1、1福 州 职 业 技 术 学 院案例分析 宝龙城市广场调研分析 系 别 商贸系 年级专业 11 级电子商务（1）班 组 别 第七组 成 员柯月贞 32 何燕慧 33 傅燕双 34 阮思杨 35 黄小清 36 王 萍 37 指导教师 杨学明 2012 年 11 月 26 日2目录一、 宝龙城市介绍3（一）经营优势5（二）消费优势5（三） 竞争优势6二、 竞争市场分析万象城6三、 对于万象竞争的对策 37四、 宝龙广场 SWOT 分析8五、 总结9六、 参考文献9七、 附件104一、宝龙城市介绍福州宝龙城市广场由宝龙地产控股有限公司全资开发，项目始建于 2004 年 11 月，于 2007 年 4
2、 月 3 日开业。占地面积 107 亩，总建筑面积达 22 万平方米，其中商业面积约 16 万平方米。宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路，福州市内外交通要塞。与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点洋头口近在咫尺。临近江滨及金山居民新区，既有着浓厚的传统商贸氛围；又辐射福州最具消费潜力的都市生活圈。开业四年来，已经成为福州市规模最大、品牌最多、业态最齐、商品最全的一站式购物天堂(SHOPPING MALL)。作为一个大型综合性商业地产项目，宝龙广场积极引进国内外5知名品牌企业的连锁店，包括家乐福超市、肯德基、麦当劳、金逸
3、国际电影城、家电零售业巨头国美电器、新华都百货等大型主力店。经过合理的业态规划，商场主要拥有动漫城、儿童天地、内衣生活馆、健身俱乐部、青年时尚消费品以及各类特色餐饮行业、特色休闲娱乐行业；项目配备总建筑面积约 3 万平方米的大型停车场，多达 1000 余个停车位。商场现开业面积达到 98%，共有近 500 家商户。福州宝龙城市广场拥有自己的商业经营管理团队，主要从事商业规划与招商工作，也包括整体的营销推广和商业推广活动，来提升商场形象，吸引人流。逐年来商场内经营业绩稳步上升，全场店面物业升值超过 100%，租金升值超过 100%；日平均人流量 5-6 万，节假日及周末最高可达 8-10 万福州
4、市重点工程项目，占地面积 107 亩，总建筑面积 22 万平方米，集购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲、游乐、文化、酒店式公寓八项功能为一体，其中的主力店包括家乐福超市、五星级华纳兄弟国际多厅动感电影城、著名大型时尚达 2 万平方米的美食天地、3万平方米层高达 7 米的负一层迪斯尼主题购物公园及 840 套酒店式公寓福州市的超级地标式商业航母。项 目 经 营 情 况自 2007 年 4 月 30 日 开 业 以 来 ， 福 州 宝 龙 城 市 广 场 已 经 成 功走 出 商 业 的 培 育 期 ， 经 营 态 势 良 好 ： 主 力 店 和 品 牌 店 赢 得 市 场 ，一 些 特 色 餐 饮 、
5、 休 闲 娱 乐 项 目 脱 颖 而 出 ， 广 场 文 化 多 姿 多 彩 ， 为聚 集 人 气 、 营 造 商 机 、 繁 荣 商 圈 发 挥 了 积 极 的 作 用 。 两 年 来 顾 客6接 待 量 数 千 万 人 ， 创 造 了 数 万 人 的 就 业 岗 位 ， 现 开 业 面 积 达95%， 经 营 业 绩 稳 步 上 升 ， 物 业 增 值 达 100%， 家 乐 福 、 国 美 电 器 、金 逸 影 院 等 商 家 都 在 福 州 宝 龙 城 市 广 场 提 升 了 品 牌 形 象 。福州各商业地产租金及物业收费情况表商业项目 平均租金（元/月/) 物业费（元/月/)宝龙城市
6、广场 沿街铺面 400-500 内街铺面 200-300万象城 1 楼商铺 200-450 26乐购 TESCO 1 楼商铺 200 40金融街万达广场 1 楼商铺 200-250 45 左右（一）经营优势 宝龙城市广场领入法国家乐福法国家乐福法国家乐福法国家乐福、美国时代华纳电影城美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界 500 强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；购、食、娱、闲，多元消费符合。多层客源相互作用，将各种客户资源牢牢抓住，保持 24 消失全天候持续旺场。全球招商，实力筛选，众多国际品牌、国内名牌同场经营。 （二）消费优势以内部集购物、旅游、娱乐、休闲、
7、餐饮、文化、商业、精装酒店式公寓为一体等城市功能完整的构成一个完美而人性的商业系7统和消费流程，经心的考虑了人在环境中停留、驻足与各种建筑设置的协调统一，通过全方位的体验和感观，最大限度地满足人的多重享受，在商业、商务商住的和谐共生关系中，建立“24 小时”可循环发展的商业消费行。22 万平方米的规模以及承载的丰富内涵，集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商业、精装酒店式公寓为一体的多元素混合，让宝龙城市广场超越一般商场或购物中。（三）宝龙的竞争优势1、市场优势 20 亿元投资打造的新市商业中心铺王，全市罕有，是全福州市最大购、食、娱一体的综合型商业中心商铺，同时坐拥百万消费人口。 2、硬件
