1、酒店房地产价值评估案例分析一、酒店房地产价值内涵酒店房地产通常是由酒店大堂、客房、餐厅、娱乐用房、健身用房、设备房等组成，属于功能不可分割的综合房地产。二、酒店房地产价值的评估的传统方法（一） 、重置成本法重置成本法假设在估价时点建造具有同等设施水平酒店成本，减去折旧金额后的酒店价值。这种方法的主要缺陷，不能反映酒店产生净收入的价值。（二） 、市场比较法市场比较法假设酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。此方法能够反映真实市场状况，但酒店交易案例甚少,可作为估价基准的交易更少。其次，大量酒店交易合同不公开，估价机构难以获得足够的可靠交易信息。再者，不同酒店的规模、质量、市场定位
2、和设施、商誉、管理、经营收入等方面往往存在较大差异，难以直接比较。（三） 、收益法在酒店持续经营的前提下，收益法将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格。酒店作为综合经营性物业，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，其房地产价值评估的首选方法当推收益法。另外，正常情况下，不同星级的酒店之间的收益水平存在 客 观 差 异 率 ， 其 收 益 水 平 与 其 星 级 基 本 呈 正 相 关 关 系 ， 收 益 法 反 映 不 同 等 级 酒 店 的 收益 水 平 。三、酒店评估需要提供资料清单序号 资料名称 是否提供 备注1 房地产证或复印件2
3、 酒店宣传折页3 近三年经审计的财务报表、上季度会计报表、上月会计报表4酒店简介:星级、装修及设备设施状况、各楼层工功能分布、分类型房间数目、入住率、房价及折扣率、员工人数。5 酒店的主营业务收入及各项费用支出明细表（如按客房、餐饮、KTV 等分类）备 注 ： 客 户 提 供 的 资 料 企 业 需 加 盖 公 章 ， 个 人 需 签 名 （ 并 提 供 身 份 证 复 印 件 ） ,由 资 料 收 集 人 加 盖 与 原 件 相 符章 。三、酒店价值评估案例（一） 、酒店概况深圳凯宾斯基大厦位于深圳市南山区商业文化中心区。为大型商业综合体建筑，地铁口物业，占地面积为 21,911.2 平方米
4、，计容积率建筑面积为 55,382.07 平方米。项目由 5 层裙楼及 1 栋 25 层主楼组成，并设有 2 层地下层。地下 1、2 层为配电房、锅炉房、酒店办公室、地下停车场约有 350 个停车位，地面停车场约有 400 个停车位，地上 15 层为商场、酒店大堂、海珠城美食会，主楼 625 层为凯宾斯基酒店。本次评估的估价对象为深圳凯宾斯基酒店整栋物业，为符合国际标准的五星级酒店。根据委托方提供资料及现场查勘，酒店共设置 390 间客房，其中 92 间高级客房、208 间豪华客房、8 间豪华套房，30 间行政楼层豪华套房，51 间行政客房，1 间总统套房。同时酒店配备餐饮、会议厅、酒吧等其他
5、服项目。同时酒店配备六部电梯，两部消防电梯。2004 年 9 月 29 日，深圳市*实业有限公司与北京凯燕国际饭店管理有限公司签订深圳凯宾斯基酒店管理协议 ，初始经营期为 10 年，经双方同意可延长经营 10 年。该酒店于 2006 年 9 月 30 日正式对外营业。已开业 2.5 年，经营状况良好。根据委托方提供的凯宾斯基酒店项目概况介绍 ，估价对象各楼层功能用途见下表。楼层 功能分布F-1 发电机房、锅炉房、热交换间、员工餐厅、员工更衣室、储物室、行政办公室、车库F-2 空调主机房、高低压配电室、水泵房、员工办公室、车库、洗衣房F1 大堂、大堂吧、雪茄烟屋、商场F2 四季餐厅、厨房、商场F
6、3 多功能宴会厅、西式厨房、中小型会议室、商务中心、票务室F4 海涛风味厅、厨房、行政办公室F5 空中花园、网球场、室内恒温游泳池、健身室、男女桑拿房、美容美发按摩室F6- F28 酒店客房（二） 、产权状况物业名称 凯宾斯基大厦酒店 权利人名称 深圳市*实业有限公司宗地号 T106-0036 宗地面积 21,911.2土地用途 旅馆业用地 土地使用年限 50 年(2000.11.282050.11.27)产权登记日期 2008.02.02 竣工日期 2007.08.29备注 市场商品房序号 物业名称 房地产证深房地字第号 权利人 名称 建筑面积 （） 登记价（元） 房屋用途1 凯宾斯基大厦酒
