1、锦绣共和复式楼住宅销售建议一、顶层复式楼的优势、劣势分析优 势 劣 势视野好 保温性能差采光好 防水性能差透风性好 防晒性能差灰尘少 上下不方便安静 总价高单价低 防水、漏水蚊虫少 .二、本案复式楼销售问题分析及对策顶层（不管是复式还是平层）曾经是人们避之不及的房源，因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，出现散热差、容易渗漏的几率比较大，因而住顶楼被形容为处于“水深火热”之中。针对顶层以上问题的普遍问题存在，个人保留意见：（仅供参讨） 高开销控，造势引导；（提高定价，控制销售，增加吸引力） 提供样板，不做装修；（装修不宜做样板，但是可以提供多样的装修方案，对于客户会有更大的吸引力） 加强造景
2、，营造空间；（楼顶虽能观景，但是不够贴身，加强顶部环境，既能保持在一层才可享受的环境，又相对独立） 以退为进，提高客群；（对于顶层的客户定位应该在推广中提高标准，不轻易接受咨询，这样的感觉会保证最终的销售） 重点推广，金牌现身。 （以顶为推广点，最终还要以特殊的手法使客户倍感超值）1、本案顶层问题分析本案顶层复式总计 76 套，面积分布 170 平米-210 平米（除电梯房 01-1105#，面积为 139.99 平米） ，从数字上来看面积过于偏大，总价一般都在 20多万。面积大、造成的总价过高，购房压力相对来说无形中也就是普通住宅所不能比拟的。樟树做为江西省一个四类城市，消费观念及人均收入等
3、相对南昌等各城市都还处于教低的水平，且对于都市崇尚的复式楼还处于一种萌芽状态，本地市民承受能力有限。面积大，总价过高给本案带来的问题很明朗： 本案复式楼去化速度缓慢； 去化率低，总计 76 套，已售出 24 套，去化率仅为 32%； 长期闲置本案顶层复式楼，不利本案后续房源的销售，长期积压，销售压力增大等等总的而言：本案顶层销售不太理想。鉴于以上问题的存在及分析，销售思路改变的确定是针对性的提出。2、销售思路确定的核心如何尽快去化本案顶层复式？这是我们当前所必须认识到的问题。造成去化缓慢的原因我们已经明确，基于本案复式楼的面积过大，总价偏高的因素，点睛公司建议顶层复式（面积 170210 左右
4、）上下层拆分做为平层销售，一分为二，分层销售（两套房的产权问题已经解决的前提下） 。此销售建议的确定之下的益处所在： 降低业主的购房压力； 加快本案顶层楼的去化速度和数量，为本案后续人气造势做良好的铺垫； 对于本案的销售压力相对来说降低 3、 顶层复式拆分做平层销售须协调工作： 工程部尽快提供本案图纸（以便下一步工作开展的顺利进行） ； 尽快核算顶层复式楼的改造费用（由工程部核算记出） ； 5 月 1 号对本案平层改造房开始积累意向客户（意向登记，造势，示登记情况适当的做调整） ； 争取在 5 月 20 号正式试销，试销期暂定为 1 个月，根据试销期间的销售情况进行调整，改造工程在验收后开始执
5、行； 为方便意向客户对本案平层改造房的看房，建议在 D54 单元 608 房餐房增加一座木梯，以便于客户参观第 7 层户型，体验改造平层房的实际效果及户型形象的良好展示（看房梯的设立拉近客户对本案改造平层房的参观） ； 价格调整（在总价不降低的情况下） ， （原复式总价+改造费用）/ 建筑面积=现改造平层单价（6 楼单价稍微高于 7 楼单价，适当做调整） 。三、总述：如此拆分，顶层复式一分为二，对于客户而言承受面积相对减小，总价降低，购房者的负担减小，购房积极性也将得到极大的提高，对我们的销售压力相对来说也较低，更有助于本案顶层楼的去化时机和速度。 （示销售情况及时做出有利的调整） 。江西点睛投资策略有限公司2007-4-30
