1、石峰区九郎山安置小区地块分析,亿都房产策划部2012年2月21日,2,1 地块基本资料,土地面积： 79.6亩 容积率： 2.24产品形态： 17+1小高层电梯房地块属性： 拆迁安置地（集体用地）,3,2 地块周边情况,该地块位于石峰区九郎山，地块： 西：通往主干道，道路不规整，周边为普通民居，矮层建筑，不会对地块造成遮挡。 北：铁路，噪音较大，周边有电线杆，不利于整体施工规划。 东：山坡及普通民房，无生活配套设施。 南：九郎山安置小区，地势宽阔，无遮挡，视野开阔。,地块现状,地块呈方形，地表以及周边没有可保留价值的树木，非常利于项目的整体规划设计。地块为熟地，地型为洼地，拆迁较少，但周边没有
2、相应的生活配套设施，不适宜现在开发。该地块表面为大量菜地及杂草，需要补偿一定成本，土地坚硬且干燥，与水平面存在一定的高差，回填土方成本较高。,地块生活配套,小 结：项目周边配套非常缺乏，道路不是特别规整，周边均为民宅房、土坡，项目商业价值不高。,6,3 地块SWOT分析,地块周边配套不齐全 地块为生地，开发价值不高 交通不方便,地块规整、环境较好 地块拆迁少 视野开阔，适合低密度产品开发,W劣势,0 机会,T威胁,SWOT分析,投资建设的不确定性：周边潜在客户群少，配套不齐全，难以吸引客户购买楼盘。,周边安置户达到40万平米，人口约上万人，通过地块建设安置小区的机会，建立健全配套的设施，将成为未来区域新的商业价值。,S优势,8,4 地块成本分析,17,5 收益均衡,结 论：1、安置房建设费用利润=政府拨款-安置房实际建安成本=8775.585-9297.962=-522.377万元； 2、商品房开发费用利润=销售额-建安成本=22039.627-24873.717=-2834.09万元； 3、土地挂牌41.6617亩*80万元/亩=3332.936万元（返还不含政府计提部分）(2014年开发） 4、综合得出：整个地块利润=（1）+（2）+（3）=-23.531万元,谢 谢！,