7、店 4000348807 45,760.06 259,906,003.60 酒店2 凯宾斯基大厦 103 4000348804深圳市* 实业有限公司 102.80 583,878.98 商业- 合 计 - - 45,862.86 260,489,882.58 -（二） 、酒店收益及运营费用构成1、酒店收益包括四大部分：客房、四季餐厅、海涛阁餐厅、大堂吧收入、宴会厅收入、桑拿房、按摩房收入、会议室收入、海珠城美食会收入、其他收入等收益。2、酒店运营费用包括五大部分：经营成本、经营费用、管理费用及财务费用、有关税费等。评估中收集了该酒店前 35 年经审计的财务报表，对其历史经营状况昨了解和分析。（
8、三） 、酒店价值评估技术思路1、首先测算各类型收益及各种类型的运营费用，得出年总经营收入和年总经营支出；2、确定酒店行业利润；3、将总经营收入扣除年总经营支出和酒店行业利润，得到年总净收入；4、选取适当的报酬率，将未来预期各期的净收入，折算到估价时点上的现值，求其之和得出剩余使用年限的收益价值；5、因未来酒店内部装饰和功能上的折旧，考虑每十年应该进行一次重新装修；6、收益价值扣除装修改造费用，即为酒店价值。（五） 、酒店价值评估测算过程1、各类型收益及各类型的运营费用（1） 、酒店经营收入计算按照深圳凯宾斯基酒店目前的经营状况进行测算，每年营业收入按 365 天计算，酒店目前主要收入项目如下：
9、酒店客房收入根据酒店不同类型客房数量（高级客房数、豪华客房数、总统套房数、行政楼层豪华套房、行政客房等） 、相应门市价格表、折扣率、入住率，求得年酒店客房有效毛收入。即客房有效毛收入=（高级客房数每天高级客房报价折扣率入住率）+ （豪华客房数每天豪华房报价折扣率入住率）+（） 深圳凯宾斯基酒店为五星级酒店，根据委托方提供客房价目表、房价折扣率、入住率等相关信息，则其年收入见下表：客房类型 间数 收费 房价折扣 折后价 日收入（间） (元/间.天) 率（ %） (元/间.天) (元)高级客房 92 1,900 48% 912 83,904豪华客房 208 2,200 51% 1,122 233,
10、376豪华套房 8 2,900 37% 1,073 8,584总统套房 1 28,000 35% 9,800 9,800行政楼层豪华套房 30 3,900 48% 1,872 56,160行政客房 51 2,700 47% 1,269 64,719小计 390 - - - 456,543日收入总计（元） 456,543平均入住率 60%年有效毛收入总计（万元） 9,998备注：全年按 365 天计算。四季餐厅收入四季餐厅位于酒店二层，为西餐厅，可容纳 182 人，提供早、中、晚三餐服务，根据委托方介绍，早餐包含在房费内，目前中晚的上座率分别取 63%、76%，人均消费分别取 175 元、232
11、 元。餐厅有效毛收入=座位数人均收费上座率，则其年收入见下表：项目 收费 （元/人） 座位数 (个) 上座率 日收入 （元/天）中餐 175 182 63% 20,066晚餐 232 182 76% 32,090每日收入总计（元） 52,156年有效毛收入总计（万元） 2,189备注：年收入总计中考虑了 15%的服务费。 海涛阁餐厅收入海涛阁餐厅位于酒店四层，共有 8 间包间，可容纳 68 人，提供中、晚两餐服务，根据委托方介绍，目前中晚上座率分别取 25%、32% ，人均消费为 132 元、178 元。餐厅有效毛收入=座位数人均收费上座率，则其年收入见下表：项目 收费 （元/人） 座位数 (
12、个) 上座率 日收入 （元 /天）中餐 132 68 25% 2,244晚餐 178 68 32% 3,873每日收入总计（元） 6,117年有效毛收入总计（万元） 257备注：年收入总计中考虑了 15%的服务费。 大堂吧收入大堂吧位于酒店一层，可容纳 142 人，中餐、晚餐的上座率为别取45%、62%，人均消费为 60 元、90 元。大堂吧有效毛收入=座位数人均收费上座率，则其年收入见下表：项目 收费（元/ 人） 座位数（个） 上座率 日收（元/天）中餐 60 142 45% 3,834晚餐 90 142 62% 7,924日收入（元） 11,758年有效毛收入总计（万元） 494备注：年收
