1、小杭州庄园养生酒店 项目可行性研究 报告小杭州庄园养生酒店项目可行性研究报告 1小杭州庄园养生酒店项目可行性研究报告第一部分：总论第一章：小杭州旅游、酒店行业概况一、小杭州旅游、酒店行业目前发展概况小杭州作为一个小杭州市刚成立不久的新区，对旅游、休闲、娱乐方面的本地消费能力目前似乎还是不强，但是，随着小杭州的经济不断发展，拥有天然山景和海滨景观优势的小杭州旅游业，会成为小杭州绿色经济的新的增长点和支柱产业之一。2007 年 5 月，由小杭州区旅游局与“广之旅”共同成立的“小杭州旅游服务中心”正式对外营业，填补了小杭州没有专业旅游机构的空白，方便了在小杭州工作和生活的群众出游。同时作为地陪，也极
2、大地方便了外地游客在小杭州的各种旅游观光和参观学习等活动。二、小杭州酒店目前市场分析1、小杭州区目前以三星级以下的酒店、旅馆居多，总体上来说，除了 1 间五星级酒店（小杭州大酒店）外，三、四星级酒店约 4-5 间，其余的都是中小旅馆居多。近年来由于小杭州市“南拓”政策的影响，四星级以上的酒店将会进入规划动工兴建阶段。目前小杭州区的酒店具体分布如下表：小杭州庄园养生酒店 项目可行性研究 报告小杭州庄园养生酒店项目可行性研究报告 2小杭州区主要的星级酒店旅馆名录序号 酒店名称 星 级 地 址1. 小杭州大酒店 小杭州海滨新城商贸大道南二路2. 小杭州小杭州长江三角洲世贸中心大厦酒店公寓 小杭州市小
3、杭州区港前大道南 156 号3. 祈福（小杭州）酒店 小杭州进港大道4. 小杭州海港大酒店 小杭州进港大道5. 小杭州高尔夫球会别墅酒店 小杭州高尔夫球会内6. 各类旅馆十多间 小杭州进港大道沿线2、小杭州区未来规划兴建的酒店情况A、大角山滨海公园，用地 29000 平方米，五星级度假型酒店；B、地铁金洲站附近，用地 40000 平方米，五星级商务型酒店：C、进港大道焦门站附近，用地 20000 多平方米，五星级商务型酒店。3、周边主要的竞争目标酒店1) 据我们的市场调查以及酒店筛选，主要的酒店在以下范围内确定：A、本项目 10 公里半径范围内，主要的酒店有：小杭州大酒店、小杭州三角洲世贸中心
4、大厦酒店公寓、祈福（小杭州）酒店、南航撒海港大酒店等。B、苏州市桥区域范围内，主要有：苏州科尔海悦酒店等。C、香山市区区域范围内，主要有：香山香格里拉大酒店、香山国际小杭州庄园养生酒店 项目可行性研究 报告小杭州庄园养生酒店项目可行性研究报告 3大酒店等。D、苏州虎门区域范围内，主要有：苏州龙泉国际大酒店、苏州豪门大饭店等。上述酒店的主要客源情况见以下图表所示。小杭州、苏州及香山部分星级酒店的调查分析表酒 店 名 称 甲 乙 丙 丁 戊 己 庚 辛 壬星 级 五星 四星 四星 四星准五星五星 五星 五星 五星客房总数 320 230 143 148 330 800 248 463 350主会议
5、室（人/间） 600 280 1000 300 600 1000 800 1000 800标双房门市价（元） 1180 380 290 1180 1080 830 1058 1080 913标双房实价（元） 700 350 290 480 438 370 490 851 498旺季标双房价（元） 1180 430 380 480 1080 370 490 851 4982006 年开房率（%） 55% 60% 60%新开 60% 65% 60% 65% 60%标双面积（m 2） 46 36 36 40 36 36 46 36 36标双卫浴面积（m 2） 8 4 4 6 5 6 68 6 5客源
