1、1接管验收手册物业验收程序一、目的规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。二、适用范围适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。三、职责1. 物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。2. 验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。3. 验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。4. 验收小组对物业按运行系统验收,主要
2、验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。5. 由总物业经理跟发展商办理接管手续。四、工作程序1. 验收的准备验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。2. 验收的实施(1) 验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。(2) 在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。(3) 对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。(4) 楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、
3、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。(5) 设备的实物验收,要做到符合以下几点：1. 图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。2. 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。3. 设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。(6) 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。(7) 移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果2填写在楼宇资料交接清单中。 接管验收应检索提交资料一、产权资料1. 项目批准文件。2. 用地批准文件。3. 建筑执照
4、。4. 拆迁安置资料。二、技术资料1. 竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。2. 地质勘察报告。3. 工程合同及开、竣工报告。4. 工程预、决算。5. 图纸会审记录。6. 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录） 。7. 隐蔽工程验收签证。8. 沉降观察记录。9. 竣工验收证明书。10. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书。11. 新材料、构配件的鉴定合格证书。12. 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。13. 砂浆、混凝土试块、试压报告。14. 供水、供暖的试压报告。物业档案资料移交在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业的各
5、类资料：一、综合资料1. 项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。2. 建设许可证、工程建筑报建表。3. 工程招、投、定标书。4. 上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。5. 征地批文、协议书（合同书） 、红线图。6. 初步设计方案、设计鉴定审批文件。7. 施工合同、施工许可证、施工执照（复印件） 、开工报告、施工量放线图表记录。8. 单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。9. 工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。10. 竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工
