1、XX 川 东 置 业 发 展 有 限 公 司 汉 正 商 业 广 场 可 行 性 研 究 报 告 第 1 页汉 正 商 业 广 场可行性研究报告二 一 二 年 十 月XX 川 东 置 业 发 展 有 限 公 司 汉 正 商 业 广 场 可 行 性 研 究 报 告 第 2 页目 录第 一 章 汉 川 市 社 会 经 济 发 展 概 况 .3第 1 节 汉 川 市 经 济 概 况 .3第 2 节 汉 川 市 城 市 规 划 .4第 3 节 对 投 资 商 的 优 惠 政 策 .4第 二 章 项 目 概 括 .4第 1 节 研 究 基 础 .4第 2 节 可 行 性 研 究 分 析 的 基 本 依
2、据 .4第 3 节 项 目 经 济 技 术 指 标 和 有 关 参 数 .4第 三 章 项 目 背 景 及 必 要 性 .4第 1 节 项 目 发 展 投 资 商 .4第 2 节 项 目 发 展 投 资 商 管 理 团 队 .4第 3 节 项 目 建 设 背 景 .4第 4 节 项 目 建 设 的 必 要 性 .4第 四 章 市 场 及 建 设 条 件 可 行 性 分 析 .4第 1 节 项 目 市 场 可 行 性 .4第 2 节 房 地 产 市 场 现 状 、价 格 走 向 及 发 展 态 势 .4第 3 节 汉 川 市 商 品 房 需 求 分 析 .4第 4 节 项 目 建 设 条 件 .
3、4第 5 节 环 境 评 价 4第 6 节 项 目 风 险 控 制 .4第 五 章 营 销 方 案 .4XX 川 东 置 业 发 展 有 限 公 司 汉 正 商 业 广 场 可 行 性 研 究 报 告 第 3 页第 六 章 项 目 投 资 预 测 .4第 1 节 项 目 总 投 资 .4第 2 节 ：资 金 筹 措 与 投 资 .4第 七 章 项 目 财 务 可 行 性 分 析 .4第 1 节 销 售 计 划 与 销 售 价 格 .4第 2 节 销 售 收 入 预 算 .4第 3 节 成 本 费 用 估 算 .4第 4 节 项 目 财 务 分 析 .4第 八 章 可 行 性 研 究 结 论 与
4、 建 议 .4第 1 节 可 行 性 研 究 结 论 .4第 2 节 项 目 实 施 建 议 .30第 九 章 相 关 证 书 、文 件 附 件 .30XX 川 东 置 业 发 展 有 限 公 司 汉 正 商 业 广 场 可 行 性 研 究 报 告 第 4 页第一章 汉川市社会经济发展概况第 1 节 汉川市 经济概况汉川市位于江汉平原腹地，紧邻九省通衢的特大城市武汉，距国际天河机场仅 45 公里，武汉“1+8” 城市经济圈之列。长江最大支流-汉江横穿全境，107、318 国道、宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而过，汉川汉江大桥连通 107 国道和宜黄高速公路，区位优势明显，水陆交通发达。全市面积 1
5、663 平方公里，人口 120 万。境内资源丰富、土地肥沃，素有“ 江汉明珠” 和江汉平原“鱼米之乡”之美誉。工业经济形成规模，民营企业发展强劲。全市全部工业总产值达108.5 亿元，工业经济实力和乡镇企业产值已进入全省“十强” 行列。全市国有及年销售收入过 500 万元以上的非国有工业企业达 140 家。 “三资” 企业 38 家。年 销售 500 万元以下的非国有工 业企业 5864 家。79家销售收入过千万元、14 家过 5000 万元、6 家过亿元的“民营小巨人” 。以国家重点工程 120 万 KW 的汉川电厂为纽带的五大支柱产业，均形成规模效应。即以汉正服装工业城、马口纺织为龙头的纺
6、织服装产业群，以福星科技、永和安为龙头的金属制品产业群，以荆川水泥、黎明钢构公司为龙头的建材包装产业群，以通达源为龙头的光纤光缆产业群和以达利食品为龙头的食品加工产业群。农业基础雄厚，产业化特色明显。汉川是国家重点商品粮、商品鱼、优质 出口棉和速生丰产林生产基地，是江汉平原农业综合开发、农业机械化推广重点县市和全国水产渔业淡水养殖试验区。水产品生产量为全省“ 十强” 和全国 “百强”。 粮食年产 3.1 亿公斤，棉花 1700万公斤，棉花、水产品产量及农林牧副渔业产值分别居全省单项排序前十位。商业网点达 4.1 万个，资产 72 亿元，年销售额超过 35 亿元，商贸经济活跃。XX 川 东 置
