1、因城市而流传因中心而辉煌城市综合体简介戴护军 2009.7.1,新城广场置业有限公司,不仅仅是全新的建筑形态,也不仅仅是全新的城市空间,新城中心,常州唯一的 SUPER HOPSCA,10万平米常州商业航母,不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式,四大领航消费主力模式,国际体验时尚生活百货公司,星级影院,餐饮娱乐新天地,临水时尚演出舞台,城市综合体的概念,所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,城市综合体的特征,超大空间尺度 城市综
2、合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 立体的交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，形成立体的交通体系。现代城市景观设计 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。智能化的集成配套
3、设施 城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。,让我们看看什么是综合体项目?,HOPSCA,将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体,曼哈顿洛克菲勒中心,北京国际贸易中心,什么是城市综合体(HOPSCA)？,城市副中心,2,城市CBD中心,3,城市交通枢纽,4,城市综合体,城市综合体的分类？,苏州新天翔商业广场,项目位于苏州工业园区中央商务区首席，毗邻中央公园。新天
4、翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。,技术指标,城市CBD中心,3,城市交通枢纽,4,城市综合体,城市综合体的分类？,财富国际广场,财富国际广场地处上海市五角场城市副中心繁华商业地段，占地3.5487万平方米，总建筑面积约18万平方米。,集商业、办公、休闲于一体的综合体项目，共分为两期，一期包括26F酒店式办公楼、25F公寓式办公楼、4F综合办公楼，二期为欧式休闲商业街，其中包括独幢别墅式办公楼。,城市交通枢纽,4,城市综合体,城市综合体的分类？,酒店公寓 + LOFT办公 + 5A写字楼 + 商业广场
5、,东座为5A级写字楼，800-1600平米整层办公空间 西座为五星级酒店式公寓，共277套，40-130平米精装商务公寓，主力户型40-90平米,华业国际中心位于北京东四环红领巾桥西北，地处CBD的东区，周边有多个核心商圈,技术指标,北京华业国际中心,城市综合体,城市综合体的分类？,技术指标,酒店式公寓+大型购物广场+5A级智能化写字楼,酒店式公寓，760套，40-90平方米，国际化精装标准。高定位、低总价，面向CBD白领阶层,北京大成国际中心,惠商项目是怎样的综合体？,地处传统商业中心 占地3万平方米，容积率7，总建筑面积21万平方米 集36层甲级写字楼、大型MALL、特色水街、公寓和3层地
6、下停车场为一体,商业面积 10万平方米 高档写字楼4万平方米 高档住宅、酒店式公寓10万平方米,常州城市核心 常州唯一HOPSCA 未来常州城市名片 时尚购物中心,案例研究,万达商业广场,北京万达广场,项目位于中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南。项目总建筑面积约50万平方米，其中商业广场的面积22万平方米，引入沃尔玛、新世纪阳光百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城、索菲特白金五星级酒店等主力店。 总规划占地逾10公顷，总建筑面积超过48万平方米。聚合涉外连锁商业中心、国际商务港、五星级酒店、5A写字楼、特色商业街区于一身，成就CBD核心区钻石级商
7、务聚合体。北京万达广场整体项目分为南北两区，南区是集五星级酒店和5A级写字楼以及与名列世界500强前茅的沃尔玛、时代华纳、雅高国际等商业巨子携手的诸多大型商业项目于一身的城市综合体商业物业。北区是以国际商务港为主的商务区，建筑面积29万平方米，由4座中高层商务楼、特色商业街、设施齐全的高档商务会所、会议中心、地下车库及独具匠心的近3万平米大型城市广场等组成。整个建筑综合体集中体现了北京中央商务区都市化、现代化、信息化的设计理念。,北京CBD万达广场,苏州万达广场,苏州万达广场位于平江新城商务商贸中心核心位置，西邻人民路、南邻312国道、北靠规划道路、东倚河道及规划绿地。以“城市综合体”的先进理