6、报告、竣工验收证书。11. 工程决算书、三算表。312. 消防设施验收合格证。二、土建资料1. 主体隐蔽工程验收记录。2. 图纸会审和设计修改变更及联系单。3. 事故处理记录。4. 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期） 。5. 原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期） 。三、给排水、消防资料1. 开、竣工报告及中间交工验收证明书。2. 图纸会审及设计修改变更通知。3. 事故处理及探伤记录。4. 隐蔽工程验收记录。5. 材料构件出厂证明及材料代换审批单。6. 管线标高、位置、坡度、测量记录。7. 试水、闭水试压试验记录。8. 设备调试记录。
7、9. 管线清洗、通水、消毒记录。四、电气资料1. 开、竣工报告及中间交工验收证明书。2. 图纸会审及设计变更通知。3. 事故处理及探伤记录。4. 隐蔽工程验收记录。5. 防雷电阴接地实测记录。6. 引下线焊接记录。7. 材料构件出厂证明及材料代替换审批单。8. 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。9. 空调资料、动力、通讯、有线电视资料。五、施工图1. 总平面布置图（包括综合系统图） 。2. 建筑施（竣）工图。3. 结构施（竣）工图。4. 给排水、消防施（竣）工图。5. 电气施（竣）工图。6. 空调施（竣）工图。7. 智能化系统施（竣）工图。8. 通讯施（竣）工图。9. 液化（煤）气施（竣）工
8、图。六、声像资料41. 建筑前后的现状、侧、立面照片。2. 内外景观照片。3. 建筑小品。4. 工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像。5. 工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。6. 其它。物业接收工程项目验收依据一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准） 。二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。六
9、、工程质量事故处理记录。七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的） ；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。八、设备试压、试运行合格报告等。5物业工程验收移交项目物业工程移交项目表(一)项 目 评价 存在问题 整改建议高、低压配电室主要机电配电箱楼宇及公共区域照明、开关、 插座及配电箱防地接地系统其 它电气系统其 它公共区域 生活用水管井蓄水箱（池） 、管路草坪等浇灌设施卫生洁具等设施排水管路等设施给排水系统公共区域排水管井6化粪池及排污设施公共区域排污管井及管路其 它物业工程移交项目表(二)专 案 评 价 存在问题 整改建议电梯轿厢及设备井道与底坑附属设备曳引及其它设备井道
10、照明等井道门等电气控制设备系统电梯系统其 它车库各种指示标志灯喷淋头/烟、温感探头消火栓管路及设备灭火器等设备消防水池（箱）消防系统消防电气控制设备7监控中心设备其 它物业工程移交项目表(三)项 目 评 价 存在问题 整改建议电话系统设备楼宇电话插座等有线电视设备楼宇有线电视插座等公共广播/应急广播设备通信网络系 统 音响设备楼宇监控设备系统楼 宇监 控系 统楼宇监控用的各种传感器等办工自动化系统设备物业管理营运信息系统办公和服务系统信息服务系统智能卡管理体制系统工程办 公 自 动 化 系 统 计算机网络管理系统入侵报警系统电视监控系统安 全防 范出入口控制系统8电子巡更系统系 统 车库管理系
11、统建筑群主干线建筑物主干线水平布线综 合布 线系 统屋宇工作区布线其 它各类编程手册、相关软件及ID 地址码手册物业工程移交项目表(四)项 目 评 价 存在问题 整改建议1.主体结构：地基钢筋混凝土结构砖石结构抗震性能2.外墙：防水墙及墙面3.屋面：保温隔热性能防水性能排水设施面层楼宇土建工程4.楼宇地面95.公共楼梯6.门窗玻璃7.卫生间防水8.其它物业设施交接物业设施交接书序号 交接项目 型号规格 数量 接收意见 处理结果 确认123456789101112131415161718192021222310管理公司经办人签名：管理公司盖章：发展商经办人签名：发展商盖章：消防系统验收及表格火灾
12、自动报警系统调试报告年 月 日 编号：工程名称 工程地址使用单位 联系人 电话调试单位 联系人 电话设计单位 施工单位设备名称编号 数量 编号 出厂日期 生产厂家 备注工程主要设11备施工有无遗留问题施工单位联系人电话调试情况调试人员（签字）使用单位人员（签字）施工单位负责人（签字）设计单位负责人（签字）12系统竣工表验收时间： 年 月 日工程名称 验收建筑名称隐蔽工程记录 验收报告 系统竣工图 设计更改 设计更改内容 工程验收情况有/无 有/无 有/无 有/无 合格/基本合格/ 不合格主要消防设施产品名称 产品型号 生产厂家 数量 产品名称 产品型号 生产厂家 数量室内消防栓 水泵接合器室外
