西景项目可行性研究报告.doc

1、河南城建学院本科毕业设计（论文） 目录 1西景项目可行性研究报告河南城建学院本科毕业设计（论文） 目录 2第一章：项目背景与概况 .31.1 该 项 目 可 行 性 研 究 的 目 的 .31.2 可 行 性 研 究 报 告 的 编 制 依 据 .31.3 主 要 技 术 经 济 指 标 .41.3.1 技 术 指 标 .41.3.2 经 济 指 标 .41.4 报 告 编 制 说 明 .4第二章：投资环境分析 .52.1 政 策 环 境 .52.2 自 然 环 境 .52.3 经 济 环 境 .62.4 社 会 环 境 .72.5 周 围 环 境 与 设 施 .7第三章：市场分析 .93.1

2、 2010-2011 年 度 房 地 产 市 场 调 查 .93.2 2012 市 场 趋 势 预 测 .113.3 竞 争 分 析 .11第四章：项目 SWOT 分析 .134.1 项 目 概 况 .134.2 公 共 配 套 条 件 .134.3 总 体 项 目 规 划 .134.7 建 筑 规 划 .14第五章 项目实施进度计划横道图 .16第六章：投资估算及资金筹措 .176.1 项目总投资估算表 .176.2 分 项 投 资 估 算 表 .186.3 资 金 筹 措 方 式 与 来 源 .18第七章：财务效益指标分析 .19损 益 表 .19第八章：项目经济效益评价 .208.1 盈

3、利能力分析 .208.1.1 项目全部资金流量表 .208.1.2 自有资金现金流量表 .218.2 偿 债 能 力 分 析 .228.2.1 采用成本测算法预测单价 .228.2.2 利润与利润分配表 .238.2.3 资 金 来 源 与 运 用 表 .248.2.4 贷款还本付息表 .258.2.5 资产负债表 .26第九章：风险分析 .27河南城建学院本科毕业设计（论文） 目录 39.1 盈 亏 平 衡 分 析 .279.2 敏 感 性 分 析 .27第十章：项目评价结论 .3010.1 评价结论汇总表 .3010.2 评价结果 .30附表（无） .30河南城建学院本科毕业设计（论文）

4、第一章 项目背景与概况 4第一章：项目背景与概况1.1 该 项 目 可 行 性 研 究 的 目 的(1) 避 免 错 误 的 投 资 决 策 。 由 于 科 学 技 术 、 经 济 和 管 理 科 学 变 化 很 快 ,市 场 竞 争 激 烈 ,客 观 要 求 在 进 行 投 资 决 策 之 前 做 出 准 确 判 断 。(2) 减 小 项 目 的 风 险 性 。 现 代 化 的 工 程 项 目 规 模 大 ,投 资 额 大 ,如 轻 易做 出 投 资 决 策 ,一 旦 遭 到 风 险 ,损 失 太 大 。(3) 避 免 项 目 方 案 多 变 。 工 程 项 目 方 案 的 可 靠 性 、

5、稳 定 性 是 非 常 重 要 的 。项 目 方 案 的 多 变 会 造 成 人 力 、 物 力 、 财 力 的 巨 大 浪 费 和 时 间 的 延 误 。(4) 对 项 目 因 素 的 变 化 心 中 有 数 。 时 项 目 在 施 工 过 程 中 或 项 目 竣 工 后 ,可 能 出 现 的 某 些 因 素 的 变 化 后 果 做 到 心 中 有 数 。(5) 达 到 最 佳 经 济 效 果 。 投 资 者 往 往 不 满 足 于 一 定 的 资 金 利 用 率 ,要 求在 多 个 可 能 的 投 资 方 案 中 优 选 最 佳 方 案 。1.2 可 行 性 研 究 报 告 的 编 制 依