8、念精心规划，包括国际连锁超市、大型百货、国际影城、量贩KTV、室内精品店步行街、写字楼、城市公寓、商务设施等各种业态。项目总占地面积64052,总建筑面积约为45万左右;其中,商业部分总建筑面积约25万、高层公寓和酒店建筑面积超过14万以及约9.7万精品写字楼、SOHO和约2万街区型商业。项目拥有多条特色街：餐饮酒吧街、休闲娱乐街、室内外步行街等；其中400米室内步行街将是全市最长室内步行街，共三层，总面积3.2万平方米。临街墙面全部采用落地玻璃设计，视觉通透，采光充足。,苏州万达广场,青岛CBD万达广场（万达39克拉）,万达39克拉坐落于青岛市中央商务区的核心区域，南侧紧邻延吉路、北依规划路
9、、东靠连云港路、西接徐州路，总占地面积4.4万平方米，总建筑面积近40万平方米（其中地上建筑约31万平方米、地下建筑约8万平方米），是一座集合了大型shopping mall、五星级酒店、高品质住宅、国际服务式公寓、室内步行街等众多现代商业和居住建筑形态于一体的超大型、国际级城市综合体 青岛万达39克拉自身拥有20万平方米的商业，涵盖了超五星酒店、万达影城、万千百货、大型KTV等多种商业业态，自身的配套非常完善。并且随着中央商务区的建设，市政配套和生活机能也将逐渐完善，生活也会越来越方便。青岛万达39克拉可销售物业构成非常丰富，包含3栋3031层高层住宅和2栋4243层高层公寓，公寓精装修交付
10、，住宅毛坯交付。住宅总建筑面积约61000平方米，基本上为80多到120平方米现代高档居所，公寓部分全部为4070平方米小户型设计，总建筑面积约12万平方米。,青岛CBD万达广场（万达39克拉）,重庆万达广场,重庆万达广场地处南坪核心区域，北临南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路，总建筑面积78万，是一个大型城市综合体项目。重庆万达广场集大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓为一体。其中购物中心面积15万m2，五星级酒店面积5万m2 ，写字楼和商务公寓面积12万m2，商业街区面积5万m2，住宅面积38万m2，其他5万m2，是集居住、办公、商务、出行、购物、文
11、化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、互为价值链的高度集约的街区建筑群体 。,重庆万达广场,西安万达广场,商业区包括国际影城、百货超市、商业步行街、餐饮、娱乐、服装批发市场、大型地下停车场；公寓住宅区包括高层公寓5栋。公寓住宅建筑面积为16.8万平方米，商业建筑面积为17.77万平方米。,SOHO三里屯,三里屯SOHO项目简介,整个项目总占地约5.1245万平方米； 规划总建筑规模：465,680平方米，地上约为31.568万平方米，地下约为15万平方米。 商业：12.8万平米（B1-4层，局部5层）；办公：10.2万平米（共5栋）；公寓：11.5万平米（共4栋）； 建筑高度：97米 建筑层数：3
12、3层，其中，地上：29层；地下：4层。 写字楼标准层面积：1480平米；1162平米；2000平米（两个核心筒）。 公寓面积（平米）：一居：90-110；两居：150左右；三居：200-250；顶层公寓（平层）：共10套，每套400 层高：公寓3.1米；写字楼3.5米；商业：B1层5米，一层4.8米，二层4.3米，三层4.3米，四层4.5米。 装修：公寓及写字楼均为精装修。 车位：地下二至四层，共三层，地面65辆，地下停2175辆，总共2240辆。 交房时间：近12万平米的商业部分计划于2008年底前建成 . 在2010年项目交付使用。 港铁（北京）房地产管理有限公司 负责物业管理。物业管理费
13、：16元/平米/月。,功能分析图 及楼座编号,备受争议的SOHO模式,地段的优越，出售商业的稀缺，独特的客户定位。“无为而治”的运营方式 : 没有明确的业态定位，没有大批推荐的知名商家，也没有强制性的统一经营，更没有包租和回购计划。营销手段:销售人员反复描述的地段价值和口头表达的68%的收益。业内有传闻，SOHO中国也曾有过将本项目持有的初衷，但是出于新上市公司的业绩增长的压力，不得不承受因可能的经营失败带来的品牌损害的风险。虽然创造了销售奇迹,但长期能走多远,倍受商业同行置疑。,上海大宁国际,大宁国际商业广场,一、 项目区位项目位于上海浦西南北中轴线 - 共和新路(南北高架) - 与大宁路交
