1、衢州市市调分析报告一、 房地产大趋势房产整体趋势1. 4 月中下旬， 新“ 国 四 条” 、 新“国 十条”、住 建部新规 等新政高密度频发，力度严苛，被称为是史上最严厉的房地产调控，从中可以看出中央此次对房地产调控有很大的决心。2. 政策主要在于控制部分城市房价过快上涨，限制各种炒房、投机性购房，规范房地产市场等方面。3. 政策出台后，各地成交、预订量大幅下跌，部分一线城市房价有所松动，二、三线城市多数处于停滞状态。市场整体处于盘整阶段，大部分消费者开始观望。4. 二手房市场成交量明显下降，成交价格下降幅度不大。但价格的下跌趋势是不可避免的。5. 5 月 14 日，浙江省出台楼市调控政策，实
2、行“差异化”调控：对家庭首次购买普通自住房，公积金贷款可开“绿灯” 。强调住房供应紧张、房价较高、涨幅较大的城市，可出台临时性限购多套住房的政策。6. 日前有国家发改委产业研究所所长助理黄汉权在接受采访时明确表示：“三年之内不征收房产税” ；5 月 24 日，发改委有关负责人声明，发改委产业研究所有关研究人员“3 年之内免谈房产税” 的讲话不代表发改委的立场。分析： 中央此次调控力度大，楼市降温，有效遏制了近期房价的疯长，但能否真正起到房地产市场降价、限制投资客恶意投资的目的，还要看各地方出台的相关细则。 开发商与消费者双向观望，气氛浓厚。但实际的刚性需求如婚房、改善性住房等还是存在的，一系列
3、的调整过后，楼市很可能会再次迎来一定的放量，因此要抓住时机。 衢州是三线城市，对周边区域的吸引力较大，外来人口多，这部分人群的刚性需求较大。因此政策带来的对房地产市场的影响还是很大的。 关于是否征收房产税，发改委前后态度的不同，说明政策的制定者也在为此争论。 房产税依然是国家对房地产市场进行调控的强有力手段。 近期将不会有更多、力度更大的政策出台。一是由于中美贸易、国内通货膨胀带来的巨大压力，二是国内的制造业已经受到严重影响，如果再加上房地产市场的不稳定因素，整个制造业将会面临垮台的危险。引用郎咸平的一句话“金融海啸最后的结果一定是美国轻伤，欧洲重伤，中国严重内伤” 。关键词：新政频出调控房地
4、产/ 遏制房价 / 征收房产税 / 临时性限购多套房（红色字体代表对房地产利好，绿色字体代表对房地产利空，下同）二、 房地产大趋势土地政策 2009 年 12 月 18 日，五部委收紧土地出让款：拿地首付不低于 50%，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过 1 年； 2010 年 3 月 10 日，国土部发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%； 2010 年 3 月 22 日，国土部整治土地市场，开展土地招挂拍试点改革，推广“一限双竞”(限房价、竞地价、竞保障房公租房比例)，不完全“价高者得
5、” 。分析： 拿地首付提高，总价款缴纳时间缩短，提高开发商拿地门槛，开发成本大幅增加。 增加保障性住房占比，缓解低收入人群刚性住房需求。 土地招拍挂不完全由价高者得，意在避免高地价而导致高房价。 近日绿城在杭州拍得田园地块，楼面价 9143 元/，而 2009 年年底同样拍得的田园地块楼面价为 11118 元/，地价降幅将近 20%。这说明杭州地价已开始松动，也意味着房价有下浮 20%的空间。关键词：拿地首付提高 / 开发成本增加 / 地价松动 三、 房地产大趋势金融政策趋势1.信贷政策： 中国人民银行决定，从 2010 年 5 月 10 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个
6、百分点，今年央行三度上调存款准备金率至 17%，累计可冻结资金近万亿元。分析： 此次调整，存款准备金率达到历史第二高点历史第二高点关键词：准备金率上调 2.汇率政策： 2010 年 5 月 18 日根据中国外汇交易中心公布数据，人民币对美元汇率基准价已达 6.8407。 5 月 25 日在第二轮中美战略与经济对话中，双方商定，美国将通过中美商贸联会以一种合作的方式，迅速承认中国市场经济地位。 分析： 美国有条件的承认中国市场经济地位，人民币必然升值，所带来的 直接影响是中国出口受到抑制，外汇总额减少，人们可支配现金增加，下一步就会投资房产，导致房地产市场再度升温。关键词：人民币升值 / 投资房
7、产3.利率政策： 2010 年 4 月 25 日，中国银行第三套房原则上不放贷，并将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的 0.85 倍、1.1 倍和 1.2倍；则利率调整后，贷款 100 万、期限 20 年的还款额度比较（如下表所示）房贷利率倍率 利率还款总额（单位：万元）支付利息款（单位：万元）月还款（单位：元）需多支付利息款（单位：万元）每年需多支付金额（单位：元）0.7 倍 4.16% 147.5 47.5 6144 0.85 倍 5.05% 159.1 59.1 6627 11.6 58001.1 倍 6.53% 179.4 79.4 7473 20.3 1
8、0150 2010 年 5 月 12 日，多家银行缩减了首套房贷款利率折扣，房屋贷款利率上涨 6.4%，涨幅比 4 月扩大 2.5 个百分点。4.贷款政策： 2010 年 4 月 14 日，贷款购买第二套住房的家庭，首付款不得低于 50，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。 2010 年 4 月 17 日，国务院发布关于遏制房价过快上涨的通知 ，对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010 年 4 月 20 日，发布调整住房公积金贷款首付比例通知 ，首次购买套型建筑面积 90 平方米以上自住住房的，贷款首付比例最低为 30%；二次贷款首付
9、比例最低为 50% 2010 年 5 月 17 日，部分银行暂停房地产开发贷款，直接影响到开发商的开发成本。 如果目前出台的调控政策不能对房地产起到很好的遏制作用，那么国家还有可能会进一步加大调控手段，将第二套房贷款的首付款比例提高到 60%； 关于部分调整衢州市本地级住房公积金贷款和提取政策的通知：对购买首套自住房且套型建筑面积在 90以下和以上的家庭，公积金贷款首付比例分别不得低于 20% 和 30%；对购买第二套及以上住房的家庭，公积金贷款首付比例不得低于 50%。分析： 贷款政策对第二、三套房影响比较大，打击投机客的同时也打击了改善型住房的需求。关键词：开发成本增加 / 贷款首付比例提