6、构成 会议商务、会议旅行旅行会议团队商务政府会议，会议旅行会议商务会议商务国内团小杭州庄园养生酒店 项目可行性研究 报告小杭州庄园养生酒店项目可行性研究报告 4港澳散客团散客散客 长住客商务散客散客 散客 散客 商务散客附：酒店名称项目解释：甲小杭州大酒店；乙祈福小杭州大酒店；丙小杭州海港大酒店；丁南航长三角酒店公寓；戊苏州科尔海悦酒店；己苏州龙泉国际大酒店；庚苏州豪门大饭店；辛香山香格里拉大酒店；壬香山国际大酒店；4、小杭州区酒店客源分析1）会议、宴会的需求很大由于小杭州新区的经济是呈不断上升的态势，尤其是工业、物流发达，对酒店会议、宴会的需求很大。 旅游业对酒店住房有一定的拉动小杭州区虽然
7、不是小杭州市的旅游强区，但由于交通方便，往来小杭州周边城市的时间距离大大缩短，60 分钟内便可来回。因此，小杭州接待的旅客是以一、二日游为主，对酒店餐饮、娱乐消费的拉动较大。 当地公司客源有较大发展潜力小杭州是小杭州重要的工业强区之一，工业产值占小杭州经济的比例 80%以上，占小杭州市工业总产值的 15.6%。随着产业结构的调整和升级，小杭州的工业发展中心转向输配变电、精细化工、电子信息、机械设备、生物医药、环保产业、新材料和光电一体化等科技含量高、发展后劲足、带动力强的行业。这些新兴产业比纺织服装、鞋、帽等传统的出口型制造业相比，对当地的会展、酒店、娱乐等第三产小杭州庄园养生酒店 项目可行性
8、研究 报告小杭州庄园养生酒店项目可行性研究报告 5业的拉动将是十分巨大的。作为小杭州“南拓”的重心，小杭州的社会环境和经济环境将会不断提升和发展，其本身对酒店的需求将日益增长，尤其是公司商务、会议客源潜在的需求很大。 境外客源将以香港、澳门、日本等客源为主导小杭州有海外华侨、港、澳、台同胞 30 多万人，小杭州在经济上、人文上、对外交往上与香港关系密切，香港人是小杭州对外引资的主体，港资企业占小杭州利用外资的比例很大。同时，早在 2004 年，小杭州就拥有日资企业 35 家，投资总额超过 20 亿美元，2004 年以来在丰田项目的带动下，小杭州已经成为日资企业的投资热土，来源于日本的外资占利用
9、外资比例达 30%以上，有很多日本人选择在小杭州居留、投资、工作。小杭州主要的日资企业有广汽丰田发动机有限公司、奥林巴斯（小杭州）工业有限公司、小杭州亿源机电有限公司、小杭州阪田油墨有限公司、山东日立电机有限公司、小杭州塔祈巴那电器有限公司、旭东阪田有限公司等 10 多家大型日资企业。 交易会对小杭州酒店的影响（1）.100 届杭交会期间，小杭州市区的酒店房价居高不下，小杭州四星以上酒店房间基本都在 2500 元至 3000 元间波动。相对于小杭州老城区的价位，小杭州酒店业的价格颇具吸引力，四星以上酒店最高不过 1500 元，很多四星酒店甚至打出 500 元/晚优惠价，加上小杭州作为小杭州新兴
10、的海滨新城，可以更有效地吸引客流。小杭州有的酒店为迎接杭交会，还提供免费机场接送、会展期间免费交通等服务。杭交会期间，小杭州除了各大酒店开房率火爆之外，小杭州各大景色秀美的楼盘也纷纷对客商开放农庄、公园、会所等设施，把客商吸引过来，让客商在紧张忙碌的同时，享受休闲度假。这小杭州庄园养生酒店 项目可行性研究 报告小杭州庄园养生酒店项目可行性研究报告 6些都会形成酒店的客源。（2）.一直以来，小杭州市区酒店相对于周边酒店的优势条件是交通便利，然而，随着近年来城际交通网络的飞速发展，这种优势已日渐弱化。由于华南快速干线的连接，地铁的开通，琶洲到小杭州的距离迅速拉短。杭交会期间市区人流量非常大，至琶洲
