1、别墅专业知识培训讲义一、 历史中的别墅：1 别墅在中国：宋书中有“修营别业、傍水依山、尽幽居之美” 。别墅一词源自别业，意为本宅门外供游玩修养的园林房屋，而非常居之所。2 别墅在西方：在西方，别墅的历史可以追溯到古罗马时期，著名的哈德良宫就是别墅的典范。在西方，建筑师们一直在独立式住宅和别墅建筑的设计上进行探索，倾其思想与能力来建筑这个精练的生活小宇宙。3 别墅在历史中的精髓：无论在中国还是在西方，别墅最基本的特性数千年来并未改变，别墅所满足的不仅仅是一种物质生活的需要，更多的是一种生理和心理意识的需要。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。4 现代的别
2、墅：现代汉语词典中这样定义别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。随着社会财富的积累和人类社会文明程度的提高，别墅成为一种商品，它的拥有者包括社会各阶层的人们。二、 别墅的标准：1 景观（SCENERY）：一般都是依山傍水建造，不仅有优美的自然景观，而且还要有私家花园，使居住环境与自然融为一体。2 逸事（STORY ）：周边应有浓郁的人文气息和悠远的历史积淀，充分体现社区人杰地灵之底蕴。3 阳光（SUN）：由于别墅的建造大多选择在市郊或远郊、上有天下有地、或接景造物、与大自然相得益彰，阳光更是相伴左右。4 运动（SPORT）：别墅作为一个极具个性化（尖端）的消费产品，无论是在室内或室外，
3、应有充足的自由空间和生活空间，让业主充分展现自我。5 溪流（STREAM）：自古人们就有靠水而居的习惯，水能给人带来灵气和财气。 别墅的建造往往也因有溪流（河流）而备显尊贵。三、 别墅的市场本质：1 别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用。2 别墅意味着占用大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外、别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造，因而其发展和规模肯定会受政府限制。3 别墅必须体现个性化，不能大量批发，它代表着人们对于居住理想的终极追求形式。4 别墅是住宅市场上的最高端这样一个地位。四、 别墅的分类：1 按建筑形式分类：A 独立别墅：即独门独院，私密性极强的单体别墅，这一类型是别墅历
4、史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。B TOWNHOUSE：联排别墅，有天有地，有自己的院子和车库。由 3 个或 3 个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起、每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。TOWNHOUSE 别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。C 双拼别墅：它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。D 叠加式别墅：它是 TOWNHOUSE 叠拼式的一种延伸，也有点象复式户型的一种改良。E 空中别墅：一般理解是建在公寓式高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。2 按建筑风格分类：A 中国传统的园林式风格B 日式风格C 欧陆传统的
5、贵族风格D 北美风情风格E 现代风格3 按结构类型分类：A 普通的砖混结构别墅B 新式木结构别墅C 轻钢结构 的别墅4 按消费类型分类：A 居家生活型别墅B 度假型别墅C 出租型别墅D 旅游型别墅E 办公型别墅F 投资型别墅5 按目标客户群分类：A 顶级别墅B 中高档别墅C 经济型别墅6 按历史原因形成的类型：A 外销别墅B 内销别墅7 按开发模式分类：A 规模化别墅B 顶级别墅C 旅游型别墅D 经济型别墅E 开发模式创新型别墅F 产品创新型别墅五、 中国现代别墅的发展阶段：1 上世纪 80 年代末至 90 年代初，主要以上海外销花园别墅的发展为代表，其建设带动了中国别墅市场的发展，揭开了别墅
