1、 山东建筑大学课 程 设 计 成 果 报 告题 目： 绿城盛福庄项目财务评价报告课 程： 建设项目可行性研究院 （部）： 管理工程学院专 业： 土地资源管理班 级： 土管 112学生姓名： 李小雷学 号： 2011021617指导教师： 郑生钦完成日期： 2014 年 7 月 5 日答辩质询成绩 设计成果成绩 总成绩绿城盛福庄项目财务评价报告编 制 人： 李小雷 编制人学号： 2011021617 编制人班级： 土管 112 完 成 日 期 ： 2014 年 7 月 5 日 II目录一.项目概况 .1(一）项目介绍 .1（二）项目建立基于的背景 .1二.规划方案及主要技术经济指标 .1（一）项
2、目开发建设及经营的组织与实施计划 .2（1）有关工程计划的说明 .2（2）项目实施进度计划 .2三.项目各种财务数据的估算 .3(一) 投资与成本费用估算 .31.土地出让地价款 .32.前期工程费 .33.建安工程费 .44.基础设施费 .45.开发期税费 .56.不可预见费 .5（二）开发费用估算 .51.管理费用 .52.销售费用 .53.财务费用 .6（三）投资与总成本费用估算汇总表 .6(四）项目销售收入估算 .71.销售价格估算 .72.销售收入的估算 .73.销售计划与收款计划的确定 .7（五）税金估算 .81.销售税金与附加估算 .8（六）投资计划与资金筹措 .9（七）借款还本
3、付息估算 .9四.项目财务评价 .10（一）现金流量表与动态盈利分析 .101.全部投资现金流量表 .102.资本金现金流量表 .103.动态盈利分析 .11（二）利润及利润分配 .111.利润表 .11（三）资金来源与运用表 .121.资金来源与运用表 .122.资金平衡能力分析 .12III五.结论 .13六.心得体会 .13绿城盛福庄项目财务评价报告第 1 页一.项目概况(一）项目介绍 该项目位于济南市历下区的盛福片区奥体中路西侧，黄台南路以南。用地性质为居住，方案设计充分尊重原有地形地貌和自然环境，尽可能的拓展住区内部的景观环境空间，把住宅融于自然环境之中，使之和谐共生，体现环境对于居
4、住生活的意义。根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1.用地面积：25.6 公顷（256000 平方米）2.建筑密度：20%3.地上容积率：1.94.地下容积率：0.755.停车率：100%6.绿地率：40%7.配建：12 班幼托、36 班初中、室内副食品市场等。楼盘位置：高新区奥体中路与花园路交汇北邻 主力户型：90-140 平米 物业类型：住宅 建筑类别：板楼 高层 开盘时间：2011 年 09 月 30 日 入住时间：2014 年 产权年限：70 装修情况：简装 交通状况：路况优良，交通便利，BRT6 号线站点紧邻社区，二环东路 二环北路 小清河路 北园大街 绕
5、城高速（二）项目建立基于的背景该项目位于济南市历下区奥体中心附近，优越的地理位置和良好的用地建设条件，日益完善的城市基础设施、日益浓厚的生活和商业气氛，为项目的顺利开发奠定了良好的基础。基于济南市建设规划方向，城市建设将向东发展，因此该地块具有较好的保值升值空间。二.规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，由山东海信绿苑房地产开发有限公司拟在该地块上兴建普通小高层、高层住宅，项目将以中小户型住宅为主。小绿城盛福庄项目财务评价报告第 2 页区设计地下停车库为两层，地上建筑为板楼样式。本项目主要经济技术指标参见表 2-1。表 2-1 项目主要技术经济指标项 目 单位
6、数量 项目 单位 数量占地总面积 平方米 256000 居住人数 人 14600总建筑面积 平方米 486400(地上)192000（地下）平均每户建筑面积 平方米 120居住面积 平方米 437760 平均每户居住人数 人 4公建面积 平方米 58368（地上）14592（地下）人均居住用地 平方米 45绿化用地 平方米 102400 道路面积 平方米 100000居住户数 户 3650 车库面积 平方米 60000（一）项目开发建设及经营的组织与实施计划（1）有关工程计划的说明项目总工期为 36 个月（从 2011 年 3 月至 2014 年 3 月） 。当完成地下室第一层工程时，开展预售
