1、工程部工作手册广东清远市和馨物业服务有限公司二 OO 五年六月2第一章 工程部的管理架构及岗位职责一 工程管理岗位架构图 6二 工程部的工作职责 6三 工程部经理的岗位职责 7四 电气工程师的岗位责职 8五 空调给排水的岗位职责 9六 维修工程师的岗位职责 10七 弱电工程师的岗位职责 10八 运行值班电工的岗位职责 11九 电梯技术员、弱电技术员的岗位职责 11十 管钳维修、给排水维修工的岗位职责 11十一维修电工的岗位职责12十二空调运行工的岗位职责12十三技术资料员（兼仓管）的岗位职责12WI/GC01第二章 管理规定（制度）一 变配电房管理规定 14二 空调机房管理规定 14三 电梯机
2、房管理规定 15四 水泵房管理规定 15五 发电机房管理规定 15六 中控室管理规定 16七 维修管理规定16八 安全工作制度17九 物资管理制度18十 设备、仪器、工具管理制度19十一检（维）修管理制度193十二夜间总值班制度21十三发外工程管理制度21WI/GC-02第三章 工作规程一 供配电设备（设施）运行管理规程23二 供配电设备（设施）操行规程 26三 供配电设备（设施）维修保养规程29四 柴油发电机运行管理规程 29五 柴油发电机操作规程31六 柴油发电机维修保养规程 31七 机电维修工作规程 32八 给排水设备（设施）操作运行维修保养管理规程33九 二次供水管理规程 36十 空调
3、设备（设施）操作运行维护保养管理规程 38十一电梯操作运行及维护保养管理工作规程 40十二中控室设备操作运行及维护保养管理规程44十三防火管理规程53十四火警、火灾应急处理规程 54十五房屋（设施）养护和修缮工作规程56WI/GC-03 附：表格及记录机电设备台帐61高压配电运行记录 62低压配电运行记录 63高低压配电设备巡检记录 70机电运行交接班记录71低压配电柜检查保养表 724变压器检查保养表 73配电柜检修工作票 74柴油发电机组运行记录 75柴油发电机组巡检记录 76柴油发电机组检查保养表 77给排水系统巡检记录78给排水设备（设施）检查保养表 79变频生活用水水泵运行记录80水
4、池清洗、消毒记录表 81中央空调运行记录表82中央空调巡检记录 85空调检查保养表 86直梯（扶梯）巡检记录 87电梯检查保养表 88中控室设备监控运行记录 89中控室交接班记录 90弱电设备巡检记录 91火灾自动报警系统巡检记录92消防设备月保养记录表 93消防设备年保养记录表 94消防水泵半年保养记录表 95消防风机半年保养记录表 96消防应急器材检查表97保安闭路电视保养记录表 98房层设施养护计划表99房层设施养护记录表 100设备检查保养计划表 101设备检查保养表102设备保养记录表1035设备维修记录表104设备对外委托维修申请单 105工程部工作日检查表 106工程部周检查表1
5、07工程部材料、仪器、工具台帐108工程部工具领用登记表109测量、计量器具台帐 110零部件更换及大修记录111设备卡 112QR/GC6第一章 工程部的管理架构及岗位职责一 工程管理岗位架构图二 工程部的工作职责1. 工程部是在副总经理直接领导下负责本大厦建筑物高低压配电系统、柴油发电机组、空调供冷系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、机械停车系统、通讯及信息系统、闭路电视监控系统和有线电视系统等正常运行的管理、维修、保养以及外委检修的职能部门。2. 负责编制本大厦年、月度检修工程计划和工程预算，经副总经理、总经理批准后组织实施。3. 负责制订工程部各项管理制度和技术规程。4. 负责制订工
6、程组织架构，组织工程部全体员工不断学习新技术，提高管理和操作水平，出色完成本大厦工程管理任务。5. 负责编制工程部年（月）度物资计划，提出财务预算。6. 负责发包检修工程的招标、议标和定标工作，审查施工单位的预（结）算。7. 负责编制本大厦主要设备技术更新计划，引进国内、外先进技术，使本大厦各公共系统不断完善，提高安全系数和设备管理水平。8. 负责编写工程部年度工作总结，根据工作成绩和存在问题，有针对性地经理文员/仓管弱电工程师 空调给排水工程师空调领班 装修领班强电领班土建装修工程师空调技工弱电技工弱电领班强电技工 管钳技工管钳领班装修技工7制订措施，加以改善，并提出明年的工作计划。9. 负
7、责完成总经理、副总经理临时下达的其他任务，并保证按时按质完成。三 岗位职责职务 ：工程部经理报告 ：物业总经理工作/责任 ： 编制及按需要修订整体工程管理规章制度。 预算： 编制年度房屋建筑和设备的调查报告。 向管理机构提供物业设备的更换计划和安排年度工程维修预算，由管理机构批准。 保养维修 确保所有设备的正常运作。 指导有关部门正确使用设备，并确保设备处于良好的维护状态下。 行使检查所有运行设备和所有房屋建筑设备设施的职责。 提交维修和所有物业设施完善的年度报告。 联同物业管理部、保安部共同进行年度防火系统的测试和准备防火演习。 检查后楼梯和紧急出口，确保逃生线路符合消防条例。 与供电局、电
