1、【吐血推荐】收房时应注意事项 一、注意及时接收入住通知书% g6 j: P1 R; T 1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出 30天内，所以购房者要安排好时间。2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。买房,购房,装修论坛,房产论坛! p b: _- T5 T1 o3 S特别提示：买房,购房,装修论坛,房产论坛 1 $ F0 d5 U1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多 。2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可
2、考虑向开发商按合同索赔。新浪乐居论坛 6 H5 r9 3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。: f9 O( _: j, _4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。买房,购房,装修论坛,房产论坛) y# j7 c* W二、确定房屋是否达到交付条件新浪乐居 ) c- e“ L Z% F要求开发商出具实测面积测绘报告，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实
3、测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出 3%，可以中止收房。新浪乐居论坛, : 5 ?( x( K; G: d7 T2. 检验房屋质量：购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：: U7 T6 8 I2 Y) ?（一) 房屋本身的质量（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。（三）装修质量 新浪乐居论坛 5 W3 6 S) J特别提示：1. 一定要掌握“先验后收”的原则。6 6 u/ T2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。+
4、e. 3 - 3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。 k g3、买卖合同印花税4、公共维修基金房产论坛,装修论坛,业主论坛“ E0 y; + Q$ G5、房屋所有权登记费6、房屋所有权印花贴税7、权证工本费（二）税费问题新浪乐居论坛 2 ) ( o8 C9 u特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。1. 契税 新浪乐居论坛 6 z: I( E l3 l) 8 I8 d* l特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。买房,购房,装修论坛,房产论坛 Z/ |# u( D2. 公共维修基金 2 I4 ( S J4 O7
5、 k此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价 的 2%。特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。3、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 4、物业费 一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 ) b5 x6 b特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。5. 产权代办费业主完全有权
6、选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。; a0 E. ) A7 S8 3 N1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。新浪乐居 6 x ; T0 K- i) z房产论坛,装修论坛,业主论坛 0 Q. ?$ J分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：7 o. w9 m5 Y1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作
7、为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。不应入的公用建筑空间：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。2、售房单位自营、自用的房屋。3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。+ N0 M% Z4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。特别提示：1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。, u8 G z7 N2 x: 3 J+ 9 m2. 套型误差导致退房：按
8、套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。房产论坛,装修论坛,业主论坛“ t4 ; c: h. h v# j3. 面积误差导致退房：2 U( ?1 N. x房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过 3（不含 3）的。买房,购房,装修论坛,房产论坛* / T M: w. k! N4. 变更规划、设计导致退房：开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。5. 质量不合格导致退房：新浪乐居 G; 五、特别建议：买房,购房,装修论坛,房产论坛: ?( d
9、 ?# n可以考虑集体收房。买房过程中，常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解决遇到的所有难题!房产论坛,装修论坛,业主论坛 b1 x1 d9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳-用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。新浪乐居, ?; r! Y F+ R正常验收房子时间一般是持续 2-3个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：30 去。0 u, a6 g. d- U“ z+ J Z8 B0 b7 B6 G R; Y Q对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因
10、并要求开发商签字、盖章。新浪乐居论坛 9 V# A2 6 M g# r【提示】：开发商在交房时向业主提供的竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书必须为原件而不是复印件。新浪乐居论坛, B2 X+ J2 v5 d: o3 R# M 8 H验房、填写验收记录和做房屋交接：验完楼后，业主应按实际验收情况填写住户验房交接表，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在验房交接表中)；符合政府规定和合同约定的，通 过验收；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见送交开发商。根据业主意见，合同双方协商解决办法，如属可整
