1、1房地产开发可行性研究报告2012-06-17 2目录一、总论1二、市场预测5三、选址方案9四、组织机构与人力资源配置11五、项目实施进度14六、投资估算14七、融资方案16八、财务评价17九、研究结论与建议18一、总 论一项目背景1.项目名称:XX 花园32.承办单位概况承办单位是某某房地产开发集团公司，注册资本 3000 万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“诚信、合作、卓越、创新“的经营理念，开拓进取。3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及武汉市颁布的相关法律、
2、法规、政策（3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）武汉市 2001、2002 年国民经济和社会发展统计公报（5）武汉市城市总体规划大纲（20002020 年）（6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8） 武汉市市区基准地价（9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定的协议书或意向书（11）编制报告的委托合同（12）其他有关依据资料4.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健
3、康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发 XX 花园。东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达 35 所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新
4、区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向 21 世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。XX 花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供4热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。二项目概况1.拟建地点拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。2.建设规模与目标自有资金为 3000 万元，XX 花园项目规划总用地 10 万平方米，建筑面积 12.9 万平方米，其
5、中住宅 11.6 万平方米，公建 1.3 万平方米。总居住户数 996 户，规划总居住人口 3187 人，容积率 1.29，绿化覆盖率 45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。3.主要建设条件1.供水在鼓风小区东侧有现状 DN1000mm 上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2. 雨水、污水排放武黄路大街现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和 DN1800 毫米的污水管线，可以就进排入。3. 供热拟从武黄路新敷设的供热干线接入。4. 供电拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条 10 千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室
6、引入。考虑留有余地，变压器容量为 8000 千伏安。5. 供气已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平” ，其他配套设施将与住宅建设同步进行。6. 电信5本项目预计需装机容量为 820 门的程控交换机，拟由洪山区电话局从 831 开设下属分局解决。4.项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金 3000 万元，贷款 5002.61 万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67
7、 万元。本项目完成后，预计销售收入为 23185.92 万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加 1247.54 万元、所得税 2346.21 万元、提取法定盈余公积金及公益金 857.43 万元后，预计累计未分配利润为 3906.08 万元。5.主要技术经济指标技 术 经 济 指 标三问题与建议考虑到 XX 花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设
8、的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测一市场调查项目 单位 数量占地总面积 平方米 100000总建筑面积 平方米 129000居住建筑面积 平方米 116460公共建筑面积 平方米 13000居住居数 户 996平均每户建筑面积 平方米 130平均每户居住人数 人 3.2容积率 1.29绿化率 % 45住宅栋数 栋 45平均层数 层 6.53地下车库面积 平方米 4820停车位 个 2406据 2002 年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为 2968.76 元/m2,住宅平均价格为2017.31 元/m2 写字楼平均价格为 4149.16 元/m2
9、从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在 100m2 以下的占总量的 4%,住宅面积在 101-120 的占总量的 32%,121-140 占总量的 45%,141-160 的占总量的 5%,161-180 占总量的10%,180 以上的占总量的 4%。从以上统计结果看,120m2-140m2 的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在 20 万以下的占 33%,承受总价格在 21-30万之间的占 30.5%承受
10、总价格在 31-40 万的占 24.50%承受总价格在 41-50 万的占 8%,承受总价格在 50 万以上的占 4%。以上调查结果显示,武汉市购房者所能承受的价格在 20-30 万之间，比例占到总量的 60%以上,可见是主要购买力的承受范围。在楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到 2900 元/平方米以外，其他楼盘均价在 1940 元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在 1 万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在 5000 平方米左右。总体而言，楚
11、雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在 4000 平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000 元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为 1600 元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为 1700 元/平方米，销量达到 1.4 万平方米左右；均价在 2300 元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了 4
12、000 多平方米；水蓝郡经过 6月底的暂停销售后于 8 月重新登场，呈良好态势。二产品供需预测根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001 年上半年武汉完成住宅建设投资39.47 亿元，比去年同期增长 47.17%，施工面积达到 958.2 万平方米。2002 年总投资额为132.5 亿元，同比增长 14.9%。其中住宅投资 99.39 亿元，同比增长 15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资 13.65 亿元，占总投资的 10.3%.从销售投资比率来看，98 年销售额7只占到投资额的 43.78%，99 年上升到 60%，在 2002 年，全市销预售总面积为 759.32 万（其中住
13、宅销售面积 393.13 万）同比增长 17.17%；总销售额为 118.55 亿元，同比增长26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三市场风险分析1.该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们：1）职业稳定：改
14、革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。2）收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。3）文化水平较高：他们的年龄的大多在 3545 岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。4）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。这
15、就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大.2.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。四建设规模考虑到自有资金的有限（3000 万元） ，XX 花园项目规划总用地 10 万平方米，建筑面积 12.9 万平方米，其中住宅 11.6 万平方
16、米，公建 1.3 万平方米。总居住户数 996 户，8规划总居住人口 3187 人，容积率 1.29，绿化覆盖率 45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。(小区基本规划简图见附图 2)五产品方案1. 户型选择小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现 21 世纪科技新城高品质住宅区的风貌。XX 花园项目主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收
17、入较好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：户 型 分 配 表楼型 户型 格 式 面积（） 数量（套）A 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 1 阳台 128.52 64B 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 2 阳台 131.22 64C 2 室 2 厅 1 卫 1 厨 1 阳台 90.08 80D 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 3 阳台 168.44 80E 4 室 2 厅 3 卫 1 厨 2 阳台 1 书房 181.26 90F 3 室 2 厅 3 卫 1 厨 2 阳台 1 书房 165.82 90G 3 室 1 厅 1 卫 1 厨 1 阳台 90.79
18、264H 2 室 1 厅 1 卫 1 厨 1 阳台 81.44 2642. 技术设备条件1) 室外1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。2.屋面：现浇平屋面、屋顶花园。2) 室内：1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。4.窗：户外窗用彩铝窗。5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。96.厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头） 、抽油烟机。7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水
19、柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3) 配套设备：1.电梯：6 层以上商品房均配置高档名牌电梯。2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。4.煤气：煤气管道安装到厨房。5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。6.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。4) 智能化系统：1.安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24 小时电子巡更系统、车库管理系统等。2.“一卡通” 智能系
20、统：IC 卡门禁、小区内停车、消费“一卡通” 。3.信息服务系统：小区局域网（可接入 Internet） 、背景音乐、视频点播等。3. 道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。4. 小区建筑小品入口：区内设保安。入口处有宽广的地下停车场指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡
21、土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。10广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。附表：技 术 经 济 指 标项 目 单 位 数 量居住户数 户 996居住人数 人 3187户均人口 人 3.2总建筑面积 万 12.91.住宅建筑面积 万 11.62.公建面积 万 1.3住宅平均层数 层 6.53容积率 1.29绿地率 % 45用 地 平 衡 表项 目 单 位 数 量小区规划用地 万 101.住宅用地 万 4.372.公建用地 万 2.133.道路用地 万 1.094.公共绿地 万 2.0其他用地 万 0.41三、
22、选址方案一选址安排眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据 1、造就武汉市建设规划的要求。2、适应小区投资项目的要求。3、适应小区房屋用途的要求。4、拥有便利的交通条件。5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。我们选定三个位置。选址位置一：拟建于鲁巷广场西南。小区北靠雄楚大街、东接民院路，西临湖北经济管理大学，南至南湖。选址位置二：拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。
