1、罗村房地产可行性发展报告1.项目概况1.1 项目地理位置介绍本次拍卖地皮是南海区罗村街道孝德湖 1 号地块，本地块位于罗村镇中心地区，在罗村孝德湖旁，依山伴水、环境优美，空气清新是一处不可多得的上风上水的福地。附近不仅有孝德湖公园（类似于桂城千灯湖地块）和状元公园，还有罗村实验小学和实验幼儿园等学校和海宜市场等配套设施，是旺中带静的好地方。此地块交通也十分方便，邻近桂丹路，5 分钟可到达狮山，30 分钟可到达广州。而且地块正南新建的路段机场路西沿线不仅可以到禅城一带，而且可以往西直通佛山西站，到时罗村将是一个拥有轻轨，高铁，机场，地铁于一身的中心城市。1.2 项目现状项目场地平整达到用地红线内
2、土地：移交的土地基本平整，未平整部分由受让人自行平整，并承担由此产生的相关费用。周围基础设施达到三通，即通道路、通基建用电、通基建用水至宗地红线外围，出让宗地的用水、用电及雨水排放、排污等须由受让人向各管线的经营管理部门申请办理与宗地外主管线引接手续，并承担由此产生的相关费用。1.3 项目周边设施教育：罗村高级中学 罗村实验小学；罗村实验幼儿园；罗村图书馆等。生活配套：华润万家、KFC、伊丽莎白、耐克、圣地广场，华南灯饰市场。公建配套：孝德湖公园，状元公园，罗村医院，佛山九州医院。1.4 项目技术指标介绍主体建筑物性质：城镇住宅、服务设施用地；附属建筑物性质：批发零售用地；建筑总面积：9135
3、2.55 且182705.1 平方米；建筑容积率：不高于 3.0 不低于 1.5；建筑限高：54 米；建筑密度：不高于 35%不低于 15%；绿地率：不低于 30%；2 项目投资环境和市场研究2.1 全国环境分析2012 年，中国国内生产总值（GDP）增长的预期目标为 7.5%。随着中国共产党第十八次全国代表大会的召开，习近平主席等新领导的上台，必定在 2013 年着手推动 GDP 的增长。中国社科院预期，中国经济将实现平稳增长，GDP 增长率为 8.2%左右。但是国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的 40%，而土地出让金净收
4、入占政府预算外收入的 60%以上，这说明中国在大多数地方还是土地财政为主。而且房地产是很多行业的风向标，决定水泥，钢铁，水电，陶瓷等一系列的支柱行业的走势，虽然国务院最近颁发了“新国五条”提出对房地产的调控，但是只是旧酒新瓶，并未提出进一步的措施。新一届政府要在 2013 年推动 GDP 的增长，必须对房地产有一定程度的宽松，由此可预计中国的房地产市场受内外围因素影响，将在 2013 年大幅上扬。2.2 罗村环境分析罗村辖区总面积 44.64 平方公里，拥有 14 个社区，户籍人口 6.69 万人，流动人口 7 万多人，是广东省“照明灯饰专业镇” ，有“孝德罗村” “光明新城”的美誉。曾荣获“
5、全国双拥模范镇” 、 “全国社区建设示范街道” 、 “国家卫生镇” 、 “广东省教育强镇”等系列荣誉称号。2012 年 1- 9 月，罗村工业总产值 122.59 亿元，同比增长 8.93%；税收总额 9.06 亿元，同比增长 7.03%；固定资产投资总额 50.1 亿元，同比增长 53.6%；招商引资总额达 60.94 亿元，同比增长 59.62%。此增幅均排在南海前列。附：2011 年南海镇区人口，GDP 比较2.3 罗村房地产市场分析罗村镇位于佛山市南海区中部，地处“广佛”走廊，距广州仅 20 公里。自桂丹路开通以来，从罗村到禅城市区仅需 10 分钟车程。目前，禅桂两地新房的均价一般在
6、9500 元/平米或以上。佛山房价企稳，部分银行取消首套房贷利率优惠，禅桂两地的刚需一族开始把眼光投向了以六字头起步的罗村板块。目前罗村板块在售的楼盘有钜隆风度广场、尚观御园、翠湖绿洲，长信银湾。罗村板块房价以六字头起步?这只是部分特价房的报价。尚观御园到了 2011 年 3 月，均价已经达到8000 元/平。同期开盘的翠湖绿洲也有着相似的涨价轨迹。罗村板块部分项目情况在产品方面，罗村板块的项目从几年前主打刚需刚需小户型，转变为试水 100 平以上的改善型单位。不过据合富辉煌 5 月 14 日公布的数据，翠湖绿洲 755套 56-71 平的公寓最近售出 525 套，324 套 99-129 平
7、的洋房单位售出 52 套，78 套 140 平以上的洋房单位均未售出。由此可见，尽管罗村板块的户型日臻丰富，但客源仍以本地及禅桂刚需为主。根据南海区房协的统计数据显示，2011 年罗村全年的商品房成交量只有 6 .26 亿元，第四季度单月的成交量还不到 1000 万元。全年的总成交量仅次于九江镇，位居全区的倒数第二。这一点主要和区域的供应量减少有关，数据显示，2011 年罗村的新增住宅面积只有 6 .77 万平方米、624 套，实际销售面积比新增略高。在区内的时代倾城售罄之后，可售的一手房主要以翠湖绿洲为主。2.4 罗村房地产市场的需求类型分析2.4.1.消费型需求A.传统思想影响下的自住型需
