1、 彝良县江韵豪庭商住小区项目建设可行性研究报告目 录第一章 总论 .1第一节 项目名称 .1第二节 项目性质 .1第三节 项目开发单位概况 .1第四节 编制依据 .2第五节 编制范围 .2第六节 编制原则 .2第七节 项目建设的内容和规模 .3第八节 主要技术经济指标 .4第九节 项目总投资 .5第二章 项目背景和必要性分析 .6第一节 项目由来 .6第二节 彝良县概况 .7第三节 彝良县城市发展现状与问题 .9第四节 项目建设的必要性 .11第五节 项目建设的意义 .13第三章 市场分析和建设规模 .14第一节 房地产市场概况 .14第二节 市场分析 .15第三节 市场定位 .16第四节 建
2、设规模 .17第五节 主要经济技术指标 .18第四章 环境保护 .19第一节 环境标准 .19第二节 项目主要污染源 .19第三节 项目建设与营运对环境的影响 .20第四节 环境保护措施 .24第五节 环境影响评价结论 .27第五章 节能节水 .28第一节 节能节水原则 .28第二节 节能节水措施 .28第六章 劳动安全及消防 .31第一节 主要危害因素及危害程度分析 .31第二节 安全卫生防范措施 .31第三节 消防 .33第七章 项目实施管理 .34第一节 项目实施 .34第二节 招投标 .34第三节 资金管理 .35第八章 投资估算与资金筹措 .36第一节 投资估算 .36第二节 资金来
3、源及筹措 .36第九章 项目效益评价 .37第一节 效益分析 .37第二节 互适性分析 .37第三节 项目效益评价结论 .37第十章 风险分析 .38第一节 风险因素识别 .38第二节 风险程度分析及防范措施 .38第十一章 结论与建议 .40- 1 - 第一章 总论第一节 项目名称彝良县江韵豪庭商住小区项目建设可行性研究报告告第二节 项目性质本项目属新建项目第三节 项目开发单位概况开发单位：云南通阳房地产开发经营有限公司法人代表：杨思更注册资本：2300 万元企业性质：自然人出资有限责任公司股东构成：杨思更：出资金额 1069.5 万元，持股 46.5马国成：出资金额 690 万元，持股 3
4、0邱淑平：出资金额 345 万元，持股 15边 诚：出股金额 195.5 万元，持股 8.5。云南通阳房地产开发经营有限公司于 2008 年 3 月 28 日成立，注册地址为彝良县西顺城街 8 号。属彝良县政府招商引资的房地产开发企业，该公司从事房地产开发多年，有比较丰富的经营管理经验，曾先后在云南楚雄、昭通等地进行过房地产开发。- 2 - 第四节 编制依据建设项目经济评价方法与参数 ；项目决策分析与评价 ；中国工程咨询业质量管理导则 ；投资项目可行性研究指南 （计办投资20011153 号） ；建设项目经济评价方法与参数（第三版） （发改投资20061325号） ； 房地产开发项目经济评价方
5、法(建设部建标2000205 号)承办单位提供的有关资料； 有关市场信息、指标等资料第五节 编制范围本可研报告的编制范围为彝良县“江韵豪庭”商住小区项目建设内容第六节 编制原则一、实事求是原则由于彝良县江韵豪庭商住小区项目建设是新建项目。因此，应根据项目所在地的政治、经济和社会发展实际情况，严格按照建设的需要和可能性进行。以认真负责的态度，严格执行国家规定的相关法规、规范及标准，对项目的规模、投入资金等进行科学合理的分析。按照基本建设程序，实事求是地进行前期工作，保证项目的各项数据具有科学性和严密的逻辑性，并根据相关的技术规范和设计标准进行方案- 3 - 设计。二、节约性原则彝良县江韵豪庭商住
6、小区项目建设必须遵守国家有关法律、法规，以满足社会需求为前提，遵照朴实、实用和节约资源的原则。在城市建设活动中要起表率作用，更应倡导实用、经济、安全、美观、节约的设计理念，提倡集中化的布局。在建设中不搞追求大气、大规模、豪华性等。三、遵循社会主义市场经济原则遵循社会主义市场经济的原则和规律，坚持多渠道筹资，多元化建设，充分调动社会各界的积极性，本着公开、公平、公正的原则，选择技术先进、优质高效的设计、施工、投资和咨询单位，确保项目建设的顺利完成。第七节 项目建设的内容和规模一、项目建设地点拟新建建设项目位于彝良县城东南部堰坝塘，与环城东路隔河相望，通过两座新建成的钢筋混凝土桥梁与环城东路相连接