11、修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过天)。不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。 c1) 房屋的住宅质量保证书-可带走房产论坛,装修论坛,业主论坛- J x X# i0 A2) 住宅使用说明书-可带走房产论坛,装修论坛,业主论坛 3 L2 h! j# u3) 竣工验收备案表买房,购房,装修论坛,房产论坛“ Y3 4 0 Y3 C4) 面积实测表新浪乐居 1 ? l/ R“ p5 Q买房,购房,装修论坛,房产论坛) P$ H# B/ N5) 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)-可带走 K1 h; m4
12、 i房产论坛,装修论坛,业主论坛“ z+ r( q$ |如果房产商准备充分的话，一般 10分钟即可查看完资料。2. 核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之 间的误差为多少，一般为 3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为 2%误差，但是不超过 5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而 变，时间为 30-40分钟3、验收房子房产论坛,装修论坛,业主论坛 b2 O7 X, y3 s“ A看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，小鲁提示您:暂且
13、先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记 得拿那些工具哦) 新浪乐居论坛 0 N9 E: r房产论坛,装修论坛,业主论坛 4 Y * q% F6) 验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24小时后查看其家厕卫的天花。【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。新浪乐居论坛“ X; V# g6 w! ?房产论坛,装修论坛,业主论
14、坛: ?3 8 O; p( v7) 核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。8) 测量一下楼宇的层高，用 5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。买房,购房,装修论坛,房产论坛( H/ U3 n t最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响
15、，需要进行交涉了 ) T9 I6 I4 h( f$ U作为业主，还需要对房屋本身细节进一步把关，及时让有关部门修理和完善。以下是细节把关的小窍门（包括精装修的房屋验收）：核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。 新浪乐居论坛: m; g* k7 t“ M) R门窗 1试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固。 “ q6 z“ L0 O/ c: Q2门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） 3门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ 4大门、房门的插销、门销是
16、否太长太紧？ 5窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 新浪乐居! K) ?4 5 D+ z6窗户玻璃是否完好？ 7窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 地板 买房,购房,装修论坛,房产论坛“ ; q. * D+ d1地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？ 新浪乐居 3 $ S9 J+ j2地板间隙是否太大？3柚木地板有无大片黑色水渍？4地脚线接口是否妥当，有无松动？5地面是否有裂缝，是否有起砂现象？新浪乐居论坛 5 % x n1 C/ q; B+ 9 p0 j9 V1 U1 T“ 8 P, m- 8 V4 F顶棚 1顶上是否有裂缝？没有裂缝最
17、好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 “ k( “ “ g4 o( t h厨厕 买房,购房,装修论坛,房产论坛- X q8 k( G1检查卫生间地面是否渗漏，地面是否存水？ “ H * , Z“ Y+ U2放置洗衣机位置的地面应有防水措施？3卫生间门的上下冒头是否刷油漆？ 4已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵措施，还应设置返水弯。 5距离地面 30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道
18、就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。 6卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。 新浪乐居/ N I J1 b! m# H10厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 11砖缝有无渗水现象？ 新浪乐居论坛 7 I! b/ e: # E) t12厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ % D; U: F Q) 管道，指的是排水/污管道。尤其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。水池龙头安装是否妥当，下水是否顺畅？ , C)
19、l* M“ k9 X14自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施；卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 买房,购房,装修论坛,房产论坛* . ) I# v15出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ 买房,购房,装修论坛,房产论坛; l% Y0 c4 h16自来水水质怎么样？4 |. H( v J买房,购房,装修论坛,房产论坛 7 _9 B( z其他 房产论坛,装修论坛,业主论坛 8 R$ W) C1 m1厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？ + P7 A( K1 a+ x. 2电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯
20、具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电 器。照明、动力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开；应检查一下开关、插座的牢固程度；电话、电视的线路应用力拉一下，看是否虚设。 买房,购房,装修论坛,房产论坛% ?! E7 U g3供水管的材质？由于某些省市明文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用 50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。 ) D Q! a+ U“ . z* F8 l j4试煤气热水器开关是否妥当？检查水、电、煤气天
21、然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用，并查看各种表的实际度数。 新浪乐居论坛 5 f. E o9供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管。 新浪乐居 S5 L2 V0 Z在验收过程中一旦发现有前述问题，各业主应立即将相应的问题以书面或照片、音像资料方式记录在案，以备维权。一般说来，房屋交付出现质量瑕疵但并不影 响实际居住的，除非合同有特别的约定，不然业主不得拒绝接受开发商的交付，但开发商的维修义务并不因此而消除。商品房销售管理办法规定，“房地产开发 企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”同时国家对最低保 修期还
22、有详细的规定，所以业主在验收时发现房屋的局部有质量问题要及时向开发商提出，要求开发商在相应的时间内予以维修到位。收房时，留心这些陷井！新浪乐居论坛 1 F k; / L2 辛辛苦苦挑选了一套房子，经过了半年多之后，房子终于做好了，可业主这时才发现，收房时“猫腻”还不少 房产论坛,装修论坛,业主论坛. W1 J6 q4 L/ Q q没有验收合格证书房子交得不明不白房产论坛,装修论坛,业主论坛 3 v/ w. k+ s F提醒一：各种收房资料要看齐新浪乐居论坛 5 p“ v N“ # h一些市民反映，由于对收方程序不太了解，收房时常碰到这样的情况：开发商通知业主正式宣布房子已经完工，并具备合同的各
23、项交付条件。业主到现场收房时，必须要看开发商是否具备以下文件：一是建筑工程竣工备案表，二是房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据 和公摊面积的报告。同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同中约定的在出入。如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收房。新浪乐居论坛. u P4 A G提醒四：仔细查看备案表- B# + W$ N不少业主收房时看到了开发商的竣工验收备案表，但却不知道，自己买的那一栋是否已经备案了。按照规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，而一些开发商却用一张备案表来应付所有的项目。提醒：业主在收房的时候不能只简单地看有没有竣
24、工验收备案表，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。# # X“ h. F7 C收房附带苛刻条件要求交一年物业费, X7 k ; q新浪乐居论坛 3 S6 s/ M提醒五：未收房不应提前缴费房产论坛,装修论坛,业主论坛. q“ ) e0 8 O房产论坛,装修论坛,业主论坛( w, _% g0 S/ l- 一些小区的物业公司在粘主收房时，会要求粘主先交一年的物业管理费，才能收房。提醒：业主可拒绝这项要求。根据规定，业主在收房后才与物业公司签订服务协议，才能付费，业主还未验房，这个时候还没享受物业服务，不应提前缴费。新浪乐居论坛* z8 p“ z发生面积误差
25、怎么办 房产论坛,装修论坛,业主论坛, ) v- X6 l; R6 f在商品房买卖中，应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，并注上房屋交付时的实测面积（产权登记面积）与合同约定面积发生误差时的处理办法，以保证一旦发生面积误差时，可以按照合同来解决。 新浪乐居: C _! Y. ? F4 o D O（一）面积误差比绝对值在 3以内（含 3）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出 3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30日内将买受人已付房价款退还给买受 人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比
26、在 3以内（含 3）部分的房价款由买受人补足；超出 3部分 的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还 买受人；绝对值超出 3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。买房,购房,装修论坛,房产论坛 6 J“ A0 u n# 房产论坛,装修论坛,业主论坛 A- Y2 6 F; t一、 查验开发商房屋相关证件序号 项目 验收结果 原因 备注买房,购房,装修论坛,房产论坛( U1 c“ Y1 建设工程质量认定证书 新浪乐居论坛* Q9 Q+ q! N2 住宅使用说明书 ! H8 r; 1 q8 a
27、* h( l3 住宅质量保证书 买房,购房,装修论坛,房产论坛 1 n1 p. l! i“ 4 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证 房产论坛,装修论坛,业主论坛 1 t# F“ N* u, |5 竣工验收备案表 经检查，开发商缺如下证书：房产论坛,装修论坛,业主论坛 5 J. 6 U7 Z: ; z1：+ r; l9 c; S2：新浪乐居% z5 j* X7 ( “ I$ I& M二、 验收小区外部环境（ 区）序号 项目 验收结果 原因 备注 & h6 l“ h1 绿化是否已完成 $ 1 V2 G, j m2 路灯是否可正常使用 3 楼梯间瓷砖是否破损 新浪乐居论坛 2 n( i. * j+
28、 O. f9 g4 单元门开启是（否）灵活 5 单元门控制系统能否正常 6 电表起始度数 7 电表型号容量 8 电表总闸是否正常 9 水表起始度数 . : D0 B/ J4 n10 水表型号容量 11 水表闸是否开关灵活 一、 查验开发商房屋相关证件代收契税不可以，依据是中华人民共和国税收征收管理办法及中华人民共和国契税暂行条例，经检查，开发商缺如下证书：序号 项目 验收结果 原因 备注1建设工程质量认定证书先出示此文件2住宅使用说明书-原件可带走发放给业主，包括开发商名称及联系电话，设计单位名称联系电话，施工单位名称及联系电话，监理单位及联系电话，(抗震指数、墙体结构类型)3住宅质量保证书-原件可带走发放给业主，结构保修 50 年，防水卫浴保修 5 年（领钥匙开始） ；4房地产开发建设项目竣工综合验收合格证5竣工验收备案表-原件6实测面积登记表-原件7 管线分布竣工图 可带走1：2：二、 验收小区外部环境（ 区）序号 项目验收结果原因 备注1 绿化是否已完成2 路灯是否可正常使用3 楼梯间瓷砖是否破损4 单元门开启是（否）灵活5 单元门控制系统能否正常6 电表起始度数7 电表型号容量8 电表总闸是否正常9 水表起始度数10 水表型号容量11 水表闸是否开关灵活
