1、城市社区与物业管理 法律讲座,主讲：陈喻伟,主讲人:陈喻伟,湖北诚昌律师事务所主任 宜昌市、伍家岗区两级政协委员 宜昌市律师协会常务理事 宜昌市、伍家岗区两级工商联执委 宜昌市侨联常委 中共宜昌市委政法委执法巡视员 宜昌仲裁委仲裁员 宜昌市政府采购专家 中国法学会会员,六大核心问题,一 物业管理的法律依据 二 什么叫物业管理服务 三 物业合同 四 物业收费 五 纠纷处理 六 社区居委会如何协调小区物业管理,前 言,我国当前城市社区两大类型: 一、住宅社区管理基本方法：1、社区管理。 城市居委会组织法2、物业管理。 物权法物业管理条例3、行政管理。 城市房地产管理法城市新建住宅小区管理办法 二、
2、商业社区管理基本方法：增加一项商业管理,第一、物业管理的法律依据,法律依据是规则 法律依据是方法,一、我国物业管理的立法经过,1994 年，国务院颁布城市新建住宅小区管理办法 2002年10月22日，国务院办公厅就物业管理条例（草案）向社会大众征求意见 2003年9月1日， 物业管理条例正式实施 2007年3月16日，物权法生效 2007年 8月26日，国务院修订物业管理条例,二、物权法与物业管理条例的主要内容,1、基本原则。物权法定原则一物一权原则公示公信原则,2、物权的设立变更转让。 3、物权的保护。 4、物权的权利内容。 5、建筑物区分所有权。 6、相邻关系。 7、共有。 8、占有。,第
3、二、什么是物业管理服务,1、管理2、服务,一、物业管理服务的法定概念,1、物业管理条例规定：业主通过选评物业管理服务企业，由物业管理服务企业按照合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内环境卫生和秩续的活动。 2、应当贯彻“管理物业管理服务业主”的宗旨。,二、相关的几个重点概念,1、业主和业主大会。2、业主和物业管理服务企业的关系。3、业主大会和社会居委会的关系。,第三、 物业合同,物业管理服务合同分类前期物业管理服务各种物业合同效力,一、物业管理服务合同分类,1、物业管理服务合同。业主或业委会与物业公司签订的物业管理服务合同；前期物业管理服务合同。 2、物
4、业管理服务承包（委托管理）合同。综合性外包。专业性外包。,二、前期物业管理服务,1、前期物业管理服务。 物业管理条例规定的法定程序： 通过招投标的形式选聘物业管理服务企业； 签订前期物业管理服务合同，制定业主临时管理规约； 合同、规约到行政有关部门备案； 备案后的规约合同向房屋所有权人阐述； 房屋买受人认可前期物业合同，遵守履行。 2、承接查验问题。,三、各种物业合同效力,1、物业管理服务合同的效力。 物业管理服务权。 房地产开发商签订的物业管理服务合同效力。 注意审查合同的内容是否合法。 2、综合性外包合同的效力。 一般处理原则。 业主或业委会外包。 专业性外包。,第四、物业管理服务收费,物
5、业收费原则物业收费项目,一、物业管理服务企业的收费原则,1、质价相符。 2、注意投入产出。 3、重视按照物业管理服务合同收费。 4、从经济学角度积极开拓中间业务、递延业务，利用物业管理服务平台创造效益，同时减轻业主缴费压力。,二、物业管理服务的收费项目,1、自收费用。 车位服务费。占道费或者是占位费。保管费或车辆安保费。车库停车。常规性服务费。专项（或特殊）服务费专项维修资金。 2、代收费用。 保险费。广告费。小区内包含电梯中的广告服务费用。水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用。 3、通过公众代办性质的工作，向业主以外的保险等相关部门收取的劳务费。,第五、 物业管理服务纠纷,物业
6、管理服务纠纷的主要特点物业管理服务纠纷疑难问题物业管理服务纠纷的法律处理,一、物业管理服务纠纷的主要特点,1、物业管理服务纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。 2、因物业管理服务产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。 3、物业管理服务纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。,二、物业管理服务纠纷疑难问题,1、关于物业公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。 2、区分物业管理服务合同和售房合同。 3、物业管理服务企业未公布财务报表，业主能否拒绝交纳服务费用。 4、关于开发商空置物业管理服务费用的交纳问题。,三、物业管理服务纠纷的法律处理,1、管辖问题。仲裁还是诉讼
7、2、物业管理服务案件仲裁的特点。自愿性。专业性。国际性。灵活性。保密性。快捷性。经济性。 独立性。,第六、社区居委会协调物业管理,社区居委会面临的主要物业管理问题居委会与业主大会之间监督与协调,一、社区居委会面临的主要物业管理问题,1、业主委员会与居委会之间职能交叉。 2、居委会与物业公司多头管理。主要现象： 居委会对物业公司的工作不支持。 物业公司对居委会的工作不理睬。 多重管理、争相收费，难点工作相互推诿。,二、居委会与业委会之监督与协调,1、职能交叉的主要表现。在调整对象上。 调整范围上。在职能上；性质上都是一种群众性自治组织。 2、居委会与业主委员会的重大区别。 3、居委会在物业管理中
8、的主要参与方式。参与业主委员会的筹建工作。监督业主、业主委员会的工作 。参与业主委员会的换届选举。监督物业公司的运营。指导业主委员会的工作。,4、注意点： 物业公司向居委会通报社会治安综治信息。物业公司配合居委会完成计划生育工作。其它有关征兵、消防、社区矫治等带有社会管理职能的工作，均需要通过双方协调与配合。双方共同组织和参加物业联席会议。物业公司负责小区专业管理等硬件性工作，居委会负责抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等软件性工作。各司其职。,结 语,1、三驾马车： 居委会业主大会和业委会物业公司 2、居委会在这三驾马车中是唯一有协助人民政府开展相关城市管理职能工作的职责的主体，应当成为头马。 3、目标：实现业主委员会的自治管理、物业公司的专业管理、居委会的社区管理相结合，使各主体之间各司其职、各负其责，分工合作，相互配合，形成合力，促进物业管理的健康发展和文明小区的创建。,谢谢大家！,地址：湖北省宜昌市沿江大道129号金江银座大厦11楼湖北诚昌律师事务所； 邮编：443000； 电话：0717-6255755、6255552、6255855（传真）； 撰稿：陈喻伟（13308609980）、徐建（15872657661）； 网址：； 邮箱：hbcc_、。,