6、 据（ 1） 城 市 居 住 区 规 划 设 计 规 范 （ 2） 平 顶 山 市 拆 迁 管 理 条 例 （ 3） 城 市 居 住 区 公 共 服 务 设 施 设 置 规 定 （ 4） 住 宅 设 计 规 范 （ 5） 住 宅 建 筑 设 计 标 准 （ 6） 建 筑 工 程 交 通 设 计 及 停 车 场 设 置 标 准 （ 7） 城 市 道 路 绿 化 规 划 及 设 计 规 范 （ 8） 高 层 民 用 建 筑 设 计 防 火 规 范 河南城建学院本科毕业设计（论文） 第一章 项目背景与概况 5（ 9） 平 顶 山 市 发 改 委 关 于 核 准 平 顶 山 市 常 绿 隆 华 置 业

7、 有 限 公 司 西 景 住宅 小 区 项 目 申 请 报 告 的 批 复 （ 10） 河 南 省 建 筑 工 程 预 算 定 额 及 相 关 价 格 信 息（ 11） 项 目 用 地 情 况（ 12） 项 目 设 计 方 案（ 13） 项 目 选 址 综 合 因 素 评 定 。1.3 主 要 技 术 经 济 指 标1.3.1 技 术 指 标（ 1） 本 项 目 占 地 165 亩 ， 规 划 总 建 筑 面 积 40 万 ， 住 宅 建 筑 面 积33 万 ， 容 积 率 2.990， 绿 化 率 42%；（ 2） 选 用 金 色 质 感 外 立 面 ， 局 部 饰 以 雕 花 腰 线 点

8、缀 ， 以 黑 黄 红 糅 合 咖啡 色 为 主 色 调 ；（ 3） 公 建 以 玻 璃 、 钢 构 件 、 铝 材 、 石 材 等 现 代 新 型 环 保 名 品 材 料 为 主 。1.3.2 经 济 指 标（ 1） 项 目 总 投 资 ： 76214.00 万 元（ 2） 财 务 净 现 值 ： 5763.21 万 元（ 3） 财 务 内 部 收 益 率 ： 24.5%（ 4） 静 态 投 资 回 收 期 : 2.70 年1.4 报 告 编 制 说 明本 可 行 性 研 究 报 告 是 决 定 项 目 最 终 是 否 投 资 建 设 的 重 要 依 据 和 指 导 项目 建 设 实 施 的

9、 纲 领 性 文 件 ， 本 项 目 可 行 性 研 究 由 平 顶 山 市 常 绿 隆 华 置 业 有河南城建学院本科毕业设计（论文） 第一章 项目背景与概况 6限 公 司 及 平 顶 山 建 筑 设 计 院 共 同 承 担 。本 报 告 是 在 对 该 项 目 有 关 自 然 、 社 会 、 经 济 、 技 术 等 进 行 调 研 、 分 析 比较 以 及 预 测 建 成 后 的 社 会 经 济 效 益 的 基 础 上 综 合 论 证 项 目 建 设 的 必 要 性 ，财 务 的 盈 利 性 ， 经 济 上 的 合 理 性 ， 技 术 上 的 先 进 性 和 适 应 性 以 及 建 设 条

10、 件 的可 能 性 和 可 行 性 。河南城建学院本科毕业设计（论文） 第二章 投资环境分析 7第二章：投资环境分析2.1 政 策 环 境2011 年 2 月 末 国 家 出 台 限 购 政 策 ， (以 家 庭 为 单 位 ， 每 个 家 庭 只 能 购买 一 套 住 房 )。 同 期 ， 住 建 部 与 各 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 以 及 计 划 单 列 市 签 订 保 障 性 住 房 目 标 责 任 书 ， 完 成 1000 万 套 保 障 性 住 房 的 任 务 。 其 目 的 在于 调 整 房 地 产 供 应 结 构 ， 增 加 供 应 种 类 ， 满 足 不 同 层 次

