1、青岛广诚置业发展有限公司1房地产开发项目可行性研究报告一、项目背景 1 、 项目名称：“ 御海景园”居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据： （1）城市居住区规划设计规范 （2）A 市城市拆迁管理条例 （3）城市居住区公共服务设施设置规定 （4）住宅设计规范 （5）住宅建筑设计标准 （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （7）城市道路绿化规划及设计规范 （8）高层民用建筑设计防火规范 3、项目概况 1 ）地块位置：该基地东邻金沙滩 1 号，南至石雀滩路，北至滨海大道，该地块属我市 A 类地段。 2 ）建设规模： 土地面积：18551 平方米） 开发周期：开发周期为一年3 ）周围环境
2、与设施 （1）步行约 5 分钟可至美丽的金沙滩风景区。 （2）距离胶州湾海底隧道今有 10 分钟车程。 （3）项目临近地铁出口，交通便利。 青岛广诚置业发展有限公司2（4） 小区内所有设施配套齐全（5）北面为宽阔的滨海大道，直通青岛胶州湾海底隧道。 4 、项目 SWOT 分析 优势及机会 (1) 该项目地处青岛经济 技术开发区最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) 青岛经济技术开发 区近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧海底隧道、地铁出口，以及金沙 滩 1 号的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周
3、遍日 趋成熟的居住配套及 商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 该项目以毛地出让，起价 350000 元/ 亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (6) 该项目规划定位为青岛经济技术开发区第一个山东省高级抗震第一家的住宅小区。 (7) 我公司与本市的政府及建 设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 (8) 物业管理公司在本市的先行介入， 为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 二、市场分析 1 城市概况 青岛广诚置业发展有限公司3青岛经济技术开发区位于国际大都市青岛的西海岸，生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国
4、家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达 56，1996 年和 1997 年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国 21 世纪议程地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿海公路为骨架的交通运输网；水运以重要港口青岛港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达 500 万吨。2 房地产住宅市场分析 我市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988 年至1993 年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994 年至 1998 年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999 年至今为房地产业发展与规范
5、阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，本市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 二 O 一三年，本市房地产业主要特征表现在以下几个方面： 表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成 4.6 亿元，投资增幅达 33.4%,占全市建设系统投资 65%，占全市固定资产投资 12.6%。 表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04
6、万平方米，青岛广诚置业发展有限公司4销售面积 22.04 万平方米，消化空置房 2 万平方米。城市人均住房建筑面积已达 26 平方米。 表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨 17%，净增 400 元/m2 左右。 表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易 1.12万起。本市城区共办理各类房产交易 7938 起，面积达 89.62 万 m2，比上年度分别增长 25%和 35%，其中存量房买卖 2305 起，面积 24.40万 m2，成交金额 8800 万元。 表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市 GDP 增加值 14%，带动相关产业产值 8.87 亿元，带
7、动 社会商品销售 6.16 亿元；房地产业上缴国家税收 2800 万元。 对今后市场的预测： -从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2012 年到 2013年，城镇居民可支配收入从 5222 元上升到 6028 元。尽管去年房价涨幅较小，但消费市场仍保持旺热。 从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为 42%，年增幅达 16%。 从消费结构看 青岛广诚置业发展有限公司5随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。
8、人们已不能满足于“够 住就行” 的传统观念，改善型住房的需求 较为明显。住房消费正由“ 居住型”向“ 享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查。 从需求关系看 根据城市总体规划，和城区配套设施的不断完善，城市人口由 12万人增加到 30 万人。以及外来人口的不断涌入，在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，本市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：16000-18000 元/平方米。前期多层 A/B/C/D/E 楼已全部销售完毕，市场前景看好，二期高层建筑，位置优越，而且为稀有经典建筑，市场前景看好，并且有一期工程为借鉴，可行性较大，利润很客观。
