1、石林市场调研地 段 主要经营业态 主力面积（平米） 租金/售价（元） 主要行政单位、企业 经营状况 代表性商家 研判石林中路商场、药店、通讯产品、建材、酒店、杂货店、五金。2040（通讯产品、杂货店）；50100（药店、五金）；500（商场）。靠转盘：4060 元/平米；中段民族体育场周围：3040 元/平米；靠石林会议中心：30 元左右；商场租金在 20 元/平米左右；经营通讯器材片区的一间 25 平米的铺面，售价 23 万。石林县公安局、石林民族学院、石林民族体育场、石林会议中心、财政局。靠转盘周围的商业经营良好，其它的商业经营状况一般。云南白药大药房、健之佳药房、乐普生商场、泉盛购物中心
2、。石林中路是进入石林城区的主入口。靠转盘周围的商业经营良好.由于道路中间有绿化带，对这条街形成连续性商业氛围有一定影响。石林南路美容美发、装饰材料、建材、便利店、灯具、酒店、餐饮、摩托车销售，服装、音像制品、家电、足疗保健。2030（美容美发、服装、建材、音像制品）；4050（便利店、摩托车销售；200（餐饮、灯具）600（大型商场）。从转盘路口开始，由北向南租金逐步下降。租金范围：3010大型商场年租金 10万。农行小区。 摩托车经营比较稳定、其它一般。佳乐便利店、力帆摩托万家电器（经营面积一楼 600平米；仓库、办公面积二楼 500 平米.经营状况一般）。此路段已是石林县城的次干道，以经营
3、摩托车为主。越往南走租金越低，这里曾经是政府发展的重点，后因政府换界等因素，发展空间受到影响。龙泉路（位于石林中路和老马冲之间）以建材（10 家）和汽修、汽配（7 家）经营为主，由于是通往东城区的主要干道，且东城区生活配套并不成熟，另一方面该路上有部分住宅和学校，所以除了建材和汽修、汽配业态以外，其它业态为生活配套类，如医药、百货、便利店、印刷、通讯、美体美发、餐饮、书店、干洗等。共有商业门面约 60 余家，其中有 10 个空门面。单个商铺的主力面积在 20 平米左右；通常建材店的经营面积在 4060 平米左右；汽修、汽配店的经营面积在 40 平米左右；铺面开间：3.3-3.6米；进深：6 米
4、；层高：4.2 米。从转盘路口开始，由外向内租金逐步下降。租金范围：4020。从转盘路口进入，左面：民族中学、卫生局、水务局、消防部、人民检查院；右面：妇幼保健院、教师进修学校、计划生育局。经营状况普遍良好。联通营业厅、移动营业厅、联想电脑。由于是通往东城区的主要干道，且东城区生活配套并不成熟，另一方面该路上有部分住宅和学校，所以该路段属于专业产品集中经营（建材和汽修、汽配）和生活配套类经营的结合。所以经营状况普遍良好。老马冲（位于石林南路和龙泉路之间）木材加工厂（2 家）、农产品（5 家）、建材（6 家）、汽修（13家）、其它为餐馆、便利店、医药、杂货店等。共计有商铺约 40 个，其中有 7
5、个空门面。单个商铺的主力面积在 20 平米左右；通常建材店的经营面积在 4060 平米左右；汽修店的经营面积在 20 平米左右；从转盘路口开始，由外向内租金逐步下降。租金范围：4010。从转盘路口进入，左面：石林自来水公司经营部、石林育才学校、石林机械厂（已废）；右面：民族学校。靠转盘周围的商业经营良好，其它的商业经营状况一般。老马冲鲜木场、石林家具厂。该路段形象较差，以农产品、汽修和板材类经营为主。经营产品档次较低。农产品的经营面积在 40 平米左右。铺面开间：3.3-3.6米；进深：6 米；层高：3.3-3.6 米。阿诗玛东路花店、服装、化装品、通讯器材、鞋店、书店、便利店、通讯器材、律师
6、事务所、文具店、电动工具、相馆。20（花店、化装品）；3040(服装、书店、鞋店、相馆)；5070（服装、鞋店、书店）。平均租金：40。 阿诗玛广场、双龙公园、石林土地交易交易中心、移动营业厅、邮政营业厅、国土资源中心。经营状况良好。雷速运动鞋、彬伊奴服装、柯达加盟店、意尔康鞋、爱乐鞋、柒牌男装、西德南服装、恒源祥、李宁、德尔惠、衣之纯、匹客、侨丰、上海登云。与双龙小街联在一起同是石林县城主要休闲的购物街区，大多数品牌店都集中在此。此路段上有部分隶属于财政局的铺面在今年将出售给个人。阿诗玛南路集贸市场、水果批发市场、农贸市场、家电、服饰服装、鞋店、童装、寝饰、家具、厨具、农具、文具、书店、药店
