1、 房地产基础知识一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。二、按建筑结构的材料分类1、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。2、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖与钢筋混凝土结构。3、钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。4、钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。三、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1、低层：1-3
2、层2、多层：4-6 层3、小高层：7-11 层4、高层：12-30 层四、房屋构造概述（一）、建筑材料知识主要建筑材料包括水泥、钢筋、普通混凝土、黏土砖等。1、水泥（1）常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种（2）水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如：325、425、525、625 等。2、钢筋钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种。按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。按强度可分为：、四个级别。其中级钢筋为低碳钢钢筋，、级为低合金钢钢
3、筋。3、普通混凝土普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。4、黏土砖黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在 9001000的高温下煅烧即成砖。（1）黏土砖的种类：标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为：240mm115 m
4、m53 mm。每块砖干燥时约重 2.5Kg，吸水后约为 3 Kg。空心砖和多孔砖：空心砖的规格为 190 mm190 mm90 mm，每立方米约重 1100 Kg。多孔砖的规格为 240 mm115 mm90 mm，每立方米约重 1400 Kg。黏土砖的吸水率一般允许在 8%10%的范围内。黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。墙体（1）墙体的分类：按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。对墙面进行装修的墙称为混水
5、墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。（2）砖墙的厚度砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4 砖墙、1、砖墙、2 砖墙等。其相应厚度为：115mm、（称 12 墙）178mm、（称 18 墙）240mm、（称 24 墙）365mm、（称 37 墙）490mm、（称 50 墙）2、楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础。3
6、、钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。五、房屋面积计算房屋面积的分类1、实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。2、建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。3、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。六、土地用地1、 房地产：也称不动产，房产和地产的总称。2、 房地产的特性：1） 资源的有限性；2） 物业的差异性；3） 位置固定性，不能移动；4） 开发建设周期长，长达数月至数十年；5） 使用周期更长，达数十年至数百年；
7、6） 投资数额大，具有保值性和增值性；7） 价格不仅取决于本身投入，还取决于其所处位置和周围环境；8） 受政府规划和政策管制，政府有征用权。七、开发建设1、 五证：国有土地使用证 ，是证明土地的使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块土地的使用权的法律凭证；建设用地规划许可证 ，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证；建设工程规划许可证 ，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；建设工程施工许可证 ；商品房预（销）售许可证 。2、 两书：住宅质量保证书 ；住宅使用说明书 。3、 三通一平：通水、通电、
8、通路、场地平整。4、 七通一平：指给水通、排水通、电力通、路通、供热通、通讯通、燃气通及场地平整。5、建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。6、建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。7、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。8、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。八、房屋建筑1、 多层住宅：指四层至六层的住宅。优点：造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。2、 高层住宅：指十层及十层以上的住宅。可分为塔式、板式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：11 层及 12 层以上的高层住宅每栋楼设置电梯不少
9、于两部。优点：可以节约用地，增加住房和居住人口。3、容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （如：在 10 万平方米的土地上，有20 万平方米的建筑总面积，其容积率为 2.0）4、绿化率：即绿化覆盖率，是指在建设用地范围内绿化面积与建设用地面积的比率（如在 10 万平方米的土地上有 3 万平方米的绿化面积，其绿化率为 30%） 。5、开间：就是房间的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。6、进深：就是房间的长度，是指一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。7、层高：下层地板面到上层地板面之间的距离。8、净高：层高减去楼板厚度的净剩值。9、标准层：平面
10、布置相同的住宅楼层。10、阳台：供居住者进行户外活动、晾晒衣物等的空间。 （算建筑面积）11、地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2 者。12、半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高 1/3,且不超过 1/2 者。13、玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，是一个缓冲过渡的地段。可以有放 雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包、接收邮件、简单会客等功能。14、设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。15、会所：以所在物业为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。16、建筑小品：既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用、从属于某一空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示
