1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的 3 个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003 年 8 月 31 日的正常单价。 （如需计算平均值，请采用简单算术平均）VA=5100*100/（100+2 ）*（1+1%） 4*100（10
3、0*1/3+98*1/3+96*1/3）VC=5200*（1+1% ） 4*100（103*1/3+102*1/3+98*1/3）VE=5000*100/（100-3）*（1+1%） 3*100（100*1/3+99*1/3+101*1/3）2、某栋写字楼，土地面积 4000 平方米，总建筑面积为 9000 平方米，建成于 1990 年 10月 1 日，土地使用权年限为 1995 年 10 月 1 日-2035 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 年土地使用权价格为 2000 元/平方米，建筑物重置成本为 1300 元/ 平方米。建筑物自然寿命为 60 年，有效经过年数为 10 年。其
4、他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元；装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效经过年数为 4 年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调的费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新购建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8 万元；除空调以外的设备的重置价格为 250 万元，平均寿命为15 年，经过年数为 9 年。（2）该栋写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影
5、响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2005 年 10 月 1 日的折旧总额和现值。（1）计算房地的重新购建价格土地的重新购置价格=2000*4000=800建筑物的重新购建价格=1300*9000=1170（2）计算建筑物的折旧物质折旧（建筑物重置价格 1170 万元，自然寿命 60 年，经济寿命 45 年，有效经过年数10 年）：2门窗等损坏的修复费用为：3 万元装修的折旧额为 82.5*1/5*4=66设备的折旧额为 250*1/15*9=150长寿命项目的折旧
6、额为（1170-3-82.5-250 ）*1/45*10=185.44该建筑物的物质折旧总额为 3+66+150+185.44=404.44功能折旧对于可修复的功能落后（空调）引起的折旧额=130-80+10-30+8=38对于不可修复的功能缺乏（增加消耗）可引起的折旧额=800*12*1/10%*1-1/（1+10%） 30=9.05经济折旧：环境污染负面影响，每年租金损失为 7 万元永久性不可修复折旧额为 7/10%1-1/（1+10%） 30=65.99建筑物折旧总额：404.44+38+9.05+65.99=517.48该写字楼的现值=800+1170-517.48=1452.523、
7、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000 平方米，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 平方米建筑面积归甲方，2000 平方米建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为 85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。试计算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。计算办公楼现值办公楼整体年净收益=80*3
8、000*85%*（1-35%）*12=159.12收益年限=40-6=34办公楼现值：159.12/10%*1-1/（1+10%） 34=1528.92计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益=80*2000*85%*(1-35%)*12=106.08乙方使用权剩余收益年限=15-4=11乙方使用权剩余收益年限价格为 106.08/10%*1-1/（1+10%） 11=689甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.924、为评估某写字楼 2001 年 10 月 1 日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C 共三个类似写字楼的交易实例，其有关资料如
9、下表：（1）可比实例的成交价格与成交日期可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C成交价格（元/平方米）6000 5800 6120成交日期 2001.4.1 2001.2.1 2001.5.1（2）交易情况分析判断可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C交易情况 +3% -1% +2%（3）调查获知该类写字楼的价格2000 年 11 月 1 日到 2001 年 6 月 1 日平均每月比上月上涨 1.2%，2001 年 6 月 1 日至 20013年 10 月 1 日平均每月比上月上涨 1.8%。（4）房地产状况分析判断可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C因素 1 +2% +4% 0因素 2
10、 -3% -1% +5%因素 3 +6% +2% -3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素 1 是因素 3 的 4 倍，因素 2 是因素 3 的 1.67 倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼 2001 年 10 月 1 日的正常市场价格。如需计算平均值，采用简单算术平均法。比准价格 A=6000*100/103*(1+1.2%)2*(1+1.8%)4*100/(102*60%+97*25%+106*15%)=6321.82比准价格 B=5800*100/99*(1+1.2%)4*(1+1.8%
11、)4*100/(104*60%+99*25%+102*15%)比准价格 C=6120*100/102*(1+1.2%)*(1+1.8%)4*100/(100*60%+105*25%+97*15%)5、某栋房屋的建筑面积为 300 平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为 1000 元/平方米，专业费用为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的 3%，销售费用为重新购建价格的 4%，建设期为 6 个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为 6%，开发商成本利润率为 15%，销售税费为重新购建价格的 6%。又调查得到与该类用途、建筑结构和档
12、次的房屋相比，该房屋：地面、门窗等破旧引起的物质折旧为 1 万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 6 万元，由于位于城市衰落地区引起的外部折旧为 3 万元。请求取该套旧住宅的重新购建价格、折旧总额和现值。建筑安装工程费=1000 元/平方米专业费用=1000* 8%管理费用=（1000+80）* 3%=32.4销售费用=重新购建价格的 4%=Va*4%投资利息=(1000+80+32.4+0.04Va)*（1+6%） 0.25*-1=In销售税费= Va*6%开发利润=(1000+80+32.4+0.04Va+In)*15%=ProfitVa=1000+80+32
13、.4+0.04Va+In+ Va*6%+ Profit重新购建总价= Va*300折旧=物质折旧+ 功能折旧+外部折旧 =1+6+3=10现值= Va*300-106、某在建工程的建设用地面积为 3000 平方米，规划总建筑面积为 12400 平方米，用途为办公，土地使用期限为 50 年，自 2007 年 3 月 1 日起计，国有建设用地使用权出让合同中约定不可续期；当时取得土地的花费为楼面地价 800 元/平方米。该宗土地上正在建造写字楼，建筑结构为可框架结构，测算正常建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面积 2300 元。至 2008 年 9 月
14、1 日完成了主体结构，相当于投入了 40%的建设费用，预计至建成尚需 1.5 年，还需投入 60%的建设费用，建成半年后可出租，可出租面积为建筑面积的 70%，月租金为 60 元/平方米，出租率为 85%，出租的运营费用为有效毛收入的 25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的435，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的 3%和 6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该在建工程 2008 年 9 月 1 日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为 9%，折现率为 13%） 。续建完成后写字楼的总价值年净
15、收益：60*12*12400*70%*85%*（1-25%）=398.41报酬率为 9%收益年限=50-3-0.5=46.5需要折现的年数为 2 年写字楼总价值=398.41/9%*1-1/（1+9%） 46.5* 1/（1+13%） 2=3403.78购买该在建工程的税费总额=V*3%续建总费用=2300*12400*60%/ （1+13%） 0.75=1561.32销售费用总额=398.41/9%1-1/（1+9%） 46.5*3%/（1+13%） 1.25=111.92销售税费总额=3403.78*6%=204.23V=3403.78-0.03V-1561.32-111.92-204.23V-=1481.85
