1、http:/ 1北湖水晶城项目可行性研究报告第 一 章 总 论一、项目名称：北湖水晶城二、项目拟建地：郴州市同心路 2 号（原玻璃厂）三、项目建设单位：郴州市顺原房地产开发有限公司四、项目建设单位概况郴州市顺原房地产开发有限公司成立于 2005 年 1 月。注册资本（实收资本）人民币 4000 万元；法人代表黄康隹；注册住所：郴州市同心路；经营范围：房地产开发及商品房销售；室内外装饰工程设计及施工；建筑装饰材料水电器材销售。企业法人营业执照注册号：4310000000060033；经营期限为 50 年。房地产开发资质为为三级。是一家引进现代企业管理模式的新型房地产开发企业。公司人才队伍充实，现
2、有职工 48 人，其中：工程及其他技术人员 35 人，其它管理人员 13 人。组织结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安置部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。五、项目概况http:/ 2随着郴州市城市建设的发展，郴州市迅速崛起了许多商住小区，全市房地产业发展势头强劲。本次研究项目位于郴州市同心路北湖公园北侧，北依流星岭，南临北湖公园，东靠汽车总站，距郴州火车站 1 公里，交通方便；地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，面对北湖公园，背靠流星岭，远眺苏仙岭，湖光山色尽收眼底，娱乐、休闲十分便利；项目规划用地面积 47,784.30M2，其中：住宅用地面 积
3、 27,135.30 M2，公共建筑用地面积 5,293.00 M2，道路用地面积 8,060.00 M2，公共绿地面积 7,296.00 M2；总建筑面积 21.71 万平方米，停车位 867个，居住户数 1482 户，容积率 3.85，建筑密度 21.66%，绿地率38.61%，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。该地段房产开发前景好、升值潜力大。本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位。六、编制依据1、主要依据：（1）郴州市城市总体规划（2）建设部关于发布 的通知”建标（2000）205 号（3）国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二
4、版）http:/ 3（4）郴州市人民政府办公室关于修改龙凤嘉园等 8 个项目建筑容积率的批复 郴政办函2008143 号（5）郴州市规划局建设用地规划条件通知书郴规（地）2008108 号（6）建设项目环境影响报告表（7）郴国用（2006）393 号国有土地使用权证（8）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书（9）云南省城乡规划设计研究院总平面图（10）相关各专业的国家设计规范（11）建设单位提供的其它相关资料2、研究范围：本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，
5、侧重点在财务评价。七、重要经济技术指标序号 名 称 单位 数量 比例% 备注1 规划总用地面积 m2 47,784.30 100.001.1 其中：住宅用地 m2 27,135.30 56.79http:/ 4序号 名 称 单位 数量 比例% 备注1.2 公建用地 m2 5,293.00 11.081.3 道路用地 m2 8,060.00 16.861.4 绿地 m2 7,296.00 15.272 规划总建筑面积 m2 217,139.98 100.002.1 其中：住宅建筑面积 m2 179,502.91 82.672.2 公建配套设施 m2 4,372.48 2.012.3 地下建筑（车
6、库）面积 m2 33,264.59 15.323 居住户（套）数 户（套） 1,4824 居住人口 人 4,742 户平3.2 人5 容积率 / 3.856 建筑密度 % 21.667 绿地率 % 38.618 停车位 个 8679 项目总投资 万元 44,104.6610 销售收入 万元 69,635.9611 项目净利润 万元 13,856.60 税后12 内部收益率 % 23.0813 投资回收期 年 3.2214 财务净现值（i=12%） 万元 5,323.20http:/ 5序号 名 称 单位 数量 比例% 备注15 建设总工期 年 3八、结论与建议1、结论（1）本项目符合国家产业政
7、策，符合国家宏观经济政策。本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。（2）本项目的建设，符合郴州市总体规划，较好地贯彻了市政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定；有利于完善北湖区同心路北湖公园周边的配套设施建设，促进郴州市旅游资源的开发。（2）本项目建设用地处于郴州市北湖区，位于北湖公园同心路北侧，区位独特，自然环境优越，向西与 107 国道相连，向东与城市主干道国庆北路相接，位于北湖公园与流星岭之间，依山徬水，景色宜人，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。（3）项目总投资
8、为 44,104.66 万元，其中：工程费用28,859.12 万元，其它费用 14,168.36 万元（其中建设期贷款利息 2,052 万元），预备费 577.18 万元，项目周转用流动资金 500http:/ 6万元；建设资金总额 44,104.66 万元，其中：项目资本金19,694.19 万元，申请商业银行贷款 20,000 万元，预售收入投入 4,410.47 万元。（4）从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入69,635.96 万元，税前利润 18,475.47 万元，税后利润 13,856.60万元；项目的财务净现值（i=12%）5,323.20 万元；全部投资财务内部收益率
9、（税后）23.08%；投资回收期 3.22 年；项目投资税前利润率 41.89%，税后利润率 31.41%。从以上指标看出，项目有较好的经济效益。且项目当经营收入下降 5%，项目投资增加 5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。（5）该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，提升郴州市的城市形象，带动郴州市经济发展也有一定的现实意义。从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。因此该项目可行。2、建议（1）该项目的社会和
10、经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。http:/ 7（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。第 二 章 项 目 建 设 的 必 要 性一、项目的建设，符合郴州市城市发展总体规划，是郴州市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需
11、要。该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。二、项目的建设，有利于完善北湖区尤其是郴州市同心路北湖公园周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化http:/ 8和社会化的政策，有利于促进郴州市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进郴州经济的发展。同
12、时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。四、项目的建设，有利于建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。第 三 章 市 场 分 析一、全国房地产市场现状及发展趋势自 2003 年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近四年，到 2007 年达到了顶峰，虽然这种势头在 2008 年出现减缓，全国楼市走向低迷，但 GDP 仍保持了 9.8%的增长。在政府保增长的决心下，预计 2009 年 GDP 仍有望保持 8%以上的较快增长，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：第一，中
13、国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。自 1978 年推行市场化改革http:/ 9以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996 年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达 30 年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的
14、产生和发展。除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。 以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。因此，我们对房地产前景保持乐观。二、近几年来郴州市房地产状况及发展趋势近几年来，房地产作为郴州新的经济增长点和城市居民新http:/ 10的消费热点，对于扩大内需（包括投资与消费需求）拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了积
15、极的贡献。近几年来，随着福利房全面停止上市和中心城区建设步伐的加快，郴州房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。目前，郴州房地产价格总体来说比较合理，随着周边县市三、销售前景预测分析1、项目价格分析位于郴州市国庆北路的福云国际公寓，其二手房销售价高达 4000 元/平方米左右；位于郴州市人民西路翔云国际，其销售均价在 3200 元/平方米左右；位于香雪路与龙泉路交界的天润天城，其均价在 3100 元/平方米左右；位于燕泉路的新贵华城，其销售均价在 3300 元/ 平方米左右，位于郴州大道的爱莲湖畔，8 月份开盘其销售均价预计在 3500 元/平方米左右。与上述项目比较，本项目在产品设计、景观资源、区域位置等方面拥有相对优势。根据项目的定位，以及郴州市总体房价水平，预计本项目2010 年至 2012 年住宅销售平均价为 3,600 元/平方米，地下车库平均销售价为 65,000 元/个，超市 20,000 元/平方米。根据郴州市目前商品房的销售价格及未来趋势，结合本项目的特点，