13、入总计中考虑了 15%的服务费。 宴会厅收入宴会厅位于酒店三层，可容纳 680 人，中餐、晚餐上座率分别取 28%、38% ，人均消费为 139 元、232 元。宴会厅有效毛收入=座位数人均收费上座率，则其年收入见下表：项目 收费（元/人） 座位数（个） 上座率 日收入（元/天）中餐 139 680 28% 26,466晚餐 232 680 38% 59,949日收入（元） 86,415年有效毛收入总计（万元） 3,627备注：年收入总计中考虑了 15%的服务费。 桑拿房、按摩房收入桑拿房、按摩房位于酒店五层，根据企业提供的资料，桑拿、按摩房为外包，全年收入为 36 万元。会议室收入会议室位于
14、酒店三层，共有小会议室 5 间，费用为 5,600 元/间.天，中会议室 2 间，费用为 40,000 元/间.天，大会议室 1 间，费用为64,000 元/间.天，平均使用率分别取 45%、32%、27% 。会议室有效毛收入=间数收费平均使用率，则其年收入见下表：会议室类型 收费 (元/间.天) 间数（间） 平均使用率 日收入 （元/天）小型会议室 5,600 5 45% 12,600中型会议室 40,000 2 32% 25,600大型会议室 64,000 1 27% 17,280日收入（元） 55,480年有效毛收入总计（万元） 2,329备注：年收入总计中考虑了 15%的服务费。海珠城
15、美食会收入根据委托方提供的资料及估价人员现场查勘，海珠城美食会大堂共有座位数 2,500 个，包间共 78 间，包间内座位数 910 个，人均消费水平及上座率根据企业提供的 2009 年度数据测算。海珠城美食会大堂有效毛收入=座位数人均收费上座率，则其年收入见下表：项目 收费（元/人） 座位数（个） 上座率 日收入（元/天）早茶 30 2,500 35% 26,250中餐 50 2,500 52% 65,000晚餐 100 2,500 83% 207,500中餐（包间） 70 910 46% 29,302晚餐（包间） 130 910 85% 100,555日收入（元） 428,607年有效毛收
16、入总计（万元） 17,991备注：年收入总计中考虑了 15%的服务费。 其他收入酒店其他收入包括康乐部、电话房、商务中心、洗衣房、车队、商务柜台、小商场等收入，通过对同星级酒店的调查，其他配套设施的有偿服务收入约占客房收入 5%计算，则年收入 500 万元。 总营业支出 营业成本估算根据酒店财务分类，营业成本包括：耗用食品；饮料的原材料、调料、配料成本；餐馆、浴池等耗用的燃料成本；饭店、洗衣房、照相馆、洗染店、修理店耗用的原材料、辅料成本等。在此我们以经营收入的 20%计取。 营业费用估算营业费用包括：工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、物料消耗、包装费
17、、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、折旧、其他等。酒店一般的经营费用约为经营收入的 15%左右，在此我们取总经营收入的 15%。 管理费用及财务费用估算管理费用包括：支付给喜来登海外管理公司管理费用及许可费，公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、租赁费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、土地使用费、土地补偿费用、 、修理费、无形资产摊销、交际应酬费、坏帐损失、存货盘亏、上级管理费、其他费用等。我们以经营收入的 8%计取。 有关税费依照深圳市缴税标准，年房产税按登记价 70%的 1.2%计，营业税及附加费按年总收入的 5.25%计收。测算