14、界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。大宁国际商业广场地处大宁路和浦西中轴线-共和新路(南北高架) 的交界处，离地铁1号线延长路站约80米；离人民广场5个地铁站；邻近上海交通枢纽的内环立交(位于本项目南面)和中环立交(位于本项目北面。公交车46、79、95、107、114、220、222等线路直达，同时项目范围内亦设有多处出租车扬招点。,大宁国际商业广场,二、经济技术指标大宁国际商业广场占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，容积率3.63，为一综合性、多功能的商业房地产开发项目。 地面20万平方米建筑面积主要为：商务酒店-30,000平方
15、米办公楼-39,000平方米商业零售-50,000平方米餐饮/娱乐-45,000平方米教育文化和生活配套-15,000平方米停车场和公共区域-21,000平方米地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。,大宁国际商业广场,三、形态功能规划,概况 整个项目包含15栋建筑，11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。1、 商务酒店大宁国际商业广场的商务酒店由国际知名的喜达屋(Starwood)酒店管理公司以其 品牌“福朋喜来登(Four Points by Sheraton)”来管理。拥有3
16、26间客房及咖啡厅、音乐茶座/酒吧、宴会厅、室内泳池和健身房的商务酒店计划于2007年第一季度试营业。 2、办公楼项目的办公楼备有三款不同建筑规格：全中央空调的办公楼，实用型分体式空调办公楼和每个单元均有独立厨房和卫生间的SOHO型办公楼。办公楼单元净高约2.6-2.7米，并提供布置到位的天花吊顶和空调系统。单元面积从约60平方米到整层约1,300平方米。,广场平面图,大宁国际商业广场,三、形态功能规划3、商业主要租户如下：(1).大型综合购物广场：2万平米大润发(2).娱乐：3500大型主题游乐园 、2300KTV、1000座六个放映厅的电影院。(3).餐饮：45家餐饮店、包括星巴克、KFC
17、、Pizza Hut、哈根达斯冰激凌、Dairy Queen、汉堡王、棒约翰、味千拉面、一茶一座等。 (4).购物：大型体育百货、服装百货店、儿童百货。(5).数码、家居广场：国美电器专卖店、宏图三胞数码广场；生活经艳Lifeztore旗舰店；水星家纺；香榭里；明嘉；塞拉维家纺；I & I创意毛巾等品牌。(6).文化教育：培训学校、书店、艺术沙龙、影音工作室。(7).生活配套：生活护理、健身中心、眼镜、银行、电讯。,大宁国际商业广场,其他案例,沈阳华府天地(一期),华府天地项目一期占地5万平方米，建筑面积40万平方米。地下两层，群楼五层，塔楼五幢。项目于2005年开工，2007年投入运营。,武
18、汉新世界中心,商业裙房满铺于基地中央，酒店与写字楼沿基地的北侧与东侧布置（临城市干道），规模较大的公寓群布置在基地的南侧与西侧（临小区级道路）。,郑州国贸中心,物业类型：商业部分采用“街mall”概念。高层部分为酒店式公寓及甲级写字楼。开工时间2005年，交付时间2008年12月。,综合体定位的关键,1如何配置各功能比例关系，实现整体价值最大化。商业租售模式: 全部销售、租售结合、整体出租、分散出租。 产品力创新问题，结合本地市场，不能简单模仿，照办照抄 分期开发问题,根据市场，选择合适时机,有节奏的分期开发。5. 融资模式：战略投资，抵押贷款、信托、股权融资。6. 项目品牌形象如何与企业品牌形象互动。7. 解决现金流问题和融资问题.,城市综合体项目功能选择,惠商项目综合体配比,常州中等规模城市, 商业和住宅市场正处于快速发展中，有一定市场机会和发展空间。办公、酒店市场滞后，时机尚不成熟。以商业和住宅为主的综合体配置，少量办公或酒店式公寓商业30%以上+住宅50%以上+少量公寓10%，办公+酒店式公寓10% 商业沿延陵路和怀德路分布，住宅沿运河分布,