7、业 发 展 有 限 公 司 汉 正 商 业 广 场 可 行 性 研 究 报 告 第 5 页第 2 节 汉川市城市 规 划2005-2010 年城市规划目标：充分利用武汉的经济辐射和产业的聚集作用，发挥环境资源优势，积极吸引武汉主城外迁产业，大力发展工业和第三产业，将汉川建成人居环境优美、企业环境优良、用地布局合理、道路交通便捷、城市协调发展的现代化中等城市。向水乡园林城、武汉卫星城、都市后花园、新型中等工业城市的目标迈进，成为武汉辐射西部城市的战略支点。汉川城区定位为全市的中心，武汉的卫星城，武汉城市圈核心圈层内具有良好生态环境和水乡园林特色的新型工业城市。第 3 节 对投 资商的优 惠政策税
8、收优惠 经营十年以上，年税收总额实现 50 万元以上的生产性企业，企 业所得税依率计征后地方留成部分前两年全额返还，后三年减半返还，年度结算；其依率计征的增值税由市财政部门按地方留成部分的 50%返还给企 业，优惠期自竣工投产之日起一定 5 年。收费优惠 客商兴办企业，在办理项目审批，办证手续时，市级权限内属行政事业性收费的实行打包包干收费，服务性收费按最低标准的 30%收取投 资过 5000 万元以上的项目服务性收费实行“ 一事一议”。供水优惠 工业生产和生活用水主管道优先铺通对自备水源 5 年内免收水资源费。供电优惠 电费依据国家 电价政策，加设输电专线，电力部门只收取成本费。对客商投资企
9、业不准乱摊派、乱收费、乱罚款，不得随意停建、停电、停水、停业、停电话，不得随意查封账户和财产。对 重 点 企 业 实 行 挂牌保护。 负 责 挂 牌 保 护 企 业 的 部 门 要 负连 带 责 任 ，因 工 作 失 误 而 影 响 客 商 投 资 企 业 生 产 ，经 营 活 动XX 川 东 置 业 发 展 有 限 公 司 汉 正 商 业 广 场 可 行 性 研 究 报 告 第 6 页的 追 究 当 事 人 的 责 任 ，因 直 接 原 因 造 成 损 失 的 依 法 予 以 赔 偿 。第二章 项目概括第 1 节 研究基 础用地单位：湖北川东置业发展有限公司 发展商： 湖北川东置业发展有限公
10、司 用地性质：商住楼（高尚住宅） 项目名称：汉正商业广场 用地位置：汉川市欢乐街 用地现状：拆迁重建 第 2 节 可行性研究分析的基本依据1国土证：川国用（200 7）字第 1527 号2建设用地规划许可证：汉川市规字第 号3商品房预售许可证：汉川房预许（200 ） 号第 3 节 项目 经济技术 指标和有关参数规划区总用地面积 10,254.4 平方米；项目占地面积 8,700 平方米；建筑面积 65,020 平方米；容积率 6.3(含车库)本项目经济技术指标和有关参数：XX 川 东 置 业 发 展 有 限 公 司 汉 正 商 业 广 场 可 行 性 研 究 报 告 第 7 页总用地面积： 8
11、,700 平方米 总建筑面积： 65,020 平方米 其中：高层住宅 37,812 平方米商用楼 22,708 平方米地下停车场(仓库) 4,500 平方米销售收入（2008 年至 2010 年）： 23,837 万元 其中: 住宅楼 7,478 万元商用楼 16,350 万元开发总投资（2008 年至 2010 年）： 15,159 万元其中：(一) 、开 发成本 13,258 万元1、土地费用： 6,074 万元 2、前期工程费： 125 万元 3、房屋开发费： 6,112 万元4、公共配套设施费： 520 万元5、不可预见费: 183 万元 6、项目开发税费： 222 万元 7、其它费用
12、： 22 万元(二 )、开发费 用 1,901 万元1、销售费用： 880 万元 2、管理费用: 199 万元3、建设期利息： 822 万元XX 川 东 置 业 发 展 有 限 公 司 汉 正 商 业 广 场 可 行 性 研 究 报 告 第 8 页第三章 项目背景及必要性第 1 节 项目发展投资商项目投资及开发商湖北川东置业发展有限公司创建于 2000 年 8月，系汉川市最早的一家民营房地产开发企业，注册资本金 3,000 万元。现 有二家全资子公司，即川东（武汉）物流有限公司和汉川汉正物业管理有限公司，两家控股公司，即湖北川东能源开发有限公司和湖北志翔建设工程有限公司，一家分公司，湖北川东置