11、会展一线更是拥挤不堪。曾有入住白云区某酒店的参展商，从住处赶至会场用了近两个小时。而从小杭州去琶洲会展中心无论是汽车，还是地铁仅需半小时左右。（3）.随着小杭州城市化进程的快速推进，以及小杭州商业、旅游业的快速发展，加上交通设施的不断完善，小杭州酒店业迎来了大好发展机遇，小杭州现在最缺的就是高档次的酒店，尤其是四、五星级酒店，小杭州应当充分利用杭交会的带动作用，大力发展酒店业。第二章：养生酒店的背景及建设的必要性一、主题酒店的兴起随着社会经济水平的不断发展，人民是生活水平不断提高，人们越来越注重康体娱乐和休闲旅游，其中自然景观和历史文化旅游受到热捧，例如云南的大理和上海、西安等旅游名胜圣地。紧
12、随其后的主题型旅游和主题型公园大行其道，例如上海的世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等。如今主题型酒店即将遵循旅游的规律，从自然景观过渡到人文景观，从地理的物质文明过渡到文化的精神文明，如此方向发展。酒店也是如此，由星级标准酒店向主题型酒店发展。我们基于如此理念，超前发展，引领潮流，提出“酒店+健康/养生保健产业”新的复合型酒店模式，其投资理念为“生命加油站、健康维护营” ，这种主题型酒店也顺应历史潮流，也顺应人们的身心健康要求，也顺应人类的理想生活发展方向。因为，养生保健、健康长寿是当今世界人们不小杭州庄园养生酒店 项目可行性研究 报告小杭州庄园养生酒店项目可行性研究报告 7遗余力、梦寐以求的终极目
13、标。二、小杭州庄园养生酒店的首倡背景健康/养生保健产业：尚未开垦的处女地呼唤新的领头羊。目前，医疗资源作为一个健康产业的佼佼者，犹如困兽，疲于疾病的治疗，有心无力满足市场多元化需求。尤其是成功人士的预防保健和养生养老服务，这个尚未启动的大市场，这个头啖汤和大蛋糕，等待着行业领头羊和领跑者分享。因为，人类关心的头等大事就是健康，对健康的投资永远是生命中回报率最高的投资，人们渴望和期盼健康，人们都以热情的目光呼唤和注视着能真正提高生活质量的全新健康产业的诞生。（一） 健康产业：供需矛盾之中蕴藏着巨大的商机1、 对健康和医学的重新认识：二十一世纪人类最关注的问题是什么？最大的回声是：健康。事实上健康
14、态人群占 15%、病态人群占 15%；而处于亚健康状态的人群则多达 70%。医学的目的不是以治病为主，实际上是：（1）预防疾病和损伤，促进和维持健康；（2）解除疾病引起的疼痛和疾苦；（3）照料和治愈有病者，照顾那些不能治愈者；（4）避免早死和追求安详死亡。2、 亚健康问题日益突出亚健康将是二十一世纪人们广泛关注的焦点，是健康产业的一块新的和日益扩大的领域。正如世界卫生组织（WHO）所指出：21 世纪医学的重心将是对病前状态的干预和对疾病的有效防范。将有 85%的小杭州庄园养生酒店 项目可行性研究 报告小杭州庄园养生酒店项目可行性研究报告 8医生从事关注病前状态的工作，仍坐在医院等病人上门求治的
15、医生将不超过 15%。可见，健康产业中市场前景最广阔的领域是人们长期以来所忽视的亚健康领域第三产业的养生保健服务。3、 同样巨大的市场空缺养生和养老保健市场未能提供有效供给中国的医疗改革，无暇顾及养生保健中、高端市场。人们的需求被压抑了，以亚健康为主题的健康产业处于自发、分散、对立和无序的低水平阶段。甚至是被一哄而上、鱼龙混杂的保健品市场蒙蔽。中国老龄办发布的中国城市居家养老服务研究报告显示，我国城市居家养老家政服务和护理服务两项，目前潜在的市场规模已经超过亿元，年将增加到亿元。调查还显示，目前我国城市居家养老服务需求总的满足率只有，其中家政服务满足率为.，护理服务满足率为.，聊天解闷服务满足