7、，距离县城中心约 1 公里，所处地块三面临水，背靠山坡，地势平整，形状规则，地理位置较好。二、项目建设内容根据目前的项目规划，该项目建设内容为住宅、车库、步行街和商铺，同时配建会所、幼儿园以及其他附属用房。- 4 - 三、项目建设条件1.已取得土地证2.场地五通一平工作已完成3.市政配套设施已到位4.施工期间用水、电均能满足。5.建设场地周边无污染源 ，交通便捷。四、项目建设规模本项目规划总建筑面积为 121538 平方米，其中：住宅总面积为98334 平方米，计 650 套，12 幢房屋为六层半，余 4 幢为小高层 13 层；临街商铺（1-2 层）总建筑面积为 20374 平方米，会所及幼儿
8、园建筑面积 2830 平方米。第八节 主要技术经济指标主要技术经济指标表指标名称 单位 数值总用地 84658总建筑面积 121538建筑占地面积 46478容积率 1.44建筑密度 32%绿化率 35总停车位 个 860- 5 - 第九节 项目总投资彝良县江韵豪庭商住小区项目建设总投资为 23000 万元。- 6 - 第二章 项目背景和必要性分析第一节 项目由来生态宜居城市是现代城市发展的必然趋势，是新的城市理念。在新的历史机遇期，站在新的发展起点，彝良县委、县政府在彝良县第十四届政府工作报告上明确提出要通过三到五年时间把县城建成集休闲、娱乐、旅游为一体的昭阳“后花园”和力争实现再造一个新县
9、城、打造精品旅游小城镇，将彝良建设成为“生态宜居城市” 的战略目标，使彝良县城市综合配套功能日趋完善，经济承载能力明显增强，人居环境和创业环境进一步改善。根据彝良县的发展目标：全县生产总值年均增长 8%以上；农民人均纯收入年均增长 5%以上；地方财政收入年均 10%以上；固定资产投资年均增幅 20%以上，农村经济总收入年均增长 5%以上，城镇登记失业人口控制在 5%以下，人口自然增长率控制在 12以内。到2010 年，实现国内生产总值比 2000 年翻一番，达到 13.28 亿元，全县基本消除贫困，有四分之一左右的人口达到小康；到 2015 年，实现二分之一左右的人口达到小康；到 2020 年
10、，实现国内生产总值比 2010年再翻一番，达到 27.88 亿元，有 80%以上的人口进入小康，全县整体经济实力达到全市中等以上县区水平，经济结构更趋 合理，工业化初具规模，城镇化水平大幅度提高，人民群众的思想道德素质、科学文化素质和健康素质明显提高，人口得到有效控制，生态环境明显改善，社会秩序持续稳定，人民生活更加殷实。- 7 - 彝良县江韵豪庭商住小区建设项目正是在这样的背景下，在彝良县委、县政府的关心和支持下，作为招商引资的项目落户彝良县，本项目的建成将为彝良县地方商业经济整体升级、人文居住环境的改善提供坚实基础，项目是可行的。第二节 彝良县概况一、区位概况 彝良县位于云南省东北部、昭通
11、市中部，地处云贵川三省结合部的乌蒙山区，位于东经 10351一 10445、北纬 2716一2757之间。东靠镇雄、威信，西邻昭阳、大关，北与盐津、四川筠连县缔连接壤，南与贵州威宁、赫章相连。 县境东西宽 40 千米，南北长 70 千米。总面积 2884 平方千米，其中矮山河谷区占 288；二半山区占 27，高二半山区占 331；高寒山区占 105。县人民政府驻地角奎镇，海拨 800 米，距昭通市 71 公里，距昆明443 公里，距贵阳 537 公里，距重庆 586 公里，距成都 603 公里。二、历史沿革汉、晋属朱提郡县地。唐置西安县，属协州。宋称易娘部，属叙州羁縻地。元置益良州，隶芒部路。明洪武年间改隶四川布政司，后废益良州，入镇雄府；正德年间置白水江簸酬长官司；嘉靖初置归化长官司，隶镇雄府。清雍正初改隶云南，置彝良州同，治今奎阳，隶镇雄州；乾隆年间另设昭通府知事分防牛街；光绪三十 四年（1908 年）
