1、第十四章 不同类型房地产 的价值评估,讲义,1,一、住宅房地产的类型 普通住宅、高档住宅、简易住宅 二、住宅房地产的价格构成 价格影响因素 区域因素、微观因素、其他因素 价格构成（租金价格的构成） 三、住宅估价的基本思路 概述 新建住宅房地产成本法、市场比较法 旧有房地产成本法、市场比较法 拆迁住宅房地产重置成本法 住宅租金的评估标准租金法与市场租金比较法 四、阅读案例16.1,第一节 住宅房地产估价,2,第二节 商业房地产估价,一、商业房地产的类型 商场店铺、商务办公楼、旅馆、餐饮、游艺场馆、综合性房地产 二、商业房地产的基本特点 收益性、区位重要性、交易频繁性、经营综合性、装修高档性 三、
2、商业房地产价格影响因素 商服繁华程度、交通条件、临街状况、其他,3,四、商业房地产估价基本思路 收益客观租赁型收益、经营型收益 收益多样性区分估算 收益费用全面客观 资本化率 收益时间 五、案例16.2 概述该收益性物业收益的组成及其形式。 客房年纯收益的评估思路 餐饮、康乐、商业部分用房的年纯收益的评估思路 为什么要扣减土地出让金 概述成本法的评估思路 解释“投资利息”的估算思路 解释综合成新率的估算思路,4,第三节 工业房地产估价,一、工业房地产的类型及特点 类型 特点行业特征显著、造价差异大、多带辅助性用房和构筑物、受腐蚀的可能性大 二、价格影响因素 交通条件、基础设施、集聚规模、其他
3、三、工业房地产估价的基本思路 标准厂房市场比较法或者收益法（需要扣除生产经营利润） 非标准厂房成本法,5,四、不同估价目的下工业房地产的评估 转让价格评估（转换用途前提下的转让） 待开发土地基准地价修正法 待开发土地市场比较法 待开发土地假设开发法 以上结果扣减地上建筑物的拆除费用 拆迁补偿价格评估（只包括附属设备的部分补偿价值和拆迁造成原所有人经济损失的部分补偿） 政策性拆除成本法（七项内容） 投资性拆除成本法和市场比较法 企业改制资产评估 企业改制时房地产的市场价值 成本法土地价值建筑物价值 土地价值用基准地价修正法或者市场比较法 建筑物价值用成本法，重置成本结合成新率,6,四、不同估价目
4、的下工业房地产的评估 破产清算价格评估 不完全市场价格，是以市场价格为依托的变现价格和适当让利价格 分为拍卖、协议转让两类交易方式。拍卖结果可能高于市场价格，也可能低于市场价格；协议转让价格一般低于市场价格 一般以成本法为主；有较好投资潜力，适合用假设开发法；有类似大量可比案例的，也可以用市场比较法 抵押价格评估 充分考虑土地的划拨性、非标准性厂房的变现性以及优先受偿款额存在的可能性及大小。 一般以成本法为主，同时考虑抵押处分时的便利性、优先受偿性和建筑物产生的价值减损。 也可以采用市场比较法和假设开发法,7,第四节 其他类型房地产估价,一、其他类型房地产估价的特点 二、主要方法： 无收益房地产成本法 有垄断收益房地产收益法（特殊折现率） 三、案例16.4 被估对象评估思路是怎样的？ 被估对象的收入形式及估算思路是怎样的？ 被估对象收入数据是如何确定和选取的？ 被估对象成本法的评估思路是怎样的？,8,
