1、1*（投资）集团有限公司“*”小区建设项目可行性研究报告1第一章 总论1.1 项目名称及建设单位1.1.1 项目名称：“*”小区建设项目1.1.2 项目建设单位：*（投资）集团有限公司1.1.3 项目建设地点：*西路。西侧临城市交通干道*南路，东侧为正在建设中的“*”居住小区。1.1.4 项目总投资：26350 万元1.1.5 企业性质：有限公司1.1.6 法人代表：*（董事长兼总经理）1.1.7 建设规模1、 “*”小区主要以居住为主，配套部分以公共服务及小区商业服务设施，沿*西路以南、*南路以西呈梯形布局，与江南小区比邻，充分发挥其对内对外的服务功能。居住区为居住组团规模，规划总户数*户，
2、规划总人口*人，总建筑面积*7m2，其中住宅建筑面积为 2*.7m2；公共建筑面积为*m 2。2、主要经济技术指标详见“综合技术经济指标系列一览表” 。（1）总用地面积：*99m 2。 （2）总建筑面积：*7m 2。 （3）容积率：1.24。 （4）绿化率：*%。 （5）建筑净密度：31.36% 。 （6）日照间距系数：1.6。 （7）投资强度：1430.6 元/m 2。2综合技术经济指标系列一览表序号 项目 单位 数量 比率1 基地面积 m2 184188.99总建筑面积 m2 227830.7其中：住宅面积 224028.7公建面积 m2 3802幼儿园建筑面积 m2 1510商铺面积建筑
3、面积 m2 1369.382其中小区配套公建面积 m2 922.623 建筑密度 % 214 容积率 1.245 住宅面积净密度 1.436 住宅建筑净密度 % 31.367 绿地面积 m2 77912.1 42.30%8 公共绿地面积 m2 11070.21 6.00%9 人均公共绿地面积 m2/人 1.5310 机动车停车位 位 67711 机动车车位/户数 % 3012 非机动车停车位 位 338413 非机动车停车位/户数 % 1.514 自行车棚面积 m2 335015 规划总户数 户 225616 户均人口 人 3.217 规划总人口 人 721918 人防面积（地下车库兼作人防）
4、 m2 4560 2.00%1.1.8 项目开发总成本：*万元；其中：直接费用为*万元；间接费用为 4901.3 万元；预备费用为*万元。31.1.9 资金来源项目总开发需资金*万元。项目启动后，通过期房预售实现滚动式开发。资金筹措计划：自筹 42%：*万元；预售 30%：*万元；银行贷款*%： 7600 万元。1.2 项目建设背景*位于*中心地带，经济，地理位置十分重要。*有五大公认优势：*景观最为著名。这一切使*成为名符其实的休闲之都。“十一五”是全面建设小康社会构建*地区*经济发展核心增长极的关键时期。也是全面实施*经济一体化战略的第一个五年规划期，为了加快*经济一体化战略的实施，200
5、4 年底，*党委、人民政府为充分发挥*地区在*及天山北坡经济带的龙头作用，增强*地区的整体实力，实现优势互补、资源共享、强强联合、战略决策。在*党委的正确领导下， “三步走”的推进战略，*进程取得了积极进展。 “*”建设实现突破，园区规划、基础设施、招商引资等工作取得了高起点、高标准的成果，有效地发挥了引领和示范带动作用。 “十五”时期，*两地经济社会事业持续快速发展，各项目标全面实现。2005 年， ；社会消费年均增长 12.5%；进出口贸易总额 40.8 亿美元，年均增长 44%；年均增长 8.8%，为 “十一五”*地区经济社会发展奠定了坚实的基础。4*地区“十一五”规划指出：经过五年的努