11、 的 需 求 ； 使 房 地 产 行业 进 入 一 个 较 健 康 的 发 展 道 路 。2011 年 5 月 ， 发 改 委 下 达 指 令 ， 发 布 商 品 房 销 售 明 码 标 价 规 定 的 通 知 ， 从 此 商 品 房 项 目 实 行 一 房 一 价 制 度 。 两 个 月 后 限 购 政 策 升 级 ， 部 分二 三 线 城 市 被 纳 入 其 中 ， 并 采 取 限 购 、 限 价 双 行 线 ， 与 此 同 时 国 务 院 要 求 个地 方 政 府 拟 定 房 价 调 控 目 标 ， 并 对 全 国 70 个 大 中 城 市 进 行 房 价 监 管 。从 11 月 初 温

12、 家 宝 总 理 在 圣 彼 得 堡 总 理 会 议 上 提 出 房 地 产 调 控 将 持续 下 去 ， 这 也 明 确 了 政 府 对 房 地 产 调 控 的 决 心 ， 预 示 着 明 年 政 策 将 不 会 有 松动 。 本 届 政 府 面 临 2012 年 换 届 ， 在 本 届 任 期 内 房 价 越 调 控 越 高 的 现 象 屡 次发 生 ， 已 影 响 到 政 府 的 公 信 力 ， 已 使 民 怨 沸 腾 ， 所 以 促 使 本 届 政 府 下 大 决 心进 行 房 价 调 控 ， 房 价 是 硬 指 标 ， 已 成 为 政 治 任 务 。2.2 自 然 环 境(1)该 项

13、 目 把 自 然 环 境 充 分 的 融 入 景 观 设 计 之 中 ， 通 过 丰 富 的 景 观 设 计类 型 ， 合 理 的 规 划 布 局 ， 把 建 筑 的 欧 式 风 格 延 伸 到 小 区 的 景 观 规 划 中 ， 创 造高 品 质 住 宅 小 区 。 主 题 以 方 案 名 字 “悦 ”为 概 念 展 开 构 思 设 计 通 过 新 型 的河南城建学院本科毕业设计（论文） 第二章 投资环境分析 8设 计 理 念 ， 新 型 的 设 计 元 素 的 交 叉 分 割 综 合 把 视 觉 、 嗅 觉 、 听 觉 、 触 觉 、 感觉 融 合 为 一 体 化 ， 体 现 主 题 “舞

14、 韵 ”“灵 、 水 、 跃 、 音 ”， 的 设 计 宗旨 。 设 计 理 念 “尊 ”王 者 之 尊 的 气 度 ， 展 开 优 雅 的 时 尚 生 活 “庭 ”闲 看 庭 前 花 开 花 落 “游 ”于 曲 径 通 幽 处 漫 步 回 家 总 体 布 局 “一主 轴 三 副 轴 四 组 团 十 五 景 点 ”的 总 体 景 观 方 案 构 思 。(2)70 平 方 公 里 平 西 湖 与 项 目 紧 相 毗 邻 ， 碧 波 浩 淼 里 岸 柳 依 依 、 飞 花 萦绕 ， 既 有 湖 的 秀 姿 又 有 海 的 气 魄 ， 极 致 豪 奢 的 自 然 尺 度 ， 专 属 上 流 名 士

15、所 享 。风 景 秀 丽 的 香 山 寺 ， 碧 树 蓝 天 的 湖 滨 公 园 、 祥 云 公 园 、 中 心 文 化 公 园 与 市 政的 公 共 绿 化 带 环 伺 项 目 周 边 ， 极 绿 的 生 态 世 界 ， 尽 显 皇 家 行 宫 的 奢 贵 气 派 。(3)西 景 置 身 新 城 区 核 心 位 置 ， 毗 邻 中 央 行 政 区 、 金 融 中 心 、 文 化 休 闲区 等 醇 熟 城 市 配 套 ， 公 交 近 在 咫 尺 ； 近 邻 郑 尧 、 漯 平 落 、 许 平 南 等 高 速 公 路 ；新 老 城 区 之 间 由 6 条 城 市 干 道 快 捷 相 连 ， 四