13、业发展有限公司武汉营销分公司，一家参股公司为湖北川东汉正广场商务有限公司。公司拥有“ 川东” 和“汉正服装工业城”两个商 标，具备房地产开发三级资质， 现有核心员工 75 人，各类专业技术人员 48 人，其中：高级职称3 人，中级职称 28 人。公司谨守“思想为创 新之源，诚信为立足之本”的公司生存宗旨，自成立以来，完成了汉川兴发小区 A、B、C 区和武汉钢洲花园等近 20 万商住项目建设及汉正服装工业城项目一期A、B、C 组团组团 400 亩近 48 万工业 厂房及商业街开发建设，和汉正新城（位于汉川市新河工业园）8 万商住小区项目建设以及拟建的本项目汉正商业广场。开发商具有较高的经营管理水
14、平和丰富的房地产开发经验，是湖北省政府颁发的“重合同、守信用 ”企业，曾受到了中共中央政治局委员、湖北省委书记俞正声等领导的高度赞誉，对推动汉川城区改造建设和汉川市招商引资工作做出了重大贡献。XX 川 东 置 业 发 展 有 限 公 司 汉 正 商 业 广 场 可 行 性 研 究 报 告 第 9 页第 2 节 项 目发展投资 商管理团队公司董事长李志祥先生，45 岁，毕业于华中师范大学经济管理学院工商管理系，孝感市第三届、第四届人大代表，高级工程师。湖北川东置业公司创始人。 “汉正服装工业城” 商标 的拥有者，曾任武汉市乔口区招商局副局长，十六年建筑开发经历，武汉市青山区“钢洲花园”项目，汉川
15、市“ 兴发小区” A、B、C 区， “兴发佳园”，以及“汉正服装工业城”项目实 施者， 汉正新城，汉正商业广场 的策划人。公司总经理李文甫先生，48 岁，执行董事，法人代表。毕业于武汉工程大学土木建筑系，汉川市第三届人大代表，市商会副会长，市工商联执行委员，经济师。湖北川东置业公司创始人之一。武汉市青山区“ 钢洲花园 ”项目， 汉川市“兴发小区” A、B、C 区， “兴发佳园” ，以及“汉正服装工 业城” 项 目实施者，汉正新城， 汉正商业广场的策划人之一。公司副总经理方心宽先生，38 岁，监事。毕业于中南财经大学会计系，曾任中国建设银行汉川电厂专业支行信贷副科长，湖北川东置业公司财务部经理、
16、湖北志翔建设公司总经理。 “汉正服装工业城” 项目实施者，汉正新城，汉正商业广场的策划人之一。公司总顾问傅烈培先生，56 岁，毕业于郑州航空工业管理学院交通运输系，湖北省第八届人大代表，曾任中国建设银行汉川电厂专业支行行长，中国建设银行孝感分行副行长，现任湖北川东环保能源开发有限公司总经理。准确把握国家宏观走向，洞悉企业发展瓶颈，为企业提供战略决策。公司律师江文力先生，36 岁，毕业于武汉大学法律系，硕士研究生。擅长民事合同、知识产权、企业改制、重组、并购、股票发行等企业法律事务。XX 川 东 置 业 发 展 有 限 公 司 汉 正 商 业 广 场 可 行 性 研 究 报 告 第 10 页第
17、3 节 项 目建设背景随着汉川市委、市政府关于建设秀美、富裕、和谐新汉川战略的实施，政府对老城区改造的力度进一步加强。汉川市汽车客运站迁出城区后，对客运站原址的建设改造势在必行。2007 年 2 月，湖北川东置业发展有限公司成功竞拍位于汉川市区商业中心欢乐街中段的老汽车客运站土地后，本着高层次、高品位的开发标准，拟建一座综合性商住中心-汉正商 业广场。地理人口 汉川市位于江汉平原腹地，紧邻九省通衢的特大城市武汉，距国际天河机场仅 45 公里，是全国经济百强和湖北省经济 5 强县市之一，工业经济发展迅猛，农业基础良好，商贸经济活跃。全市人口 120 万，城区人口 25 万人，随着新农村建设的推进
18、，人口城市化以每年 45%速度增长，住房需求和商业产权需求旺盛，投资型消费成为人们的新需求。发展现状 项目所在地位于汉川市最繁华的城区商业中心位置-欢乐街核心地带，这里白天人涌如潮，晚上也成为流光溢彩的不夜城，是全市的最大、功能最齐全的消费中心区。对面有全市最大的三星级宾馆-白云大酒店，周围有欢乐街市场，汉川商城， 汉川宫庭烤鸡酒店，银海大酒店，川宇商城，仙女佳园等，人口稠密，近千家商铺星罗棋布。而形成规模大型超市- 中百 仓储 也只委身郊外，商业区高档购物中心空缺。规划目标 湖北川东置业发展有限公司拟对该项目采用武汉广场建设模式，主体楼设计由国际知名的武汉（国际）袁培煌建筑设计师事务所承担，规划起点高。项目建成后，汉正商业广场集购物、停车、娱乐、商住于一体，综合配套项目齐全，专业卖场面积大，主营品牌及高附加值商品等特点的大型中高档购物娱乐中心。项目规划总建筑面积 65,020，共 22 层。1-4 层为商铺，面积
