1、第六章 房地产开发项目可行性研究,1、可行性研究概述2、可行性研究的内容和步骤3、项目开发经营方案与评价参数选择4、房地产开发项目投资与收入估算5、房地产开发项目财务报表的编制6、风险与不确定性分析7、可行性研究报告的撰写,Real Estate Development,2,一、可行性研究的含义和目的 1、含义 可行性研究是在建设项目的投资决策前，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。,第一节 可行性研究概述,Real Estate Development,3,一、可行性研究的含义和目的
2、 2、目的 实现项目决策的科学化、民主化； 减少或避免投资决策的失误； 提高项目开发建设的经济、社会和环 境效益。,第一节 可行性研究概述,Real Estate Development,4,二、可行性研究的作用 投资决策提供依据 资金筹措的依据 编制设计的依据 签订协议、合同的依据 申请建设执照的依据,第一节 可行性研究概述,Real Estate Development,5,三、可行性研究的依据 1、国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划等； 2、批准的项目建议书或同等效力的文件； 3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等； 4、自然、地理、气象、水文地质、
3、经济、社会等基础资料； 5、有关建设方面的标准、规范、定额、指标、要求等资料； 6、国家所规定的经济参数和指标； 7、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等； 8、其他有关依据资料。,第一节 可行性研究概述,Real Estate Development,6,四、可行性研究的工作阶段 机会研究 精度 30% 初步可行性研究 20% 详细可行性研究 10% 项目评价和决策,第一节 可行性研究概述,Real Estate Development,7,一、可行性研究的内容 1、项目概况 （1）项目名称、承办单位概况。 （2）项目的地理位置。 （3）项目所在地周围的环境状况
4、。 （4）项目的性质及主要特点。 （5）项目开发建设的社会、经济意义。 （6）项目主要建设条件。 （7）可行性研究工作的目的依据和范围。,第二节 可行性研究的内容和步骤,Real Estate Development,8,一、可行性研究的内容 2、开发项目用地的现状调查及动迁安置 （1）土地调查。（2）人口调查。 （3）调查开发项目用地范围内建筑物。 （4）调查生产、经营企业以及个体经营者。 （5）各种市政管线。（6）其他地下、地上物现状。 （7）制定动迁计划。 （8）确定安置方案。（9）拆迁安置方案。,第二节 可行性研究的内容和步骤,Real Estate Development,9,一、可
5、行性研究的内容 3、市场分析和建设规模的确定 （1）市场供给现状分析及预测。 （2）市场需求现状分析及预测。 （3）市场交易的数量与价格。 （4）服务对象分析、制定租售计划。 （5）拟建项目建设规模的确定。,第二节 可行性研究的内容和步骤,Real Estate Development,10,一、可行性研究的内容 4、规划设计方案选择 （1）市政规划方案选择。 （2）项目构成及平面布置。 （3）建筑规划方案选择。,第二节 可行性研究的内容和步骤,Real Estate Development,11,一、可行性研究的内容 5、资源供给 （1）建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。 （2）施工力量
6、的组织计划。 （3）项目施工期间的动力、水等供应。 （4）项目建成投人生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。,第二节 可行性研究的内容和步骤,Real Estate Development,12,一、可行性研究的内容 6、环境影响和环境保护 （1）建设地区的环境现状。 （2）主要污染源和污染物。 （3）开发项目可能引起的周围生态变化。 （4）设计采用的环境保护标准。 （5）控制污染与生态变化的初步方案。 （6）环境保护投资估算。 （7）环境影响的评价结论和环境影响分析。 （8）存在问题及建议。,第二节 可行性研究的内容和步骤,Real Estate Development,13
7、,一、可行性研究的内容 7、项目开发组织机构和人力资源配置 （1）开发项目的管理体制、机构设置。 （2）管理人员的配备方案。 （3）人员培训计划，年管理费用估算。,第二节 可行性研究的内容和步骤,Real Estate Development,14,一、可行性研究的内容 8、项目实施进度 （1）前期开发进度计划。 （2）工程建设进度计划。 （3）建设场地的布置。 （4）施工队伍的选择。,第二节 可行性研究的内容和步骤,Real Estate Development,15,项目实施进度计划表（年、季度）,Real Estate Development,16,一、可行性研究的内容 9、项目经济及社
8、会效益分析 （1）项目总投资估算。 （2）项目投资来源、筹措方式的确定。 （3）开发成本估算。 （4）销售成本、经营成本估算。 （5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。 （6）财务评价。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。,第二节 可行性研究的内容和步骤,Real Estate Development,17,一、可行性研究的内容 9、项目经济及社会效益分析 （7）国民经济评价。 （8）风险分析。 （9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。,第二节 可行性研究的内容和步骤,Real Estat
9、e Development,18,一、可行性研究的内容 10、结论及建议 运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案，并对项目存在的问题提出相应的建议。,第二节 可行性研究的内容和步骤,Real Estate Development,19,二、可行性研究的步骤 1、接受委托 2、调查研究 3、方案选择和优化 4、财务评价和综合评价,第二节 可行性研究的内容和步骤,Real Estate Development,20,一、房地产开发项目的开发经营方案 1、区位分析与选择 2、开发内容和规模的分析与选择 3、开发时机的分析与选择 4、合作方式的分析与选择 5、融资方式