11、性标志物等的统称。17、平台：供居住者进行室外活动的可上人的屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。18、建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。板式住宅，多层之间不宜小于 6 米，高层与各种层数住宅之间不宜小于 13 米，高层塔式住宅要适当加大距离。九、房屋结构1）房屋结构：砖木结构、砖混结构、钢结构、混凝土结构、框架结构、框剪结构。2）框架结构：即钢筋混凝土结构。十、房屋类型1、商品房：由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。2、现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。3、准现房：是指房屋主体已基本完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已
12、初现，房型、楼间距等重要因素已一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。5、毛坯房：房地产商交付房屋内只有门框没有门，地面只做基础处理而未作表面处理的房叫毛坯房。6、廉租房：政府以租金或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。十一、概念住宅1、住宅类型：多层住宅、高层住宅、 （点式住宅、板式住宅） 、跃层住宅、复式住宅、错层住宅、花园式住宅、公寓式住宅、联排别墅、单体别墅。2、跃层式住宅：它占有
13、上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通工具不通过公共楼梯而采用户内独立使用小楼梯连接。 优点：）每户都有较大的采光面，通风较好；2）户内居住面积和辅助面积较大；3）布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。3、复式住宅：在概念上是一层，并不具备完整的两层空间。一般的复式住宅是在层高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高低于跃层式住宅，其下层供起居用，上层供休息和贮藏用。优点：平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅使用面积提高。4、错层住宅：一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。5、联排别墅：英文名“TOWNHOUS
14、E” ，其实正确的译法为城区住宅，原意指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。6、阳光房：熟称玻璃房，是非传统建筑，他的主要用途是亲近自然、享受阳光、休闲娱乐等。是近几年国内追求时尚的人士推崇的新建筑。是一个有遮挡的平台，扩大了室内的使用面积。阳光房可以搭建在复式楼的露台，一楼的私人花园，楼宇的顶层，私人别墅等地。7、独栋别墅：在建筑设计形式上独门独院的住宅，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。8、双拼别墅：介于联排和独栋别墅之间的中间产品，在建筑形式上通常由两个单元的别墅联排组成，英译“TWOFAMILYHOUSE” ，直译为两个家
15、庭的别墅。9、叠拼别墅：洋房公寓与联排别墅的一种综合体，由多层复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑。10、阁楼：旧指暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比较低矮、阴暗，近年来，在新设计的建筑住宅楼中，阁楼已经被赋予了新的意义，脱离了暗楼的窠臼。十二、面积和测绘1、建筑面积：指建筑物外墙勒角以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20 米以上（含 2.2 米）的永久性建筑。 （指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积、楼梯走道面积及其他公摊面积。 ）2、使用率：套
16、内使用面积与套型建筑面积之比。3、得房率：即套内建筑面积和套型建筑面积之比。4、用地面积：是住宅规划占地面积，在居住区规划用地中包括住宅用地面积、配套及非配套公建占地面积、代征绿地面积及其他。5、套内使用面积：套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、起居室、阳台、过厅等净面积之和。6、总建筑面积：包括整个社区地上地下应计算建筑面积的所有面积之和。.7、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+ 阳台建筑面积8、使用面积=套内使用面积+套内墙体面积9、套内墙体面积=共用墙体面积的一半+非共用墙体全部面积10、套型建筑面积：即商品房的建筑面积。套型建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+
17、 阳台建筑面积+公摊面积十三、权属1、房屋产权：房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。2、CBD：中央商务区。3、CLD：中央居住区。4、商品房使用期限：国家规定：住宅的建筑用地使用期限最长为 70 年，在国家规定的土地使用年限内，购房者对所购住房依法拥有占有、使用、收益、处分权，并可以依法转让、出租、出售、交换、赠予、抵押，也可以继承。土地使用期满按物权法顺延。5、土地使用年限：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地
18、50 年。十四、价格和贷款1、均价：是指将各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。2、起价：也叫起步价，是指物业各楼层销售价格中最低价格，即是起价。3、按揭：按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为4、住房公积金：指企业为在职职工缴存的长期住房储金。5、住房公积金提前还款：贷款年限达一年以上可以提前还款。6、等额本息还款：在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（本金和利息） ，每月的还款额固定。7、等额本金还款：将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，随后的
19、时间每月递减。8、住房商业贷款材料及条件：（1）借款人夫妻双方身份证、户口（首页、本人页）复印件各一张；借款人结婚复印件，如未婚需提供民政部门开具的单身证明；借款人离异需提供离婚证、民政局开具的离婚未再婚证明；（2）借款人夫妻双方单位在申请表上盖章填写收入证明，夫妻双方名下银行存折流水复印件；如个体经营者需提供营业执照、税务登记证、近期 3 个月的缴税票据、流水账、银行存折流水等能证明借款人收入的相关材料；（3）借款人在银行开立的存折、借记卡复印件（用于按月偿还贷款。 ）（4）购房合同、首付款收据；（5）贷款期限最长不超过 30 年，年龄不超过 65（男） 、60（女）岁。（6）贷款购买第一套
20、住房，首付 30%，贷款比率为 70%。十五、税费1、 契税：房屋所有权发生变更时，就当事人所定契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专税种。2、 办理房照所需费用：A、登记费1、住宅房屋所有权登记费，每件收取登记费 80 元。2、非住宅房屋登记费每件收取登记费 550 元。B、手续费1、住宅： 新建商品房 3 元/ 存量房 6 元/2、非住宅： 新建商品房按交易额的 0.5%，收取手续费。 存量房按交易额的 1%，收取手续费。C、测绘费（1） 住宅：1.36 元/，收取测绘费。（2） 非住宅：2.04 元/，收取测绘费。D、维修基金（1） 电梯住宅、商业：110 元/。（2） 普通住宅：70 元/。E、契税（1）购买建筑面积在 145以下的普通住宅税率为 1.5%，购买建筑面积在 145以上的非普通住宅税率为 3%。（2）商业：税率为 3%