7、、杂货店、餐饮、超市等。铺面以 30、40 平米为主。集贸市场内：20；集贸市场周边：3040；巴江商业中心沿线：40 左右；靠转盘可达到 50以上。新华书店、县工商局、税务局、民政局、审计局、电力局、人寿保险、石林到昆明汽车站、中国人民银行。连接转盘的两端的商业经营良好，中段的经营状况一般。双龙集贸市场、紫阳家电、匹克运动鞋、紫阳家电、华联超市、圣地罗兰。商业业态分布相当零乱、经营的档次较低、建筑陈旧。整个业态的经营主要是围绕农民经济。价格走势：两头高、中间低。阿诗玛西路（大兴街）餐饮、超市、糕点屋、鞋业、服饰、眼镜行、铺面以 20、30 平米为主。33 元/平方（20 平米的服装店）；农村
8、信用社，为民服务中心，鹿埠镇人民靠近阿诗玛转盘处，一心堂，泉盛百货。 此路段缺乏规划，多为周边生活配套，照相馆、网吧、一心堂、书店、农贸市场。13 元/平方（180 平米的网吧）；32 元/平方（78 平米的服装店）；80 元/平方（70 平米的商行）；50 元/平方（16 平米左右的鞋店）。政府，纪委，中国工商银行，民族图书馆，中国邮政。经营状况较好，越往里走越差。因路段中间有一个农贸市场，故人流量较大，所以此段商业经营状况较好，越靠近阿诗玛转盘租金越高，依次递减。但因为部分商铺所租年限较长，租金参考价值偏低。阿诗玛北路五金，建材，自行车，网吧，小餐饮，服饰。商铺面积在 2050 平米之间。
9、从阿诗玛转盘路口开始，由外向内租金逐步下降。租金范围：3010。粮食局，车站，社会保险管理局。经营状况一般。乔丹服饰（鞋业）。 该路通往石林农村，人流量较少，公交车站并没有带来较大的人流量，此路段经营业态多为五金、建材及自行车等，整体经营情况较为萧条，加之该段住宅较少，消费力不足，租金普遍较低。双龙小街服装（近 50 家）、鞋店（12 家）、美容美发（5 家）、化装品（5 家）、茶室（4 家）、窗帘布艺（2 家）、大部分单间铺面大小比较规范在2030 平米，开间 3 米、进深 7米（大部分商家做双龙小街的经营可分为三个路段：第一段：入口至第一个三叉路口，单间年租金 2 万石林地税局、石林国税服
10、务厅、石林兴亚房地产公司、双龙公园。第一段：中档品牌经营为主，经营良好；第二段：主柯达、雅芳、柒牌男装、奈步鞋、劲霸男装、首家壹百服装、希桐服装、瑞彪、啄木鸟、宁波儿童装、这里是石林主要的休闲街区，业态以服饰为主，铺面都属私人。部分业主对商铺价值没有概小餐馆（2 家）、便利店（2 家）、音像制品（2 家）、酒店（1 家）、相馆(1 家)、另外有 4 家空铺招租。了隔廊用作仓库）。部分品牌服装、鞋业店是连租两个铺面，加起来面积在 50 平米左右。有少部分商住面积在 100 左右。25 万之间，售价：80009000 元/平米；第二段：第一个三叉路口至双龙公园大门口：单间年租金在 115 万之间（
11、第二路段有套经营窗帘布艺的的一楼一底铺，面积：80 平米，租金：2 万多一年；余下的为第三段，租金在 051 万之间。商业价值由街口向内逐渐走低。要经营服饰、发廊、茶室，经营较好；第三段商业氛围已经比较淡（已涌现杂货铺、小餐馆），而且因双龙小区的施工阻断了商业的延伸。与狼共舞、野达鞋业、安踏运动鞋、袋鼠服装、念，据经营客反映业主都不愿出让产权，更愿意收租金以获得稳定的收益（在这里很难买到成熟的商铺）。租金价格在近两年才涨起来的（例：入口处雅芳专卖店，面积30 平米，几年前单位转让给私人 15万/套，去年私人再转让成交价是196 万）。双龙小区情况见附件 1。东城区城区主干道，共有近 50 个门
12、面，目前只有 4 家营业，布艺（2 家）、餐馆（1家）、园艺（1 家），有两家在装修。经济适用房住宅区域内约有上百个门面，只有不到十家在经别墅区，单个70100 平米；经济适用房区域，单个 25 平米左右。租金最高不超过 10元/平方米，最低在8 元/平方米左右。青少年活动中心、昆医附二院石林医院、 石林实验中学生意比较淡，整个城区的经营氛围还未形成。天麻火腿鸡。 作为石林县政府规划的新城区，大量的住宅和商业都是刚建成不久的。一方面现在的住宅入住率不高，另一方面石林人民的消费习惯和购物习惯在短时间来说是不易营，主要是便利店和家装店。 被改变的。东城区情况详见附件 2。附件 1：双龙小区调查资料
