1、三水新城 CBD地块研判报告摘要：1. 三水新城概况：位于佛山三水核心区域，交通路网较为发达，规划区域较广，周边配套欠缺，发展新城需要兴建大量相关配套。2. 政策环境：2.1 政策方面：行业政策方面,2012 年，温总理和各中央部门多次强调，巩固房地产调控成果，坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展; 以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励 保障房政策支持力度增强；财税政策方面，中央已经明确实行稳健的货币政策，并因时因势进行预调微调，要有紧有松，有保有压，并将稳步推进房产税改革试点；金融政策方面：中央各部委通过调整存款准备金率，基准利率等政策以促进金融市场的稳定和房地产市场
2、的良好发展；土地政策方面，国土资源部政策频出，以保持土地市场平稳运行；2.2 经济环境：三水经济现阶段是以工业占主导的的发展模式，靠工业等实业经济带动，第三产业发展较为落后。目前各方面发展势头良好，GDP、人均可支配收入、储蓄情况、三大产业、吸引外资都在稳步健康增长，经济的总体基本面是向上良好。2.3 新城简介：三水新城以建设“产业新城、南国水都、广佛肇绿芯”为目标，三水区新城建设管理委员会的成立，标志着三水新城建设正式启动。2.4 城市规划：三水新城将功能定位为佛山高新区核心园区 RBD，内涵包括三水新城市中心区、区域休闲度假区、区域产业服务区、区域优质生活区、绿色低碳示范区，形象和景观定位
3、为“南国水都” ，以“一年完成规划、三水完善基础、五年呈现雏形”为短期目标。2.5 三水商圈分析：三水现阶段已有三水广场商圈和西影两大集中式商圈，未来商业物业将有进一步井喷的趋势，故三水的商业将会面临异常激烈的竞争，找准差异化定位，将是赢得三水商业的关键！3. 房地产市场分析3.1 土地市场：2012 年班上年三水区成交用地面积为 59.76 万平米，占全市总量的13.2%，主要成交住宅和工业类用地；区楼面地价为 1082 元/平米。进入 2012 年，三水的土地市场不温不火，所有地块几乎均以底价成交。3.2 商品房销售：三水房地产市场近五年价格一直平稳上涨，成交面积则受政策的影响很大，呈现震
4、荡波动状态，特别是限购之后表现的尤为明显。2011 年整个三水市场量价齐跌，表现惨淡。通过微观分析，三水最畅销的户型为 90以下单价在 4000-6000 元/的两到三房。 3.3 重点走货项目分析：三水市场是比较封闭的市场，市场主流走货产品以刚需为主；走货多集中在时代城、颐澳湾、御龙湾、北江明珠这四个项目3.4 产品特征：三水房地产市场发展比较初级，尤其以刚需产品为主，同质化竞争严重，供货量大，靠主打性价比来实现走货；90以下的两到三房为三水市场最热销产品；各个发展商积极打造产品附加值以提高项目竞争力3.5 客户特征：公务员、企事业单位员工、生意人以及私企业主是最主要的客群，主要来自三水西南
5、街道和周边镇区，多为首次置业者或首改客户。4. 三水典型项目分析 ：时代城、颐澳湾、北江明珠、誉龙湾5. 目标地块定位5.1 项目定位：住宅物业档次定位中端，产品以三房为 80-130的三房为主，主力客群来自三水西南以及周边镇区的公务员、企事业单位员工和生意人、私企业主；商业需要高端酒店和写字楼来提高项目的档次，拉升住宅产品价值5.2 价格预测：项目 SWOT 分析：根据当前周边竞争项目价格比准，项目当前价格水平6600 元/左右；未来因各项利好实质性进展有可能实现 7000 元/的均价。1.三水新城概况1.1 地理位置三水新城处于佛山市三水区核心区域，在乐平以南、云东海以东、西南城区以北，远
6、期控制面积达到 128 平方公里;核心区南起广三高速公路，北至西乐路，东起塘西路，西至云东海大道，总面积约 57 平方公里；启动区南起桃园路，北至虹岭路，东起塘西路，西至荷花世界，总面积约 4.3 平方公里。距离三水老城区约 5 分钟车程。交通路网通达，可快速达到珠三角腹地。1.2 周边配套三水新城地处三水核心区，处于三水西南、乐平、云东海街道的交界区域，所占区域城市发展落后，大部分土地为农业农地，或是村民居所。现在所具备的的配套极为缺乏。按照三水新城的规划，教育文化、商业、休闲娱乐、交通、医疗等配套远远不能满足新城的发展需要，因而需要三水新城在发展过程合理新建配套设施，以促进城市的协调发展。
7、1.3 交通情况主要交通干道系统：地块位于三水新城的核心地段，享有畅达的交通网络。纵向：南丰大道，云东海大道，西二环高速，同福路横向：张边路，三水二桥，西乐大道高速/轻轨路网：地块所处的核心区，已开通的有广三高速，广肇高速，珠二环高速，佛山一环，G321,G324 国道等以贯穿全境，广佛肇高速，广佛肇轻轨即将开通。能快速连接大佛山五区，1 小时到达及珠三角其他城市，交通便捷。三 水 新2.1 政策环境2.1.1 行业政策坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012 年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出
8、“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。 住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。2012 年上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。6 月 18 日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。支持自住性需求，促进市场活跃以首次置业为代
9、表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励。去年姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署 2012 年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至 85 折，针对首套房贷政策松动迹象明显。上半年货币政策预调微调力度持续加大，2012 年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在 2 月、5 月下调存准率 0.5 个百分点 2。6 月，央行降息 0.25 个百分点 3，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。5 月末，广义货币(M2)余额 90 万亿元，同比增长 1
10、3.2%，人民币贷款余额 58.72 万亿元，同比增长 15.7%。5 月人民币贷款增加 7932 亿元，同比多增 2416 亿元。根据中国指数研究院的统计，上半年共有 30 多个城市微调楼市政策鼓励合理需求，且多数为公积金政策松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。有些城市调整两次，如武汉、厦门不仅调整了普通住宅标准，还调整了公积金政策；上海调整了普通住宅标准，放宽户籍限制被叫停；芜湖放宽公积金政策，而税费补贴政策被叫停5。另外，限购城市中近一半城市微调楼市政策。保障房政策支持力度增强中央保障房建设补助资金力度加大。由于去年开工的 1000 万套保障房在今年会继续施工，加上今
11、年新开工 700 万套的任务，保障房的在建规模将达到一个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。今年中央财政保障房建设计划补助资金 2100 亿元，相比去年实际的 1700 亿元增长了 23.1%。截至今年 4 月底，中央已下达地方 1483 亿元补助资金，与去年全年相近。其中第一批补助资金 454 亿元已于 2 月份下达到地方，较去年提前 1 个月。截至 5 月底，已开工 346 万套，开工率为 46.4%，基本建成 206 万套，完成投资3895 亿元。多部委强调落实保障房建设资金。住建部、央行、财政部等多部委政策支持保障房资金，1 月，财政部关于切实做好 2012 年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知指出，切实落实资金来源，确保不留资金缺口。5 月，住建部住房保障司副司长张学勤在接受采访时表示，中央对于保障性安居工程的补助力度只增不减， 同时，中央代地方发行的国债优先和倾斜用于保障性安居工程，此外，银行信贷的支持力度也在加大。