16、通 八 达 的 便 利 交 通 让 新 城 区 价值 赫 然 崛 起 ， 坐 享 价 值 提 升 魅 力 。(4)投 资 4000 万 倾 力 打 造 鹰 城 首 家 5000 五 星 级 私 属 会 所 ， 定 制 鹰 城精 英 人 士 品 质 生 活 ， 开 辟 一 方 兼 顾 生 活 与 社 交 功 能 的 私 密 领 地 ， 配 备 室 内 标准 泳 道 、 羽 毛 球 馆 、 咖 啡 厅 、 茶 室 、 瑜 伽 房 、 美 容 院 、 桌 球 室 、 SPA 水 疗吧 、 雪 茄 吧 营 造 出 极 具 质 感 的 生 活 品 位 和 优 雅 的 生 活 享 受 。2.3 经 济 环

17、 境2009 以 来 ， 全 球 经 济 危 机 蔓 延 ， 处 于 反 危 机 与 反 衰 退 的 阶 段 ， 中 国经 济 的 机 遇 与 挑 战 并 存 。 目 前 正 值 中 国 房 地 产 行 业 大 变 革 、 大 发 展 的 时 代 ，在 新 经 济 形 势 下 认 识 局 势 掌 控 方 向 ， 对 房 地 产 行 业 所 受 到 的 影 响 和 未 来 的 发展 态 势 予 以 翔 实 的 剖 析 ， 无 论 是 对 于 中 国 房 地 产 行 业 的 长 远 发 展 ， 还 是 对 房河南城建学院本科毕业设计（论文） 第二章 投资环境分析 9地 产 行 业 在 具 体 工

18、作 中 的 突 破 都 具 有 积 极 的 指 导 作 用 。 那 么 ， 在 新 经 济 形 势下 ， 我 国 房 地 产 行 业 会 受 到 怎 样 的 影 响 ？ 而 我 国 房 地 产 企 业 又 该 如 何 分 析 当前 发 展 形 势 、 制 定 应 对 策 略 呢 ？ 最 重 要 的 ， 又 如 何 在 危 机 中 寻 找 机 遇 ， 获 得更 大 的 发 展 呢 ？2012 年 ， 国 际 经 济 环 境 更 趋 严 峻 对 我 国 形 成 较 大 的 周 期 性 调 整 压 力 ，我 国 房 地 产 还 面 临 生 产 要 素 价 格 上 升 、 市 场 需 求 结 构 变

19、化 和 节 能 减 排 等 政 策性 导 向 所 形 成 的 结 构 性 调 整 压 力 ， 但 我 国 仍 然 处 于 工 业 化 、 城 市 化 双 加 速的 发 展 战 略 机 遇 期 ， 国 内 储 蓄 率 较 高 ， 外 汇 储 备 充 裕 ， 基 础 设 施 投 资 空 间 充分 ， 国 内 消 费 市 场 潜 力 较 大 ， 在 科 学 发 展 观 指 导 下 进 一 步 完 善 社 会 主 义 市 场经 济 体 制 将 激 发 国 内 各 方 面 发 展 积 极 性 。 因 此 ， 我 国 经 济 仍 具 有 应 对 各 种 困难 和 挑 战 的 活 力 和 潜 力 。2.4

20、社 会 环 境中 国 从 改 革 开 放 至 今 ， 三 十 余 年 的 发 展 之 路 主 要 靠 出 口 和 投 资 。 消 费 占GDP 得 比 例 大 大 小 于 发 达 国 家 。 于 是 GDP 的 飞 速 发 展 被 误 解 为 是 中 国 经 济的 高 速 起 飞 。 其 实 不 然 ， GDP 的 计 算 方 法 本 就 有 误 。 它 只 注 重 数 量 上 的 大 ，而 忽 略 了 社 会 的 主 体 -人 。随 着 社 会 的 发 展 ， 大 学 的 不 断 扩 招 和 新 生 代 农 民 工 对 城 市 的 依 赖 感 增 强 。房 地 产 市 场 的 需 求 日 益