6、开发的序幕。1991 年至 1993 年各地的别墅普遍热销。2 1993 年，受政府的限制高档住宅建设用地审批规定的制约以及宏观经济调控政策的影响，别墅市场发展从 1993 年年底至 1997 年陷入了低谷。3 1998 年下半年开始，随着各大城市经济的回暖，新一轮的中国别墅市场发展又开始了。4 进入新世纪以来，以上海、北京为首的全国各大城市别墅市场均呈现出供需两旺的趋势。六、 四类成功别墅项目的九大要素：1 以建筑风格取胜的2 以综合环境见长的3 以人造或自然景观引领市场的4 以优良的性能价格比吸引客户的A 优越的区域地段B 经典的建筑风格C 精致的小区环境D 典雅的文化内涵E 舒适的房型布
7、局F 完善的物业配套G 周到的服务管理H 追求私密性I 注重个性化七、 别墅消费客户共性1 身份与阶层的象征别墅灵魂2 别墅生活自然鲜氧的最佳选择八、 别墅目标客户群分析1 客户年龄构成与家庭人口：个人购房的客户年龄基本在2560 岁之间，以 3050 岁为主，家庭人员结构在 36 人之间居多。2 客户职业背景构成：A 外资企业家、外交使馆人员、外企高层管理者等外籍人士B “海归派人士”即从欧美留学归国的创业者C 港、澳、台人士D 中资企业家、高级经理人及 IT、金融、房地产精英、精算师E 城市中产阶级，如：律师、会计师、高级知识分子F 体育影视明星、优秀科研工作者、文学家等名人名家G 投资人
8、士H 行业领军人物I 一夜暴富者J 项目定位决定消费者定位3 客户特征描述：A 他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高的社会地位B 他们含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，不爱露富C 生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活D 在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式E 比较关注国家政治、经济新闻动态， ，以把握大局，掌控商界风云4 客户行为习惯分析：A 比较喜欢诸如财经、汽车、家居、高尔夫等专业类杂志新闻B 工作比较繁忙，出差机会多C 日常交际，高级应酬比较
9、多，经常出入高档消费场所，如：星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等D 周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加国际化的高档文化活动，名车展、模特 SHOW、高雅文艺演出是他们喜爱观看的活动E 不喜欢太被注目，一般场合不爱露面，行踪甚至有点“诡秘”九、 别墅的区域选择要点：1 环境资源的稀缺性2 交通的便捷性3 人文资源的优良性4 地段升值潜力的可能性5 居家出门两方便及完善的生活环境十、 别墅的定位策略：1 战略定位2 时间定位3 市场定位：A 消费群定位B 档次定位4 产品定位A 功能定位B 户型定位5 价格定位十一、别墅的户型设计：1 户型的舒适型设计：A 住宅室内空间划分的相对独立和互相关联性B
10、功能空间适宜的尺度是生活舒适程度的影响因素：（1） 人体功能学研究表明，就住宅而论，人均拥有 80 平方米的居住面积最为舒适（2） 保证各功能空间的私密性也是获得舒适度的必要条件C 户型设计的适应性：（1） 要能持续发展（2） 要能适应市场需求（3） 要能适应家庭结构的变化2 别墅户型设计的基本组成及设计要点A 厅和起居室：现代的住宅设计都要求“三大一小” ，即大起居、大厨房、大卫生间、小卧室B 餐厅和厨房：（1） 就餐空间与厨房合一（2） 就餐空间与生活起居室合一（3） 设独立的餐厅（4） 设两套就餐空间（设早餐区）（5） 在起居室或餐厅附近另设吧台C 卧室及卫生间：（1） 卧室主要有主卧室和次卧室，随着规模和档次的提高相应增设佣人房、客人卧室等（2） 卫生间内往往设置化妆台，有的布置两个洗脸盆，夫妇可以同时使用D 门厅与楼梯间：（1） 是否专设门厅，均需考虑外出时的外衣更换、雨具存放、拖鞋更换以及整衣镜等有关设施的安置。（2） 楼梯的布置也因户主的习惯、爱好不同而有不同的模式E 车库：（1） 一种是分离式，在院子的一个角落或入口处设一单独的车库（2）一种是与主体建筑在一起，或置于建筑的底层，或做为一侧的批屋（3）单车位车库的轴线尺寸，我国在实距中采用的开间 3.33.6M，进深 5.56M。一般来说宜取高限而不取低限。F 其他用房：随着别墅或独院住宅的档次