10、与资金结构的分析与选择 6、产品经营方式的分析与选择,第三节 项目开发经营方案与评价参数选择,Real Estate Development,21,二、构造评价方案 24个基本评价方案,第三节 项目开发经营方案与评价参数选择,Real Estate Development,22,三、选择评价基础参数 时间参数 融资相关参数 收益相关参数 评价标准类指标,第三节 项目开发经营方案与评价参数选择,Real Estate Development,23,一、投资估算 1、土地费用估算 是指为取得项目用地使用权而发生的费用。 （1）土地征用拆迁费 农村：土地补偿费 土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费
11、、 地面附着物补偿费） 人员安置补助费 新菜地开发基金 土地管理费 耕地占用税 拆迁费,第四节 房地产开发项目投资与收入估算,Real Estate Development,24,一、投资估算 1、土地费用估算 （1）土地征用拆迁费 城市：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费 搬家费 临时搬迁安置费 周转房摊销及其他,第四节 房地产开发项目投资与收入估算,Real Estate Development,25,一、投资估算 1、土地费用估算 （2）出让地价款 （3）土地转让费 （4）土地租用费 （5）土地投资折价,第四节 房地产开发项目投资与收入估算,Real Estate Development,
12、26,一、投资估算 2、前期工程费 主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。,第四节 房地产开发项目投资与收入估算,Real Estate Development,27,一、投资估算 3、房屋开发费 建安工程费：主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。 公共配套设施建设费：主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。 基础设施建设费：各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热
13、力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等，以及各项设施接口费用。,第四节 房地产开发项目投资与收入估算,Real Estate Development,28,一、投资估算 3、房屋开发费 估算方法： 单元估算法 单位指标估算法 工程量近似匡算法 概算指标估算法,第四节 房地产开发项目投资与收入估算,Real Estate Development,29,一、投资估算 4、管理费用 是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账
14、损失、报废损失及其他管理费用。 项目总投资的3%5%,第四节 房地产开发项目投资与收入估算,Real Estate Development,30,一、投资估算 5、财务费用 是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 6、销售费用 是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。,第四节 房地产开发项目投资与收入估算,R
15、eal Estate Development,31,一、投资估算 7、开发期税费 各类税金和地方政府或有关部门征收的费用 8、其他费用 主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。 9、不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%7%估算。,第四节 房地产开发项目投资与收入估算,Real Estate Development,32,二、成本费用估算结果的汇总 教材 P210 表6-3,第四节 房地产开发
16、项目投资与收入估算,Real Estate Development,33,项目总投资估算表,Real Estate Development,34,三、资金使用计划 根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。,第四节 房地产开发项目投资与收入估算,Real Estate Development,35,四、收入估算与资金筹措 1、收入估算 根据租售计划进行估算 （1）租售方案 （2）租售价格 （3）租售收入 （4）收款方式,第四节 房地产开发项目投资与收入估算,Real Estate Development,36,销售计划表,Real Estate Developmen
17、t,37,销售收入、经营税金与附加估算表,Real Estate Development,38,四、收入估算与资金筹措 2、资金筹措 资本金、借贷资金、预租售收入,第四节 房地产开发项目投资与收入估算,Real Estate Development,39,资金筹措计划原理示意图,资金投入计划,需资本金、借贷资金投入的最大资金额,开发利润,租售收入计划,Real Estate Development,40,项目总投资与资金筹措计划表,Real Estate Development,41,一、财务评价的报表 基本报表包括：现金流量表损益表资金来源与运用表资产负债表外汇平衡表 辅助报表：总投资估算表
18、土地费用估算表,第五节 房地产开发项目财务报表的编制,Real Estate Development,42,一、财务评价的报表 1、现金流量表 现金流量表 反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率(FIRR, Financial Internal Rate of Return)、财务净现值(FNPV, Financial Net Present Value )及投资回收期(Pt ，Pay Back Period )等评价指标，分析项目财务盈利能力。 分为 现金流量表（全部资金）、现金流量表（自有资金）,第五节 房地产开发项目财务报表的编制,Real Estate Dev
19、elopment,43,现金流量表,Real Estate Development,44,一、财务评价的报表 1、现金流量表 1）现金流量表（全部资金）是从项目本身角度出发，不分资金来源，来考察项目盈利能力。该表设定全部投资均为自有资金，用以计算全部投资所得税前和所得税后财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资回收期（Pt）等评价指标。 2）现金流量表（自有资金）从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金盈利能力。,第五节 房地产开发项目财务报表的编制,Real E