8、求B.经济增长拉动的改善型需求 C.旧城改造引致的被动型需求D.城镇人口不断增加带来的外来型需求2.4.2 预防型需求预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。 比如一些父母提前为子女购买房产、单身青年提前购房等。2.4.3 投资型需求投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。 由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对象。2.4.4 投机型需求投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假需求目的在于短期牟利。2.4.5 罗村房地产需求的主要特征A. 多数居民仍以购房而非租房为居住首选。 B. 城市化进
9、程加快，外来人口需求较大。C. 对保障性住房的需求增多。 D.对中低价位小户型的中低档住房需求旺盛 E. 对高价位大户型的高档住房需求不减2.5 竞争对手分析2.5.1 产品供给情况分析从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商（包括开发商和二手房经营者）在每一价格水平上愿意而且能够出售和出租的房地产商品量。房地产供给类型 (1)新建商品房（俗称增量房或新房） (2) 过去生产的存货（俗称存量房或二手房）2.5.2 房地产供给的特征商品房既有着商品的一般属性，又有着自身独特的属性。商品房的独特属性有以下几点：（1） 土地供给的稀缺性和垄断性（中国城市土地属于国家所有，具有垄断性） （2） 房
10、地产供给的滞后性和风险性 新建商品房的开发周期比较长。 较长的建设周期又导致了房地产供给与需求的脱节，具有一定的盲目性和风险性。 （3） 房地产供给的区域性和程序性 房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这使得房地产流动性较差，其供给具有较强的区域性。 房地产作为大额不动产，其生产、销售、转让都需要一些法定的管理和登记程序2.5.3 影响产品价格因素交通便捷因素,地块靠近禅桂、狮山,到广州只需三十分钟,到佛山西站仅需十分钟,并有多辆公交车经过,交通便利.商业繁华因素,随着罗村城镇化进程的加快,地块周围将迅速发展为集经济,文化予一身的豪华地段,发展前景不可限量.2.6 竞争楼盘分析2.6.
11、1 尚观御园佛山尚观御园，雄踞罗村街道北湖一路，坐落规划建设的“六纵六横一环”骨干路网枢纽，北面接狮山组团，大沥组团，南面接通禅桂中心组团，东同广州，西连丹灶。交通非常便利。项目占地 7 万多平方米，总建筑面积 25 万平方米的生态居住社区。以臻美欧式建筑为主体，大方而不是厚重的设计风格，诉说一个美丽的人居宝地。佛山尚观御园除了完善的交通配套外，同时坐享罗村“一轴四点”建设核心，城市状元公园、罗村休闲公园以及东华水库休闲公园四周环绕。在教育方面，罗村实验小学、实验幼儿园（规划建设中）紧邻项目，完善的教育配套让您的孩子赢在起跑线上。在加上海宜广场、海宜市场等一应配套设，尚观御园将集工作、购物、娱
12、乐、休闲、教育于一体，打造罗村从未有过的生态人居。2.6.2 长信银湾长信银湾”是长信集团于 11 年启动的一个重大项目，同时也是南海罗村光明新城之“十大城市项目”之一。长信银湾商住项目位于新光源产业基地核心园区西北约 2 公里，罗村大道旁，既原“东方、南方玻璃厂” 。占地约 195 亩，总建筑面积约 55 万平方米，总投资 25 亿。项目可为光明新城及周边区域不断汇聚的人才和白领提供中高档住宅选择。项目 1 公里范围内基本是以专业生产基地+厂房形态，周边聚集了广东省新光源产业基地、楼盘位置 南海区罗村街道罗湖北区北湖一路东侧建筑面积 242135 平方米容积率 2.50主力户型 98，109
13、，117，132 平米 31 座新品 98-112 平米建筑类别 板塔结合 小高层 物业类型 普通住宅价格详情 均价 6500 元/平米 二期洋房单位 8000 元/平米新合铝材厂、华兴玻璃厂。临近佛山一环、广三高速、佛开高速、禅西大道、桂丹路等多条城市主干道，交通条件得天独厚；是罗村进出禅城、广州的城头堡，交通极为便利。项目通过内部造街，分割成 A、B 个相对独立的组团进行分期开发，商业街位于各组团外围，住宅则采取行列式布局，加大楼距，部分塔楼巧妙拼合，使各组团更具围合感，使小区园林更具私密性；同时各组团采取中心独立大花园规划，并将花园延伸至架空层泛会所。沿罗村大道为 1 幢公寓，其余为住宅