13、双龙小区位于双龙街尾段，由石林兴亚房地产开发公司开发，工程投资1550 万元，于 2004 年 8 月 15 日开工， 2005 年 3 月竣工。该项目于 2004 年 8 月开始销售。小区共有车库 14 个，主力商 铺开间为 9.7 米（6.1 米加 3.6 米的柱距）、进深为 9.9 米。项目的具体情况及目前的销售状况如下表：属性 楼号 规划形态 面积 均价 放量 销售情况1 号楼商住综合，4（单元）5（楼层）1-2 层为商业，两层一起销售；3-5 层为住宅。商业单套面积在 220 平米左右；住宅单套面积在 75-130平方米左右商业：一层：6400二层：1700住宅：1377商业：4 套
14、住宅：12 套商业部分和住宅部分都没有销售。2 号楼商住综合，4（单元）5（楼层）1-2 层为商业，两层一起销售；3-5 层为住宅。商业单套面积在 220 平米左右；住宅单套面积在 130-150平方米左右商业：一层：6000二层：1600住宅：1200商业：4 套住宅：12 套商业：余 2 套住宅：余 11套3 号楼住宅楼，4（单元）6（楼层），其中底层为车库住宅单套面积在 140 余平方米1350 20 套 余 3 套（2、5、6 楼各有一套）4 号楼商住综合，2（单元）5（楼层）1-2 层为商业，两层一起销售；3-5 层为住宅。住宅单套面积在 140 余平方米住宅单套面积在142 平方米
15、左右商业：一层：5480二层：1500住宅：1250商业：2 套住宅：6 套商业：售完住宅：余 5 套5 号楼住宅楼，1（单元）6（楼层）住宅单套面积在 142 平方米1300 共 6 套 余 1 套6 号楼商务楼，共三层，一层为门面，二至三层为办公楼。住宅单套面积在 21 平方米左右，办公层面积为 222平方商业：5000办公层：1000商业：5 套办公楼：2 套底层门面已售完；办公层二楼已售，余三楼。附件 2：东城区住宅调查资料 东城区的住宅主要有两种形式，别墅和经济适用房。 龙泉商业街，联排别墅，分两期开发。一期位于主干道两旁，近 50 套，面积从 300400 平方，两楼一底，底层商业
16、面积在 70100 平方米，二、三楼 为住宅。单套售价 60 余万，现已售完并交房；二期位于主干道内侧，共 78 套，面积在 300 平方米左右，两楼一底，底层商业面积在 70 平方米左右，二、三楼为住宅，单套售价 40 余万， 现已售完，待交房。 春华秋实 凤凰台项目由昆明开元房地产开发公司开发，其产品有独立别墅、多层住宅和购地自建。目前销售约 30%，由于 销售情况不太理想，开发商在资金方面出现问题，目前出现停工现象， 严重影响到了已购房者的利益，同时，在某种程度上也打击了石林地区部分客户的购房信心。 从主干道上一支路进入约两百米就是东城区的经济适用房所在地，由石林兴亚房产开发，共有 6
17、个组团（称为 27 号地块），1000 余套住房，目前已全部交房。在售楼处我们了解到 5 号地块正在销售，共有 38 栋商住综合楼，共五层楼，底层为商铺，25 层为住宅，一梯两 户，共有住宅 300 余户。单套面积在 100120 平方米，均价 1100 元/平方米，现已销售 70%左右。 在东城区，仍有大量待建房。综合分析及判断：通过对石林县城商业及住宅的基础市场调查，可以形成以下判断：1、 石林县城的商业发展较为落后，商业形态主要是临街商铺，而且普遍缺乏规划，业态分布零散。2、 石林目前的商业主要集中在阿诗玛转盘及石林大酒店转盘附近的几条街上，业态种类比较齐全，但是上 规模、上档次的极少。
18、真正意义上的商业中心还没有形成。3、 现有的商业规模和经营档次已经不能满足本地消费者的需求，所以消费者对高品质的商业物业有较强的期盼心理，这成为我项目进入市场的重要突破口。但是对于我项目能否运作成功， 还抱有一些疑虑。4、 从上述调查数据来看，独立商铺主力面积在 2040 平米之间，面积越小单位租金越高。从租金走势来看，呈 现上升趋势，特 别是两大转盘附近商业的上升趋势更为明显，主力租金范围集中在 4060 元/平米。5、 石林已经形成以套为单位的定价模式和销售模式，由于我项目的物业面积普遍偏大，因此在定价时必须考虑总价承受力的影响。6、 财政局管辖下的商铺将在年内拍卖给个人，将会对我项目定价造成一定冲击。此次调查为基础市场调查，所得数据和信息还不足以成为我项目制定价格及相关策略的依据。对于市 场动态，我司将保持 进一步的关注。昆明同高巴江项目组2005-1-28