20、state Development,45,表 现金流量表（全部资金）,Real Estate Development,46,表 现金流量表（自有资金）,Real Estate Development,47,现金流量表（自有资金）,现金流量表（全部资金）,全部资金：是从项目本身角度出发，不分资金来源，来考察项目盈利能力。,自有资金：从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，,两表区别：,Real Estate Development,48,一、财务评价的报表 2、损益表 也称 利润和利润分配表 反映项目计算期内各年利润总额、所得税及税后利润的分配情况，
21、用以计算投资利润率指标。该表根据总成本费用估算表、销售(营业)收入和销售税金及附加估算表填写。,第五节 房地产开发项目财务报表的编制,Real Estate Development,49,表 利润和利润分配表,Real Estate Development,50,一、财务评价的报表 3、资金来源与运用表 4、资产负债表,第五节 房地产开发项目财务报表的编制,Real Estate Development,51,资金来源与运用表,Real Estate Development,52,二、财务报表的编制,第五节 房地产开发项目财务报表的编制,Real Estate Development,53,1
22、、建筑工程费用估算表 2、国内设备购置费估算表 3、安装工程费用估算表 4、工程建设其它费用估算表 5、项目投入总资金估算表 6、分年资金投入计划与资金筹措表 7、销售收入和税金及附加估算表 8、项目现金流量表 9、项目资本金现金流量表 10、损益和利润分配表 11、资金来源与运用表 12、外汇平衡表 13、借款偿还计划表 14、敏感性分析表,可行性研究的表格,Real Estate Development,54,一、房地产项目不确定性因素的分析 1、房地产开发项目不确定性因素的分析 主要不确定性因素 土地成本（含地价和土地开发成本） 房屋开发费 租金或售价 开发期 贷款利率 容积率等,第六节
23、 风险与不确定性分析,Real Estate Development,55,一、房地产项目不确定性因素的分析 2、房地产置业投资项目不确定性因素的分析 主要不确定性因素 购买价格 权益投资比率 空置率 运营成本,第六节 风险与不确定性分析,Real Estate Development,56,二、盈亏平衡分析 1、基本原理 盈亏平衡分析，又称量本利分析、保本点分析、收支平衡分析 是研究房地产开发项目在一定时期内的销售收入、开发成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。所谓盈亏平衡点（Break Even Point，BEP）是项目盈利与亏损的临界点，在这一点上，项目收支持平，既
24、不盈利又不亏损，净收益为零。,第六节 风险与不确定性分析,Real Estate Development,57,二、盈亏平衡分析 1、基本原理 基本公式： 收入：BPQ 成本费用：CCfCvQ,第六节 风险与不确定性分析,Real Estate Development,58,二、盈亏平衡分析 2、房地产项目的盈亏平衡分析 最低租售价格分析 最低租售数量分析 最高土地取得价格 最高工程费用 最高购买价格 最高运营费用比率,第六节 风险与不确定性分析,Real Estate Development,59,三、敏感性分析 1、概念 是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性
25、因素，并分析、测算对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 目的：找出敏感性因素，选出不敏感的投资方案。,第六节 风险与不确定性分析,Real Estate Development,60,三、敏感性分析 2、敏感性分析的步骤 第一，确定用于敏感性分析的经济评价指标； 第二，设定不确定性因素可能的变化范围； 第三，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值； 第四，找出较为敏感的不确定性因素，作进一步分析。,第六节 风险与不确定性分析,Real Estate Development,61,三、敏感性分析 3、单变量敏感性分析和多变量敏感性分析
26、单变量敏感性分析 是敏感性分析的最基本方法。进行单变量敏感性分析时，首先假设各变量之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，看项目评估结果的变化情况。 多变量敏感性分析 是分析两个或两个以上的变动因素同时发生变化时，对项目评价结果的影响。由于项目评价过程中的参数或变量同时发生变化的情况非常普遍，所以多变量敏感性分析也有很强的实用价值。,第六节 风险与不确定性分析,Real Estate Development,62,三、敏感性分析 4、三项预测值 基本思路：对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观值，根据各变动因素三
27、个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。,第六节 风险与不确定性分析,Real Estate Development,63,Real Estate Development,64,四、风险分析 1、风险分析的界定 盈亏、敏感分析 是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，不能代替风险分析。 风险分析 不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑这种变化幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。,第六节 风险与不确定性分析,Real Estate Development,65,四、风险分析 2、风险分析的一般过程和方法,第六节 风险与不确定性分析,调查和专家打分法解析方法蒙特卡洛法,Real Estate Development,66,一、基本构成 1、封面 2、摘要 3、目录 4、正文 5、附表 6、附图,第七节 可行性研究报告的撰写,Real Estate Development,67,二、写作要点 教材 P 245,第七节 可行性研究报告的撰写,Real Estate Development,68,