6、力，实现*地区经济和社会事业全面发展，综合实力显著增强，城乡统筹协调发展，生态环境不断改善，城乡居民生活质量明显提高，社会更加和谐进步。到 2010 年，*地区生产总值达到 1800 亿元，年均增长 15%以上；人均生产总值达到 43000 元，比 2005 年翻一番；财政一般预算收入年均增长 13%；五年累计全社会固定资产投资 2000 亿元，年均增长 16%以上；城镇居民人均可支配收入达到 15000 元以上，年均增加 1000 元；农牧民人均纯收入达到 7000 元以上，年均增加400 元；单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低 20%；把*地区建成*最大的制造业中心和*重要的国际商
7、贸中心；到 2015 年在*率先实现全面建设小康社会；到 2020 年在*率先实现基本现代化。 *地区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要明确指出，实现*经济一体化，促进*地区快速腾飞，关键是推进新型工业化发展，核心是突出抓好工业园区建设，必须按照“工业园区化、园区产业化、产业集群化”的要求，坚持统筹规划、分步实施、滚动开发和经济发展与环境保护并重的原则；全力推进工业园区建设。*党委、政府审时度势，制定出“经济社会发展始终走在*和全国 30 个少数民族自制州前列”的现实目标，公里扩大到40 万平方公里，城市人口由现在的近 26 万人增加到 40 万人；到2020 年城市建成区规模要达到 60
8、万平方公里，城市总人口要增加5到 50 万人以上。建成适宜人类居住、适宜事业发展的“田在城中、城中有田”的生态型、田园式、现代化区域性中等城市的发展目标。*承担着实施*城市群战略的龙头和核心重任；2006 年，实现地区生产总值 64.5 亿元，增长 13.5%；完成固定资产投资 23.5亿元，增长 32.2%；财政收入 3.2 亿元，增长 14.4%；社会消费品零售总额 20.9 亿元，增长 18.6%；价格总水平保持平稳，经济结构进一步优化，三次产业的比重调整为 19.2：50.4：30.4。大力培育园区经济，工业化进程加快，实现工业总产值 60.3 亿元，较上年同期增加 6.77 亿元，工
9、业占地区生产总值的比重已达 39.9%，初步形成结构较合理的涉及食品加工、化工、建材、生物工程、环保、机电等工业门类齐全的产业园区体系。非公有制经济快速发展，已占到全市经济总量的 42%，成为经济发展最具活力的新的增长点。围绕加快社会主义新农村建设，用抓工业的思路抓农业，使农业产业化、规模化、市场化程度明显提高，制种、养殖、番茄、葡萄、无公害蔬菜、优质瓜果等特色农产品基地初具规模，涌现出一批专业生产乡镇。城乡基础设施建设取得重大进展，生态环境明显改善，市区供水普及率达 100%，污水集中处理率达 77.5%，城市绿化覆盖率达38.21%，集中供热面积覆盖率达到 90%以上。对外开放进一步扩大，
10、外贸进出口总额达 2.8 亿美元，增长 55%；实现招商引资项目 163个,到位资金突破 20 亿元大关；人民生活水平和质量不断提高，城6镇居民人均可支配收入 8180 元；农牧民人均纯收入 5605 元，年均增长 8.1%；城镇登记失业率控制在 2%以内；累计农村劳动力向非农产业转移 1.5 万人次。科教文卫等社会事业全面发展，精神文明建设和民主法制建设加强，先后荣获全国科技进步先进市、全国首批科技进步示范市和*文明城市、卫生城市、园林城市等称号。养老、失业、医疗三大社会保险覆盖面不断扩大。做为州府所在地的*始终把城市建设作为新一轮经济增长的“引擎”和优化发展环境的重要举措来抓，抢时间、争速