7、工作。（2）项目实施进度计划项目实施进度计划见表 3-1。表 3-1 项目实施进度计划表序号项目名称 持续时间（月）进度安排(按双月计）绿城盛福庄项目财务评价报告第 3 页2001 2002 2003 20041 征地拆迁 6 4 6 8 10122 4 6 8 10122 4 6 8 10122 42 前期工程3 基础工程 64 主体结构工程75 设备安装工程66 室内外装修工程77 红线内外工程38 公建配套工程39 竣工验收 210销售 27三.项目各种财务数据的估算(一) 投资与成本费用估算1.土地出让地价款包括两部分：（1）土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该
8、地块的土地使用权出让金为300 万/亩，则土地出让金共计 115140 万元。（2）拆迁补偿安置费由于该地开发之前地上没有地面附着物及耕地，因此此项不计。绿城盛福庄项目财务评价报告第 4 页2.前期工程费本项目前期工程费估算见表 4-1：表 4-1 前期工程费估算表 单位：万元序 号 项 目数量（万平方米）费用标准（元/平方米） 费用金额（万元） 备注1 前期工程费用 67.84 136 9226.24 1.1 规划设计 67.84 120 8140.8 1.2 项目可行性研究 67.84 10 678.4 1.3 地质勘探测绘 67.84 2 135.68 1.4施工现场“三通一平”67.8
9、4 4 271.36 共计 9226.24 万元3.建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表 4-2。表 4-2 建安工程费估算表 土建 装饰 设备序号项目 建筑面积 单价（元）金额（万元）单价（元）金额（万元）单价（元）金额（万元）金额合计（万元）1 住宅楼437760平方米1000 43776 100 4377.6 150 6566.4 547202 配建 72960平方米1000 7296 200 1459.2 300 2188.8 10944合计 51072 5836.8 8755.2 65664绿城盛福庄项目财务评价报告第 5 页
10、4.基础设施费其估算过程参见表 4-3：表 4-3 基础设施费估算表 单位：万元序 号 项 目数量（万/平方米）费用标准（元/平方米） 费用金额（万元） 备注5.5 基础设施建设费 67.84 246 16688.64 5.5.1 附属工程费 67.84 166 11261.44 5.5.2 室外工程费 67.84 80 5427.2 总计 16688.64 万元5.开发期税费其估算过程参见表 4-4：表 4-4 开发期税费估算表 单位：万元序号 项 目 金 额 估算说明(估算依据)1 分散建设市政公用设施建设费 3283.2 建安工程费5%2 建筑工程质量安全监督费 262.656 建安工程
11、费43 其他 984.96 建安工程费1.5%合 计 4530.8166.不可预见费取建安费用的 2%。则不可预见费为：656642%=1313.28(万元)开发成本小计：212562.976 万元。绿城盛福庄项目财务评价报告第 6 页（二）开发费用估算1.管理费用取开发成本的 1.5%。则管理费用为：（212562.696*1.5%=3188.44 万元）2.销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的 1%；销售代理费，占销售收入的 1%；其他销售费用，占销售收入的 1%。合计为 15412.8 万元。销售收入详见表 6-9。3.财务费用指建设期借款利息。建设期共借款 60
12、000 万元，建设经营 3 年期间每年分别借银行长期贷款如下图所示，共计借款 60000 万元，采用“气球法”借款期内任意偿还本息，到 2014 年末全部还清。（1）贷款利率为 6.8%;（2）当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）年利率表 6-1 贷款还本付息表 单位：万元估算项目还本付息表 序号 项目 第一年 第二年 第三年1 期初借款累积 0 27000 372002 本期借款 27000 21000 120003 本期应计利息 918 2550 2937.64 本期还本付息 918 13350 52137.64.1 还本 0 10800 492004.2 付息 918 2550 2937.65 期末借款累积 27000 37200 0则财务费用为上述合计：6405.6 万元。开发费用小计：25006.84 万元。总成本费用合计:237569.536 万元。（三）投资与总成本费用估算汇总表详见表 4-5。