14、，首层为商业街、架空园林，其余为住宅。2.6.3 钜隆风度广场钜隆风度广场，位于罗村中心城区(罗湖花园东侧)，首个英伦风格的大型商住小区，钜隆房产 2011 年重点打造项目。共分两期开发，第一期由 19 栋小高层洋房组成，内设一个 2 万平方米的大型私家园林，产品线丰富，户型涵盖 30-286 平方米的一至四房，方正实用，超高83%实用率。风度广场，可以说是风度国际名苑的姊妹篇，自身拥有 1.5 万平方米的商业配套，项目西边为罗村花园和罗湖花园，而且地块南面靠山，有一定的景观资源。1 公里生活圈内政府单位、学校、购物商场、公园、银行、酒店、医院、美食街等一应俱全，可以享受罗湖区的各种成熟配套。
15、项目临桂丹路，10 分钟通达禅城，25 分钟即达广州，交通出行十分便利。楼盘位置 南海区罗村大道中 2 号建筑面积 550000 平方米容积率 3.2主力户型 二居室 73-76 平米 三居室 83-107 平米 四居室 129-154 平米建筑类别 板楼 高层 物业类型 普通住宅 公寓价格详情 均价 7000 元/平米楼盘位置 南海区罗村中心城区（罗湖花园东侧）建筑面积 300000 平方米容积率 3.000主力户型 二居室 74 平米 三居室 92-93 平米 四居室 126-128 平米2.6.4 翠湖绿洲翠湖绿洲位于佛山罗村核心区域，紧临城际主干道桂丹路，10 分钟畅达禅桂中心，30
16、分钟直达广州，路网畅通便捷。占地约 25 万平方米，总建筑面积约 80 万平方米，首期共 12 座，八种住宅面积(50 至 400 平方米), 户型丰富多样，以小高层住宅(9 至 14 层)、高档情景洋房(5至 6 层)和单身公寓組成；外围以小户型、3 房 2 厅(90 至 120 平方米)品字形住宅为主，小区中间设置两户 4 房 2 厅(140 至 180 平方米)到 7 房 3 厅(270 至 350 平方米)复式豪宅，全方位诠释写意生活。这个项目之所以名为“翠湖绿洲” ，发展商特别聘请了世界知名的贝尔高林国际有限公司负责的园林设计，其最具代表性项目是香港迪士尼乐园的园林设计。为的是希望提
17、供一个优美舒适的绿化生活环境给予我们的住户。项目中的“森林大道” 、风景优美的人工湖及整个项目中水景园林绿化将会是项目中之一大特色。拥有自然生态径和六个主题公园：观水平台、石景花园、儿童亲水花园、特色景墙花园、观灯花园、榕林花园。3.项目客户群特征分析建筑类别 小高层 物业类型 普通住宅 商铺价格详情 均价 7500 元/平米楼盘位置 南海区罗村贵隆路 1 号建筑面积 800000 平方米容积率 3.07主力户型 57-300 平米 二至五房建筑类别 多层，小高层 物业类型 洋房价格详情 均价 6600 元/平米（以下数据从其他文件参考所得，仅为住宅类商品房）3.1 大多数人喜欢购置新房调查结
18、果反映出，打算选购新房占 70；二手房占 21，尚未决定占 9，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。新 房 , 70%二 手 房 ,21%尚 未 决 定 ,9%新 房二 手 房尚 未 决 定3.2 自用为主导由于国家进行高强度房地产宏观调控，在购房用途的选择中，自住占 60，投资占32，为亲友占 4，为度假占 3，其他占 1。购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。自 住 , 60%投 资 , 32%为 亲 友 ,4%度 假 , 3%其 他
19、 , 1%自 住投 资为 亲 友度 假其 他3.3 更喜欢自己装修在交楼标准的选择上，毛坯房占 50，厨卫装修占 24，普通装修占 19，精装修占7。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。0%10%20%30%40%50%60%毛 坯 房 厨 卫 装 修 普 通 装 修 精 装 修系 列 13.4 三房是首选在单位房间的选择上，选择 1 房占 5，2 房占 20，3 房占 65，4 房占 7，5 房以上占 3。购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。1房 , 5% 2房 , 20%3房 , 65%4房 , 7%5房 , 3%1房2房3房4房5房3.5 最希望的面积区间希望购房面积的选择上，希望购置面积在 90-110 平方米比例最高；其次是 70-90 平方米，希望购置面积在 70 平方米以下的比例不高。与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在 70-90 平米占比较大的比例，也有部分希望 90-110 平米和 70 平米以下，很少一部分希望在 110-130 平米。整体选择面积的中位数 M0=85 平米；选择三房的购房者希望面积在 90-130 平米占较大比例，也有不小比例选择 70-90 的小三房。整体选择面积的中位数 M0=104 平米；