10、高 / 打击投资客5.税收政策： 2009 年 12 月 9 日起，营业税征收年限由 2 年恢复到 5 年，即个人将购买不足 5 年的非普通住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税； 2010 年 4 月 23 日， “新国十条 ”指出，未来将把政策重点放在调整房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围； 2010 年 4 月 23 日，在杭州购买非首套房 90及以下二套房契税恢复至1.5%，原来征收相应的契税为 1.0%。 根据中华人民共和国契税暂行条例第三条规定：“契税税率为 3%5%”。，就目
11、前契税的征收标准来说，仍有较大的上调空间，国家有可能通过进一步上调契税对房地产市场进行调控。 5 月 26 日，国税总局发布的关于土地增值税清算有关问题的通知 ，对土地增值税清算的各种情况予以明确： 土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等，以开具的发票为准。对于房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算成本时不得扣除；对于企业取得土地使用权时支付的契税，则应予扣除。 对拆迁安置、旧房转让等情况下的土地增值税清算，确定了相关的标准。同时，在规定的期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金。6.其他政策： 2010 年 4 月 20 日，住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度
12、有关问题的通知： 未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用； 取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。分析： 存款准备金上调，减少了可贷款资金，提高了房地产开发门槛，增加了开发成本； 同时也减少了银行给购房者放贷的金额，延长购房者置业周期，增加了购房成本，对投资型、改善型的购房者影响极大； 严厉打击开发商捂盘惜售现象和炒卖期房行为，规范房地产市场有序交易，严格控制开发商通过销控手段提高房价，增加开发商销控难
13、度。 土地增值税从严清算显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热情。关键词：营业税征收年限提高 / 契税增加 / 土地增值税清算 四、 房地产大趋势衢州房地产趋势1. 衢州市土地供应 2010 年衢州城市住房土地供应计划：新增土地 63.2 万平米，上年存量房 16.8 万平米，总供应量 80 万平米，其中中小套型商品房的土地供应量为 55.83 万平米，占到供地总量的 70%左右。 2004-2009 年衢州市市区商品房土地供应量 2004-2009年 衢 州 市 市 区 商 品 房 土 地 供 应 量 （ 亩 ）95015506109151196 1110144702
14、00400600800100012001400160018002004 2005 2006 2007 2008 2009 2010比上年增长 30.4%分析： 土地供应量大的年份，房价就不会出现飙升的情况。 2010 年土地计划供应量大，已达到历史第二高，以现在的容积率来计算，计划建筑面积一定大于 2005 年的建筑面积，因此，从土地供应环节已经注定了 2010 年衢州房地产市场价格不会飙升。关键词：土地供应量增加 / 房价不会飙升 2. 衢州经济发展情况分析比上年增长 6.4%比上年增长 7.9%比上年增长 8.1%中 国 2001-2009年 通 货 膨 胀 率0.7-0.81.23.91
15、.8 1.54.85.9-0.7-2-1012345672001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年通 货 膨 胀 率分析： 衢州市城市居民人均 GDP 在 2008 年超过 3000 美元，根据经验，经济进入高速增长期，这同时也符合近年房地产价格高速增长的行情； 高通胀影响了实际收入的增加。 2009 年衢州市城市人均可支配收入 19539 元，一家三口除去必要的生活开销，每户家庭还可承受一套总价在 40-60 万、户型面积 80-110左右商品房的月供。关键词：衢州市 GDP 增加 / 人均 GDP 增加 / 经济进入高速增长期
16、 3. 衢州市供求分析 2007-2009 年新建商品房销售套数（左图）： 2007-2009 年衢州商品住宅、商业用房均价（右图）：2007-2009年 新 建 商 品 房 销 售 套 数 （ 套 ）86395804102950200040006000800010000120002007 2008 20092007-2009衢 州 商 品 住 宅 、 商 业 用 房 均 价 （ 元 /平 方 ）2817.72 3048.583774.355368.79 5439.66 4751.2901000200030004000500060001 2 3商 品 住 宅 商 业 用 房 2009 年商品住
17、宅销售面积占比（左图）：2009年 衢 州 市 商 品 房 住 宅 销 售 面 积 占 比 （ %）34.4422.3724.518.69120以 下120-140140以 上别 墅 、 排 屋分析： 衢州主城区 120以下的小户型住宅并没有比其他城市更受欢迎； 衢州市 2009 年商品住宅销售量价齐升； 2009 年相对 2008 年的销售量翻了一倍，比历史高点 07 年的销售量也上浮了20%； 据估算衢州市年最好销售总量接近 60 个亿。关键词：量价齐升 / 销售量翻番 / 最好销售量 60 亿 / 小户型不受欢迎分析： 06 年至 09 年，衢州城市居民人均住房使用面积几乎没有增加，显示出城市居民改善型住房消费不多，不是楼市消费的主力。关键词：改善型住房消费不多