8、话局、煤气公司、自来水公司、燃料公司及有关物业设备供应商及维修公司等业务单位搞好关系，在各种设备维修对外业务联系中尽力维护公司的利益。 定期分析所有设备运行记录。 紧急维修： 准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况。 进行整个物业房屋设施的检查和安排必要的修补和维护。 职员评估：每年进行两次员工评估，包括总的表现，存在的问题和需改进之处。监督员工的工作表现，确保表现突出的员工得到认可和奖赏。 报告： 提交每月/年度的能源消耗统计报告，包括电、水、煤气和燃油。8 提交事故和主要设备故障的调查报告。 日常工作管理：71 安排技术人员的工作任务和时间表。72 对于危险作业，应对员工进行正确地指导
9、，防止工伤事故，坚持安全生产。 工程维修质量控制： 对员工的工程维修工作进行质量监控。 检查外来施工人员维修工程的质量。 工程技术人员业务培训： 进行新进员工的工程技术业务培训。 对原有工程技术人员进行半年一次的业务培训及相关课程学习。职务 ：系统工程师（强弱电、空调给排水、土建装修）报告 ：工程部经理工作责任 ：1. 在工程部经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。2. 制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案。3. 制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。4. 填写本系统的操作要求和工作指令。5. 提出本系统的备仓计划，协助采购专业性较强的工具或零件。6. 负责本系统的外判项
10、目（含外判工程、代修工程以及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收施工。7. 负责与相关业务主管部门进行业务联系。8. 负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。9. 负责室内二次装修的初审。职务 ：工程领班（强电、弱电、空调、管钳、装修）报告 ：有关工程师工作责任 ： 根据当值工程师指示，安排任务，布置属下员工的工作。 当值期间需对物业有关系统、区域做经常性巡视、检查，以确保运作正常。 按照拟定计划带领员工对所有设备进行定期、周期性保养维修工作。 监查下属员工的工作状况。9 绝对服从上级经理的指示和安排，并及时反映有关不正常情况。 当值时需穿着整齐的工作服及遵守员工手册 。职务 ：电梯技工
11、及弱电技工（轮值）报告 ：有关领班工程师工作责任 ： 每日早上对物业的所有电梯、扶梯等进行例行检查，确保电梯运行正常。 负责监查及配合电梯保养公司维修人员对所有电梯、扶梯等进行定期、周期性保养维护及紧急修理工作。 负责楼宇监控系统，包括：广播、闭路电视、保安监察等系统设备进行经常性保养、维修、确保系统处于最佳状态。 配合各部门有关人员操作管理上述系统，使其发挥最高效能。 服从上级的工作安排。 当值时需穿着整齐的工作服及遵守员工手册 。职务 ：管钳技工（轮值）报告 ：有关领班工程师工作责任 ： 协助及配合领班确保本物业给排水系统、消防水系统及空调供回水系统运作正常。 定期性对上述系统的水箱、过滤
12、器等进行常规清洁工作及保养。 负责管理系统的日常保养维护、紧急修理及有关工作。 服从上级所安排工作及按时完成。 当值时需穿着整齐的工作服及遵守员工手册 。 定期进行体格检查。职务 ：电工（轮值）报告 ：有关领班工程师工作责任 ： 协助及配合领班确保本物业中压配电系统、照明系统、消防报警系统、楼宇自动化系统、广播系统及有关设备等政审安全运作。 定期、常规性对上述系统、设备进行保养维修及检查工作。 负责照明、动力用电系统的日常维护、紧急修理有及有关工作。 服从上级所安排的工作及按时完成。10 当值时需穿整齐的工作服及遵守员工手册 。职务 ：空调技工（轮值）报告 ：有关领班工程师工作责任 ： 熟悉安全操作制冷机组及有关附属设备正常运行，保证本物业空调系统正常工作。 协助及配合领班时对上述系统的设备进行日常检查及记录有关数据。 定期、常规性对上述系统、设备进行保养维修工作。 服从上级的安排及处理日常紧急修理及有关工作。 当值时需穿着整齐的工作服及遵守员工手册 。职务 ：装修技工报告 ：有关领班工程师工作责任 ： 负责对本物业的机械设备、用具和水泵、内燃机等进行日常维护保养和紧急修理。 负责本物业土建、装修金属材质的加工、更改和焊接工作。 服从上级的安排及处理日常紧急修理及有关工作。