11、度、保质量，全力打好“五场会战” ，即基础设施会战、绿化美化会战、环境整治会战、旧城改造会战、社区整合会战，滨湖河新城、青岛花苑、东方城市花园、上海花园等一批精品住宅小区的相继建成，使城市功能进一步完善，投资发展环境进一步优化，*正展现出一派勃勃生机。搭乘*经济快车，构建现代美居高地。*党委紧紧依托党中央、国务院*大开发和稳步推进*经济一体化的战略部署，于 2007 年 1 月 8 日通过的关于构建社会主义和谐*的实施意见中明确指出“按照房地产业做旺的要求，充分发挥区位优势，加快商品房开发，提高档次和品味” ，给*及州府所在地*提供了前所未有的发展机遇。紧紧抓住这一千载难逢的战略机遇，借助*大
12、开发和*经济一体化带来的资金流、信息流、人流、物流等强大的经济发展原动力，力求加快自身发展，是一个睿智的7企业家和投资人的明智选择。1.3 可行性研究的依据1、 *地区国民经济和社会发展“十一五” 规划纲要 ；2、 *国民经济和社会发展“十一五” 规划纲要 ；3、 城市规划法 ；4、 城市规划编制办法、实施细则 ；5、*城市发展战略规划；6、 城市居住区设计规范 （GB5018093） ；7、 住宅建筑设计规范 （GBJ9686） ；8、 民用建筑设计通则 （JGJ3787） ；9、 城市规划管理技术规定 （*JJ0I3 2004 ） ；10、 建筑设计防火规范 （GBJ1687） ；11、*
13、地区建筑工程定额（估价）及同类项目市场参考价；12、*地区建筑工程定额（估价）及同类项目市场参考价；13、 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ；14、相关的国家法律、法规等。1.4 简要研究结论日益开放的*呼唤着崭新的住宅形象。 “*”小区项目的建设贯彻“尊重自然”与“可持续发展“的思想，以全新的富有想象力的手法重塑人们对于高尚住宅的理解，讲求人与环境的融合，8是*集团继成功开发“上海花园” 、东方城市花园小区项目后又一建筑力作，其规模、功能、公共设施配套等对提升城市居民生活条件、稳定社会，发展经济都十分有利，成为城市住宅的一个亮点。经济效益、环境效益、社会效益十分显著，是个好项目。经过
14、对各种量化指标的研究、测算和项目财务运行状况进行静态和动态分析，经济效益显著，具备较强的抗风险能力，偿贷能力强。项目可行。第二章 项目建设单位概况*投资（集团）有限公司的前身是*环宇物业发展有限公司，成立于 1998 年 3 月 18 日，现有员工 700 余人，其中本科以上学历占 35%，大专以上学历占 83%，其中有高级职称的 10 人，中级职称 15 人，助理职称 20 人。各类专业技术人员 560 人， 2003年 9 月 20 日经*工商局批准成立*投资（集团）有限公司，目前，集团拥有 2 个分公司，即*房地产开发总公司和销售公司，6 个控股子公司，等一批引领*住宅发展方向的高质量住
15、宅小区。公司正以昂扬的锐气开拓前进，继续领跑业内的开发导向，向更高的目标冲刺。9第三章 建设项目必要性及目的意义3.1 建设项目的必要性随着国民经济发展和人民生活水平的不断提高，住宅建设已成为推动国内消费需求、推动国民经济发展的新的强劲增长点。正是由于住宅产业具有相当高的产业关联度，可带动其他众多行业发展，而住宅产业现代化是推动住宅建设技术更新，提高住宅建设质量和效益的根本出路。因此，这一产业对促进国民经济发展将产生积极作用。但是，近年来我国住宅建设与现代化工业发展进程不对称，主要表现在建筑材料，部品与设备不配套，现场施工作业量大，劳动生产率低等方面，商品住宅空置率日益增高的原因是住宅小区不同程度地存在着功能布局不合理、结构可改造性差、设备配套落后、施工质量通病较多、小区环境及管理不尽人意等问题，从而造成住宅商品产销不对路。因此，必须树立一批示范精品小区，以满足人民群众日益增长的物质生活水平的提高对住宅建设的需求，进而对投资者和建设者提出更高的要求并逐步寻找出实现住宅产业现代化的途径。“*”项目的立项、建设，为*打造并提升这一地区城市景观，树立*整体形象，把*建设成为“田在城中、城中有