13、消防栓 气压水灌消防栓系统消防水泵 稳压泵产品名称 产品型号 生产厂家 数量 产品名称 产品型号 生产厂家 数量通风空调系统 风机 防火阀部位/方式 1.自然排烟；2.机械排烟； 3.通风兼排烟 产品名称 产品型号 生产厂家 数量防烟楼梯间 防烟阀前室及合用前室 送风机走道 排风机房间 排烟阀自然排烟口面积 机械排烟送风量 机械排烟排风量防烟排烟系统m m/h m/h设备名称及有无状况 产品名称 产品型号 生产厂家 数量疏散指示标志 有/无 防火门消防电源 有/无 防火卷帘安全疏散系统 事故照明 有/无 消防电梯系统设计单位 施工单位形式:区域报警/集中报警/ 控制中心 设置部位产品名称 产品
14、型号 生产厂家 数量 产品名称 产品型号 生产厂家 数量感烟探测器 集中报警器感温探测器 区域报警器火焰探测器 事故广播火灾报警系统手动按钮(续表)系统设计单位 系统施工单位13系统类型 喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/ 喷洒水灭火设备喷洒类型 干式/湿式/预作用/开式 系统设置部位产品名称 产品型号 生产厂家 数量 产品名称 产品型号 生产厂家 数量喷洒头 水泵水流报警器 稳压泵报警阀 气压水罐喷洒灭火系统压力开关系统设计单位 系统施工单位系统类型 系统形式 全充满系统/局部应用系统系统设置部位产品名称 产 品 型 号 生产厂家 数量 产品名称 产品型号 生产厂家 数量喷头 远程启动装置瓶头
15、阀 联动开启装置分配阀 手动开启装置卤代烷系统储罐阀(储量/瓶) 压力 紧急制动系统设计单位 系统施工单位控制室位置 控制室面积 耐火等级 出入口数量消防控制室 应有控制功能数 实有控制功能数 缺何种功能控制数系统设置单位 系统施工单位系统设置部位系统名称 系统类别 系统启动方式 用量或储量 工作压力二氧化碳灭火系统全充满/局部应用 自动/半自动/手动 （kg） 使用压力泡沫灭火系统低倍/高倍/氟氮白/抗溶性固定/半固定/移动式 （kg） 供给强度干粉灭火系统氮酸氢钠/碳酸氢钾/氮酸二氢氨/尿素自动/半自动/手动 （kg） 供给强度蒸气灭火系统全充满固定/全充满半固定/局部固定/半固定/移动式
16、 （%） 供给强度氮气灭火系统 全充满/局部应用 自动/半自动/手动 （kg） 使用压力其它灭火系统排风机14排烟阀15验 收 表分项验收意见 综合验收意见序号主要项目 分项内容 主要技术要求 合格 不合格 合格 基本合格 不合格图纸、文件设计任务书、有关批件、地质资料齐全隐蔽工程验收资料埋地管路、设施设备验收测试记录、吊顶墙体等隐蔽处管线资料齐全1技术资料文件调试及验收技术资料安装调试记录，测试验收单元、人员等全套资料齐全水源、水量 符合设计规范要求系统压力 系统最不利点水压不小 于 0.05Mpa泵房功能消防水泵的数量、流量、压力、泄压措施、自灌引水措施等符合规定要求电源 有备用电源2水源
17、电源等其它水质要求、地基沉降资料、气温、气象等符合规范要求报警阀以后的管网不能在喷水管网上接洗涤等用途的水管和水龙头管网管径 对照管径估算表合理管网布置 坡度、排水口、末端试 水装置符合要求3管网 管网设支架吊架、防晃支架按规范要求设置合理16管网上安装的节流管、减压孔板、减压阀、水流指示器、信号阀、泄压阀、排气阀安装位置合理、型号、功能符合设计要求与报警系统充气系统配套联动试验符合设计要求冷、暖通空调系统验收及表格17设备开箱检查记录工程名称 分部（或单位） 工程设备名称 型号、规格系统编号 装箱单号设备检查1.包装2.设备外观3.设备零部件4.其它技术文件检查1.装箱单 份 张2.合格证
18、份 张3.说明书 份 张4.设备图 份 张5.其它存在问题及处理意见检查人员：建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日18隐蔽工程验收记录工程名称 分部（或单位）工 程序号 工程分项及部位 单位 数量 检查结果123456789隐蔽工程内容10验收意见 验收人员：建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日19风管漏风检测记录工程名称 分布（或单位）工 程分项工程 系统名称风管级别 试验压力（Pa）系统总面积（m） 试验总面积（m）允许单位面积漏风量（m/ m*h）实测单位面积漏风量（m/ m*h）系统测定分段数 试验日期分段实测数值序号分段
