1、韶关工业路商业综合体方案设计SHAOGUANCONTENT目 录01 城市 About City02 愿景 Vision03 我们的经验 Experience04 设计方案 Design05 案例分析 Example01About City城市韶关市地处广东省的北部，重工业城市，其中市区面积 2856平方千米，人口已达 100万。 2011年全市实现生产总值 813.95亿元。按常住人口计算，人均地区生产总值 2.8万元。 2011年市区城镇居民家庭人均可支配收入达到 2.03万元；人均消费支出 1.43万元。与郑州、重庆、太原类似 ,但人口较少。城市是否需要商业？ 现有商业体 (以韶关三大购
2、物中心为例 )韶关现有较大型的商业体较少，以世纪购物广场（沃尔玛）、中环广场、风度名城（大润发）三者较为出名。项目介绍风度名城与风度国际五星酒店总投资 7.5亿元人民币，占地面积 3.2万平方米，总建筑面积达 13万多平方米，作为韶关首个 SHOPPING MALL。首层：，珠宝精品 /品牌男、女服装 /皮具 /国际餐饮连锁 /化妆品二层： 通信数码 /运动休闲名店 /大润发生活超市三层： 潮流专卖 /特色餐饮 /精品书店 /网吧 /游戏机室 /大润发生活超市风度名城优势：面积较大，地理位置好，业态众多。缺点： 1.位于市中心，停车不便利。停车位仅有 400个。2.从平面图中可以看出，商业布局
3、形式为传统的“商场型”模式。顾客很难有体验感，总体拥挤，档次较低。世纪购物广场项目介绍汇集了沃尔玛超市， KFC（肯德基），百草园甜品，新星源手机连锁等多个品牌，是韶关市三大购物中心之一。优势：地理位置好，有大型超市相伴。缺点： 1. 停车不便利。2. 设施陈旧，设计理念没有摆脱住宅底商的形式。与现有其他商业体差距较大。中环（益华）广场项目介绍经营面积近 6万平方米，设置有大型高档百货商场、家用电器专营中心、超级商场、豪华中西餐厅、美食食街、日韩料理、数码影院、量贩卡拉 OK、网吧、购书中心。优势：地理位置好。缺点：同样为为传统的“商场型”模式，购物环境较差。我们 是否能做商业？ 基地分析商业
4、周边的资源1.场地周边可依托的住宅区较多，同时本项目自身的居住区也会带动商业的发展。2.距市中心区距离较近。完全可以带动市中心的目的性消费。3.城市未来发展方向会向西侧偏移。4.本项目位于高铁站附近住宅与老城区之间。关于 “商圈”市中心离我们并不远。交通及人流方向商业与住宅无商业配套住宅区有商业配套住宅区住宅价值平均增高20%40% +商业业态的租金及商业金融价值商业与住宅区为共生关系，两者相互依存时，土地回报率最大化。先商业后住宅先商业后住宅结论 :本地块存在较大的商业价值潜力。适合开发为大型商业综合体。资金要求低。住宅议价空间小，获得期许价值资金要求大。住宅议价空间大，获得实际价值资金充裕
5、的情况下先期开发商业的开发顺序优于先期开发居住区。02VISION愿 景愿景上海 新天地 旧金山 渔人码头 成都 宽窄巷子传统商业街形式Chapter 01 Vision愿景Chapter 01 Vision社交 - 创造一个人们聚集、交流和享乐的场所。环境 - 让人们感受到一种独特的体验。体验 - 提供多样多元化的意想不到的体验。文化 - 创造一种设计语言赞扬传统。家庭 Family购物 Shopping旅游者 Tourist商务 Business聚会 Party休闲、体验娱乐、环境气氛、环境游乐、体验时尚、有趣我们的消费者是谁？愿景Chapter 01 Vision包罗万象+娱乐休闲文化商
6、务时尚年轻白领年轻中年人士老年人士不同人士的需求对比愿景Chapter 01 Vision放松的relax游乐amusement运动sports飞翔fly动感dynamic细胞cells浪漫romantic网络internet生态eco-friendly空气 air阳光sunshine多维multiple连续continuous立体stereoscopic梦幻dream艺术art混搭mixed多样的diverse舒适comfortable高科技High Tech有趣的interesting探索discovery舞蹈dance生活方式lifestyle开放空间open space自然natura
7、l宏伟grand优雅elegant柔软的 soft健康healthful独特unique体验experience氛围Atmosphere 愿景Chapter 01 Vision商务Business家庭Family吸引力attraction全天候daytime & night time主题Theme文化culture私人空间 Private时尚fashion社交Social环境Environment酷Cool个性identity地标Landmark我们的 定位 是什么 ？Whats the position？愿景年轻人的聚集地The place for the YouthWe are Young
8、运 动 娱 乐购 物 体 验家庭聚会的梦幻乐园The place for the FamilyWe are Happy嬉 戏 休 闲 体 验潮流的引领者A Place Full of inspired TrendWe are Fashionable时 尚 动 感 混 搭We are leading Feeling全新的感官体验New Sense Touching音乐 LED喷泉 LED立面装饰 天幕 多媒体立面03Experience我们的经验商业中心开发步骤想法： 打造有魅力的商业项目要 软件 和硬件综合考虑手段： 计划、设计、建筑调整、 运营 、管理等综合的统筹规划（需要什么样的运营，就要
9、什么样的建筑） 这点很重要四种模式的内外因驱动模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式外因内因优越的地理位置 CBD/城市中心便利的交通条件 主干道沿线 /地铁口较大的规模 建筑面积 20万 以上强制性的视觉冲击 超高层 /建筑群高水准规划设计 各功能共融不互扰功能化体系 五星级酒店/甲级写字楼 /高档 /中高档购物中心 /顶级酒店式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队 物业管理 /经营管理客户（产业）支撑 已形成产业簇群 /引入核心客户簇群 /未来商务核心区强制性
10、的视觉冲击 超高层 /建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系 写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善 商场、公寓地理位置 不远离城市核心区交通可达性 主干道沿线客户支持 商务客户定位差异化 通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系 五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模和档次开发商有足够的经济实力配套设施 顶级商场地理位置 城市核心区交通可达性 地铁口 /主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛明确定位 大规模综合 /娱乐性 /观光性 /顶级/独具特色 建筑形式 /业态 /服务内容 /功能化体系 商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计 /经营管理