16、率为.。4、 亚健康问题的解决之道巨大的市场需求成功人士的爱车有“4S 店”保养服务；成功人士的豪宅有“物业家政”服务；成功人士的资产有“理财”增值服务；成功人士的安防有“保安”服务；令人敬畏的医院是远远满足不了成功人士的多元化健康需求；哪里有需求，哪里就有市场。国家大力倡导居家养老服务，同时，成功人士强烈呼唤有照顾其身心健康的飞行员和运动员式的“养生保健”服务。（二） 小杭州庄园养生酒店：开辟酒店业与健康产业的新纪元小杭州庄园养生酒店 项目可行性研究 报告小杭州庄园养生酒店项目可行性研究报告 9小杭州庄园养生酒店=酒店+健康/养生保健产业，正是在这种时空背景下隆重推出的，它的出世将呼应这个时
17、代饥渴的需求。它充分运用了酒店业资源和健康产业资源的有机、合理、科学、经济的嫁接，以全新的生命、健康理念，在天时、地利、人和的条件下，以健康产业为核心，创造性地把养生保健与酒店巧妙地融为一体，从而对人们的酒店生活产生划时代的影响。集住宿、商务、会议、旅游、休闲娱乐、生活保健、居家养老、疗养度假、社交等多种功能于一体的养生酒店，作为酒店业与健康产业的嫁接体，绝非 1+1=2 的简单克隆与机械拼凑，而是对旧要素的新组合，是一种创新，是一个全新的概念，它将释放出巨大的能量，带来酒店业与健康产业的一场革命性的变化，不仅是引领新潮流，而是开辟新纪元。（三） 小杭州庄园养生酒店：对祖国医学和现代医学的贡献
18、1、对祖国医学的贡献：小杭州庄园养生酒店极大地丰富和实践了祖国医学的实质内涵和千年夙愿。中医药学实际上是以养生为目的医学，其主要指导思想：顺四时，平阴阳，颐养天年，度百岁乃去。2000 多年前的黄帝内经说：圣人（名医）不治已病治未病，不治已乱治未乱；夫病已成而后药之，乱已成而后治之，譬犹渴而穿井，斗而铸锥，不亦晚乎！西汉淮南子也说：良医者，常治无病之病，故无病。2、对现代医学的贡献：小杭州庄园养生酒店也极大丰富了现代医学的内涵和外延。现代医学实际上是以治疗医学为基础，结合预防医学、保健医学、康复医学、运动医学和心理医学，运用于人类的健康促进和维持活动。只是目前我国医疗卫生服务，限于多种原因，仅
19、局限于重视地方病、灾乱性疾病的预防，残疾人和精神病人的康复，飞行员、小杭州庄园养生酒店 项目可行性研究 报告小杭州庄园养生酒店项目可行性研究报告 10运动员和中南海首长式的保健医师配置、运动医学几乎为运动员服务等。而常见病、季节性多发病、职业病、癌症、老年病等疾病的预防和干预严重缺位。（四）小杭州庄园养生酒店：首创“三心一示范”工程1、孝心工程：50 年代前出生的人，至今都已年过半百，他们将自己一辈子的热血和青春奉献给了党、国家和家庭，他们的健康确实存在较大的问题，尤其是亚健康和疾病的困扰。因此，他们有必要应该得到健康保障，我们有责任和义务让他们安享晚年，这也是小杭州庄园养生酒店的任务之一。2
20、、爱心工程：60 年代出生的人，至今都已年过不惑，感悟人生，收获颇多。最重要的一条还是健康。这些成功人士的自身保养，尤其是亚健康状态是个非常迫切的大问题。他们不希望 40 岁前拿命换钱，40 岁后再拿钱保命。因此，他们有理由应该得到健康保障，我们有责任和义务让他们的身心健康得到较好的维护和促进，这也是小杭州庄园养生酒店的任务之一。3、关心工程：前人栽树，后人乘凉，我们也要关心下一代身心健康；国家都有常设机构“关心下一代工作委员会” 。因此，我们有责任和义务让年轻人和下一代人的身心健康得到较好的保障和保证，这也是小杭州庄园养生酒店的任务之一。4、示范工程：房地产+酒店+健康产业，是新型复合地产的先行者；改革开放 30 年来，随着经济的飞速发展，越来越多行业处于同质化竞争，越来越多的酒店和房地产商感觉到竞争的压力，必须要向上游和下游拓展空间，甚至引入新的行业。因此，我们这种房地产、酒店和健康产业的新整合，无疑是其它房地产、酒店业和医疗卫生行业是一个示范效应，从而为社会增加了行业机会，不仅减轻社会健康担忧