18、有关的税费详见下表：项目 计算公式营业税 营业收入5%城市维护建设税 营业税1%教育费附加 营业税3%印花税 营业收入0.05%房产税 登记价70%1.2%城镇土地使用税 30 元/平方米保险费 营业收入0.1% 年总经营支出年总经营支出=营业成本营业费用管理费用及财务费用有关税费（4）酒店行业利润根据市场调查，深圳市商业利润率在 5%15%之间，考虑到酒店行业经营效益一般，我们取商业利润为 10%。酒店业利润=酒店年总经营收入10%（5）房地产年净收益酒店年净收益为酒店年经营收入扣除酒店年经营支出再扣除商业利润后的收益。房地产年净收益酒店年总经营收入酒店年总经营支出酒店商业利润营业收入项目
19、年有效毛收入（万元） 营业支出项目 计算方法及说明 项目支出费用 （万元）客房 9,998 营业成本 总经营收入 20% 7,477四季餐厅 2,189 营业费用 总经营收入 15% 5,608海涛阁餐厅 257 管理费用及财务费用 总经营收入8% 2,991大堂吧 494 营业税 营业收入5% 25宴会厅 3,627 城市维护建设税 营业税1% 0.25桑拿房、按摩房 2,329 教育费附加 营业税3% 0.75海珠城美食会收入 17,991 印花税 营业收入0.05% 0.0125其他收入 500 房产税 登记价70%1.2% 218.81总营业收入总计（万元）37,385 城镇土地使用税
20、 30 元/平方米 65.73酒店行业利润（酒店年总经营收入10%） 3,739有关税费保险费 营业收入0.1% 37.39年净收益（年总经营收入年总经营支出酒店商业利润）17,222 总营业支出总计（万元） 16,424（6）报酬率的确定采取累加法确定估价对象的报酬率，即房地产报酬率等于无风险报酬率加上风险报酬率。无风险报酬率取一年期定期存款利率（即 2.25%） ，风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是对酒店房地产自身及其所在的区域、行业、市场等所存在的风险的补偿，公式为：报酬率=无风险报酬率+ 投资风险补偿率+ 管理负担补偿率+缺乏流动性补偿
21、率投资带来的优惠率。 收益年限的确定土地使用使用年限为 50 年，从 2000 年 11 月 28 日至 2050 年 11 月 27 日止，至估价时点（2010 年 5 月 27 日） ，剩余年期为 40.5 年。确定委估物业的收益年限为 40.5 年。 装修改造费酒店为保证持续稳定的经营收益，每十年左右将会重新翻新一次，预计在剩余土地使用年限内，估价对象将进行 3 次的装修改造，改造费用预计为 3,000 元/平方米。（8）酒店净收益增长率根据深圳市近几年酒店市场的发展情况，深圳同类酒店净收益近年来呈递增趋势，并结合消费者物价指数以及通货膨胀率，综合确定估价对象在剩余年限中的前 10 年里
22、保持年收益增长 5%（即 2010 年 5 月 27 日至 2020 年 5 月 26 日） 。（9）酒店房地产收益单价建筑面积()45,862.86 原建购价（元） 260,489,882.58序号 项目名称 计算方法及说明2010.5.27-2020.5.262020.5.27-2050.11.271 年纯收益 a（万元） 17,222 23,1452 报酬率 r 报酬率用安全利率加风险调整值得到 7.00% 7.00%3 收益年递增比率 g综合分析该区域房地产现状并结合区域城市规划估算 3.00% 0.00%4 收益年限 n 根据房地产证记载并结合租约计算得到 10.0 30.55 收益折现值VA1/（1+Y1）+ A2/ （1+Y1）（ 1+Y2）+ An/ （1+Y1）（ 1+Y2）（1+Yn）136,407 146,7366 收益单价（取整至千位）(元/平方米) 收益折现值合计 61,700710 年后装修改装费用折现( 按 3000元/平方米计) 3000(1+r)10 1,525820 年后装修改装费用折现( 按 3000元/平方米计) 3000(1+r)20 775930 年后装修改装费用折现( 按 3000元/平方米计) 3000(1+r)30 77510 扣除装修改造费用后的收益单价(取整) 58,625