19、面积（ m） 试验压力（Pa）实际漏风量（m/h）1234检测区段图示5评定意见建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日20现场组装除尘器、空调机漏风检测记录工程名称 分布（或单位）工程分项工程 检测日期设备名称 型号规格额定风量（m/h） 允许漏风率（% ）工作压力（Pa） 测试压力（Pa）允许漏风量（m/h） 实际漏风量（m/h）检测意见试验人员：建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日21冷冻水管道压力试验记录工程名称 分布（或单位）工程试验部位 试验时间管道编号 试验介质工作压力(Mpa)试验压力(Mpa)持续时间(min)压降(
20、Mpa) 试验结果验收意见建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日22制冷系统气密性试验记录工程名称 分布（或单 位）工程试验部位 试验时间气密性试验管道编号 试验介质 试验压力(Mpa) 定压时间(h) 试验结果真空试验管道编号 设计真空度(kPa)试验真空度(kPa) 定压时间(h) 试验结果充制冷剂试验管道编号 充制冷剂压力(Mpa) 检漏仪表 补漏位置 实验结果验收意见建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日设备单机试验记录23工程名称 分布（或单位）工程系统名称设备转速(r/min)功率(kw)电流(A)轴承升温()序号 系统编
21、号 设备名称额定值 实测值 铭牌 实测 额定值 实测值 实测值评定意见调试人员：建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日24采暖管道安装的允许偏差和检验方法项 次 项 目 允许偏差(mm) 检验方法管径100mm 1每一米管径100mm 1.5管径100mm 131横管道、纵横方向弯曲（mm） 全长（25米以上） 管径100mm 25用水平尺、直尺、拉线和尺量检查每一米 22 立管垂直度（mm） 全长(5 米以上) 10吊线和尺量检查管径100mm 10%椭圆率(Dmax-Dmin)/Dmax 管径100mm 8%管径100mm 43弯管折皱不平度(mm) 管径10
22、0mm 5用外卡钳和尺量检查注：Dmax,Dmin 分别为管子最大外径及最小外径采暖系统水压实验及调试项次 项 目 要 求 检验方法蒸汽采暖系统1热水采暖系统应以系统顶点的工作压力加 0.1Mpa 做水压试验,同时在系统顶点的试验压力不小于 0.3Mpa2 高温热水采暖系统试验压力应为系统顶点工作压力加 0.4Mpa使用塑料管的热水采暖系统3使用复合管的热水采暖系统应以系统顶点工作压力加0.2Mpa 做水压试验,同时在系统顶点的试验压力不小于 0.4Mpa使用钢管及复合管的系统应在试验压力下 1mm 压降不大于 0.02Mpa,降至工作压力后检查,不渗不漏使用塑料管的系统应在试验压力下 1h
23、内压力降不大于 0.05Mpa,然后降压至工作压力 1.15 倍,稳压 2h 压力降不大于 0.03Mpa 同时各连接处不渗、不漏系统 试压合格后,对系统进行冲洗4过滤器 试压合格后进行清扫现场观察，直至排水不含泥沙、铁屑等杂质，且水色不浑、浊为合格25除污器5 系统 冲洗完毕后应充水、加热，进行试运行和调试 观察、测量室温应满足要求中间验收记录工程名称 分布（或单位） 工程分项工程名称 开工日期 年 月 日工程地点 交验日期 年 月 日交验简要说明遗留问题验收意见建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日金属管道工程验收及表格一、质量检验1.保证项目检验记录保证项目
24、检验记录表26单位工程名称： 分项工程名称：分部工程名称： 分项工程性质：序号 检 验 内 容 质量情况1 固定件、支撑件的材质、规格2 保温材料的材质、规格和性能3 保冷材料的材质、规格和性能4 粘结剂、耐磨剂和密封剂的材质和性能5 绝热层分层厚度6 设备铭牌覆盖7 固定件穿透保冷层8 隔垫设置9 干砌填缝材料与湿砌灰浆材料10 主管、伴管的加热空间11 充填绝热层的密实12 保冷可拆卸结构与固定结构之间的绝热与 密封13 保冷附件、端部或盲板的绝热与密封14 浇注、喷涂绝热层的施工配料及其性能15 硬质制品绝热层伸缩缝的留设16 绝热层的膨胀间的留设17 保冷层伸缩缝外再保冷18 保冷层和
