1、1武汉市后湖花园投资项目评估报告书姓 名 张 帆 院 系 经济学院 班 级 经济 30802 学 号 200807392 2武汉市后湖花园投资项目评估报告江岸区后湖乡，属于武汉市确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖乡石桥村 125.59 亩的地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。项目在经济上具有较强的可行性。关键字 后湖花园、项目投资、开发经营第一章 前 言一、报
2、告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、武汉市规划方案；2、亿房网站 http:/） ；3、国家建设部颁布的与房地产相关法律与政策；4、武汉市房地产年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料；6、中介代理公司提供的资料。三、项目概况该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约
3、125.59 亩，属于武汉市确定的三大住宅新区之一后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，并确定该地块的主要用途是住宅用地。3第二章 项目开发经营环境分析一、2011 年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2011 年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这
4、些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2011 年“国房景气指数”值达到 104.06 点，比上年增加 2.6 点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消
5、化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头。 1 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。3 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。4 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。5 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房总体好销，环境，
6、绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。二、武汉市房地产市场分析1 2011 年房地产市场42011 年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：武汉市 2000 年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。（1）个人购买率进一步增加。房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。（
7、2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。房地产需求对投资强有力的拉动作用。2市场特点分析2.1 宏观市场特点：1住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2011 年，武汉市正式步入住宅的商品时代。福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过 2009 年的过度转换，从 2011 年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2空置商品房消化能力加强3 经济适用房建设取得较好成效。2011 年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设。4 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2011 年武汉市房地产
8、市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而武汉市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。大大推动了武汉房地产市场的梯级消费需求。5 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的 1/4 强。6住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。抵押的户数增多，个
9、人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。7 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2011 年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2011 年武汉市各区联动举办“房交5会” ，进一步了活跃住房市场。6 月和 11 月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。2.2 微观市场特
10、点1从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。2从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。3从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等
11、优势，因此成为 2011 年销售的一个新变化。4从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利5从价格上看，3000 元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房 100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在 2300-2400 元/平方米之间。6从楼盘设计上看，2011 年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2011 年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的
12、风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。7从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求。 8从楼盘配套设施来看， 2000 年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。9从楼盘的卖点来看，2011 年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入武汉的时间不算短，但一直都未广泛推广。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。10从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要
13、的作用。11、从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量6放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。2011 年武汉房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。2.3 分类物业特点据武房指数统计，2011 年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：从以上数据可以看出，2011 年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价
14、格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在 2012 年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点。1普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；2经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种。3别墅、高档公寓市场有回暖趋势。 由于宏观经济环境的转好 2011 年我市写字楼价格较往年都有提高。2011 年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。2011 年由于写字楼的密集区域转向
15、了建设大道“金融一条街” ，因此 2011 年写字楼最高均价地区是“金融一条街” 。2011 年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。主要表现在：12011 年武汉市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到 100 亿，住宅竣工面积达 500 万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。22011 年，武汉市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。3继续加强经济适用住房的建设，并在 2011 年武汉市将建立起经济适用房的审核机制42011 年，武汉市市级和各区级房地产
16、有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。5建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实7简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见 ，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。6规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业
17、管理政策法规体系。7积极推进武汉市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。三、有利投资经济形势成因分析（一） 国家宏观经济的影响截止 11 月份，我国经济保持 8.2%的高速增长。是金融危机以来表现最好的一年。（二） 武汉市经济发展势头良好 今年以来，武汉市 GDP 一直保持 10%以上的增长率，因 GDP 增长带来的财政收入增长额约为 13 亿元左右。 （三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 。 （四） 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持 在充分的资料基础上，综合上
18、述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说后湖花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。第三章 项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，后湖地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，后湖地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。该项目位于江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简要的概述。2011 年第四季度江岸区的价格指数走势
19、由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为江岸区的房地产价格水平在武汉市是属于较高的，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区的住宅价格徘徊不前，江岸区由于自然条件的限制使得住8宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路、香港路一带，是房地产开发投资较集中的地带。 后湖、竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段，根据“城市空心化”的理论，离市中心区有一定的距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅小区的条件，是未来最适合居住的地区之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、后湖生态花园等住宅小区。这一地区在未来升值的可能性较大。一、
20、投资地块的地理环境土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。1.土地性质及地理位置综述地块面积：净用地面积 8.37 公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。该地块位于江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。2.地块自然景观及环境质量2.1 自然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较
21、好，无大型污染，植被水系丰富。以下为地块四个方向的环境情况：1.南向远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的后湖大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿后湖大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。2.北向北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。3.东向远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流
22、过，隐约有河水淤积下来的异味。94.西向西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。2.2 项目周边情况我们选择以本地块为中心，南至五干道（发展大道） ，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。二、后湖地区区域分析1.基础设施状况分析1.1 交通状况本地块四周已初步形成了大的交通体系,东西向有近年来新建和在建的发展大道,后湖大道,幸福大道,张公堤路段,其中,后湖大道正在加紧施工建设,年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件,南北向主要为地块两头的姑嫂树路和岱黄公路
23、。1.2 人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店,中百仓储,农行,建行等,但距离本地块较远,岱黄公路沿线主要为小的商业铺面,专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构不健全,仅有华中高级中学,塔子湖小学和黄浦园丰村小学,田园小区小学等,医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发的一大劣势。1.3 市政配套设施水:该地块用水有宗关水厂提供,在地块南侧的后湖路建有管径为 300 毫米的给水管,该地块南侧的后湖路建有排入黄孝河的雨水箱涵,地块雨水可接入该箱涵,地块周边尚无污水管。电:该地块现用电有西
24、北侧的新华路变电所的 10kv 架空线路引来。 武汉市城市总体规划(1996-2020)中确定在该地块北侧新建德胜桥 220kv 变电所,届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。气:整个后湖地区目前有三种供气方式,瓶装液化石油气 ,小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气公司供气,邮电电信:地区邮局位于发展大道,该地块现状电信线路由西南侧的唐家墩电信局引来。中确定在该地块西侧新建姑嫂树电信分局,届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。居民习惯:此地区居民主要为当地农民,生活以打工 ,种植,养殖为主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,劳动之余,以闲聊为主,对外界基本不关心和接触较少,但由于地理
25、位置靠近城区以及外来人员的影响,生活已开始城市化倾向。10三、项目周边主要物业分析晨星苑1.项目规划晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司承建 2.户型设计多层主力户型面积为 119 平方米；高层主力户型面积为 148 平方米，小区首创高层单身公寓户型为 51-73 平方米。3.价格策略多层价格为 3700-3820 元平方米，小高层价格为 2935-3365 元平方米，高层单身公寓价格为 2800-3100 元平方米。物业管理费多层为 0.7 元平方米*月，高层为 0.9-1.2 元平方米*月。付款方式灵活多样，一次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积
26、金贷款。4.宣传推广东方恒星园于 2012 年 5 月 28 日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了 1/2 版的广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为武汉市少有的高标准售楼部之一，开盘是参加过 2012 年上半年房交会。5.销售情况小区 2011 年 5 月 28 日开盘，多层销售状况较好，高层小户型市场阻力较大。6.客户分析客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。后湖生态花园1.项目规划后湖生态花园位于后湖发展区，物业类型有多层，小高层，高层和别墅。一期总建筑面积约 6 万平方米，16 栋多层住宅 498 户为全现房，2.户型设计一期主要户型面积为 90-130 平方米二期主要户型面积为-平方米3.配套设施小区配有局域网，三网合一，大型会所，网球场，露天音乐泳池，健身房，美容中心，