21、 壮 大 。 那 些 很 容 易 得 到 银 行 贷 款 的 国 企 ， 都 将 那 些“虚 靡 资 金 ”融 入 到 房 地 产 市 场 ， 不 断 膨 胀 这 个 泡 沫 。中 国 楼 市 中 有 将 近 26%的 空 置 。 一 些 大 城 市 中 的 空 置 率 更 高 ， 甚 至 超 过百 分 之 五 十 。 房 地 产 脱 离 了 它 “大 庇 天 下 寒 士 俱 欢 颜 ”的 轨 道 ， 走 向 了 作河南城建学院本科毕业设计（论文） 第二章 投资环境分析 10为 投 资 的 市 场 。 而 中 国 却 有 百 分 之 八 十 五 的 居 民 购 买 不 起 商 品 房 。官 员

22、 考 核 机 制 在 很 大 程 度 上 决 定 了 中 国 的 各 种 社 会 现 象 。 城 市 的 治 理 需要 那 些 在 官 场 上 打 拼 的 人 。 只 要 有 利 于 升 迁 的 事 情 ， 他 们 都 会 积 极 去 做 。 可以 想 象 ， 如 果 干 部 考 核 机 制 中 去 除 了 对 招 商 引 资 数 额 、 GDP 总 量 、 财 政 收入 等 硬 性 指 标 ， 而 代 之 以 教 育 、 卫 生 和 居 民 生 活 质 量 满 意 度 等 软 指 标 ， 城 市的 主 要 道 路 还 能 这 样 步 步 走 向 深 渊 吗 ？ 在 一 个 政 府 主 导 的

23、 国 家 ， 政 府 的 作 为在 很 大 程 度 上 决 定 了 中 国 整 个 社 会 的 走 向 。 因 此 官 员 的 激 励 制 度 和 考 核 指 标深 深 地 影 响 了 社 会 结 构 。“信 心 ， 比 黄 金 和 石 油 都 要 重 要 ”温 总 理 的 这 句 话 永 远 适 用 于 现 在 的中 国 。 不 是 对 社 会 精 英 们 说 的 ， 是 对 普 通 百 姓 们 的 肺 腑 之 言 。 我 们 会 有 信 心 ，只 是 希 望 政 府 能 够 给 我 们 创 建 一 个 适 合 信 心 生 存 的 环 境 。2.5 周 围 环 境 与 设 施（ 1） 西 侧

24、 是 规 划 中 的 公 共 汽 车 站 和 新 城 区 规 划 中 的 第 一 医 院 。（ 2） 在 小 区 的 西 北 方 向 ， 是 规 划 中 的 一 所 小 学 。（ 3） 从 小 区 步 行 十 分 钟 即 可 达 到 白 龟 山 水 库 ， 另 外 祥 云 公 园 、 中 心 文 化公 园 与 市 政 的 公 共 绿 化 带 也 环 伺 项 目 周 边 。（ 4） 南 侧 为 平 顶 山 市 河 南 城 建 学 院 。（ 5） 在 小 区 的 东 面 是 规 划 中 的 商 业 市 场 ， 北 面 是 平 宝 大 道 ， 为 您 提 供 了便 利 的 交 通 。（ 6） 在 小 区 的 周 边 ， 平 顶 山 卫 校 、 湖 光 小 学 、 金 世 纪 中 学 、 黄 冈 中 学 、平 顶 山 市 七 中 等 院 校 ， 为 您 的 孩 子 提 供 从 小 学 到 大 学 的 全 套 教 育 ， 中 国 银 行 、农 村 信 用 社 等 金 融 机 构 。