25、高温保温层的各层伸缩缝错缝19 防潮层材料的材质、规格和性能20 金属保温层材料的规格、品种21 普通薄钢板的防腐22 金属护壳不加固定件的部位2723 金属护壳的固定不得损坏防潮层24 金属保护层的接缝25 保冷结构金属、保护层的接缝密封26 毡、箔、布类材料的品种、规格27 毡、箔、布类保护层的接缝28 抹面灰浆材料的配比、性能2.允许偏差项目检验允许偏差项目检验表单位工程名称： 分项工程名称：分部工程名称： 分项工程性质：实测值（mm）序号 检验内容允许偏差（ mm） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101 捆扎、拼砌绝热层的厚度及安装容重2 充填绝热层的厚度及安装容重3 粘贴绝热层
26、的厚度4 浇注、喷涂绝热层的厚度及安装容重5 伸缩缝的宽度6 防潮层表面平面度7 金属保护层表面平面度288 毡、箔、布类保护层表面平面度9 抹面保护层表面平面度3.质量保证资料核查质量保证资料核查表序号 资料名 份数 核查情况1 绝热材料（制品）出厂合格证、试（检）验报告2 绝热材料耐燃性能证明3 绝热材料粘结剂、耐磨剂、密封剂出厂合格证、试（检）验报告4 捆扎用非金属材料出厂合格证5 绝热层厚度检查记录6 防水材料出厂合格证、试（检）验报告7 防水材料耐燃性能证明8 非金属外护材料出厂合格证、试（检）验报告9 非金属外护材料阻燃性能证明10 金属外护材料出厂合格证建筑排水用 UPVC 硬聚
27、氯乙烯螺旋管291.横管坡度横管坡度不得小于下列规定：公称直径 d 坡度 公称外径 d 坡度50 0.025 160 0.00775 0.015 200 0.0052.伸顶通气管(1)房屋每组单位管排水系统最高层立管在接入横管处必须设置向上延伸至屋顶外与大气层连通的伸顶通气立管。(2)在最冷月平均气温低于-13 地区，管径110mm 时，宜从室内顶棚下 0.3m 处将管径放大一级。(3)伸顶通气管管径不得小于立管管径。(4)伸顶通气管顶端管口伸出屋顶的高度不得小于下列规定：不上人屋顶不得小于 300mm。上人屋顶不得小于 2000mm。应比屋顶最大积雪或积灰厚度高出 300mm。3.清扫口、检
28、查口(1)房屋底层的立管上必须设置检查口（清扫口） 。(2)检查口中心位置可设在离地 1m 处。(3)高层建筑宜每隔 6 层设检查口，在最冷月平均气温低于 -13地区，立管还应在最高层离室内顶棚 0.5m 处设检查口。(4)横管在直管段上设置检查口（清扫口）之间的最大距离不宜大于下表规定（当设计无规定时，可采用 0.020.025）:d(mm) 50 75 110 160距离(m) 10 12 15 204.管道穿越楼板构造要求(1)立管穿越混凝土楼板时宜带止水环的专用套管。(2)立管穿越屋面混凝土层时必须预埋套管，套管高出屋面不得小于 50mm，再在其上做防水层。(3)做活动支承的横管在穿越
29、承重墙时，应采用套管，套管至少比穿越管大一级管径，其缝隙可用预想性嵌缝材料填实，有防水要求时还应在穿墙处迎水面上用防水材料做止水环。穿越地下室处墙外时，穿墙处防水应结合地下室外墙防水采取相应防水措施。(4)高层建筑内明设管道，当设计要求采取防止水灾贯穿措施时，应符合下要求：立管管径110mm 时，在楼板贯穿部位应设置防火灾贯穿措施时，应符合相应防水措施。横管直径110mm 时，穿越管道井井墙的贯穿部位应设置防火套管或阻火圈，可设在墙的外侧，防火套管长度不小于 0.3m。横管穿越防火分区隔墙时，管道穿越墙体两侧均应设置防火套管或阻火圈。305.验收应检查的项目(1)立管垂直度、横管弯曲度、卫生洁
30、具排水管接口的纵横坐标是否符合规定。(2)连接点或接头的整洁、牢固和密封性。(3)穿越楼板、墙等孔洞的牢固性和密封性。(4)固定和活动支架、吊架、管托等支承件安装位置的正确性和牢固性。(5)伸缩节设置与安装的正确性，伸缩节、螺母挤压密封圈接头预留伸缩量的准确性。地下防水工程1.调查(1)地下防水工程质量验收时，施工单位必须提供地下工程“背水内表面的结构工程展开图” 。(2)房屋建筑地下室只调查围护结构内墙和底板。(3)全埋于地下的结构，除了调查围护结构内墙和底板外，背水的顶板（拱顶）系重点调查目标。(4)施工单位必须在“背水内表面的结构工程展开图”上详细标示：在工程自检时发现的裂缝，并标明位置
31、、宽度、长度和渗漏水的现象。经修补、堵漏的渗漏水部位。防水等级标准容许的渗漏水现象位置。(5)地下防水工程验收时，经检查、核对标示好的“背水内表面的结构工程展开图 ”必须纳入竣工验收资料。2.渗漏水现象描述使用的术语、定义和标识符号渗漏水现象描述使用的术语、定义和标识符号，可参看下表。术语 定义 标识符号湿渍 地下混凝土结构背水面，呈现明显色泽变化的潮湿斑 #渗水 水从地下混凝土结构衬砌内表面渗出，在背水的墙壁上可观察到明显的流挂水模范围 水珠 悬挂在地下混凝土结构衬砌背水面顶板（拱顶）的水珠，其滴落间隔时间超过 1 分 !滴漏 地下混凝土结构衬砌背水面顶板（拱顶）的滴落速度，每分至少 1 滴 线漏 指渗漏成线或喷水状态 *3.不宜进行渗漏水检测的现象当被验收的地下工程有结露现象时，不宜进行渗漏水检测。4.房屋建筑地下室渗漏水现象检测