8、优势 体量、超市、百货、停车场、五星级影院、青少年主题购物公园，创造福州商业多项之最。仅售建筑面积的 1/4，稀有，绝版。合理的空间布局保障客流汇聚。 3、经营优势众多世界 500 强投资进驻，创福州世界 500 强加盟之最，拥有世界500 强长期租约，实行统一经营管理，国际专业团队运营。政府百强重点项目，享受重大招商引资优惠政策 4、投资优势 部分商铺带租约出售，高回报，年回报率基本高达 8%二、竞争市场分析万象城万象城是福州首家开盘的 SHOPPING MALL，购物一站式购物一站式购物一站式购物一站式 万象城，一站式服务，体验购物的愉悦。商业航母，福州单层面积最大 MALL!单层面积达
9、1.9 万平8米，总商业面积近 10 万平米，日客流量超十万人次，满足世界商业巨头平台标准！集百货、超市、大型专业店及零售业态的旗舰店为一体，为市民提供购物、休闲、娱乐、美食、康体、商务等适合多层次大众化服务，在这里，购物休闲一站实现！ 中国 MALL 先驱万象城，聘请城功参与运作天河城的专业运营大师广州中华广场运营专家欧小卫先生倾力打造，护航商业前景。（一） 、对于万象竞争的对策规范运作、统一管理 ：宝龙的硬件与国际接轨，宝龙的软件也与密切国际接轨。 “人无信不立国无信不兴市无信不旺商无信不发”树立诚信兴市的观念 规范管理 规范市场准入条件 规范交易行为塑造宝龙诚信经营形象塑造宝龙内的名品、
10、名牌、名店。管理制度的创新方面探索多种经营管理模式改变目前单一的商家租赁关系的合作模式大力发展连锁经营实行优化组合。统一品牌统一战略统一布局统一进货统一形象共谋发展。运用现代化科学技术管理商场。科技、信息和服务是中国商业未来发展的三大要素。推行现代营销方式 加大科技含量如商场智能化、供应链管理、物流配送等发展电子商务运用 IT 技术推行网络化管理 构筑交易平台推行网上交易扩大商场空间快速配送加快商品周转降低费用成本。加强教育培训工作建立一支合格的管理团队。这个团队应该是一个进取型的团队、智慧型的团队、学习型的团队、服务型的团队 她的成员应具备自强自信、百折不挠、注重创新、吃苦耐劳、乐于奉献、谦
11、虚谨慎、团结协作等种种特质9准确定位 适度超前 宝龙坚持以市场需求为导向积极调整自己的经营思路通过两件事做大做强项目品牌一是进行过细的市场调查二是聘请专业的顾问公司。市场需求是商业地产成功与否的决定因素宝龙不做社区店也不针对特定的某一部分人它在整体上应当迎合福州的大部分消费者需求 适应目前的消费结构、消费水平满足所有人日常购物的需求,打造福州综合性休闲购物中心。规划适度超前的原则保证了宝龙的高档次。设定商品、商家进驻门槛阻止低档商品、假冒伪劣商品入市。同时 随着人民生活水平的提高消费品味的提升宝龙的定位与时俱进积极推进品牌发展战略招商的重点放在大型主力店与品牌专卖店、连锁店上。通过二、三年的培
12、育缩短了与国内外大城市的差距 消费理念逐渐与世界同步。谋篇布局 决胜细节 整体构思 包括商场的总平、功能、布局、色彩、商业动线、商品结构等等。以及外立面、广场、促销场地、地上地下停车、广告位置、园林绿化等详尽的规划，力求科学、实用。板块划分主要有超市、百货、手机数码城、图书城、儿童城、时尚家居、美食城、运动城等九大板块其中百货又分为经典百货与时尚潮流两大。三、宝龙广场 SWOT 分析（一） 优势1、地理交通便利，人流量高。2、业绩增长快，消费力强，租金高。 3、起步早，成为地标性建筑。 104、餐饮、娱乐各业态初具规模。 （二）劣势 1、集团实力弱，品牌战略合作企业少。2、总体设计不完善，服务
13、细节不周到。3、租售比过低，自持物业少，长期现金流量少。 （三）威胁 1、周围商圈近期集中放量，市场竞争日趋激烈。2、竞争对手的高薪挖人策略。 3、国内收紧流动性，融资成本高。 （四）机会1、区位优势明显，有进一步提升可能。2、成熟的商场人流吸引新投资者入驻。四、总结福州宝龙城市广场为福州带来了标志性的建筑，完善了城市的商业配套，提升了周边居民的生活品质。它最具独特性的要素还在于打破传统的购物习惯和环境，引导民众进入全新消费模式，让人们在购物中获得乐趣和丰富的体验。它所提倡的“一站式”消费体验模式，以标准购物中心为核心，与商业步行街、酒店、酒店式公寓、高尚住宅等产品相结合，形成一个集购物、旅游
14、、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等多功能为一体的大型城市综合体，满足了不同客群的消费需求。 与其他商业地产模式相比， “宝龙模式”有统一选址标准、统一模式、统一产品，能使开发运营成本降低 20%以上，这种标准化商业模式、低成本运营、汇集优势资源、提升快速扩张能力，是宝龙地产能够先声夺人、快速复制的秘诀所在。但面临竞11争日益激烈的商业地产行业，扩张速度决定了企业生命，日益高企的拿地成本与融资成本成为钳制宝龙集团发展两大障碍，也间接决定了福州宝龙城市广场的经营发展空间。参考文献：http:/ 25%逻辑表达 25%文章水平 25%排版规范 25%小计第一组第二组第三组第四组第五组第六组第七组学生评价小计平均分课任 杨学明12教师综合评价注：评价标准参见项目案例（文档部分）评分标准。
